房地产二手房交易经典案例.docx

1、房地产二手房交易经典案例二手房交易典型个案详细分析案例 1 ：未办理到银行房屋贷款客户张先生通过中介公司看中一套房子，总价156万元，但由于其本身已经有2 套房子的抵押贷款，所以张先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行委熟，办出贷款绝对没有问题， 于是张先生就与上家签订了买卖合同并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有给张先生批准贷款。为了付款， 洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经廷期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近20000 元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。在二手房按

2、揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请专利被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。张先生在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同房主办理了过户手续，最后不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。分析：贷款支付主要房款是大多数购房人的首选付款方式，可如果购房者不能通过银行审查，自身没有能力支付房款，基于买卖合同的约定又必须在一定期限内支付房款的话，将不可避免地造成违约，最后不得不承担违约责任。从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止

3、合同且不用承担违约责任的条件。 否则，一旦未能获得贷款， 基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，中介公司应该让购房者充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力之后再行签署相关公司。中介业务人员勿轻易承诺帮助客人办理贷款， 更不能出具书面承诺帮助客人取得银行贷款。 否则，极有可能造成违约责任。一些经纪人因为急于成交业务，向客户作出相关不是自己能力范围内的承诺，请注意其中的法律风险。案例 2 ：入住时发现户口未迁出，自己户口无法执迁入。林先生购买了一套老式售后公房，取得产权证之后，林先生按约支付了全部房款，数日后想要迁入户口才发现自己所购买的

4、房屋中居然有其他人的户口，质问中介人员才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，中介人员也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出所， 派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。 至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决，后悔不已。分析：为买房过户之前，经纪人应该协助客户前往当地派出所和公安查询此房内户口相关情况。必要时，让派出所出局书面证明。让购房者知晓。在双方无异议的情况下，再行交易。同时在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款

5、的条件。因为户籍管理属于公安部门行政管理范畴，不属于法院民事案件的受案范围，因此法院通常不受理二手房交易中仅以迁出户口为诉讼请求的案件。故在本案例中，即使上家事先承诺迁出户口，但是若实际不履行承诺的话，买方也无法通过法院请求强制迁出。 另外，公安部门对于迁出户口亦规定需本人亲自办理，他人在未取得本人授权情形下，也无法办理户口迁出手续，因此向公安部门单方提出迁出户口的请求也难以获得支持。因此，面对这个问题，买方只接受户口无法迁出的事实。建议中介在签订买卖合同时需要特别注意户口问题的处理，可以将户口迁出设置为产权过户的前提条件，即先迁户口再过户，而且可以设定上家必须在一定期间内迁出户口，否则每逾期

6、一日需要承担一定的赔偿责任（必须具体明确赔偿责任的数额或者计算方式） ，并且最好约定逾期超过一定期限（需具体明确）后，买方有权单方面解除买卖合同，上家并承担一定的赔偿责任。案例 3 ：客户李先生有套房出售，没有在办理银行按揭，买方与卖方达成协议认购房产，这样的情况下方式有哪几种？分析：交易方式有四种：（ 1）、买方只支付定金，由卖方客户自行办理解除抵押的相关手续，然后双方约定期限在解除抵押手续之日内办理买卖登记等相关手续（ 2）、买方支付定金，双方约定由买方支付首期款（银行未还款额度）给卖方解除抵押，但双方须约定几日办理买卖登记手续（此时间不宜超过五日） ，最好能在拿到产权证当是送件。（ 3）

7、、办理转按揭，不建议客户这么做，原因是费用繁多多，各种手续繁琐（ 4）、抑制的总合同的房产（已峻工）不可以转按揭未竣工房产可以办理楼花转让。案例 4.客户陈某持产权人为某外地驻本市办事处的产权证，委托书中介公司出售出售，陈某某应提供哪些手续？若该办事处已撤销应出示哪些手续？回答：应出示下列材料：营业执照有效复印件，公司章程，产权证，委托书（加盖公章） ，受托人身份证，国资局批文。若该办事处被撤销，应出示如下手续：办事处上级公司关于撤销的决定，公司章程，上级公司营业执照有效复印件，产权证，董事会决议，委托书及受托人身份证。上述手续齐全，才能办理销售。案例 5：客户杨某认购房产一套，该房产产权性质

8、为联营体，产权人为 A 公司，但 A 公司已于 1 年前注销。问：该房产出售的产权人为谁？怎样办理产权过户手续？回答：该产权人为 A 公司办理过户手续需要： （ 1）A 公司在工商局注销登记相关资料， （ 2 ）A 公司上级机关的证明，即同意此套房产出售的文件，各董事职代会的决议、国资局的批文，及委托授权书须具备以上方可办理过户手续案例 6 ：客户孙某出售房产一套，该房产为公有住房未办理产权证，银行按揭，现卖方张某想认购该房产，孙某要求首付 50% 房款后交房。但张某担心一旦价格上涨，孙某毁约。为保障双方，该协议书应如何拟定？回答：该协议书应体现如下几点：产权位置、 价格、面积何时交付 50%

9、 首付房款， 何时交房化乙方使用， 最好在同一天。签当天支付定金签协议之日起几日卖方将办理产权证，审批及出售待相关手续给中介公司，防止卖方以后悔约。同时建议买方出公证给中原，用以约束双方权利。案例：甲、乙双方协商一致签订房屋买卖协议，买方支付定金，公司代收，现买方无故拖延，迟迟不肯办理合同签证手续， 但以不出具书面违约书， 致买卖双方均向公司申请定金，公司如何支付？为避免此类事件发生，买卖中应怎样约定条款？（ 1）应支付给卖方，但在支付之前，须让让卖方出具证明，内容为：某年某月某日买卖双方签定协议，签协议至今买方不与卖方办理公证等相关手续，多次催促未果，视同为买方违约，特申请定金归卖方所有。（

10、 2）为避免此类事件发生，买卖协议中应约定何时支付定金，由谁代收，在什么时候支付给对方及签定此协议之日内办理合同公证相关手续。案例 7，客户李某预定了一间二手房，是使用权的，由客户方贷款，可以让卖方转成产权，但由买方支付费用，但没说定费用，客户要去办理了才知道，口头上说大概 2 万左右，后来他又说要 3 万，但卖方用了老人的年龄， 2 万多也差不多，但要我们弥补该老人的损失，另加 5 千元，这种情况下怎么办？分析：该房屋应属于尚未取得产权的公房。要上市进行销售势必要先取得产权，即先向该房屋的原产权单位购买该房屋再转让给买方。而出卖方向产权购买该房屋的价款，即买方转产权的费用应由出卖方自己承担，

11、如果卖方自己承担有困难，也可由买受人先行承担，但该费用应从您购买该房屋的价款中予以扣除。但如出卖人与买受人双方约定都由受人承担的除外。中介公司应该提前在合同中提醒交易双方费用承担约定。案例 8 ，客户李先生想买朋友的一套二手房， 为了避免缴营业税， 双方可以先签一份二手房买卖合同，待房产所有权满两年后，再办理过户手续。请问这种做法风险是什么？分析：根据规定，凡购买不足 2 年的住房对外销售，应全额征收营业税。个人购买住房以其契税完税证明或契税核定证明注明的时间作为购买住房的时间。未能提供契税完税证明或契税核定证明的，购买住房时间为房屋产权证注明的日期。双方通过虚假签约日期来避税的做法属于逃税，

12、一旦被税务机关查实，肯定会受到相应处罚。我国法律要求不动产买卖以登记为准，如果李先生只签署买卖合同，不办理过户登记手续，则不能取得该房产的所有权；如房主再将该房产卖给第三人，并且办理了过户手续，那李先生只能依买卖合同追究其违约责任。案例 9 ，客户潘先生打算在购买一套二手房， 中介公司告之， 为了减少营业税和个人所得税，可以把合同上的交易价格做低一些。请问这种做法风险是什么？分析：根据规定，自今年 6 月 1 日起，对个人购买住房不足 2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收税。如果潘先生故意虚报纳税税基以减少缴税额，若该房屋交易价格明显低于市场价格的，税务机关有权依法予以调整并以该

13、调整后的价格作为税基。若税务机关查实双方故意降低交易价格以逃避税收的，税务机关有权采取责令纳税人补税、加处罚金及追究其有关法律责任。此外，营业税及个人所得税均应由卖方按规定缴纳，如果交易价格做低了，潘先生今后要想出售此房屋，则有可能增加所应缴纳的营业税和个人所得税。中介公司应该事先作出自己的免责条款，以免产生法律纠纷受牵连。案例 10，房主张某委托一家房屋中介公司代为售房，并签订了一份 “出售房屋委托书 ”，接受委托的中介公司只带着购房人去看过一次房。这们市民认为中介公司服务不到位，又将买房之事委托给另一家信得过的中介公司， 结果房子很快卖出。 前一家中介公司得知消息，拿出当初双方签订的 “看

14、房约定书 ”，将这位市民告上法庭，约定书上称： “自看房之日起六个月内，委托人不得与第三方交易，否则需按房屋转让总价的 3.5% 支付违约金。 ”分析：这位市民并非利用原告中介公司的信息和机会， 甩掉中介 “跳单交易 “，逃避中介费，而是不满服务另择人家，属于法律赋予的选择权。中介公司没有很好地履行义务，而用 “看房约定书 ”来阻止客户选择其他途径进行交易，这种合同条款非但免除了中介公司的责任，还侵犯了客户的自由选择权，并加大了客户的责任，纯属不平等的 “霸王条款 ”，依法不具备法律效力，应予撤销。这种情况下法院基本会支持房主的诉讼请求，而不是中介公司的合同约定条款。案例 11，一家中介公司为

15、得到一份生意，为买方出了一个主意，允诺在售房合同中将房价填低，达到少交契税的目的，于是，这宗房产中介买卖的实际的实际成交价为 96 万，而合同虚填房价为 87 万元。岂料，买方的其后也动起了歪脑筋，出合同价为据，指挥中介公司多收了他 9 万元的购房款，打官司要求返还。法院的另一起案子中还上现，明明房屋成交价为 38 万元，中介公司的售房合同中却虚填为 50 万元，使买房人可从银行多得到贷款，这番 “好心 ”同样惹来了官司，想占便宜的卖房人也出合同为据，指控中介公司少给了卖房款 12 万元。分析：法院的查清上述两案的真相后，驳回了他们的诉讼请求，最终，搞虚假合同的怕有人均没有得到好处，法院对他们

16、的不法行为进行了训诫，责令中介公司及有关当事人还合同出本来面目，该补交的简税款限时补交，多得的贷款限时退回。案例 12，客户徐某委托一家房产中介公司出售一套房子，经中介公司评估，约定出售价格为 26 万元。当日，这家中介公司将这套房子出 35 万元的价格售出，高出委托价格的 9 万元不是给了卖方，而是落入了中介公司的囊中。当徐某的办理房屋产权过户时，得知被中介公司转手交易吃掉了 9 万元，即提起诉讼，要求被告中介公司返还不当得利。分析：房产中介行业不允许中介公司 “低吸高抛 ”赚取差价， 因此，法院的审理该案时认为，对已经收取房屋买卖中介服务费的公司，不能的中介服务时违规获取售房差价。的司法的

17、作用下，上述中介公司只得退还给原告徐某 9 万元，案件出和解而告终。案例 13，买房投资成功案便分析：1 ，成功案例一 :半年时间净赚 6 万，姓名：郭小姐，年龄：约 38 岁，职业：某贸易公司部门主管分析：投资经过：郭小姐是广州本地人，收入较稳定，于05 年底出 24万元购入南北广场（位于宝岗大道） 约 58平方米，一房一厅的中高层单位。当时郭小姐付了12 万元的首期，做了 10 年按揭，月供仅1300 元 /月。当新屋装修并配齐家电后，郭小姐就委托中介放租作长线投资，出1800 元 / 月的价格租赁给某位白领人士，租赁的年回报率高达9 厘。到了今年 3 月，南北广场大部分单位的成交价就已经

18、突破5100 元 /平方米的关口，郭小姐亦委托中介出30 万元成功售出其单位。不到半年的时间内，郭小姐经过中介公司一租一卖就净赚了近6 万元。像郭小姐这样的案例，的确需要确定一个理发的投资策略，其物业的所的地段必须容易出租，具备一定的升值潜力，平买平卖更容易收回成本。案例 14 ，买房投资成功案例分析：前期租赁后期自住姓名：黄先生年龄： 55岁 职业：已退休分析：投资经过：黄氏夫妇已经退休了，现居住的广州老城区某小区位于6 层的单位内。现黄氏夫妇的退休金加起来一个月近1 万元，除可出支持两位老人家的日常开支，还有一部分的闲置资金可作投资用途。由于房产投资风险较低，所以中介的销售人员建议黄氏夫妇

19、可以为自己未来生活作长线投资：首先对于已退休的黄氏夫妇来讲，近几年上6 楼仍能胜任，但是多过几年可能会吃力点，所以销售人员推荐其购入地段较好，租赁市场活跃，小区环境良好，配套设施齐全的高档物业，前期可作租赁用途，后期可作自住用途。去年年中黄氏夫妇以92 万元购入帝景苑138 平方米的大户型三房单位，装修并配齐全屋家电后，现以 7000 元 /月的价格租赁给某位外籍人士，租赁的年回报率接近9 厘。地产中介的建议：像黄氏夫妇这样的投资者，购买居家型的房产，估计到新楼盘的上展潜力，除现能为投资者带来收入，以后业主亦能自住，这样的投资策略更为适合资金充实的保守型投资者。案例 15 ，周女士今年3 月份

20、购买了一套面积为133 平方米的住房，就想把原来的老房子卖掉，不巧的是刚好赶上新政出台，原来那套房子买了刚刚一年半多，如果按照新政，这套40 万的房子，如果按照46 万卖出的话，可能要多交1.5 万元的税费，周女士觉得划不来，于是通过中介，与买房人约定了一个价格，准备的年底等到房子满了两年之后，再到国土房管局最后交易，以避过缴纳营业税。分析：这样的购房相当于购买一个期货，事先把价格定死，不论以后房价的涨跌都是按原来规定的价格买卖。双方签订合同之后，如果不及时办理交易手续，时间一长，就会有诸多外界因素影响到交易过程，双方都将面临所有突如其来的风险，包括政策风险、市场波动的风险，特别是房地产价格并

21、不是很稳定的情况下，一旦出现大的落差，必有一方会有重大的损失。如果时间更长所承担的风险更大。避税省下多少钱，新政下需要缴纳的营业税： 46 万 5.5%=2.53 万元，省钱数额 2.53 万元。案例 16，黄先生由于工作调动要去北京，于是把刚刚买到手的房子要卖掉，由于急于脱手黄先生就按照原来购买的价格64.5 万买入价格原价卖出， 但是如果按照房价全额缴纳5.5%的营业税，黄先生就要缴纳35475元。黄先生觉得很不划算，于是双方约定，买家先以租赁的方式入住，每月月租为1500 元，到了两年之后双方再交易，当然租费就计入房价，到时双方交易时黄先生就把租赁费扣除，也就是说两年后买主只需缴纳约61

22、 万元即可拥有此套房屋的所有权。分析：采用方法：双方可以的确定成交的时候先签订一份租赁合同，期限为到办理产权过户不交纳营业税的时间为止，并在租赁合同里写明，买方以后购买房屋的时候，将已付的租金当作房款。由于房屋的价格具有极大的可变因素，假如在签订租赁合同时，所签的价格与两年之后该房屋价格不一样，房屋价格上涨了，那房主完全可以宁愿赔偿违约金也不愿意卖房子，对于买方来讲，则要承担由此带来诸多机会成本。节约数额：新政下需缴纳的营业税： 64.5 万 5.5%=3.5475 万元，避税后缴纳的营业税 0，省钱数额 3.3 万 -1.2万 =2.1万 =3.5475 万元。案例 17 ，胡先生的房子一直

23、放在中介公司里待价而沽，买时的价格为108 万，因为刚买了1 年，自己就要出国，所以急着出手，刚巧赶在新政出台这个节骨眼，有一个买家出价120万买这套房子，但是如果按照新政，胡先生起码要损失1 万多元，他心有不甘，而且移民的手续要到明年初才能下来，于是胡先生和买家商量好先去了公证处公证，愿意以60 万的价格卖出。双方约定今年年底去国地局进行最后的手续交接。省下的60 万元双方则私下交易。分析：采用方法： 通过合同或公证的形式进行买卖，但不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满两年后，再办理过户手续，仅花公证费，就可避免缴纳部分营业税。通过公证虽然麻烦，但的确算是比较好的选择。但是这样同样

24、会存在很多风险。比如像由于房屋的权属问题仅仅是公证，卖家可以赁产权证悄悄进行抵押。还有就是基于房价上涨的原因，买方想调整价格而导致双方产生分歧等等。节约数额：新政下需缴纳的营业税:120 万5.5%=6.6 万元，避税后缴纳的营业税 =60 万 5.5%=3.3 万元，省钱数额 =6.6 万 -3.3万 =3.3万元。案例 8 ，市民张女士手头有套房子价值 45 万，有买主愿意出 60 万买下这套房子，但是，新政策出台，让她觉得卖掉房子除去杂七杂八的税费，落入自己口袋的钱似乎少了不少，于是李女士在中介的帮助下办完了手续，把这套房子转让了出去。分析：采用方法：通过 “赠与 ”的方式进行产权转让，

25、私下里收取买主的房款。这样，房产过户时表面上没有任何金钱往来，业主也就不用交纳营业税了。因赠与行为没有发生市场化交易，而是一种民事行为，所以一般只收取部分手续费用。但是，采取明赠与、暗交易的买卖方式，对双方当事人都有很大风险。对买家来说，如何约定付款方式，就是一个重要问题，因为赠与人在赠与财产权利转移之前可以撤销赠与，即使买家已经付了定金，也对出售方没有约束力。此外，我国合同法规定： “赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。 ”也就是说，如果买方收到的房屋出现质量问题，就很难要求原主人赔偿。另外买家还要提防赠与人撤销赠与或不履行赠与义务的行为。这种 “赠与 ”的方式承担风险相对较大，如果私下交易

26、被揭穿，双方都要承担相应的法律责任，而且还要补缴税款和罚款，对于双方来说都得不偿失。避税省下多少钱，新政下需缴纳营业税： 605.5%=3.3 万元，假赠与需缴纳的营业税： 0 元，省钱数额 =3.3 万元。案例 19，客户通过某中介公司与卖房主签订的房屋买卖居间合同，且支付定金 20000 元，双方在合同补充条款中还约定 “于 3 月 28 日前签订房地产买卖合同 ”，同时支付不低于总房价 30% 的首付款（含购房定金） 。临近约定时限，房产中介公司曾多次与买主电话联系询问筹资进展，由于首付款项高达 50 万元，又恰逢 26 日和 27 日两天系双休日， 银行无法提款，买主遂与中介公司联系确

27、认于 28 日按约支付首付款，得到默认。但至 25 日中介公司却告知买主，房东限其 27 日晚 12 点前必须付清首付款， 28 日上午 9 点前不来签约， 即属违约。因事前与银行已作提取巨额款项约定，买主于星期一（即 28 日）从银行提款后，即于当日下午前往中介公司支付首付款，然中介公司告知其 “已超过规定时间 ，违约了，首付款不收了 ”，且 “即已违约， 20000 元定金不予退还 ”。买主弄不懂： “我按居间合同规定于 28 日来交清首付款，违约在哪？ ”但中介公司坚称： “合同规定是 ,28 日前 ?！”“ 28日前 ”，究竟是否包括 “28日 ”？一般认为应予包括。但中介公司则辩称因

28、房东坚持认为并不包括28 日，买房者已违约在先，故不愿再签买卖合同，也不愿返还定金，因几方各执一词，调解无效已告终止，坚持讨回定金且按原先居间合同和约定签约购房的客户，如今只得将卖主和中介公司告上法院，公堂对簿予对裁决。其实这场争执的发生，即已给大家提了个醒，即目前因房价变动而发生的各类违约、毁约、克扣定金、拗断定金纷争日趋增多，即便对“28日前 ”究竟是否涵盖 “28日 ”的理解， 原先虽有约定俗成， 如今也可能 “豁边 ”，故执笔签订各种条约合同时，不妨再 “多此一举 ”：在诸如 “日前 ”后再添上一笔 “含 日 ”。案例 20 ，2003 年 12 月 8 日，赵某（买方） ，李某（卖方

29、） 、房地产中介公司 3 方签订了一份房地产转让合同 （下称转让合同 ）。转让合同约定，买方向卖方购买价格为人民币 31.6 万元的商品房一套，首付 7.6 万元，余款采用按揭贷款的方式支付；买方支付定金 20000 元后，可入住该房并应在入住后 10 天内付清首付款； 其中第十条约定， 如专访在收取定金后不依合同条款将房产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金，买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。2004 年 1 月 5 日，赵某将定金 2 万元交付约李某后入住该房。 13 日，赵某携首付款至中介公司欲交付给李某，但遭到李某拒绝。2004 年 3 月 13日，李某以赵某拒不交付购房首付款

30、，已构成根本违约为由，向仲裁委员会提出申请，请求解除转让合同并要求赵某承担违约责任。赵某则答辩称是李某拒绝受领才导致首付款无法支付，过错在于李某，请求继续履行合同。中介公司员工出庭作证证明赵某欲交付首付款的事实。仲裁庭审理后，根据转让合同第十条的约定作出终局裁决：解除 3 方签订的转让合同，申请人在解除合约后应双倍返还定金。分析：所谓 “定金 ”是指合同当事人双方约定的，为确保合同履行在法律规定的范围内，一方向另一方预先交付的一定金额的款项。 “定金 ”分为 “成约定金 ”、“违约定金 ”、“解约定金 ” 等。本案中转让合同第十条约定的定金性质即是解约定金。解约定金是指在定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同；收受定金的一方则以双倍返还定金为代价而亨有解除主合同的权利。由于房产价格的波动，在房地产交易中经常出现卖方为了追求更大的利润究竟，宁肯双倍返还定金也不愿按合同卖房的情况，更有甚者为了逃避双倍返还定金的法律责任，在买方履行相关义务时不予接受，事后又以买方违约为由要求解除合同。为了避免灯似本案的纠纷出现，建议在签订合同前应仔细阅读合同条款，明确自己的合同权利和义务；在订立合同时尽量提高定金的金额（最高为