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1、全国都在整治小散乱污企业如何补偿才合理全国都在整治“小散乱污”企业-如何补偿才合理？全国都在整治“小散乱污”企业，如何补偿才合理?作者：北京吴少博律师事务所10年企业拆迁关停维权经验近来相关部门对小散乱污企业的打击 力度越来越大，几乎演变为只要被发现，就会被 关停拆除的状况。也有很多面临这种情况的企业 像我们咨询，关停拆迁的速度之快，补偿不到位， 使很多此类企业权益受到侵害。像石材行业关 停，有些地方是按照“早签早退多补”原则，以 “大切锯机”数量为补偿基准。签的晚补得少， 之后不予补偿。北京吴少博律师事务所针对目前 “小散乱污”中小企业所面临的问题，做一些分 析，希望能帮助更多当事人更好地了

2、解“小散乱 污”。一、一般规模小、分布散乱。这类企业多数是分布在乡村或者城郊。相关 部门进行整治的时候，这些企业由于势单力薄，很容易就被压制，权益被侵害并且得不到救济。 比如有一些养殖场，往往是在乡村，规模有局限 性；还有一些村镇的砖瓦厂、造纸厂等，这些企 业的市场就只辐射周围村镇，规模就比较小，而 且由于村镇消费力有限，也不会有很多相关企业 聚集，这就会令这些企业在规模上呈现出“小” 和“散”的特点。企业规模小、分布散，就会给 企业造成一定的影响，如果企业规模比较大，当 地相关部门可能会考虑到直接关停企业会给当 地经济造成一定影响，如果企业规模不大，但是 分布比较集中，那么若干企业就可以进行

3、联合， 齐心合力共同维权，当地相关部门可能也会三思 而后行。规模小、分布散的企业正是维权的难点 之一。二、小散乱污落脚的重点还是在污” 上。环境保护正是打击小散乱污企业的最直 接原因，这些“小散乱污”企业不符合国家产业 政策和当地产业布局规划，污染物排放不达标， 有的甚至可能没有土地、环保、工商、质监等手 续。但是手续证件不齐全并不是被划进“小散乱 污”范围内的标准，评价“小散乱污的最主要 标准还是在于环境不达标。相关部门对“小散乱 污”的整治主要集中在畜牧养殖场、钢铁厂、化 工厂、砖瓦厂、塑胶厂等企业上面，这些企业很 容易造成水污染、大气污染等，是被整治的主要 范围。很多时候，为了早日完成指

4、定的关停搬迁 数量目标，相关部门只根据一些形式标准就一刀 切地进行行政强制行为，这给这些中小企业造成 了很大的权利侵害。我们并不是反对对“小散乱污”企业的整治， 但是做任何事情都要有条有理， 依法执行。有关 部门在进行对“小散乱污”企业整治的时候是不 是实地考察过？有没有对这些企业存在的历史 渊源进行分析？有没有可以进行治理后重新经 营的机会？在实施关停搬迁的过程中是不是采 取了断水断电等不合理的手段？有没有对所谓的“小散乱污”企业进行合适的评估？对这些企 业没有后续的安置措施？北京吴少博律师事务 所认为，对“小散乱污”企业的治理是大势所趋， 环境保护迫在眉睫，但是在政策推进的时候一定 要保护

5、好当事企业的合法权益，不能只为了追求 所谓的速度而忽略甚至牺牲一些人的合法权益。北乐吴少博律师事务所致力于中小企业征 收拆迁维权，商住门面用房征收拆迁维权，环保 污染关停纠纷维权，非住宅养殖场征收拆迁维 权，涉嫌违章建筑拆迁补偿维权，企业征收拆迁 法律评估程序等问题都可以参考本团队出版的 企业拆迁维权攻略 ,企业征收关停补偿纠 纷案例评析！各大图书网站京东，当当等以及 新华书店均有售。厂房被征收能获得的补偿项目介绍首先要讲一个总体原则，拆迁补偿是实物及 一部分可预期的利益损失，他跟企业正常的交易 和买卖是不一样的，补偿比较狭窄，最后的补偿 价格偏低，这个问题属于学术互相探讨的问题。在企业拆迁中

6、，对中小企业来讲一 般能获得六部分补偿项目。一、土地使用权的区域补偿价你所占用的土地要按照占用的性 质和使用年限等来算出区域补偿价，说通俗了就 是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补 偿呢？有这么几种情况：（1） 土地承包经营权。本村村民 在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的 土地承包经营权。（2） 集体建设用地使用权。也就 是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍 卖、一次性买断等方式取得的。（3） 国有土地使用权出让划拨的 方式。经过国有土地出让取得的工业用地的资 质，或者说通过划拨取得，这都是纳入土地使用 权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范 围内，没有划归物权的形式，所

7、以租赁权是没有 土地使用权补偿的。二、厂房重置成新价厂房重置成新价就是厂房重置后 再建起来需要多少钱，被拆迁房屋拆迁时几成新 也有重置成新的问题。实践中出现的客观状态有 建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的 固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房 屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不 一样。有一些厂房使用砖木结构临时搭建的， 可 能不满足四面都有墙的要求，但是用于了正常的 生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置 成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体 属性，那么就可以按照厂房重置成新价来补偿。三、停产停业损失费因为拆迁造成企业的停产停业损失的 费用。一般情况下要满足有营

8、业执照、纳税登记、 纳税记录、实际经营的行为等等这些才能满足一 个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才 能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需 要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址 和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址 和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营 主体。停产停业损失应该满足哪些补偿呢？（1） 预期利益损失，一年可产生的预 期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年 的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损 失。（2） 违约的损失，企业和客户签订了 一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万 的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。（3） 财务成本，向银行贷款

9、一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务 成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产 停业损失中。这些是可能遭受的损失。还有很多人会问道的 人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣 散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中， 一般中小企业和私营企业都没有，基本含在停产 停业损失之列了。四、装修附属物对现有建筑的添附是不可能挪动的，是按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机 器设备都纳入到装修附属物范围内。五、机器设备机器设备分为可移动和不可移动的，不 可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价， 可移动的机器设备补偿的是搬迁费。六、搬迁费用就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬

10、迁费用。拆迁补偿方案的选择1. 土地置换如果你仅仅选择了土地置换，置换后由企业 在置换来土地上建设厂房，那你有权利获得地上 附着物的补偿，具体包括：房屋重置成新价的补 偿、地上种植物补偿、水泥硬化的地面、以及不可迁移的其他附属物、机器设备的搬迁费2. 土地加房屋安置如果你选择了土地加房屋安置，至于停产停 业损失，仅仅可以获得一定时间段的补偿。 因为 您选择了土地或者房屋置换，那您的停产停业时 间就能够确定，可能是一年，也可能是半年，那 你获得也只能是一定时间段的停产停业损失。如何计算停产停业损失1.按照企业的整个生产经营面积一次性给 予停产停业损失补偿这种计算方法比较简单，一般都是由区一级 或

11、区一级以上的政府确定一个标准，然后按照企 业的生产经营面积给予一次性的停产停业损失 补偿，只要能确定企业的生产经营面积， 就可以 计算出停产停业损失。这个方法计算虽然简单，但是实践中使用起 来很容易产生纠纷，纠纷的矛盾点就在于如何认 定生产经营面积。比如，企业的职工宿舍、职工 食堂、办公楼算不算生产经营面积呢？此外， 工 厂的仓库属于不属于经营面积呢？其实这些都 是我们生产经营不可缺少的部分，但是拆迁方经 常会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方， 不是进行实际生产的地方。再比如制造石膏板的 工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥 硬化的，那么整个院子属于不属于经营面积？算 不算是企业在进

12、行实际生产经营中使用的呢？ 如此种种，企业都会和拆迁方产生实体争议。在北京停产停业的补偿标准是每平方米 500-1500元，但实际上随着经济水平的发展， 以及各个企业的自身盈利情况不同， 通过适当的 维权，停产停业损失的补偿是可以突破这个标准 的。具体而言有如下标准：1.按照企业纳税的情况计算停产停业损 失。2.按房屋总价值的一定比例3.按营业收入、 利润4.评估机构进行评估5.双方协商决定2.根据纳税情况或者营业执照等营业注册 信息中的营业面积具体而言，有些地方是依据纳税情况，依据 纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况 对中小型制造企业是不利的。另外，按照营业执 照以及营业注册信息中标

13、注的营业面积。但是大 家都清楚，我们国家的营业信息中标注的营业面 积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用 房可以用营业信息推算出基本的经营面积。但是 这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利 的，因为营业信息标注的面积和实际经营使用面 积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检 在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营 业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是 有很大的差距的。3.按照实际经营面积进行计算 还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方 也不会简单和你说一个经营面积（数字）。进行 实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际 的工厂生产是一块儿

14、，职工宿舍、职工食堂、办 公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产 生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？ 仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是 拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地 方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制 造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾 晒的，整个院子都是进行水泥密封的， 那么整个 院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实 际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实 体争议。国有土地上房屋征收与补偿条例（以下 简称条例）第十七条和第二十三条作出了对 因征收房屋造成停产停业损失的应进行补偿的 规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的效益、 停产停业期限

15、等因素确定。由于在实际工作中各 地补偿标准和方法差异很大，条例授权省、 自治区、直辖市制定停产停业损失补偿办法。 根 据了解到的情况，目前对在停产停业损失的补偿 中引进评估机制各方基本达成共识， 但还有一些 问题存在比较大的争议，比如：评估机构是选择 房地产估价机构还是选择资产评估机构；损失补 偿标准是按被征收企业的实际效益测算还是按 照同类企业的社会平均效益测算，等等。关于选择评估机构的问题1.房地产估价的范围房地产估价机构管理办法第三条第二款“本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑 物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整 体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产 评估”由此可见，以

16、房地产为主的企业整体 资产也是房地产估价活动的范围。事实已说明， 在征收补偿中，由于房地产量大价高，绝大多数 的补偿都是对房地产价值的补偿，征收补偿评估 是以房地产为主的评估。因此，征收补偿中作为 附加的停产停业损失补偿评估由房地产估价机 构进行是有法理依据的。2.房地产估价的技术能力停产停业损失补偿是在实际工作中出现的 新问题。目前还没有哪个评估专业对停产停业损 失出台专门的评估技术规范，各地政府对此项损 失的补偿也都在不断的探索之中，因此停产停业 损失评估具体如何操作对任何一个评估专业来 说都是新命题，不存在哪个专业已经走在前面的 问题。拆迁方惯用的拆迁招数大揭秘政策压人拆迁一开始的时候，

17、拆迁工作人员说的最多 的永远是：这是政府制定的政策，谁也不能改变 政策。在拆迁初期拒绝你的补偿要求的时候， 政 策不允许就是最好的理由。虚假询价如果拆迁完全按照公平公开的政策进行补 偿安置并且像他所说的那样政策不可改变的话， 询价没有任何意义，因为补多少钱取决于政策的 规定，而不取决于你想要多少钱，他直接应该和 你讨论的是按政策算出来这个地方应补多少钱， 而不是问你想要多少钱。利用人性如果你认为他们是真心想帮你提高补偿，那 就错了，所谓位置决定立场，不要指望一个和你 的利益站在对立面的人能最大程度帮你争取利 益，想要拿到合理的补偿，一定要有打硬战的心 理准备。牵连式拆迁如果被拆迁企业在拆迁的过

18、程中有其他的 项目在向政府申请审批，或者有其他事项需要政 府同意办理，大多数也会因为拆迁而受到牵连， 被拆迁企业要提前做好充分的准备。断水断电断路经常性的断水断电，施工不小心把路给挖 了、堵了，这是拆迁公司惯用的招数，因为他们 很清楚，断水断电度断路会影响企业的正常生产 经营，一旦你不能进行正常的生产经营， 就必然 会增加企业运营的成本，企业就无法在拆迁范围 长期坚持，无法长期坚持，就必然会在补偿价格 上做出让步。违法偷拆这里所说的违法偷拆，是指没有经过合法的 司法程序，不是由法院组织的强制拆除，而是指 拆迁方在没有任何合法手续的情况下，组织社会 闲散人员偷偷的把你的房子拆掉。夸大违法如果不是

19、遇到拆迁，这些问题也没有任何部 门过来查，一旦开始拆迁了，拆迁方最先开始审 查你的证照，并且根本不考虑历史原因，而是一 味地强调、夸大缺乏证照的违法性。以拆违促拆迁就是指拆迁方通过拆除违章建筑来推动、力口 快整个拆迁的进程，或者用拆除违章的方式直接 代替拆迁，目的是实现低成本、甚至是无成本的 拆迁。贷款纠纷如果没有遇到拆迁，企业只需要到期偿还贷 款，或者到期办理贷款的延期或以新贷还旧贷就 可以，但是一旦遇到拆迁，这些问题都会变得复 杂甚至导致严重的后果。合同纠纷拆迁方并不和你谈拆迁补偿问题，而是由出 租方直接诉到法院，通过诉讼解除合同的方式来 代替拆迁补偿程序，将拆迁法律关系转变为合同解除法律

20、关系的方式解决纠纷。我所律师参与维权的优势1、 针对环境整治行动进行合法性审查通过信息公开等方式向政府各职能部门申 请公开，调取政府及其所属部门在环境整治行动 中的相关证据。通过合法性审查发现政府的问 题，增加谈判筹码。2、 出具专业法律分析意见书根据企业提供的资料，对企业的资产情况进 行梳理，进行合法性论证；确定停产停业损失补 偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实和 法律依据，以期对企业存在的法律风险进行预防 和控制。3、 通过合法维权手段为客户创造谈判机会通过复议、诉讼等法律手段，应对政府部门 可能作出的超越职权，违法作出行政处罚，滥用 行政权力限制竞争，违法设定行政许可等问题， 在法

21、律框架内积极争取权益，使对方正视我方的 合理诉求。4、专业的谈判和监督手段制约配合运用律师的法律专业知识和专业经验指导 谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。 针对环 境整治运动中的严重违法点，通过举报、申诉方 式，结合主流媒体监督，通过上级监察、舆论监 督等方式促使对方进行平等协商，配合谈判。我所企业征收维权成功案例历时两年，补偿I 宜昌被拆迁厂房成功维权,数额最终达到1.2亿I 湘西被拆迁企业仅1/3位于红线内，剩余土地无法继续经营，最终实现整体征收I 北京某4S店拆迁维权案例，补偿款成功翻至30倍I 无锡某地征收方拒绝承认承租企业合法权益，成功维权，争取到停产停业损失补偿I 郑州市养殖厂拆

22、迁维权，成功推翻原审法院行政判决I 乌鲁木齐市某林木企业征收，经多轮多级投诉举报，300亩林地取得8000万赔偿。I 宁武铝工业公司拆迁补偿，从原来的 19万提咼到440万案例I 南京某企业承租某村集体土地建厂房，最终获得2430万补偿案例I “土地使用权纠纷案”，律师函一矢中的，补偿从0提高到390万案例I包头正华保温材料有限公司成功维权，补偿 额从200多万到900万案例！I江苏某水泥制品厂，一种情况两种补偿，差 距3倍I青州某机械厂遭强拆，确认省政府征地批复 违法，最终获600万赔偿案例I安徽某矿业公司没有合法手续，最终获得了 800万赔偿案例案例郑重声明：本文章为北京吴少博律师事务所原 创文章，禁止同行转载、伪原创等，其他平台转 载请注明出处。温馨提示：北京吴少博律师事务所，10年 企业拆迁维权经验，各位企业当事人面临拆迁征 收时，补偿低，补偿不合理，政策强压，断水断 电断路等问题，请及时与我们联系，避免错过律 师介入的最好时机。