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1、房地产基础知识简化版房地产基础知识培训 一、房地产的概念1.1房地产的概念房地产：指土地、建筑物及其地上构筑物，包括物质实体、依附于物质实体的各种权益和区位。（1）实物：指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等（2）权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权、收益权、处分权、典权等）（3）房地产区位：指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位构成因素：地理位置坐标，与重要场所（如市中心、机场等）的距离，可及性，便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。最简

2、单和最常见的是用距离来衡量区位的好坏。房产：是指建筑在地面上的各种房屋。（包括住宅、厂房、商业、服务、文化、教育、办公用房等）地产：指土地和地下各种基础设施的总称（包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等）房地产行业分为: 房地产开发 房地产经纪 房地产评估1.2房地产的分类根据市场级别分，房地产分三级市场： 一级市场：土地的买卖 二级市场：商品房交易及增量房市场三级市场：二手房及存量房市场 根据房屋用途分类： 1、 居住用房。 2、 工业用房。 3、 商业用房。 4、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 土地根据用途分类根据分类与规划建设用地标准的规定，城市用

3、地可以分为九类： 1、居住用地 ； 2、 （含商业用地）； 3、 工业用地 ； 4、 仓储用地 ； 5、 对外交通用地 ； 6、 ； 7、 ； 8、 绿化用地 ； 9、 特殊用地； 土地使用年限居住用地70、商业用地40、工业用地、综合用地50年1.3土地信息构成1、坐落包括所处的区域和具体地点（可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。）2、面积依法确认的面积。通常以m2表示，面积较大的土地通常以hm2（公顷）表示。3、形状通常用图来说明，比如宗地图。4、四至土地四邻的名称。对其描述的顺序最好为东、南、西、北。5、地势包括地势的高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性。6、

4、周围环境、景观通常用文字加照片说明。7、利用状况包括现状用途、土地上有无建筑物、其他附着物等多种情况。8、产权状况主要了解土地的所有权状况、使用权状况以及他项权利状况。9、地质和水文状况包括地基的承载力、地下水位的深度等。10、基础设施的完备程度和土地平整程度三通一平（净地）：指基本建设项目开工的前提条件，具体指:水通（专指给水）、电通、路通和场地平整。七通一平（熟地）：指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。主要包括：上水、雨污水（排水）、通电、通信、通路、通燃气、通热力（暖气）以及场地平整。九

5、通一平：七通一平基础上增加有线电视和网络通11、土地使用管制对于城市建设用地土地使用管制主要为城市规划限制条件，包括：（1）土地用途；（2）建筑高度；（3）容积率；（4）建筑密度；（5）建筑后退红线距离；（6）建筑间距；（7）绿地率；（8）交通出入口方位；（9）停车位；（10）建筑体量、体型、色彩；（11）地面标高；（12）其他要求，如规定规划设计方案须符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、行政法规的规定。12、其他如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度，农用地还需要了解其土壤、排水和灌溉等情况。二、房地产投资2.1房地产投资的概念指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将

6、来获取预期收益的一种经济活动。2.2房地产投资的特点1、投资成本高2、回收周期长3、投资风险大4、收益性好5、投资对象的不可移动性2.3房地产投资的计算投资回报率（ROI。return on investment），是指达产期正常年度利润或年均利润占投资总额的百分比。（定义非要求记忆）计算购入再出租的投资回报率月租金12(个月)/购入价注意：未考虑房产增值，租金上涨因素。计算购入再售出的投资回报率(售出价购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月

7、租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5 ROI=收益/投资100%=年利润/投资总额100%中国房产投资回报率调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%3%。商铺投资回报率四种算法：1.租金回报率法投资回报率=（税后月租金按揭月供款）12（首期房款期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金

8、、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 投资回报率（税后月租金每月物业管理费）12购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。3.内部收益率法内部收益率=累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数（按揭首期

9、房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费）4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益15年房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 2.4房地产投资信托（REITs是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。三、房地产开发3.1 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。3.2 房地产开发的原

10、则严格执行城市规划原则。讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。3.3 土地征用的审批条件征用下列土地，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；注:1公顷=10000平米，1亩=667平米其它土地超过七十公顷的。征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。3.4 土地的取得方式1、划拨。划拨是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该土地交付其使用；或将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有

11、规定外，没有使用期限的限制。一般指划拨给国家机关、学校、等单位使用。2、 出让。出让是指与国家签订土地出让合同，缴纳土地出让金并在一定年限内获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途的不同，土地的使用年限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地、综合用地50年，商业（服务）用地40年等。3.5 国有土地出让的方式 1、招标出让。招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土

12、地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。2、拍卖出让。拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。3、协议出让。协议出让国有土地使用权是指出让人与选定的受让方磋商用地条件和价款，达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。（协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。）4、挂牌出让。挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的结果确定土地使用权的行为

13、。备注：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但因不可抗拒或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工延迟的除外。3.6 “831大限”2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即“71号令”)，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。也就是说，在2004年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权，以前盛行的以协议出让经营性土地的做

14、法被正式叫停。该文件还规定，2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。所谓“8.31大限”就是指这一天新的全国土地政策将正式实施。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。四、房地产专业名词解释4.1灰空间也称“泛空间”。最早是由日本建筑师黑川纪章提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的。比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。4.2Soho即Small Office Home Office，家居办公，灵活、自由4.3会所（CLUB）所谓会所，就是以所在物

15、业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。4.4外飘窗外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然。通常它的窗台较低甚至为落地窗。通常情况下，外飘窗不算建筑面积之内。海口规定（2010年08月31日建筑工程面积计算规范）：突出外墙的凸窗窗台高度大于0.4米，窗高小于2.2米，且突出外墙面尺寸不大于0.6米时，不

16、计算建筑面积;超出上述尺寸任何一项的，均按其水平投影面积计算建筑面积。4.5中空玻璃由两层或多层平板玻璃构成。四周用高强高气密性复合粘结剂，将两片或多片玻璃与密封条、玻璃条粘接、密封。作用：隔音、隔热、防结露、安全性能（抗风压强度）4.6阳台及分类阳台是建筑物室内的延伸，是居住者呼吸新鲜空气、晾晒衣物、摆放盆栽的场所 根据封闭情况分：封闭阳台、非封闭阳台 根据与主墙体的关系分：凸阳台、凹阳台 根据其空间位置分：底阳台、挑阳台4.7自然层一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。4.8技术层指建筑物的自然层内，用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。4.9附属层指介于自

17、然层之间的夹层4.10勒脚建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分，作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。4.11窗墙比单一朝向外窗(门)面积和墙面积(含窗面积)的比值，建筑和建筑热工节能设计中常用到的一种指标。4.12女儿墙特指房屋外墙高出屋面的矮墙，在现存的明清古建筑物中还能看到。在古代时叫“女墙”，包涵着窥视之义，是仿照女子“睥睨”之形态，在城墙上筑起的墙垛，所以后来便演变成一种建筑专用术语。4.13幕墙幕墙是的外墙护围，不承重，又称为悬挂墙，（像幕布一样挂上去）是现代大型和常用的带有装饰效果的轻质墙体。由结构框架与镶嵌组成，不

18、承担主体结构载荷与作用的建筑围护结构。五、房屋性质分类名词解释5.1商品房指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。5.2保障性住房与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中

19、低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。5.3安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。5.4经济适用房指已经列入计划，由城市政府组织或者集资建房单位建造，以微利价中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的。5.5限价房是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。5.6廉租房指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民

20、最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。5.7集资房集资房是改变住房建设由和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按全额或部分出资、信贷、建材供应、等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。5.8微利房亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。微利房即相当于我们后来说的经济适用房。5.9平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低

21、收入家庭提供的住宅。（成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安成本、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。）平价房是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。5.10解困房指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房，也称为经济适用房，它属于一种政府宏观性调控的政策房，解困房综合性价比高的特点。5.11再上市房是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。5.1

22、2旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。5.13棚户区改造指政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。六、房屋用途分类名词解释6.1成套住宅指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。 6.2非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋，一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫。6.3跃层套内空间跨越两层以上空间的住宅。（一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层）6.4复式将层高较高的一层部分加建一层夹层，不具备完整的两层空间。6.5LOFT

23、现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑、开敞空间”，这个含义诞生于纽约SOHO区。 LOFT的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征！ 在二十世纪九十年代以后，LOFT成为一种席卷全球的艺术时尚。如果说， LOFT的诞生是源于贫困潦倒的们变废为宝，那么今天作为一种或者时尚潮流的LOFT已经完全演变成一种炫耀性消费.（在上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。）6.6酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用和“投资两大功能，但其本质仍然是公寓。酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务

24、功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。特点：居住功能差、成本过高、得房率低6.7产权式酒店开发商以销售模式将客房的独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给，分取投资回报并获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。6.8商业用房指用于商业、工业、旅游、办公、经营活动的用房。6.9花园式住宅 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入

25、者购买。6.10公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等。6.11Townhouse是一种3层左右、独门独户、前后有私家花园及车库（车位）的联排式住宅，从形式上说，确实接近于联排别墅。6.12别墅（villa）分类别墅分为：独栋、双拼、叠拼、联排 双拼是两个单元左右并排成一栋建筑 叠排是两个单元上下叠放成一栋建筑 联排排屋是两个以上的单元左右并排成一栋建筑 七、房屋按产别分类名词解释7.1国有房产指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或

26、购买的房产。国有房产分为、自管产、军产三种。【直管产】是指由政府接管、国家经租、收购、新建、扩建的房产（房屋所有权已正式划拨给单位的除外），大多数由政府房地产管理部门直接管理、出租、维修，少部分免租拨借给单位使用。 【自管产】指国家划拨给全民所有制单位所有以及全民所有制单位自筹资金购建的房产。 【军产】是指中国人民解放军部队所有的房产。包括由国家划拨的房产、利用军费开支或军队自筹资金购建的房产。 7.2集体房产指城市集体所有制单位所有的房产。7.3私有房产指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、

27、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。7.4部分产权指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。 7.5有限产权房是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过程中得到了政府或企业补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。7.6联营企业房产指不同的所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。 7.7股份制企业房产是指股份制企业所投资建造或购买的房产。7.8涉外房产指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。八、按房屋建筑结构分类名词解释结构类

28、型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，分为以下几种：8.1砖混结构这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，适用于1-7层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。8.2混凝土板墙结构这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。8.3框架结构这种结构的承重部分是钢筋混凝土或钢材制作的梁、 板、 柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。这种结构空

29、间划分灵活，适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。8.4剪力墙结构竖向承重结构全部为纵横钢筋混凝土结构组成。适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。剪力墙(shear wall)又称抗风墙或抗震墙、结构墙。房屋或构筑物中主要承受风荷载或地震作用引起的水平荷载的墙体。防止结构剪切破坏。8.5框架剪力墙混合结构由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。8.6间架结构它包括悬索结构、壳体结构、折板结构、拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中，如体育馆、大剧院、航

30、空港等。九、房屋按建筑楼层分类名词解释9.1房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室外地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。9.2地下室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。房屋地面与地平面的距离大于净高的1/2。9.3半地下室房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。房屋

31、地面与地平面的距离在房屋净高的1/2-1/3之间9.4假层是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。9.5附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。9.6搁楼（暗楼）一般是房屋建成后，利用房间内部空间上部搭建的楼层。9.7住宅按层数分类低层住宅：指一层至三层的住宅。多层住宅：指四层至六层的住宅。中高层住宅：指七层至九层的住宅。高层住宅：指十层及十层以上的住宅。习惯称谓：小高层：8-11层超高层：100米以上或34层以上。9.8塔楼（塔式高层住宅）以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。9.9板楼长度明显大于宽度的住宅楼，分单元式住宅和通廊式住宅。单元式住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。通廊式住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的住宅。(了解沟通：比较典型的是一梯两户式设计，南北朝