城市区位与房地产价值关系探讨.docx

1、城市区位与房地产价值关系探讨区位价值与房地产价值关系探讨摘 要伴随着我国经济的快速发展，我国的城市化水平也逐渐提高。而城市化的提高进一步刺激了我国房地产市场的发展.人们在选择购买房产的过程中考虑的因素越来越多，而区位也逐渐成为人们考虑的主要因素.区位价值又具体体现在和区位有关的交通、基础设施、环境等因素的价值。一般来说,所在区位越好,那么该房地产所蕴含的价值也就越高.人们对于好区位的追求，更进一步推高了房地产价值。所以本文主要通过对区位价值和房地产价值的研究，来发现它们之间的关系，以求对未来的房地产投资等活动提供参考。关键词：区位，区位价值,房地产价值 目录前言随着我国住房市场由卖方市场转为买

2、方市场，从消费者的角度来确定房价已越来越受到重视。我认为消费者所关注的因素,几乎皆属区位因素。买一个物有所值的房地产,区位分析的重要性越来越凸显。尤其是近年来房价突飞猛进的上涨，使人们越来越重视房产升值的可能。而一个好的区位所带来的升值空间可能远远超过较差区位的升值空间。反过来，房地产开发商也必须充分考虑这些因素，充分利用和改良项目的区位条件，从而使房地产开发与居民消费需求良好吻合，进而获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展。本文对于区位价值和房地产价值关系的研究一方面可以让人们对它们之间的关系有一个初步认识，另外对人们选购房产也有一定的指导意义。 第1章 城市区位与区位价值1。1 城市

3、区位1.1.1 城市区位的概念和特点城市区位是一个综合概念,它是指城市在所在区域中的位置，包括城市在区域发展中所起的作用及区域对城市发展方向的引导与制约。城市是区域经济发展、人口集聚的产物，城市在区域中的位置不同，所获得的发展机遇就不同，有时甚至是天壤之别。当城市区位良好时，城市发展前景广阔，城市具有较大的提升空间；当区位中存在严重制约城市发展的因素时，城市提升空间会受到限制,甚至会有所下降.例如满清发源于新宾，努尔哈赤最初建都于赫图阿拉，后迁都沈阳，其重要原因就在于沈阳区位优越，体现在土地平坦、水草肥沃、腹地广阔等方方面面。随着时间的推移，沈阳成为东北地区中心城市，赫图阿拉则淹没于山野之中.

4、 位于地理中心、交通中心、经济和人口重心即区域中心的城市，易于集聚人口和产业,吸引外部资源,发展机会多、速度快，城市规模大、经济实力雄厚，一般承担区域中心职能。位于非中心地区的城市，其对人口、经济的集聚效应随着与中心城市的距离增大而不断减弱(距离衰减规律)，城市的发展机遇相应减少,发展速度减慢，有时甚至陷于停滞或衰退状态.但对于一些处在特殊位置的城市而言，位置所带来的特殊机遇会实现超常规发展，不受距离衰减规律制约.如深圳从一个县城发展到拥有百万人口的城市，仅用了20年的时间，与其处于内地与香港贸易口岸的特殊区位密不可分.类似的例子很多，辽宁省丹东市是中朝贸易口岸，伴随朝鲜半岛和平统一进程加快，

5、有望成为新的热点，实现跨越式发展。1.1。2 城市在区域发展中的地位与作用城市的地位即城市在区域中所承担的职能分工,是对城市在区域作用中的整体评价.经济规模是决定城市地位的主要因子，城市对区域发展的贡献越大,其区域地位愈重要。经济结构与经济协作关系反映城市与区域经济发展的契合程度，契合程度越高，城市对区域发展的影响力愈大。相互位置关系决定城市是否能与其它城市或经济单元进行有效的合作，发挥自己的经优势。城市在区域中分为中心城市、副中心城市和一般城市，它们对城市发展的带动作用是有差异的.中心城市是区域的核心,其经济实力、产业发展状况和发展速度对区域经济整体发展、区域城市体系建设具有举足轻重的作用。

6、改革开放以来，辽宁省社会经济发展迅速，但在全国的位次却呈下降态势,一个重要原因就是省域中心城市沈阳在一段时间内经济改革阵痛，发展相对缓慢,对全省发展带动作用减弱。统计资料表明，20世纪80年代初期，沈阳市综合实力居全国城市第四位，辽宁省主要经济指标居全国第四位;90年代沈阳市综合实力跌至第八位，辽宁省主要经济指标也滑落到全国第五位；二者呈强相关性。副中心城市分担中心城市部分职能，但作用强度，作用范围小于中心城市，是次一级区域的中心城市。副中心城市随着实力的增长可能成为中心城市,甚至取代中心城市。如大连原为辽宁省副中心城市，但由于近年经济发展迅速,已成为名副其实的中心城市。但由于历史，地理等原因

7、，大连还难以取代沈阳，因此辽宁省将在很长时间内保持这种双中心结构。每个城市都是特定区域的中心,但在有多个城市组成的城市体系中，除中心，副中心城市外，其他城市对区域发展的贡献相对较小，影响区域有限,称为一般城市。一般城市区域发展中主要引起经济总量的增加或减少，一般不会引发区域地位的重大变革。1。2 区位价值区位价值是指某区域拥有的对该区域的经济发展起积极作用、相对其他地区具有比较优势的因素。决定区位优势的因素，既有传统意义的硬件优势，如地理优势、资源优势、交通运输优势、信息通讯优势等产生的价值。第2章 房地产价值的主要影响因素分析2.1 房地产价值的含义价格是人们和平地获得某种商品或劳务所必须付

8、出的代价，是商品的经济价值的货币表现.在市场经济条件下，房地产作为一种商品，我们可以把房地产价值描述为:房地产产品在市场竞争中所表现出的一种外在的市场力量，通过对人的消费和生活品质追求的导向获取利润所表现出来的能力。2。2 房地产价格的主要影响因素房地产价值的影响因素众多而复杂，需要进行归纳和分类.其中按影响因素的范围分为三类：一般因素、区域因素、个别因素. (1）一般因素指影响一定区域范围内所有房地产价值的一般的、普遍的、共同的因素，这些因素通常会对较广泛地区范围的各宗房地产价格产生全局性的影响.显然，这些影响因素对于具体某一宗房地产价格而言并不直接，但他们往往是决定具体房地产价格及其走势的

9、基础和关键。一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、国际因素等. (2）区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济等因素结合所产生的区域性，对该区域内的各宗房地产价格水平产生影响的因素。相对一般因素而言，区域因素的影响范围要小,但区位因素是房地产市场的直接影响因素，在对房地产价值的评估中，区域因素的分析和把握是其中的关键。区域因素中，主要有区域社会因素、心理因素、商业服务繁华程度、交通条件、基本设施、区域环境条件等.（3）个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素.这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对房地产价格的影响却最直接、最具体。个别因素包括微观环境条件、物

10、理因素.其中，我们主要研究区域因素即区位对房地产价值的影响.第3章 区位价值对房地产价格的影响3.1 不同区位因素的价值和房价的关系区位价值具体表现为和区位有关的交通条件、基础设施和环境等产生的价值.下面分别研究它们各自与房价的关系。3.1。1 交通条件与房价的关系 社会是因为信息、物流、能源和人员的流动而存在,交通条件是衡量地理位置好坏的重要指标，是影响区位因素的主要方面。交通方便，是经济资源和社会才文资源易于汇聚之处，能刺激服务业和商业的发展，会吸引大量置业人口，强化该地区社会性经济文化发展的活力，促进房地产价值的提升。1、距离市中心的距离（主要是指时间距离）对房价的影响城市对居住者引力最

11、大之处,来源于城市功能最集中和完善的城市 中心（有的城市只有一个中心,有的城市有多个中心）一般来说,在距离市中心的等距的同心圆上的不同的房地产,有大致相当的价格水平。距离城市中心的距离可以用到达的时间来度量.通常到市中心的距离越短、交能设施越完善,居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。2、对外交通条件对房价的影响交通条件的完善，可以带动相关区域的发展,有利于区域的升值，从非凡带动房地产产业的蓬勃发展.以北京的“第五商圈”核心区木樨园为例：在城市间公路方面;在主要干线方面，包括京沪、京九、京原、丰沙和京秦、京承、京包；在航空运输方面，有南苑机场,47条航线通往26个大城市。正是这些有

12、利的对外交通条件，吸引了一批“嗅觉敏感”的开发商进驻这一区域,住宅的开始和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。3.1。2 基础配套设施与房价的关系1、生活保障设施对房价的影响基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等,另外还有生活垃圾的处理能力。基础设施配套完善的过程就是房地产的升值过程.房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，有热电厂能够集中供气，那么居民对这类房地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。随着人们对外交往和联系的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注。邮政和通讯设施完善成为吸引商业、服务业和居民的

13、重要因素。2、文体设施对房价的影响文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套.在一些文体设施比较齐全的地区,其所受教育程度、医疗保障等的健全都是促进房价提升的因素。3。1。3 环境与房价的关系环境因素可引起房地产开发成本的上涨,造成房地产价格上升;同时，由于需求扩大及收入增加使人们对于环境因素日益重视，人们对于高品质住宅较高价格的接受程度也随之上升。因此上这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅与环境质量呈现正相关关系。1、社会环境社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会性交流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素

14、质较高、社会治安良好的住宅区，因此这类地区的房价会有所增涨。2、环境污染环境污染与房价是一个负的对应关系.以北京为例，北京的东南地区受盛行的西北东南风的影响，空气质量比其它地区要差,因而房地产价格也较低。对于记工员项目来说，影响其价格的环境污染因素除了大气和水体之外，还有噪音，这些环境污染严重影响了居民的身心健康，降低其生活质量，如果不下大力气治理的话,房价必然下降。3、景观环境在同一城市中，不同区域或者地段的空气清新、水源洁净、绿化程度等都是不同的；在大型公园旁边开发楼盘，或在具有一定规模的社区内建造公园，这已成为近年来国内高档住宅开始的一个定律.最具代表性的例子就是上海浦东的世纪公园，在它

15、还没有建成以前，其周边的房子还是每平方米3000元的单价；在世纪公园建成后，这里的房价一路飚升，每平方米房价已经高达万元。总之，房地产开发项目的区位直接影响开发商的经济效益，影响居民的满足程度 。交通便利、商业繁华、配套设施齐的地段房价就高。地理位置的这种反映还与消费者的消费偏好有重要关系。实际上,一些稀缺地段的价位之所以居高不下，往往是由于需求方的竞价效应，而开发商的高额利润也正是由供需双方这种关系的转变而来的。3。2 区位价值对房价的影响2010年10月份,位于山东省莱芜市中心区域的一级地段，每平方米的房价为5500-6000元，而在市郊的房价每平方米不足2500元。通过莱芜房地产市场进行

16、调查与实践证明：房地产的投资收益与位置优劣成正比关系。所以说,区位，一直是房地产界的黄金定律。再以洛阳市为例，自从洛南新区开发以后,洛阳的房价也步入了快车道。由于洛阳市委市政府和各重要机关的南迁,新区的房价也是水涨船高.洛南新区2006年均价不超过2000元/平方米，2008年初,新区勤政园小区转让价2400元/平方米，2009年洛南新区开元湖附近搞促销才3050元/平方米,但是去年就涨到了5200元/平方米,就现在来看，洛阳市楼盘上涨的势头依然迅猛，而洛南新区的领头作用依旧明显。 第4章 几种类型的房地产投资区位选择应注意的问题4.1 居住项目投资注意的问题居住项目主要是为人们工作劳动之余提

17、供一个安静舒适的生活休息空间。同商业用地目的不同,居住用地的选择不是为了获得最大利润，而是为了获得最大效用。所以，居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：(1） 市政公用和公建配套设施完备的程度市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气、暖气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点等。对于小型的居住项目，其本身不具备提供上述配套设施的能力，那么对场地周围已具备的配套设施能力的依赖性就更大.(2) 公共交通便捷程度以经济观点来看居住用地的区位，主要是从节省出行时间和出行支出两方面考虑的。由于住宅是比较长期使用的稳定居留地，出行经济便成为人们普遍考虑的居住选

18、择因素。因为人们的出行时在居住地、工作地、购物中心和游乐场所之间往返摆动的，所以理想的居住用地区位，是到达以上四点总距离最短的点，尤其是要选择接近工作场所的地点.因住所与工作地之间活动频率最高，这样便可最有效地节省出行的费用和时间。从我国目前的居民家庭结构来分析，大多数属于工薪阶层，私人轿车还只是刚刚进入少数家庭，对方便快捷的公共交通系统的依赖程度非常大，所以对居住项目位置的选择主要是靠近交通方便、能就近乘车的地方.如果乘车时间只有10分钟，而从住宅到车站的时间却用20分钟，相信住户不会考虑这种住宅。(3） 环境随着城市居民生活水平的提高，人们对居住环境提出了越来越高的要求。山、水、绿地、阳光

19、、清新的空气、无噪音污染等,都是居民选择安居进而也是房地产商在选择居住项目位置时要慎重考虑的因素。(4) 居民人口与收入居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响。居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行,就意味着提高了成功的可能性.4.2 写字楼项目投资注意的问题广义的写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物。但投资性物业中的写字楼,则是指公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关的场地.依照写字楼所处的位置、自然或物理状况及收益能力，专业人员通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等

20、级。影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：(1) 与其他商业设施的接近程度商业办公也存在着聚集效应，同样位于城市中心商务区的项目，则未来的使用者就可以方便地和位于相同区域的客户开展业务。因此，与其他商业设施接近的程度,决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力，虽然这吸引力也会由于城市建设的发展而经常发生变化，但其对写字楼项目位置选择过程的影响却是不言而喻的。（2） 周围土地利用情况和环境如果写字楼项目所在的周围有很多工业建筑，环境恶劣，就会大大降低该写字楼的吸引力。写字楼的位置还可能由于其临近政府、大型公司或金融机构的办公大楼而增加对租客的吸引力。（3) 易接近性写字楼项目位置选择还应重视其易接近

21、性.大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公,有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响写字楼的档次.写字楼周围如有多种交通方式可供选择，能极大地方便在写字楼工作的人。是否有足够的停车位同样也会影响到写字楼的易接近性。4.3 零售业商项目投资注意的问题 商业与工业经营活动的目的都是为了追求最大的利润，但工业利润是通过降低产品生产成本实现的,而商业利润是通过销售产品取得的.对商业经营者来说，产品销售愈多,获得利润也就愈大。所以商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润,其选择原则有以下几条：(1) 最短时间原则最短时间原则,即应位于人流集散最方便的区位。商业的服务对象是顾客，商业行为

22、的基本前提是商品与顾客在时间上和地域上的结合，面对面进行交易。所以传统的商业都混杂在居民区中。但是，随着交通条件的改善，汽车成为顾客购物行为的代步工具,顾客购物移动的能力大大提高，活动范围也大大增加。因此距离已不是决定顾客购物行为的主要因素,而更多的要考虑购物过程所花费的行车时间。商业网点的区位,以位于它的吸引半径边缘1030分钟行车时间的地点最为理想。(2） 区位易达性原则区位易达性原则，即进入性原则，就是说商业网点应分布于交通最便捷的区位，即易达性最好的区位。这个区位是它与城市内其他地点见的站点数目之和最小的点。一般说来,火车站、港口、长途汽车站等城市交通的聚集点,都是易达性最好的区位。因

23、此它们成为不同等级和规模的商业企业选择的目标，并且都已具备了相当的商业繁华度。（3) 接近购买力原则商业利润是建立在居民购买和消费商品的基础上的，而居民的购买力取决于人口数量和他们的收入水平、一般说来，商业企业的存在，是以一定服务人口为前提的，这种维持一个商业企业存在的最低服务人口数量,称为这个商业企业的人口门槛。所以商业用地选择必须考虑所在区位的人口密度和人口数量，中央商务区和特大型购物中心的用地区位选择必须与该城市的人口分布重心相接近。如北京的西单、王府井、前门，上海的南京路、淮海路，南京的新街口等就是这样.人口是购买力的一个基本因素，但它只有与一定的消费水平相结合才能形成现实的购买力,而

24、人们的消费水平又取决于他的经济收入和消费倾向。在人口数量既定的情况下，人们的经济收入与消费倾向的组合有四种情况：高收入、高消费;低收入、高消费;高收入、低消费;低收入、低消费、所以商业用地的区位选择，既要接近人口稠密区，又要接近人口的高收入、高消费和低收入、高消费地区。（4) 满足消费心理原则商业企业是多种多样的。但无论哪种商业企业的用地选择，都必须顾及顾客的消费心理。顾客的消费心理是千差万别的。有信誉的老商号和传统优质商品对顾客都有较大吸引力。另外有些顾客喜欢逛专卖商店，因为那里可以买到别处买不到的称心如意的商品。所以商业用地的区位选择应投顾客所好，要做到新商场和传统商场相结合，综合商店与专

25、门商店相结合，尽可能满足顾客多种多样的购物心理要求。(5) 接近CBD原则商业活动具有扩延效应。一旦一个商业中心形成，在其附近布局新的商业企业便有利可图。中央商务区的商业密度指数、商业职能指数和商业规模指数都比较大，具有极大的扩延效应.在此附近争得一席之地，从事商业经营，能取得更大的利润。4.4 工业项目投资注意的问题工业项目场地的选择需考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场,技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度,控制环境污染的政策等。各类型开发项目的投资者选择区位时所考虑的以上因素应该是比较基本的。对于

26、购买商业用房地产和居住用房地产的消费者而言,他们对区位的选择标准,大体与上述房地产开发项目的投资者相同.因为投资者的标准只有与消费者一致，才能实现最大的效益。 结论从投资的角度看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力.因此，分析某项投资是否可行,既包括对该项目投资期间的租金价值的估计,也包括对该项目出售时的市场价值的判断。而该项目出售时的利润与出租时的租金水平很大程度上有取决于其所在的区位。房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高,房地产投资价值越大。正是由于存在着对区位利润的追求，才会形成高昂地价的地块只能被有高盈利并有能力支付高租金的业主们所占有的情

27、况，而低效益的业主就无法做到这一点。负担不起最优区位地价压力的投资者,将会被具备这一能力的竞争者所替代。所有区位选择的结果,是形成从最理想的区位向外衰减的各种等级。这些等级表现出如下特点:随着从最佳区位点向外部的移动，土地利用密度逐渐降低，地价租金也随之逐渐衰减，同时房地产投资的利润水平和产生租金的能力也在相对降低.通过上面的分析，我们知道，通常情况下，区位是影响房地产投资价值的重要因素,但不是说它是唯一的和绝对的因素。事实上，投资价值的高低还与许多其他因素有关，比如投资者的经营管理水平、融资方式的安排、城市规划的影响、法规的限制、投资收益率的选择和投资者对待风险的态度等。要想让区位带来较高的

28、房地产投资价值，选择区位时应重视一下问题：1、注意对区位升值潜力的分析。限制房地产界形成一种共识，即认为并不是越接近市中心投资取得的收益越高。选择某区位进行投资，往往要作升值潜力的分析，作各种利弊的权衡比较，在科学的基础上进行决策。2、选择区位要有超前意识，特别注意对交通、服务网点等公共设施的深层次分析。如果投资者能够分辨出哪一个区位在不远的将来对买方或租户具有竞争上的优势,他们就能在这类信息反映到价格中之前，抢先得到适当区位地块的使用权.如果他们能准确预测未来几年内区位形势的变化，他们就能更准确地估计出新物业的投资价值。将投资价值与尚未完全反映相关信息的市场价值进行比价，可以使那些敏锐的投资

29、者更好的驾驭市场。参考文献1刘秋雁。房地产投资分析M.第二版。沈阳：东北大学出版社,2007：2王宁波,米琳。城市价值与房地产价值关系探讨。合作经J济与科技，2010，24(1），893曹振良。房地产经济学通论M。北京：北京大学出版社，20034霍默霍伊特，阿瑟-韦默城市房地产原理M北京：北京大学出版社,20035林瑜茂.城市住宅区位选择研究D上海：上海师范大学硕士学位论文，20066董昕。城市住宅区位及其影响因素分析J城市规划200l（2）7张文忠。城市居民住宅区位选择的因子分析J地理科学进展，2001,20（3），2682758李小建.经济地理学M北京:高等教育出版社，2002：25-28

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