国际商贸城配套住宅项目规划设计方案.docx

1、国际商贸城配套住宅项目规划设计方案国际商贸城配套住宅项目规划设计方案第一章、 项目概况及周边条件 1、基地位置襄阳市位居华中腹地，扼守汉水中游，“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷，是省仅次于的第二大城市和省域副中心城市、“中国十大魅力城市”。樊西新区位于襄阳市区西部，东至廖家庄路，西至幸福沟，南至汉江，北至汉丹铁路，总规划面积40.5平方公里;樊西新区是襄阳市重点发展的6个城市新区之一，坚持高标准、高起点、高品位，将其建设成为高科技产业园区、现代商贸物流园区和东西方传统空间模式与生活方式交融宜居的“樊西滨江生态新城”。中豪商业集团成立于2008年5月，是一家以商业地产开发为支柱的大

2、型综合产业集团，注册资金10亿元人民币;2013年4月18日，中豪商业集团与襄阳市樊城区政府正式签订投资合作协议，中豪商业集团将投资120亿元，在樊西新区建设襄阳国际商贸城。襄阳国际商贸城规划面积3000亩，建筑面积380万平方米；是襄阳目前投资最大的商贸项目，为保证项目顺利建设，同步建设新襄阳市客运中心站，物流园区、樊西CBD、公交总站、学校、住宅等设施。制。襄阳国际商贸城配套住宅项目，占地面积15万平米，规划建筑面积约40万平米，项目总投资约11.29亿元。 2、建设规模：总用地面积149667，项目容积率为2.8，建筑密度为25%，绿化绿为35%。其中一期规划净用地40000（折60亩）

3、。居住户数1000户，居住人口3000人，设机动车停车位700个，其中地上车位100个，地下车位600个。 3、城市总规及区域控规 襄阳市位居华中腹地，扼守汉水中游，“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷，是省仅次于的第二大城市和省域副中心城市、“中国十大魅力城市”。樊西新区位于襄阳市区西部，东至廖家庄路，西至幸福沟，南至汉江，北至汉丹铁路，总规划面积40.5平方公里;樊西新区是襄阳市重点发展的6个城市新区之一，坚持高标准、高起点、高品位，将其建设成为高科技产业园区、现代商贸物流园区和东西方传统空间模式与生活方式交融宜居的“樊西滨江生态新城”。4、地块现状 （1） 地块周边现状（2）

4、地块部现状5、周边区域交通及道路本项目位于襄阳市樊城区，邓城大道樊西新区产业二路与物流大道交汇处，一路之隔路西为襄阳国际商贸城和新客运中心站和公交总站，直线距离不足200米，本案是未来樊西新区中心地段、门户地段、最繁华地段，项目周边商圈成熟，属于樊西新城核心商业区，周边居住、餐饮、酒店、襄阳国际商贸城个体经营户众多；地块东临昊天地产，昊天地产西南角规划政府配套学校和医院，生活配套设施完善；以襄阳国际商贸城和新客运中心站为区域发展引擎，进一步提速周边发展，形成于商贸城相关产业落户。 与襄阳中心城区距离约12公里，至邓城大道襄阳五中7公里；樊西新区是襄阳重点发展的6个新区之一，6、周边区域环境及设

5、施 （1） 主要楼盘（附照片） 本案位于樊西新城核心商贸区，已具备形成与其业态互补的大型超市、餐饮 、大型连锁快捷酒店等生活性商业街区得天独厚的优越条件。为提升项目品质，项目计划引进世界零售业超市巨头“华润万家”和国经济性酒店10强“汉庭快捷酒店”进驻，为襄阳国际商贸城经营户和周边住户提供更完善的生活配套。（2） 商业餐饮 （3） 学校 （4） 医疗 7、周边基础设施 （1） 供水：已预先留设。 （2） 供电：已预先留设。 （3） 燃气：已预先留设。 （4） 供热：无。 （5） 电讯 ：已预先留设。（6） 排污 ：已预先留设。 8、其它情况（描述项目特殊情况） 第二章、规划控制条件 1、规划设

6、计控制条件 2、规划道路后退要求: 为便于安全管理，小区道路网络考虑人车分流布置；小区环形道路（消防车道）布局要通畅（不宜太宽）。 3、配套功能设置要求 日照及通风要求：小户型考虑日照时间、晾晒空间等细节，80平米以上户型要保证南北通透，隐藏空调位。 4、商业设施 1、规模： 1、西主入口大型主题商业会所，面积约5千平米；2、酒店公寓，安排在产业二路与物流大道交会转角处一栋，面积1.2万方左右（可考虑12层商业，3层以上酒店公寓）。3、其他商业面积2-3万平米，方案一：将地块南和地块西临街考虑2-3层的商铺，住宅底商或独立商业建筑均可；方案二：南邻规划地块区域由街分隔设置独立商业组团。 2、业

7、态设置 3、标准商铺尺寸 4、租售方式 5、停车方式及数量 6、建筑风格、材料、色彩 （会所与商业设施如单独委托设计应结合市场调研另行编写专项设计任务书） 第三章 方案设计要求 一、方案设计总说明 （1）、除规定应反映的各种说明外，着重阐述从总体规划设计、建筑设计到景观设计、公共设施等的主导设计构思、设计理念及设计手法。并简述结构、给排水、电气等的设计构思，及对环境保护、消防、节能等作相应的说明。 （2）、经济技术指标 2、设计成果 （1）设计成果 1、 用地现状、区域分析图 2、 规划总平面图（含经济技术指标） 比例 3、 规划空间结构分析 比例 4、 景观、绿化规划图 比例 5、 交通系统

8、分析图 比例 6、 日照分析图 7、 用地竖向规划图 8、 综合管线规划图 9、 鸟瞰图 10、1:1000块体模型 11、主要街景彩色立面图 12、反映设计意图的透视图（总数不少于N） 13、地下室平面图 14、道路断面与地下空间、管线处理分析图 15、单体主要平面布置图、立面图、剖面图 16、组合平面布置图 17、项目主要出入口等节点放大图（二）规划设计报批文件 1、选址意见通知书。 2、襄阳市建设工程设计条件要求通知书。 3、1：500带地形红线图及光盘。 4、 方案审查会会议纪要。 5、方案批复。 6、襄阳市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书。 7、方案设计配套绿地的意见。 8、

9、已批准的方案设计文件、方案通过后设计单位进一步优化和调 整之后的设计文件。 9、 甲方对方案的调整意见（详见附件）。 10、市政综合管网图、给水、排水、天然气、电信接驳口资料。 11、地质勘察报告。 12、国家相关法律、法规及襄阳市政府相关条例、规定。 13、国家现行设计规。 14、设计合同。 15、初步设计任务书。 第四章 方案设计深度要求 1、初步设计文件深度要求及其过程控制要求 （1）、初步设计文件深度要求 1、设计成果必须符合中华人民国建设部批准的建筑工程设计文件编制深度的规定（二00三年）版。 2、设计成果必须包括装饰材料表、设备统计表等材料表格。 3、设计成果中应包含投资概算。 （

10、二）初步设计过程控制要求 1、初步设计过程中按照各个专业间相互提交设计中间成果的时间点作为阶段控制节点，均应在提交成果前报甲方设计管理人员备案审查。设计过程中随时与甲方设计管理人员保持沟通。 2、设计过程中各个专业间的协调讨论会应邀请甲方设计管理人员参加，并将讨论结果报甲方设计管理人员。 3、设计成果提交：应在正式出图前五天，以非正式的白图形式提交甲方审查，与甲方进行充分沟通，作出必要的修改之后才能正式出图。 4、设计要求 4.1 总平面 4.1.1 设计规模及组成（1）、设计规模 （2）建设工程项目方案综合技术经济指标一览表及建筑工程项目建筑面积明细表（详标准模板） 4.1.2 总平面布置

11、（1）一期、二期划分界线详附件。 （2）详见方案设计文本中的总平面布置要求。 （3）标明园区道路宽度及做法 （4）修改意见详见附件。 4.1.3 竖向设计 （1）详见方案设计文本中的总平面布置要求。 （2）修改意见详见附件。（龙湖.西城天街地下室优化意见） 4.1.4 道路交通组织 （1）详见方案设计文本中的总平面布置要求。 （2）修改意见详见附件。 4.1.5 综合管网 （1）雨、污水管网与市政雨污管网接驳口，参见附件资料。对地表雨水有可能直接流向建筑物时考虑截水措施。 （2）电力、燃气、通讯、给水管网与市政管网的接驳点，按提供的市政规划控制管网图就近接驳。 （3）用地围综合管网布置在道路红

12、线进行设计。 （4）修改意见详见附件。 4.2 建筑 4.2.1 楼栋编号及住宅户型编号确认详甲方提供的楼栋户位编号图。 4.2.2 层高：住宅标准层层高结构尺寸为3200mm 4.2.3 立面要求： （1）详方案文本中的要求，修改意见详附件。 （2） 立面需作出彩图，标明材质，单独报审。 4.2.4 装饰和配置标准 （1）外墙：墙砖或墙漆，设置空调主机位 （2）墙装饰及配置要求（详见产品交付标准产品交付标准产品交付标准产品交付标准(初设版初设版初设版初设版)） 4.2.5 其他 4.3 结构 4.3.1 采用规:均按国家现行有关规(规程)、行业标准、地方标准 执行,优先考虑地方标准。 4.3

13、.2 结构形式 4.3.3 结构荷载:除有特殊要求外,均按现行国家规执行。 4.3.4 地下车库、会所等地下或半地下建筑屋顶应该结合景观设计要求和消防设计要求考虑覆土厚度、消防车重量。 4.3.5 主要结构使用材料： 混凝土强度等级：按设计 钢筋：按设计 框架填充墙用砖：外墙填充材料 墙填充材料 卫生间及管井填充材料 4.3.6 结构体系的选择 4.3.7 所有住宅的各功能空间中，要求不能有柱、梁出现，如果结构确实需要，必须事先征得甲方的同意。 4.4 给水排水设计 4.4.1 生活用水 4.4.1.1 供水水源 4.4.1.2 供水压力 4.4.1.3 供水系统： （1）综合楼 （2）SOH

14、U： （3）商铺： （4）物管用房： （5）商业： （6） 超市： （7）办公楼： （8）地下车库： （9）环境绿化给水： 4.4.1.4 给水计量 （1）综合楼 （2）SOHU：。 （3）商铺：。 （4）物管用房：。 （5）商业： （6）超市： （7）办公楼： （8）地下车库：。 （9）环境绿化给水：。 （10）楼栋保洁取水点： 4.4.1.5 给水设备及管材 （1）室给水管材均采用钢塑复合管。 （2）室外： （3）水箱： 4.4.1.6 供热水设备 4.4.2 排水 4.4.2.1 排水采用雨、污分流制。原则上能采用重力直排的不采用机械提排。 4.4.2.2 生活污水系统： （1）住宅、别

15、墅、公寓 （2）SOHU：采用生活用水和生活污水合流方式，汇集到室外窨井后，排入生化处理池，处理达标后排入市政污水管网。 （3）商铺：厨房的污水经油水分离器分流，再经室外隔油池处理后，排入生化池，处理达标达标后排入市政污水管网。 （4）商业：厨房的污水经油水分离器分流，再经室外隔油池处理后，排入生化池，处理达标达标后排入市政污水管网。 （5）超市：设专用隔油池及降温池。超市的污水经降温池降温后再经隔油池处理后，排入生化池，处理达标达标后排入市政污水管网。 （6）办公楼：采用生活用水和生活污水合流方式，汇集到室外窨井后，排入生化处理池，处理达标后排入市政污水管网。 （7）地下车库排水：原则上不考

16、虑冲洗水，其排水由综合考虑。 （8）生化池的设置：由考虑，原则上不宜过于分散，其通气管的走向应避免对居民造成影响。 （9）管材：室管采用PVC-U管，立管采用加厚型PVC-U管，在低区楼层采用柔性接口铸铁排水管(低区围由确定)，室外埋地管采用双壁波纹管，地上管采用PVC-U管。 4.4.2.3 雨水系统：（1）屋面：采用有组织排水，房屋周边设散水坡，当周边地貌高于该建筑地散水坡时设截水沟，通过道路雨水沟排放。 （2）地表雨水排放：室外停车场围场地雨水经过收集后排入市政雨水管网。 （3）空调冷凝水：独立设置排水系统，采取间接排水方式就近排入室外雨水窨井。 （4）管材：室管采用PVC-U管，室外埋

17、地管采用双壁波纹管。管井采用条石、玻璃钢盖。 （5）室外强、弱电窨井设置排水管道，直接排入就近的雨水管网。 4.4.2.4 其它要求： （1）卫生间采用全下沉方式设计，同时解决好卫生间通风排气的设计。如果采用全下沉方式确有困难，应征得甲方同意后，选择合理的处理方式。 （2）所有功能房（如开备所、配电房、发动机房、水泵房等）须设计好排水系统，保证系统今后运行的安全。 4.5电气设计 4.5.1 强电部分 4.5.1.1 设计围、设计标准及设计深度：（由于建筑部分已涉及该容，所以此部分容根据需要增减） 4.5.1.2 供电电源和变配电所的设置 （1）供电电源 供电电源等级为10kV， 电源回路数两

18、回，分别引自XX变电站10kV专线， 接入位置拟从就近的电缆井接入。 （2）变配电所的设置 根据片区的负荷性质和容量（包括二期负荷）确定是否设置开闭所及设置开闭所的位置和数量，根据各建筑设施的负荷性质和容量按照现行国家规及襄阳市地方规的要求确定变配电所、柴油发电机的容量及数量；并提供每个变配电所、柴油发电机的供电围、负荷计算表（变压器和柴油发电机）、变压器负荷率及主要数据参数。 供电类别分为公用变配电所和专用变配电所两种： 公用变电所供电围： SOHO楼、住宅楼的每户用电、光彩照明用电，计量方式主要采用低压计量。 专用变电所供电围：SOHO楼及住宅楼的走道、电梯及其公共区域、公共设备的用电；写

19、字楼写字楼写字楼写字楼、主力店、地下超市、零售、地下停车场、以及其它公辅设施的用电，计量方式主要采用高压和低压计量结合的方式。 （3）大商户供电配置标准及用电计量方式： 计量方式根据其用电性质按以下几种方式设置计量表： 1）大商户生活用电：SOHO楼每户用电； 2）非居民照明用电：包括办公、写字楼、环境、楼道、学校、幼儿院、会所、物管等； 3）商业用电：包括商场照明、电梯、扶梯、空调、商业广告、车库及直接为商业营运服务的电梯、扶梯、空调等用电; 4）非普工业用电（普通动力用电）：包括民用商用的消防动力用电、民用住宅电梯、生活水泵、风机、风阀、环境水泵等用电; 5）光彩照明用电：为政府要求并经政

20、府规划、审批、验收合格的光彩照明用电，电价按居民生活用电低谷计费; （4）零售商配置标准及计量： 1）零售商铺采用一户一表，电表采用分区域集中设置原则；每户商铺设置一开关箱（配照明、动力、空调、插座等回路）； 2）住宅采用一户一表，电表采用分区域集中户外设置原则；每户设置一开关箱（配照明、空调、插座等回路）； 3）SOHO采用一户一表，电表采用分区域集中户外设置原则；每户设置一开关箱（配照明、动力、空调、插座等回路）； 4）酒店采用低压出线分类计量原则；5） 地下超市、地下车库、楼道照明、环境照明按低压出线设置计量标准原则； 6）公辅设置按其功能需求分别设置计量原则；7）住宅、SOHO楼的走道

21、采用集中设表计量原则； 4.5.1.3 供电指标需求建议： （1）住宅: 供电线路入户,设计至配电箱，建筑面积80平方米以下户型配5A/20A单相电表，建筑面积80150平方米户型配10A/40A单相电表，建筑面积151180平方米配15A/60A单相电表，建筑面积181220平方米配20A/80A单相电表，大于220平方米户型配三相电表； （2）商业：150W/ m2（含空调、租赁户有特殊要求时可调整）； （3）写字楼：100W/ m2（含空调）； （4）SOHO公寓: 天然气入户时；按4kW/每户；天然气不入户时；按6kW/每户； （5）办公室按100W/ m2（含空调）； （6）超市按9

22、0W/m2（含空调、租赁户有特殊要求时可调整）； （7）餐饮按200W/ m2（含空调、租赁户有特殊要求时可调整）； （8）地下车库照明11.5W/ m2； （9）在每栋住宅单体建筑屋顶按15kW/栋预留光彩照明用电，在市场建筑外立面留有广告照明用电； （10）其它按国家现行规结合襄阳市地方特点进行合理配置； 4.5.1.4 应急柴油发电机供电围： （1）消防用电设备：如：消防水泵、消防电梯、排烟及正压风机、消防中心电源等； （2）应急照明、疏散标志、走道照明、值班照明 （3）保安系统电源、机房； （4）客梯电力、排污泵、及生活水泵，应考虑环境照明的50%； （5）游泳池照明、物管用房及根据租

23、赁户要求的商业用电。 4.5.1.5 电气照明： （1）明确各类用房的照度标准及照明设备的控制方式。 （2）由于SOHO楼为精装修房，故SOHO楼室开关、插座、照明灯具均应设计到位； （3）光彩照明及景观照明仅作容量预留； （4）按土建要求需二次装修部分仅作至照明配电箱处； （5）动力配电及控制： （6）单机容量小于30kW的用电设备采用直接启动方式，大于或等于30kW的采用降压启动方式； （7）按规要求确定并明确各种动力设备的控制方式； （8）消防供电设备按规要求采用双电源末端切换自投方式（一体化产品）； （9）非消防负荷需双电源供电的可在变电所始端切换。 4.5.1.6 电力管网 整个片区

24、的电力管网宜按沿地下车库就近接入桥架敷设为原则，车库未贯通部位可采用电缆排管或电缆沟的方式进行供电区域的贯通；根据管线的数量确定电力管网的容量及路由，电力管线或管沟在平面图中须有定位尺寸和相应的剖面图。 4.5.1.7 主要电气设备选型： （1） 变压器:带温度控制强迫风冷，有防护外壳的干式变压器SCB9-*/10； （2） 高压开关柜： 开闭所：采用GSZ1中置式柜型，VS1真空断路器； 变配电所： 进线柜采用高压环网柜VS1真空断路器; 变压器容量大于、等于1250kVA的采用VS1真空断路器，其余配电出线采用国产负荷开关加熔断器的保护方式。 （3）低压柜体及元器件： 公用变电所：柜体采用

25、GGD柜型； 专用变电所：柜体采用GGD柜型； 低压断路器采用之江开关股份产品。 （4）低压电力电缆： 变电所至住宅楼低压干线、支线至楼层配电箱采用YJV22-0.6/1kV电缆；其余电缆一般选用YJV22-0.6/1kV电缆； （5）住宅户不布置强电线路，但应应预留穿墙孔。（32） （6）防雷及接地系统：根据建筑物等级确定其防雷类别及其采取的防雷接地措施；并明确供电系统的接地方式。 4.5.2 弱电系统 4.5.2.1 弱电系统设计应包括：火灾报警及消防联动系统；广播系统；通讯系统；有线电视系统；保安及智能化系统；弱电管网。 4.5.2.2 火灾报警及消防联动系统： 确定消防控制中心的位置及

26、用房面积，严格按照国家规要求设置系统的构成、配线方式及其有关元件的数量并根据区域的不同合理选择元件的类型。 4.5.2.3 广播系统 有线广播系统应按照使用性质和功能需求设置火灾应急广播系统和应急广播系统。服务性广播系统以播放背景音乐为主，火灾应急广播系统按国家规要求作为发生火灾时，播放指挥、引导建筑物人员疏散为主。 技术要求：火灾应急广播系统仅利用服务性广播系统的馈电线路和扬声器，火灾广播系统的扩音设备等装置需专用，当火灾发生时，由消防控制室切换馈电线路，使服务性广播按照设定的疏散广播顺序对相应层或区域进行火灾应急广播 。 4.5.2.4 通讯系统 配置标准： 住宅楼 2对/户 商业设施的店

27、铺 3对/户； soho楼 2对/户 物管用房 4对/100m2； 办公室 4对/100m2； 餐饮 2对/户 设备用房配置：开闭所1对； 各配电所1对；水泵房 1对 ； 消防中心2对； 保安监控中心 2对； 各电梯机房 1对； 按照上述标准设置网络系统按照上述标准设置网络系统按照上述标准设置网络系统按照上述标准设置网络系统，确定机房的面积确定机房的面积确定机房的面积确定机房的面积。 4.5.2.5 有线电视系统 设置数字电视系统配置标准如下： 住宅楼： 24个插座/每户（根据户型的大小） soho 楼： 两个插座/每户 保安值班娱乐室：两个插座 4.5.2.6 保安及智能化系统 该系统应包括

28、：住户安防对讲系统、宽带信息网络系统、闭路监视系统、停车库管理系统、小区电子巡更及周界防系统。 4.5.2.7 住户安防对讲系统技术要求： 采用总线式结构，在保安监控中心设置管理员机，小区大门入口和工程值班室设置组团门口机，在各住宅楼入口设置客人机，户设置住户对讲机，单元门采用电控门锁的方式进行控制。 户设置标准： 住户设置1个红外探测器、1个报警按钮、1个煤气探测器宽带信息网络系统 4.5.2.8 宽带信息网络系统 按以下标准计划设置宽带网接口 a. 中小店铺（低层） 100m2以：1回线，100m2以上：2回线； b住宅 平层：1回线/户 跃层：2回线/户 c. SOHO公寓 1回线/户

29、d. 物管用房 物业接待中心4回线、物业办公室10回线、物业工程值班室1回线、物业库房1回线设置部局域网络，服务器设置在物业办公室弱电室。 e. 写字楼 2回线/10 m2 f. 办公室 4回线/100 m2 4.5.2.9 闭路监视系统 监控系统控制围原则： 在小区入口、电梯、停车场、写字楼等重要场所设置监视摄像机。摄像监视系统总机及监视屏设置在消防控制室，具有硬盘录像机的录像保存系统。 4.5.2.10 停车库管理系统 系统功能要求：通过对停车场出入口的控制，完成对车辆进出及收费的有效管理。包括入口处车位显示、入口及场通道的行车指示、车牌和车型的自动识别、出入口栅栏门的自动控制、自动计费及

30、收费金额的显示；读卡识别；多个出入口设备统一管理；意外情况的报警。 4.5.2.11 小区电子巡更及周界防系统 小区巡更系统要求在小区道路和主要庭院适当设置巡更点，系统能编排巡更路线和巡更打卡时间，由主管人员通过计算机查看巡更人员的巡更记录，巡更采用有线式巡更管理。小区巡更系统的线路可与室安防系统共用，由同一台计算机集中控制。 周界防系统要求沿小区围墙周界安装红外对射报警器及监视摄像头，红外对射报警的同时对报警围进行录像保存。 4.5.2.12 弱电管网 弱电管网容量应明确容纳上述弱电系统干线总体容量，原则上采用排管加电讯手孔方式。以上弱电系统考虑防雷措施。 4.5.2.13 住宅户除安防系统

31、外不布置弱电线路，但应设置弱点箱并预留穿墙孔（32）。 4.6 防雷及接地系统防雷及接地系统防雷及接地系统防雷及接地系统 根据建筑物等级确定其防雷类别及其采取的防雷接地措施；并明确供电系统的接地方式。 4.7 暖通、空调、燃气设计 4.7.1 空调 4.7.1.1 空调设计参数： （1）住宅的空调设计参数： A、室计算参数 夏季：干球温度2226，相对湿度40%65%； 冬季：干球温度1822，相对湿度30%60%。 B、室外空气计算参数按： 夏季空调室外计算干球温度：38383838； 夏季空调室外计算湿球温度：27.327.327.327.3； 冬季空调室外计算干球温度 2222； 冬季室外计算相对湿度：82828282% C、SOHO、办公楼、商铺、商业、物管用房、超市空调设计参数按： 夏季：干球温度2228，相对湿度4