房地产开发项目可行性研究.docx

1、房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究重点：房地产市场调查方法房地产项目的策划 房地产项目财务分析与评价方法 房地产开发方案的选择与比较 不确定性分析 综合评价难点：财务评价指标的计算 动态指标 静态指标 财务成本费用的构成 不确定性分析 敏感性分析方法盈亏平衡分析 概率分析 房地产开发项目方案的比较与选择 综合评价一、 房地产经济评价：1、房地产经济评价：房地产项目应根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析相结合 、定量分析与定性分析相结合 、动态分析与静态分析相结合的方法，做好经济评价工作。2、房地产项目的类型：按照房地产项目未来获取收益的方式，

2、可将房地产项目主要分为下列类型： 一、出售型房地产项目。此类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 二、出租型房地产项目。此类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。三、混合型房地产项目。此类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。房地产项目按照用途可分为下列类型:1、居住用途的房地产项目，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2、商业用途的房地产项目，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3、办公用途

3、的房地产项目，包括商务办公楼(写字楼)等。 4、旅馆用途的房地产项目，包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等。5、餐饮用途的房地产项目包括酒楼、美食城餐馆、快餐店等。6、娱乐用途的房地产项目包括游乐场、娱乐康乐中心、俱乐部、影剧院等。7、工业用途的房地产项目，包括厂房、仓库等。8、特殊用途的房地产项目，包括停车楼等；9、土地开发项目，是指在生地或毛地上进行三通一平等，将其开发成为建设熟地的房地产项目。 3、房地产项目经济评价的分类：房地产项目经济评价分为：（1）、财务评价 （2）、综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价 ，对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经

4、济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。（1）财务评价：根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收人和财务支出 并分析项目的财务盈利能力 、清偿能力以及资金平衡状况 ，判断项目的财务可行性。(2) 综合评价：从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。4、房地产经济评价的基本要求：房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的基础上进行。同时应注意对房地产项目进行不确定分析和多方案比选。5、经济评价的作用：房地产项

5、目经济评价的结论： （1）、可以为房地产开发商服务，作为房地产开发商投资决策的依据；（2）、可以为政府管理部门服务，作为政府管理部门审批房地产项目的依据；（3）、可以为金融机构服务，作为金融机构审查贷款可行性的依据。6、房地产经济评价的要求：房地产项目基础数据的准确性和参数选择的合理性，对房地产项目经济评价结论的正确性有着重要的影响，为此，要求经济评价人员具有较高的素质，以便在进行房地产项目经济评价时作出正确的分析和判断。7、房地产项目经济评价的步骤： 1、 组织准备2、 资料收集和市场调查3、 开发方案的设计、评价和选择4、 详细研究5、 编写研究报告书8、房地产项目经济评价的内容： （1）

6、项目的背景与概况，社会发展规划与整体设想、经济发展的状况、项目实施的组织机构的保证、项目实施的可能性与必要性（宏观和微观的需要）（2）项目的市场前景与预测状况，市场的价格和需求量的分析（3）项目实施的技术条件分析，项目实施的技术的先进性与可行性（4）项目实施的环境条件分析，环境条件的先进性与可行性（5）项目的实施的进度，项目实施的进度安排（可行性的和可能性的角度安排项目的进度）（6）投资估算与资金的筹集，项目投资所需的现金流量和资金的来源与运用等的安排（7）项目的财务经济效益状况，项目的收入的估算和成本费用的概算，计算项目的净现金流量，并分析项目的财务经济效果，项目的风险分析（敏感性和不确定性

7、分析）（8）项目的国民经济效益与社会效益分析，运用影子价格的方法来分析项目的国民经济效果，通过成本费用效果的计算来分析项目社会效果。二、房地产市场调查1、市场调研（美国市场协会）：市场调研是房地产开发企业投资决策的基础，是一种通过信息将消费者、顾客和公众与研究者联结起来的职能，这些信息用于识别和确定市场营销机会及问题，产生、提炼和评估营销活动，监督营销绩效，提高将营销视为一个过程的理解含义：（1）强调解决问题所需要的信息（2）设计收集信息的方法（3）管理和实施信息收集过程分析结果以及沟通这些发现和意义2、市场调研的目的：发现市场机会、寻找投资空间、估算市场需求以及投资成本等，为可行性研究提供依

8、据。是房地产项目可行性研究的起点。开发商和经济评价人员通过对房地产市场调查，（1）了解房地产市场的过去和现状，把握房地产市场的发展动态，（2）预测房地产市场的未来发展趋势，并依此分析房地产项目建设的必要性， （3）确定房地产项目的用途、规模、档次、开发时机和经营方式。3、影响房地产市场的因素：（1） 国家的宏观经济因素：国民经济发展状况、社会人口家庭的分布和变迁、法律法规的变化、政府的宏观经济政策等（2） 城市发展状况： 城市的基础设施、以及城市的文化、经济、社会、资源、环境对项目的影响；（3） 拟开发区域的市场因素的影响： 是房地产市场调研和市场分析的关键要素4、房地产市场调查方法：房地产市

9、场调查要根据调查的对象和内容，采用适当的方法。通常采用的方法有：普查抽样调查法、直接调查法、间接调查法。定性调查方法（1）小组访谈法（10人以下的小组） 应用范围：住宅小区规划设计、户型设计、相关配套设施的布置、相关服务质量的研究 目的：了解被访者对这一主题的看法及其原因 关键：使得被访者在不受压抑的环境下进行充分和详尽的讨论 实施过程： 准备过程：布置访谈环境、遴选 精心准备访谈指南 对访谈进行总结、分析和整理,撰写访谈报告（研究目的、访谈的主要问题、参与访谈者的背景、遴选被访谈者的过程、总结研究发现、提出建议的顺序）（2）深度访谈法和投射法，深度访谈法：个人访谈法，深入挖掘单个被访者的态度

10、、感受和动机；投射法：分析隐藏在被访者直接反映后面的真实心理反映，以此判断被访者的真实态度、感受和动机现场调查方法：（一）询问法1、入户询问法2、路上拦截法3、邮寄询问法4、经理询问法5、电话询问法6、因特网询问法（二）观察法和试验法1、观察法：不通过向被调查对象提问，而将其与主题相关的活动记录下来的一种方法。特点：较为客观，间接性；适用于一般的消费品的市场调研以及房地产项目周边物业的情况可以使用。2、试验法因果关系调研法。（1）研究人员改变被调查者面队的某些因素，观察其对待考察因素的影响；（2）房地产市场调研中，较少使用5、房地产市场预测方法1、定性预测。定性预测主要是通过对历史资料的分析和

11、对未来条件的研究，凭借预测人员实践经验和逻辑推理能力，对房地产市场未来表现的性质进行推测和判断。 2、定量预测。定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。房地产市场预测的具体方法因预测的对象、内容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：（1）直观判断法，包括德尔菲法和专家小组法等。 (2）历史引伸法，包括简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法和季节指数法等。（3）因果预测法，包括回归分析法和相关分析法 6、房地产市场调查与预测的内容：房地产市场

12、调查与预测包括：房地产投资环境的调查与预测及房地产市场状况的调查与预测。房地产投资环境的调查与预测：房地产投资环境的调查与预测应在国家、区域、城市、邻里的层次上进行。主要内容包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施等方面，对已经发生的或将要发生的重大事件或政策对房地产项目的影响，要作出充分的了解和估计。房地产市场状况的调查与预测：房地产市场状况的调查与预测应在房地产投资环境调查与预测的基础上进行，主要内容包括：1供求状况。包括相关地段、用途、规模、档次、价位、平面布置等的房地产的供求状况，如供给量、有效需求量、空置量和空置率等。其中供给量应包括已完成的项目、在建的项目、已

13、审批立项的项目、潜在的竞争项目及预计它们投入市场的时间。2房地产商品的价格、租金和经营收入。3房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。三、房地产开发项目的策划 1、房地产开发项目的策划的目的和内容。目的：系统的项目策划形成和优选出较具体的项目开发经营方案。房地产项目策划主要包括：项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，开发合作方式的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。2、房地产项目区位的分析与选择：地域的分析与选择，是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律

14、、经济、文化教育、自然条件等因素。具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 3、开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则(最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能够带来最高收益的利用)，选择最佳的用途和最合适的开发规模 选择内容包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。4、房地产项目开发时机的分析与选择：分析方

15、法：应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响；大型房地产项目可考虑分期分批开发(滚动开发)。5、房地产项目开发合作方式分析与选择：主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度；从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作(包括合建)、委托开发等开发合作方式进行选择。6、房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择：分析的内容：主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额 通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的

16、安排。7、房地产产品经营方式的分析与选择：主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度，经营方式：出售(包括预售) 、出租(包括预租、短租或长租)、自营等。 四、房地产开发项目投资方案财务评价方法 1、财务评价的含义：从一个企业或者项目的角度出发，对项目的实施所引起的现金流量的改变以及对企业的经营成果以及财务结果的评价。2、财务评价与国民经济评价的区别：财务评价主要侧重于项目本身的获利能力 国民经济评价侧重于项目对国民经济的贡献，按照资源合理配置的原则，从一个国家整体的角度来分析项目的效益和费用。财务评价的基本数据投资 成本费用 收入 4、房地产项目总投资：包

17、括开发建设投资，经营资金（一般指流动资金）（1）开发建设投资：开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投人的各项费用。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。开发期：是指从房地产项目大量资金正式投入工程开始到开发建设完成的期间。 开发建设投资的表现及特点：开发建设投资在开发建设过程中形成：以出售和出租为目的的开发产品成本，以自营自用为目的的固定资产及其他资产 ，当开发投资既包括出租和出售也包括自营自用时：应注意开发建设投资在开发产品成本与固定资产和

18、其他资产之间的合理分摊划转。（2）经营资金：经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。不同于企业的期间成本或费用，但是于企业的成本费用有关，经营资金的估算一般是根据经营的规模以及需要的材料的储备量、企业资金的支出频率等进行估算，举例：比如一个小的商业项目的经营资金的估算问题。开发产品成本：开发产品成本是指房地产项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资，当房地产项目有多种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，注意开发建设投资在不同开发产品之间的合理分摊。 房地产开发项目经营成本：经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本

19、，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。房地产开发项目的资产类型：房地产项目开发建设完成后，可能形成一定比例的开发企业资产，主要包括：1、固定资产：包括开发企业办公用房、开发企业机器设备和运输设备，以及自营的商业和服务业用房等。2、无形资产：主要包括土地使用权等。3、递延资产：主要包括开发企业的开办费和租入固定资产的改良支出等。房地产开发项目的土地费用：房地产项目土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得土地有多种方式

20、，所发生的费用各不相同。主要有下列几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费，出让土地的土地出让地价款，转让土地的土地转让费，租用土地的土地租用费，股东投资入股土地的投资折价。土地征用拆迁费：（1）农村土地征用拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用。 （2）城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。土地出让地价款：土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土

21、地使用者向国家支付土地使用权出让地价款。 主要包括：向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。 例如：以出让方式取得城市熟地土地使用权，土地出让地价款由土地出让金加上拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地的用途以及使用条件、合同条件等许多方面的因素决定 许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。土地转让费：土地转让费是指土地受让方（需要土地的一方）向土地转让方（出售土地的一方）支付土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得

22、的土地使用权可以转让给其他合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随之转让。 土地的转让一般是一种正常的市场行为土地租用费：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。房地产项目前期工程费：房地产项目前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。项目规划、设计、可行

23、性研究所需费用支出一般可按项目总投资的一定百分比估算，也可按估计的工作量乘以正常工日费率估算。项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量估算。土地开发中三通一平(通水、通电、通路、土地平整)工程费用根据实际工作量估算。 基础设施建设费（室外工程费）：基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括：供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。建筑安装工程费：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费用估

24、算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。1、单元估算法：基本建设单元的综合投资乘以单元数 比如学校可以以生均招生投入乘以招生数量、医院可以以病床的数量乘以单位投资等等。 2、单位指标估算法：单位工程量投资乘以单位工程量 比如：土石方工程、基础、墙体等等。3、工程量近似框算法：类似于工程概预算的方法，先近似匡算工程量，配以相应的概预算定额单价以及取费标准，近似计算项目投资。4、概算指标估算法： 建筑面积或体积为基本计量单位，采取概算指标进行估算。 5、概预算定额法：定额计算方法当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单

25、项工程分别估算建筑安装工程费用。公共配套设施建设费（附属工程费）：公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。房屋开发费：以上三项一般统称为房屋开发费。建筑安装工程费、附属工程费、公共配套设施建设费（室外工程费）。房地产开发间接费：开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。主要包括：工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定

26、期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计人开发企业的管理费用。管理费：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目间合理分摊。财务费用：财务费用是指房地

27、产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 主要包括：借款和债券的利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。销售费用：销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。对于一次性的销售，销售费用是在房屋销售之前发生的；而非一次性的销售（出租），销售费用的发生则在整个经营期中不断的发生。其他费用：其他费用主要包括： 临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质

28、量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。税费以及规费：房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、土地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。在一些大中型城市，这部分税费已经成为房地产项目投资费用中占较大比重的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。不可预见费：房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。一般建设项目主要包括： 涨价预备费用、不可预见工程的费用、政治环境预备费用等。运营费用：运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间

29、发生的各种运营费用。 主要包括：管理费用、销售费用等。修理费用：修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费等。资金使用计划表：房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，计算期可取年、半年、季甚至月为单位，资金使用计划应按期编制。编制资金使用计划应考虑各种投资款项的付款特点，要考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度中间结算付款等方式对编制资金使用计划的影响。房地产项目的租售计划：房地产项目租售计划包括： 拟租售的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入、收款方式。租售房地产的类型和

30、相应数量：租售房地产的类型和相应的数量，应在房地产项目可供租售的房地产类型、数量的基础上确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响。租售价格：租售价格应根据房地产项目的特点确定，一般应选择在位置、规模、功能和档次等方面可比的交易实例，通过对其成交价格的分析与修正，最终得到房地产项目的租售价格。确定租售价格要与开发商市场营销策略相一致，考虑政治、经济、社会等宏观环境对项目租售价格影响、房地产市场供求状况进行分析。已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对房地产项目租售价格的影响。房地产项目的收入：房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入(以上统称租售

31、收入)、配套设施销售收人和自营收入。（1-1）房地产项目的租售收入：租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价格。 应注意：可出售面积比例的变化对销售收入的影响；空置期(项目竣工后暂时找不到租户的时间)和出租率对租金收入的影响；由于规划设计的原因导致不能售出面积比例的增大对销售收入的影响。（1-2）房地产项目的自营收入：自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑：目前已有的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响、未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目的影响。确定收款方式：考虑房

32、地产交易的付款习惯和惯例、分期付款的期数和各期付款的比例。资金筹集计划：资金筹措计划主要是根据房地产项目对资金的需求以及投资、成本与费用使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产项目的资金来源通常有：资本金、预租售收入、借贷资金（银行贷款、信托资金、债券、应付帐款）。 销售收入估算表格：在进行房地产项目经济评价时，应按期编制：销售收入、经营税金及附加估算表，租金收入、经营税金及附加估算表，自营收入、经营税金及附加估算表，投资计划与资金筹措表。开发项目经营收入的估算开发土地的转让收入，土地使用权的转让收入，土地具备地面建设条件，转让收入估算方法：（1）根据已开发土地面积和每平方米土地的价格计算（2）根据熟地楼面价格计算商品房的销售收入：计算时，可以考虑不同的方法加以计算。出租房屋开发项目年租金收入估算：（