房地产企业财务报表.docx

1、房地产企业财务报表房地产企业财务报表第一节财务报表概述 一、财务报表的作用和种类 )财务报表的作用 (一1(财务报表的概念 财务报表是指企业对外提供的对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。企业的财务报表由会计报表和附注组成。 会计报表是财务报表的主干部分，它用表格的形式简明扼要地反映企业在一定时点上的财务状况和一定期间的经营成果和现金流量。包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(或股东权益)变动表。 会计报表附注是为了帮助报表使用者理解会计报表的内容而对会计报表的编制基础、编制依据、编制原则和方法以及主要项目等所作的解释。 这些内容是相互联系的一个整体文件，而财务报表的中心内

2、容就是会计报表。这些会计报表分别从不同的角度说明企业的财务状况、经营成果和现金流量情况。各种会计报表的内容既相互区别，又相互补充，指标相互衔接，构成了一个完整的指标体系，从而充分地揭示了会计信息的本质。 2(财务报表的作用 财务报表的作用有以下几点: 向投资者、潜在投资者和债权人提供经济信息，使之能做出正确的投资决策。 向政府机关(财政、税务、工商等部门)提供企业完成社会义务和责任的情况。主要是企业是否执行财经法规，是否及时足额缴纳税金，企业发展方向是否符合产业政策等，以便政府加强对经济发展的宏观控制和管理。 通过编制和报送财务报表，向债权人提供企业偿债履约情况和偿债能力情况。特别是银行等金融

3、机构，可以根据企业提供的财务报表，检查企业各种借款的使用情况及物资保证，通过对企业偿债能力和履约情况的分析，决定是否对企业发放贷款。 通过编制和公布有关财务报表，能够向企业管理当局和其他管理部门提供企业的经营水平和获利情况，以便企业管理当局进行决策，决定利润的分配等。 通过编制财务报表和一定数量、质量的内部会计报告，为企业经营管理提供决策信息，指导企业的生产经营活动。 (二)会计报表的种类 作为财务报表核心内容的会计报表按不同的标准划分为不同的类型。 按反映的经济内容分为资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益(股东权益)变动表。 按照会计报表的编报时间，可以分为月报、季报、半年报(又称中期

4、报告)和年报。其中，月报要求简明扼要、及时;年报要求揭示完整、反映全面;季报在会计信息的详细程度方面，介于月报和年报之问。股份有限公司应编制半年报，半年报比年报提供的资料略为简单。按照会计报表反映财务活动方式的不同，可以分为静态会计报表和动态会计报表。静态报表是指反映企业一定时点资产、负债和所有者权益情况的会计报表，一般根据各个账户的“期末余额”填列;动态报表是指反映企业一定时期内资金耗费和资金回收情况的报表，一般根据有关账户的“发生额”填列。 按照会计报表编制的范围不同，可以分为个别会计报表和合并会计报表。个别会计报表是指独立核算的企业用来反映其本身经营活动和财务状况的会计报表;合并会计报表

5、则是指由母公司编制的，包括所有控股子公司会计报表的有关数字，反映整个企业集团经营成果和财务状况的会计报表。 1(资产负债表 资产负债表是反映企业某一特定日期财务状况的会计报表。“某一特定日期”是指月末、季末、半年末、年末;“财务状况”是指全部资产、负债和所有者权益情况。它是根据“资产,负债，所有者权益”的会计基本等式。按照一定的分类标准和一定的顺序，把企业某一特定日期的资产、负债和所有者权益各项目予以适当排列编制而成。 资产负债表的作用有以下几个方面: 反映企业的权益结构。权益结构是指企业的权益总额中负债和所有者权益的相对比例。资产负债表将企业的权益分为负债和所有者权益两部分。同时又将两部分的

6、具体内容进行详细列示。这样便于报表使用者了解企业的权益情况和企业在某一特定日期的资金来源及构成。 反映企业拥有或控制的经济资源及其分布情况。资产负债表把企业所拥有或控制的资产按经济性质、用途分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产、其他资产等类别。在各类别下又分成若干明细项目。这样便于报表使用者了解企业在某一特定日期所拥有或控制的资产总量及其结构。 反映企业的变现能力。变现能力是指资产转换成现金或负债到期清偿所需时间的长短。由于资产负债表上的资产项目是按其变现能力大小排列的，这样便于报表使用者了解企业的变现能力。 有助于解释、评价、预测企业的经营绩效。企业的经营绩效主要反映在它的获

7、利能力上，获利能力直接影响企业能否有稳定而逐步增长的盈利水平。能否据约向债权人还本付息，能否维持甚至逐步提高股东的投资报酬。衡量企业获利的指标主要有资产报酬率、股东权益报酬率等。 2(利润表 利润表是反映企业一定期间经营成果的会计报表。它是根据“收入,费用,利润”的会计等式，依照一定的顺序，将一定期间的收入、费用和利润项目予以适当排列编制而成的。由于利润表是企业经营业绩的综合体现，又是进行利润分配的主要依据，因此利润表也是企业重要的会计报表之一，每个企业都必须按要求编制利润表。 利润表的作用可概括为以下几点: 利用利润表，可以了解企业在一定期间获得经营成果的大小，借以考察企业的经营业绩和获利能

8、力; 通过利润表中损益计算的过程及利润总额同目标利润的对比，借以评价企业目标利润规划的实现情况; 通过利润表，可使投资者及时了解对企业的投资前景，和应得的投资报酬率的大小，为其进一步决策提供所需的信息; 通过利润表的纵向和横向的对比分析，可以了解利润升降的水平和原因，为未来经营期的目标利润规划提供信息。 3(现金流量表 现金流量表是反映企业一定会计期间内现金和现金等价物流入和流出信息的会计报表，它是一张动态报表。现金流量表是在资产负债表和利润表已经反映了企业财务状况和经营成果信息的基础上，进一步提供企业现金流量信息，即财务状况变动信息。 现金流量表主要提供有关企业现金流量方面的信息，编制现金流

9、量表的主要目的是为会计报表使用者提供企业一定会计期间内现金和现金等价物流入和流出的信息，以便于会计报表使用者了解和评价企业获取现金和现金等价物的能力，并据以预测企业未来现金流量。所以，现金流量表在评价企业经营业绩、衡量企业财务资源和财务风险以及预测企业未来前景方面，有着十分重要的作用。 4(所有者权益变动表 所有者权益变动表，是反映企业在某一特定日期股东权益增减变动情况的报表。所有者权益变动表包括在年度会计报表中，是资产负债表的附表。 所有者权益变动表全面反映了企业的股东权益在年度内的变化情况，便于会计信息使用者深入分析企业股东权益的增减变化情况，并进而对企业的资本保值增值情况作出正确判断，从

10、而提供对决策有用的信息。 二、财务报表的编制要求与程序 (一)财务报表的编制要求 数字真实:编制财务报表必须如实反映财务状况的经营情况，不能用估计数代替实际叛，更不能弄虚作假、篡改数字、隐瞒谎报，必须做到按期结账，认真对账和进行财产清查，以保证财务报表的真实性。 内容完整:财务报表必须全面反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量情况。应按规定的财务报表的构成内容编报会计报表和附注，对统一财务报表中规定的各项指标都应填写完整。 说明清楚:对财务报表需要加以说明的问题，应附有简要的文字说明;对财务报表中主要指标的构成和计算方法，本报告期发生的特殊情况，如经营范围的变化、经营结构变更以及本报告期经

11、济效益影响较大的各种因素，都必须加以说明。 报送及时:根据及时性原则，为了便于报表使用者及时利用会计报表资料，会计报表必须按照规定的期限和程序及时编制与报送。 手续齐备:对于报出的会计报表，应依次编定页数，加具封面，装订成册，加盖公章。封面上应注明:企业名称、地址、开业年份、报表所属年度、月份、送出日期等，并由企业领导、总会计师和会计主管人员签章。 (二)财务报表编制前的准备工作 1(清产核资工作 企业在编制年度财务报表前，应当按照下列规定全面清查资产，核实债务。 结算款项，包括应收款项、应付款项、应交税费等是否存在，与债务、债权单位相应的债务、债权是否一致。 房地产企业在产品、产成品等各项存

12、货以账面数据为依据，经财务部门、工程管理部门、销售管理部门盘点后确认，符合投资性房地产确认条件的要求，按照投资性房地产进行计量。 各项投资是否存在，投资收益是否按照会计准则的要求进行确认和计量。 房屋建筑物、机器设备、运输工具等各项固定资产的实存数量与账面数量是否一致。 在建工程的实际发生额与账面记录是否一致。 需要清理、核实的其他内容。 企业通过上述清查、核实，查明财产物资的实存数量与账面数量是否一致、各项结算款项的拖欠情况及其原因、固定资产的使用情况及其完好程度等。企业应当将清查、核实的结果及其处理办法向董事会或者相应机构报告，并根据会计准则的要求进行相应的会计处理。 2(其他准备工作 核

13、对各会计账簿记录与会计凭证的内容、金额等是否一致，记账方向是否相符。 依照规定的结账日进行结账，结出有关账簿的余额和发生额。 检查相关的会计核算是否按照会计准则的要求进行。 三、房地产企业财务报表的特点 房地产企业财务报表与其他行业企业财务报表所反映的内容有很大的差别，这种差别产生的根源在于行业的经营特点，房地产行业最大的特点主要体现为以下两点: 从产品来看，房地产企业的产品是不动产，从建设到竣工需要很长的周期。 从销售来看，房地产企业存在预售制度，在建设阶段可以对产品进行销售并收取销售款。 从以上房地产行业的特点来看，房地产企业财务报表具有以下特点: 大量预收账款导致短期负债剧增，影响了对企

14、业偿债能力的判断。房地产企业预售取得的房款通过“预收账款”科目核算，由于房地产企业从项目建设到竣工需要很长的周期，导致预收账款长期挂账，形成了企业名义上的负债，进而造成项目竣工前资产负债率较高，影响了对企业偿债能力的判断。 开发成本准确计量和分摊难度较大，影响了对企业真实资产总量的判断。房地产项目开发周期长、时间跨度大，开发成本准确计量和分摊难度较大，直接影响到企业会计利润的核算。 管理费用和销售费用全部计入当期损益，影响了对企业经营成果的判断。按企业会计准则的要求，房地产企业在开发经营过程中发生的管理费用和销售费用作为期间费用，直接计人当期损益，在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收

15、入前将出现巨额亏损，很难通过财务报表反映企业真实的盈利水平。 第二节前期准备阶段的财务报表 一、前期准备阶段的特点 开发的前提是取得土地，房地产企业目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。因此，前期准备阶段最主要的支出就是地价款及相应的契税。 房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批，因此，各种政府行政事业性收费是前期准备阶段的另一个主要支出项目。 按照现行的房地产预售制度，房地产企业开发的产品具备一定的形象进度后才可以进行预售，因此，前期准备阶段一般没有预售收入。 我国实行项目资本金制度，房地产企业在开工前的自有资金要达到项目总投资的一定比例。 房地产行业是资

16、金密集型的行业，在前期准备阶段，房地产企业一般需要通过对外融资筹集建设资金。 二、前期准备阶段的资产负债表 表10一1是某房地产企业前期准备阶段的资产负债表，从中可以看出前期准备阶段资产负债表的主要特点。 表101 资产负债表 编制单位:房地产公司 20年12月31日 单位:万元 年初余额 负债和所有者权益(或股东权益) 资产 期末余额 期末余额 年初余额 流动资产: 流动负债: 货币资金 4000 短期借款 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款 2000 预付款项 6000 预收款项 应收利息 应付职工薪酬 应收股利 应交税费 100 其他应收款 200 应

17、付利息 存货 49900 应付股利 一年内到期的非流动资产 其他应付款 其他流动资产 一年内到期的非流动负债 流动资产合计 60100 其他流动负债 非流动资产: 流动负债合计 2100 可供出售金融资产 非流动负债: 持有至到期投资 长期借款 20000 长期应收款 应付债券 长期股权投资 长期应付款 投资性房地产 专项应付款 固定资产 预计负债 在建工程 1000 递延所得税负债 工程物资 其他非流动负债 固定资产清理 非流动负债合计 20000 生产性生物资产 负债合计 221OO 油气资产 所有者权益(或股东权益): 无形资产 10000 实收资本(或股本) 50000 开发支出 资本

18、公积 商誉 减:库存股 长期待摊费用 盈余公积 递延所得税资产 120 未分配利润 -880 所有者权益(或股东权益)合计 其他非流动资产 49120 非流动资产合计 11120 负债和所有者权益(或股东权益)总计 资产总计 71220 71220 房地产企业前期准备阶段，资产负债表反映的主要特点为: 资产类项目主要涉及货币资金、预付账款、存货、在建工程和无形资产等。该阶段房地产企业因为自有资金的投入以及开发贷款的取得，一般会持有一定金额的货币资金;预付账款主要是在前期阶段预付给施工单位的工程款;对于存在持有物业的房地产企业，购地支出以及前期规费等支出要区分为两部分:用于销售物业的计人存货项目

19、，用于持有物业的计入在建工程和无形资产项目。 负债类项目主要涉及应付账款和长期借款项目。应付账款反映房地产企业欠付的前期规费或工程价款;长期借款反映企业从银行贷入的开发贷款的本金。 所有者权益类项目主要涉及实收资本和未分配利润。房地产企业由于项目资金以及购地的需要，一般实收资本项目金额会很大，该项目反映企业到位的自有资金数量;在前期准备阶段项目没有收入，而管理费用和销售费用计入当期损益，因此，此阶段企业会出现较大额度的亏损，未分配利润项目一般为负数。 房地产企业一般要存入大量的项目资本金，而项目资本金按要求要达到项目总投资的35,，另外，因项目在此阶段没有进入全面施工阶段，企业的开发贷款金额较

20、小，所以，房地产企业在前期准备阶段的资产负债率一般都会很低。从表101的数据计算，该企业资产负债率只有31,。 三、前期准备阶段的利润表 表102是简化后房地产企业前期准备阶段的利润表，从中可以看出前期准备阶段利润表的主要特点。 表10-2 利润表 编制单位:房地产公司 20年12月 单位:万元 项目 本期金额 上期金额 一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 销售费用 210 管理费用 800 财务费用 10 资产减值损失 加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 投资收益(损失以“-”号填列) 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润(亏损以“-”号填列) -1000 加:

21、营业外收入 减:营业外支出 其中:非流动资产处置损失 三、利润总额(亏损总额以“-”号填列) -1000 减:所得税费用 -120 四、净利润(净亏损以“-”号填列) -880 五、每股收益: (一)基本每股收益 (二)稀释每股收益 房地产企业前期准备阶段，利润表反映的主要特点为: 利润表中的主要项目包括管理费用、销售费用和所得税费用。其中管理费用项目反映企业当期累计发生行政经费等支出，销售费用项目反映企业为销售准备而支出的广告费等支出，所得税费用反映企业当年亏损所抵免的以后年度所得税支出金额。 房地产企业在前期准备阶段由于没有销售收入，因此，报表中营业收入、营业成本等项目一般均无金额反映，而

22、报表一般表现为较大额度的亏损。 四、前期准备阶段的现金流量表 表103是简化后房地产企业前期准备阶段的现金流量表，从中可以看出前期准备阶段现金流量表的主要特点。 表103 现金流量表 编制单位:房地产公司 20年度 单位:万元 项目 本期金额 上期金额 一、经营活动产生的现金流量: 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 51700 支付给职工以及为职工支付的现金 100 支付的各项税费 2000 支付其他与经营活动有关的现金 1010 经营活动现金流出小计 54810 经营活动产生的现金流量净额 -548

23、10 二、投资活动产生的现金流量: 收回投资收到的现金 取得投资收益收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流人小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 11000 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 11000 投资活动产生的现金流量净额 -11000 三、筹资活动产生的现金流量: 吸收投资收到的现金 50000 取得借款收到的现金 20000 收到其他与筹资活动有关的现金 10 筹资活动现金流入小计 7

24、0010 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 200 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 200 筹资活动产生的现金流量净额 69810 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 4000 加:期初现金及现金等价物余额 O 六、期末现金及现金等价物余额 4000 房地产企业前期准备阶段，现金流量表反映的主要特点为: 房地产企业现金主要来源于筹资活动产生的现金流，在这一阶段由于尚未达到预售条件，因此，基本没有经营活动产生的现金流入。 房地产企业现金的主要流出项目属于经营活动产生的现金流出( 对持有物业的企业，还存在投资活动现金流出，即

25、企业在持有物业上的现金投入。在这一阶段不存在归还贷款的问题，因此，一般不会有筹资活动现金流出。 房地产企业在筹资活动方面的现金流入很大，而项目处于前期阶段，其现金流出又比较少，因此，一般情况下，房地产企业此阶段的现金余额较大，现金流情况较好。 五、前期准备阶段的所有者权益变动表 房地产企业前期准备阶段的所有者权益变动表与其他行业企业报表所反映的内容基本相同。唯一不同的是:房地产企业在此阶段实收资本本年增加金额较大，原因在于房地产项目的开发需要大量的项目资本金，这部分资本金在会计核算上要计人企业的实收资本项目。 所有者权益变动表的格式在此不再过多介绍。 第三节建设阶段的财务报表 一、建设阶段的特

26、点 房地产企业在建设过程中要投入大量的建设资金，因此，建设阶段最主要的支出就是工程款支出，工程款支出中归属于持有物业的部分计入在建工程项目，归属于销售物业的部分计人存货项目。 由于预售制度的存在，房地产企业一般在建设阶段采用期房销售，因此，此阶段房地产企业会取得大量的预售房款，这是房地产企业最主要的现金流入项目，而预售房款应计入预收账款项目。 在建设阶段，由于开发产品尚未竣工，企业不能结转收入和成本，而大量管理费用和销售费用的支出，造成此阶段企业呈现亏损状态。 随着建设阶段工程进度的加快，房地产企业取得的开发贷款在此阶段将陆续到位，企业贷款规模不断加大。 二、建设阶段的资产负债表 表104是简

27、化后房地产企业建设阶段的资产负债表，从中可以看出建设阶段资产负债表的主要特点。 表104 资产负债表 编制单位:房地产公司 20年12目31日 单位:万元 负债和所有者权益 资产 期末余额 年初余额 期末余额 年初余额 (或股东权益) 流动资产: 流动负债: 货币资金 2000 短期借款 交易性金融负债 交易性金融资产 应收票据 应付票据 应收账款 应付账款 7000 预付款项 3000 预收款项 87800 应付职工薪酬 应收利息 应收股利 应交税费 -5000 其他应收款 200 应付利息 存货 70000 应付股利 一年内到期的非流动资产 其他应付款 一年内到期的非流动负债 其他流动资产

28、 流动资产合计 75200 其他流动负债 非流动资产: 流动负债合计 89800 可供出售金融资产 非流动负债: 持有至到期投资 长期借款 30000 长期应收款 应付债券 长期股权投资 长期应付款 投资性房地产 专项应付款 固定资产 预计负债 递延所得税负债 在建工程 80000 其他非流动负债 工程物资 非流动负债合计 固定资产清理 30000 生产性生物资产 负债合计 119800 所有者权益(或股东权益): 油气资产 实收资本(或股本) 无形资产 10000 50000 开发支出 资本公积 商誉 减:库存股 长期待摊费用 盈余公积 递延所得税资产 3600 未分配利润 -1000 所有

29、者权益(或股东权益)合计 其他非流动资产 49000 非流动资产合计 93600 负债和所有者权益(或股东权益)总计 资产总计 168800 16880 房地产企业建设阶段资产负债表反映的主要特点为: 建设阶段资产类项目主要涉及货币资金、预付账款、存货、在建工程和无形资产等。该阶段房地产企业建设支出较大，货币资金存量相比前期准备阶段有所减少，资金状况较为紧张;随着工程进度的推进，预付账款金额会相应减少。而存货和在建工程项目余额大幅增加。 建设阶段负债类项目主要涉及应付账款、预收账款、长期借款和应交税费项目。应付账款反映房地产企业欠付的工程价款;伴随着工程进度，开发贷款陆续到位，长期借款余额将达

30、到最高值;预收账款反映的是企业取得的预售房款，此部分金额会非常大;应交税费反映的是企业预缴的预售房收入产生的相关税费，体现为负数金额。 建设阶段所有者权益类项目主要涉及实收资本和未分配利润。此阶段实收资本金额一般不会产生变化;在建设阶段没有收入，而管理费用和销售费用计人当期损益，因此，此阶段企业会出现较大额度的亏损，未分配利润项目会出现较大的负数。 建设阶段随着建设资金的不断投入，企业资产不断增加，而企业取得的预售房款也使得企业负债大幅增加，而在此阶段又无法结转收入。另外，企业亏损使得净资产有所下降，所以，房地产企业在建设阶段的资产负债率较高。从上面资产负债表的数据计算，该企业资产负债率已由前

31、期准备阶段的31,增加到了73,。 三、建设阶段的利润表 表105是简化后房地产企业建设阶段的利润表，从中可以看出建设阶段利润表的主要特点。 表105 利润表 编制单位:房地产公司 20年12月 单位:万元 项目 本期会额 上期金额 一、营业收入 减:营业成本 营业税金及附加 销售费用 2810 管理费用 1800 财务费用 10 资产减值损失 加:公允价值变动收益(损失以“-”号填列) 投资收益(损失以“”号填列) 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润(亏损以“-”号填列) -4600 加:营业外收入 减:营业外支出 其中:非流动资产处置损失 三、利润总额(亏损总额以“-”号填

32、列) -4600 减:所得税费用 -3600 四、净利润(净亏损以“-”号填列) -1000 五、每股收益: (一)基本每股收益 (二)稀释每股收益 房地产企业建设阶段。利润表反映的主要特点为: 利润表的主要项目包括管理费用、销售费用和所得税费用。其中:管理费用项目金额与前期准备阶段相比会有一定的增加，销售费用项目随着企业销售活动的全面展开，将出现较大幅度的增长，所得税费用反映企业当年度亏损所抵免的以后年度所得税支出金额。 房地产企业在建设阶段，虽然取得了大量的预售房款收入，但在会计核算上不能结转销售收入，因此，本阶段报表中营业收人、营业成本等项目一般均无金额反映，而报表一般表现为较大额度的亏损。 四、建设阶段的现金流量表 表106是简化后房地产企业建设阶段的现金流量表，从中可以看出建设阶段现金流量表的