接管验收方案.docx

1、接管验收方案香 港 新 世 界 大 厦 接 管 验 收 方 案上海新创物业管理有限公司二00二年七月目 录项目 页码1. 接管验收整体计划 32. 物业验收移交程序 53. 竣工验收应提供的技术资料 64. 竣工验收应提供的操作和维修保养手册 95. 物业验收管理制度 116. 房屋接管验收标准 137. 设施成品保护方案 218. 附表接管验收整体计划一、 依照业主方新世界淮海物业发展有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准中的有关规定，结合香港新世界大厦实际情况及工程验收进度，我司将对香港新世界大厦接管验

2、收工作分二部分进行：A 办公层区域（L12L57）和各设备房塔楼部分：7月20日到8月24日B 商场部分（B3L3）及车库裙楼部分：9月8日到10月28日二、 接管必备资料如下1. 竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；2. 设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；3. 工程项目竣工图；4. 材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；5. 隐蔽工作验收记录；6. 土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录

3、等；7. 设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；8. 建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；9. 工程质量事故的发生和处理记录。10. 图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；11. 关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；12. 有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；13. 所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并

4、需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。三、 物业接管工作组织构成：1. 上海新创物业管理有限公司香港新世界大厦物业管理处（管理部、工程部） 2. 其它相关人员四、 接管验收原则以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。五、 接管工作程序1. 接管工作准备阶段1.1 熟悉接管各层面的情况1.2 接管工作应备文件a. 验收接管流程b. 相关验收文件c. 相关验收表格d. 成品保护方案1.3 接管人力与器具准备1.4 接管前人员培训2. 接管工作运作阶段2.1 进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。2.2 按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。2.3 接管

5、完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。2.4 接管合格，钥匙移交管理处。3. 接管缮后阶段3.1 接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。3.2 对整改情况作进一步跟进，并作出记录。3.3 对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。3.4 对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。3.5 对部分成品（如：地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。物 业 验 收 移 交 程 序 根 据 各 项 目 的 施 工 进 度 和 小 业 主 (或 租 户 )入 住 的 情 况 不 同 ， 发 展 商 (或 大

6、业 主 )可 视 需 要 要 求 管 理 公 司 对 其 物 业 的 部 分 楼 层 建 筑 装 修 、 设 备 和 系 统 进 行 验 收 接 管， 但 项 目 的 最 终 移 交 是 在 通 过 政 府 有 关 职 能 部 门 和 發 展 商 验 收 基 础 上 以 物 业 管 理 公 司 验 收 通 過 为 准 。 一 、 物 业 验 收 条 件 物 业 要 验 收 移 交 ， 必 须 满 足 以 下 首 要 条 件 ： 1. 提 供 被 验 收 物 业 的 竣 工 图 (若 尚 未 完 成 峻 工 图 ， 必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 ， 并 附 详 细 的 设 计 修 改

7、说 明 )； 2. 提 供 被 验 收 的 设 备 、 系 统 的 操 作 说 明 、 保 养 手 册 及 其 他 有 关 资 料 ； 3. 提 供 与 承 包 商 (或 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 同 中 有 关 技 术 条 款 ； 4. 出 示 政 府 有 关 职 能 部 门 (详 见 附 表 )验 收 证 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 厂 商 及 供 应 商 的 地 址 、 联 系 电 话 及 联 系 人 资 料 ； 6. 提 供 必 要 的 专 业 技 术 介 绍 和 培 训 ； 7. 提 供 所 有 测 试 、 检 验 和 分 析 报 告 ； 8. 清 洁

8、被 验 收 的 场 地 、 设 备 和 机 房 。 二 、 拒 绝 验 收 对 以 下 情 况 ， 物 业 公 司 有 权 拒 绝 验 收 接 管 物 业 ： 1. 严 重 违 反 国 家 有 关 法 规 ； 2. 未 能 通 过 有 关 政 府 职 能 部 门 的 验 收 ； 3. 工 地 与 交 付 物 业 不 能 有 效 隔 离 ； 4. 机 房 不 能 完 全 独 立 封 闭 ； 5. 其 他 可 能 危 及 设 备 正 常 运 行 和 入 住 人 身 安 全 的 物 业 。 三 、 缺 陷 整 改 对 在 验 收 中 发 现 的 各 种 问 题 包 括 工 程 未 完 事 项 、 工

9、 程 缺 陷 及 由 于 成 品 未 能 有 效 保 護 引 起 的 受 損 等 情 況 ， 管 理 公 司 将 会 做 详 细 的 缺 陷 记 录 ， 以 供 发 展 商 (或 大 业 主 )督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )进 行 整 改 ， 对 不 能 进 行 整 改 的 缺 陷 进 行 赔 偿 交 涉 。 对 问 题 比 较 严 重 ， 则 向 发 展 商 (或 大 业 主 )建 议 暂 缓 验 收 ， 待 整 改 完 成 后 重 新 验 收 。 四 、 试 运 行 若 部 分 设 备 或 整 个 系 统 尚 未 通 过 最 终 的 验 收 ， 但 由 于 小 业 主 (或 租

10、户 )入 住 需 要 必 须 开 启 运 行 某 些 设 备 或 系 统 ， 管 理 公 司 一 般 仅 做 实 物 验 收 ， 并 严 格 按 发 展 商 (或 大 业 主 )的 书 面 指 令 进 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 间 ， 技 术 上 仍 由 承 包 商 (供 应 商 )把 关 ， 若 发 生 任 何 问 题 或 意 外 ， 除 管 理 公 司 人 为 原 因 外 ， 责 任 由 发 展 商 (或 大 业 主 )及 其 承 包 商 负 责 ， 對 于 重 要 設 備 或 机 房 有 必 要 簽 定 臨 時 試 運 行 協 議 ， 清 楚 列 明 有 關 各 方 責 任

11、 。 五 、 验 收 通 过 被 验 收 物 业 完 好 ， 设 备 及 系 统 运 行 情 况 正 常 ， 所 有 指 标 均 达 到 合 同 约 定 的 要 求 ， 場 地 、 設 備 和 机 房 均 清 洁 干 淨 ， 经 有 关 各 方 书 面 确 认 验 收 通 过 ， 发 展 商 (或 大 业 主 )应 督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )移 交 所 有 的 钥 匙 、 备 品 备 件 和 专 用 工 具 ， 物 业 正 式 交 由 物 业 公 司 接 收 管 理 。 六 、 保 修 期 按 正 常 情 况 ， 物 业 整 体 验 收 结 束 ， 正 式 进 入 保 修 期 ，

12、 但 物 业 验 收 往 往 是 一 段 相 当 长 的 过 程 ， 在 此 期 间 ， 有 些 设 备 可 能 会 因 先 期 投 入 运 行 或 其 他 原 因 已 经 进 入 保 修 期 ， 故 需 要 发 展 商 (或 大 业 主 )与 其 承 包 商 、 供 应 商 协 议 约 定 整 个 项 目 的 保 修 期 1起 始 日 期 ， 书 面 通 知 物 业 公 司 ， 而 在 此 之 前 进 入 保 修 期 的 部 分 设 备 和 系 统 ， 若 需 要 签 续 保 合 同 ， 发 展 商 (或 大 业 主 )应 酌 情 予 以 补 偿 。竣 工 驗 收 應 提 供 的 技 術 資

13、 料在 物 業 驗 收 接 管 前 ， 發 展 商 / 業 主 須 提 供 有 關 物 業 的 各 种 技 術 資 料 和 竣 工 圖 ， 分 類 立 卷 ， 在 驗 收 時 交 物 業 管 理 公 司 歸 檔 保 存 ， 若 驗 收 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。 物 業 管 理 公 司 將 參 考 這 些 技 術 資 料 對 物 業 的 設 施 進 行 驗 收 管 理 、 運 行 、 維 護 和

14、保 養 ， 一 般 需 要 遞 交 以 下 技 術 資 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 裝 修 需 要 的 資 料 1. 建 筑 、 裝 修 和 綠 花 等 設 計 說 明 ； 2. 總 平 面 圖 、 建 筑 和 結 构 圖 ； 3. 裝 修 圖 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 牆 面 、 門 窗 及 幕 牆 等 材 料 表 )； 4. 質 監 站 、 規 划 局 、 消 防 局 、 環 衛 局 及 園 林 管 理 所 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 報 告 ； 5. 土 建 、 裝 修 、 建 材 和 五 金 等 供 應 商 及 厂 商 資 料 ；

15、 6. 房 屋 面 積 測 量 報 告 ； 7. 物 業 沉 降 測 試 報 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 試 驗 報 告 ； 9. 隱 蔽 工 程 驗 收 鑒 証 。 二 、 弱 電 系 統 需 要 的 資 料 1. 各 弱 電 系 統 的 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ( 包 括 屋 宇 自 動 控 制 系 統 、 消 防 自 動 報 警 系 統 、 防 盜 監 控 系 統 、 衛 星 電 視 系 統 、 電 話 和 綜 合 布 線 系 統 、背 景 音 響 系 統 、 車 庫 自 動 化 管 理 系 統 等 )； 2. 各 弱 電 系 統 圖 、 平 面 圖 ； 3.

16、弱 電 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 、 技 防 辦 、 音 像 管 理 處 、 有 線 電 視 台 、 國 家 安 全 局 、 電 話 發 展 總 公 司 等 政 府 職 能 部 門 的 驗 收 合 格 証 明 ； 5. 設 備 原 理 圖 、 電 腦 軟 件 程 序 和 說 明 等 。 三 、 電 气 系 統 需 要 的 資 料 1. 高 壓 、 低 壓 和 變 配 電 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 所 有 電 气 系 統 圖 、 平 面 圖 、 隱 蔽 工 程 驗 收 資 料 及 說 明 ； 3.

17、 電 气 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 供 電 局 驗 收 報 告 ； 5. 各 种 用 電 設 備 調 試 、 測 試 報 告 ； 6. 避 雷 裝 置 系 統 圖 、 平 面 圖 、 測 試 報 告 、 防 雷 辦 驗 收 報 告 。 四 、 給 排 水 需 要 的 資 料 1. 噴 淋 、 消 火 栓 水 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 消 防 水 、 給 水 、 排 水 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ； 3. 消 防 噴 淋 、 消 火 栓 、 給 排 水 系 統 設 備 明 細 表 、 承 包

18、 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ， 衛 生 防 疫 站 、 自 來 水 、 城 市 排 水 檢 測 站 和 質 驗 站 等 政 府 職 能 部 門 驗 收 報 告 ； 5. 消 防 水 系 統 試 壓 、 調 試 及 驗 測 報 告 ； 6. 污 水 處 理 系 統 竣 工 圖 紙 ， 衛 生 防 疫 站 驗 收 批 文 ； 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 開 水 器 水 質 檢 測 報 告 。 五 、 空 調 系 統 需 要 的 資 料 1. 空 調 系 統 、 送 排 風 系 統 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 空 調 、 送 排

19、 風 系 統 圖 、 平 面 圖 及 電 气 控 制 圖 ； 3. 空 調 机 組 ( 熱 泵 机 組 )、 新 風 机 組 、 熱 交 換 器 及 風 机 盤 管 等 設 備 明 細 表 、 承 包 商 資 料 及 產 品 合 格 証 ； 4. 消 防 局 驗 收 批 文 ； 5. 空 調 系 統 / 設 備 試 壓 、 調 試 報 告 。 六 、 動 力 設 備 需 要 的 資 料 1. 鍋 爐 、 應 急 發 電 机 和 電 梯 等 設 備 操 作 和 維 護 保 養 手 冊 ； 2. 鍋 爐 房 、 應 急 發 電 机 房 平 面 圖 ， 煤 气 調 壓 站 平 面 圖 和 煤 气 系

20、 統 圖 、 平 面 圖 ； 3. 勞 動 局 、 質 檢 站 及 煤 气 公 司 有 關 驗 收 証 明 ； 4. 鍋 爐 、 應 急 發 電 机 及 電 梯 等 設 備 的 調 試 報 告 、 產 品 合 格 証 書 ； 5. 煤 气 管 道 的 試 壓 報 告 。 七 、電 梯 驗 收 提 交 資 料電 梯 正 式 驗 收 移 交 前 ， 施 工 單 位 需 遞 交 以 下 資 料 ， 以 便 使 物 業 管 理 公 司 技 術 人 員 盡 快 掌 握 電 梯 的 操 作 及 緊 急 事 故 處 理 ， 以 下 為 電 梯 移 交 時 必 須 提 供 的 資 料 ， 但 不 限 于 此

21、： 1. 市 建 委 質 監 站 批 發 的 “電 梯 運 行 証 ； 2. 市 技 术 监 督 局 批 發 的 “電 梯 安 全 使 用 証 ； 3. 電 梯 技 術 規 格 說 明 書 ； 4. 電 梯 出 厂 合 格 証 及 產 地 來 源 証 ； 5. 電 梯 裝 箱 清 單 ； 6. 電 梯 管 理 与 使 用 手 冊 ； 7. 電 梯 一 般 安 裝 標 准 ； 8. 電 梯 操 作 說 明 書 ； 9. 電 梯 維 修 保 養 手 冊 ； 10. 電 梯 安 裝 圖 紙 ； 11. 電 梯 机 械 及 電 气 控 制 圖 紙 ； 12. 電 梯 備 品 備 件 清 單 ； 13.

22、 電 梯 操 作 培 訓 手 冊 ； 14. 電 梯 承 包 商 竣 工 調 試 及 自 查 記 錄 ； 15. 電 梯 應 急 維 修 電 話 ；16. 電 梯 供 應 商 和 安 裝 單 位 聯 系 人 、 電 話 、 傳 真 等 資 料 。八 、其 他 需 要 的 資 料 發 展 商 、 承 包 商 認 為 需 要 提 供 的 其 他 资料。 竣工验收应提供的操作和维修保养手册承 包 單 位 在 物 業 移 交 前 ， 須 遞 交 設 備 /系 統 的 操 作 和 維 修 保 養 手 冊 (以 下 簡 稱 “手 冊 )， 以 确 保 物 業 管 理 公 司 操 作 人 員 能 盡 快 掌

23、 握 驗 收 設 備 /系 統 的 操 作 和 管 理 ， 一 般 有 以 下 要 求 ： 1. 承 包 單 位 須 在 設 備 /系 統 驗 收 前 一 個 月 遞 交 手 冊 ， 以 便 物 業 管 理 公 司 的 操 作 人 員 有 時 間 了 解 該 驗 收 設 備 /系 統 的 基 本 情 況 。 2. 手 冊 內 所 有 內 容 應 以 中 文 編 印 ， 文 字 、 插 圖 和 表 格 等 效 果 清 晰 。 3. 每 一 系 統 應 獨 立 成 冊 ， 以 減 少 每 冊 的 厚 度 ， 不 同 內 容 或 章 節 應 以 塑 料 索 引 標 簽 分 隔 ， 并 附 有 清 楚

24、 的 目 錄 指 示 ， 以 便 操 作 人 員 翻 查 參 考 。 4. 為 使 手 冊 便 于 使 用 ， 并 經 得 起 在 日 常 維 修 的 工 作 環 境 下 多 次 反 复 翻 閱 而 不 易 破 損 ， 手 冊 應 采 用 优 質 的 A4標 准 紙 張 編 印 ， 配 上 堅 硬 的 封 面 和 書 背 ， 并 以 膠 質 塑 料 或 其 它 耐 磨 損 的 材 料 作 保 護 。 5. 手 冊 須 同 時 附 有 本 項 目 的 “竣 工 圖 目 錄 ， 按 所 屬 系 統 分 列 于 有 關 系 統 的 章 節 內 。 如 某 一 圖 紙 同 時 适 用 于 多 個 系

25、統 時 ， 則 需 在 每 個 有 關 系 統 章 節 內 同 時 列 出 。 若 遞 交 手 冊 時 尚 未 完 成 竣 工 圖 ， 必 須 提 供 最 終 的 施 工 圖 ， 并 附 詳 細 的 設 計 修 改 說 明 ， 竣 工 圖 最 遲 必 須 在 免 費 保 修 期 開 始 后 的 六 個 星 期 內 呈 交 。 6. 系 統 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 系 統 正 常 運 作 程 序 和 在 不 正 常 情 況 時 的 應 變 程 序 。 B. 詳 盡 介 紹 每 個 獨 立 系 統 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察

26、 和 調 校 說 明 。 C. 系 統 內 所 有 的 管 道 和 接 線 圖 ， 并 說 明 主 要 設 備 和 部 件 的 規 格 和 功 能 。 D. 提 出 每 個 系 統 的 可 調 節 部 件 和 保 護 裝 置 的 最 初 調 校 參 數 ， 并 預 留 一 定 的 空 位 以 便 加 插 最 后 調 定 的 參 數 。 E. 系 統 中 有 關 供 電 、 配 電 屏 和 控 制 屏 的 詳 細 說 明 。 7. 設 備 操 作 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 設 備 正 常 啟 閉 程 序 和 出 現 异 常 情 況 時 停 机

27、程 序 。 B. 詳 盡 介 紹 每 台 獨 立 設 備 如 何 調 節 、 控 制 、 監 察 和 調 校 說 明 。 C. 所 有 設 備 的 原 厂 所 發 的 隨 机 文 件 、 圖 紙 資 料 ， 包 括 每 塊 電 路 板 的 電 路 圖 ， 以 及 所 有 電 子 元 件 的 布 置 圖 。 如 有 需 要 ， 還 需 提 供 部 件 分 解 圖 ， 以 顯 示 各 部 件 的 位 置 。 D. 列 出 所 有 設 備 的 生 產 制 造 厂 商 、 型 號 、 系 列 編 號 、 經 調 試 運 行 后 所 設 定 的 參 數 。 E. 所 有 設 備 的 產 品 說 明 書

28、、 合 格 簽 証 書 、 生 產 厂 測 試 報 告 以 及 性 能 指 標 圖 表 等 資 料 。 8. 系 統 /設 備 維 修 保 養 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 所 有 系 統 /設 備 檢 查 手 冊 。 B. 設 備 更 換 部 件 的 程 序 和 要 求 。 C. 從 整 個 系 統 到 設 備 的 維 修 保 養 說 明 ， 調 校 的 操 作 程 序 和 尋 找 故 障 的 方 法 。 D. 執 行 運 作 和 維 修 保 養 程 序 時 應 特 別 注 意 事 項 。 E. 常 見 故 障 處 理 和 解 決 方 法 。

29、F. 提 出 系 統 /設 備 保 養 制 度 ， 列 明 主 要 設 備 每 天 、 每 周 、 每 月 、 每 季 、 每 年 及 五 年 需 記 錄 和 維 護 保 養 內 容 和 方 法 。 9. 安 全 保 險 需 提 供 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 各 類 設 備 的 保 護 操 作 程 序 。 B. 對 各 項 系 統 操 作 時 可 能 發 生 的 事 故 危 險 應 作 的 預 防 、 應 變 和 保 護 措 施 說 明 。 電 气 事 故 保 護 机 械 事 故 保 護 火 災 和 爆 炸 事 故 保 護 化 學 事 故 保 護 在 處 理

30、 燃 料 和 化 學 物 品 出 現 的 事 故 保 護 急 救 和 事 故 報 告 10. 在 任 何 設 備 或 控 制 系 統 所 采 用 的 電 腦 專 用 軟 件 ， 需 提 供 的 技 術 資 料 (至 少 包 括 以 下 內 容 )： A. 軟 件 內 容 目 錄 表 打 印 本 。 B. 流 程 圖 、 數 据 表 和 程 序 說 明 。 C. 特 殊 的 軟 件 和 工 具 的 使 用 說 明 。 D. 程 序 設 計 和 系 統 使 用 手 冊 。 E. 應 用 的 基 本 軟 件 、 專 用 工 具 和 通 用 軟 件 資 料 ， 便 于 業 主 進 一 步 修 改 和

31、發 展 軟 件 。 11. 列 出 每 一 种 型 號 設 備 、 材 料 和 附 件 的 供 應 厂 商 和 代 理 商 名 單 ， 并 詳 細 列 明 這 些 厂 商 的 地 址 、 電 話 及 圖 文 傳 真 號 碼 。 12. 列 出 承 包 單 位 提 供 給 業 主 的 所 有 備 品 、 備 件 和 專 用 工 具 清 單 。 物业验收管理制度1 物业交接管理2 验收前的准备工作验收小组根据开发商提供的图纸，按设计和施工要求编制验收计划，按国家标准建筑安装工程质量检验评定标准验收；验收小组编制验收计划和标准，由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。验收小组按开发商提供的竣工图，设备清单，所有设施、设备出厂合格证书，设备调试运行记录、试验报告等，在开发商组织下进行验收。3 验收的实施 验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收；主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。在预验收过程中，检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回开发商。由开发商督促施工