北京楼市年度统计报告书.docx

1、北京楼市年度统计报告书北京楼市年度统计报告书行业版公布单位：北京市房地产信息网研究支持：北京中原房地产经纪特邀顾问：华高莱斯国际地产顾问清华大学房地产研究所北京戴德梁行物业治理授权公布媒体：北京青年报公布时刻：2004年2月报告编号：e-fdc年报第2003号报告内容：北京楼市年度统计数据及综述本期报告公布范畴：数据覆盖范畴：北京全市数据内容：商品房、经济适用住宅、存量房、再上市房等预售与过户统计数据；数据分类：按区县、按房屋用途、按买方性质进行分类。报告说明：1、本报告为本网站所公布，是依照本期北京楼市报告数据精华做出的一样整理。报告内容仅供宽敞公众和业内人士做参考。详尽数据请登陆本网站楼市

2、研究研究专区内查阅。专门分类统计数据在VIP会员专区内信息订制超市中可由会员自行指定参数提取。2、本报告中定义房屋销售完成日为：1新房预售以销售合约完成报批备案之日为销售完成日；2存量房、再上市房以完成过户登记日为销售完成日。引言：在连续5年保持高速增长的进展态势之下，2003年北京房地产市场经历了包括土地政策、金融政策宏观调整的阻碍，也经历了非典的洗礼，现状市场到底表现如何，在社会各界对经济形势、市场现状和以后走势展开讨论的大背景下，由于信息公布渠道及信息统计口径的不一致，一时之间众说纷纭。事实上，房地产市场的交易状况，是反应市场冷热、阴晴的终极指标，而对市场交易数据科学的深入分析，是客观认

3、识市场形势，准确把握市场脉搏的重要途径。为了使社会各界对北京房地产市场有一个客观、真实的了解，北京市房地产信息网自2004年起，将在国内知名专业研究机构华高莱斯国际地产顾问、北京中原房地产经纪、戴德梁行、清华大学房地产研究所等提供的研究技术支持和专业顾问下，通过对北京地区楼盘销售数据的及时更新与统计，按月、季、年度划分，定期公布北京房地产市场交易统计报告。本报告基础数据均以实际成交并完成报批备案的案例为确定标准，力求能客观地反映当前市场的实际销售情形。本统计报告的定期公布，旨在能有利于增强政府信息的公布性和市场信息的对称性，使社会各界对北京楼市的真实状况有一个相对客观的了解，爱护北京楼市正常进

4、展态势，促进北京房地产市场理性、健康的进展。总名目：第一部分：2003年北京市商品住宅市场年报一、年报综述1、年报说明2、年报内容提要二、供应分析三、住宅销售分析1、总体销售分析2、全年总体销售变化趋势分析3、重点区县销售分析4、重点区县销售变化趋势分析5、供应量与销售量对比分析四、住宅成交价格分析1、总体价格分析2、总体价格变化趋势分析3、重点区县价格分析4、重点区县价格变化趋势分析五、住宅成交客户分析1、总体客群购买情形分析2、商品住宅购买客户构成情形分析3、各类客户购买商品住宅平均价格分析第二部分：2003年北京市公寓、别墅市场年报一、年度综述1、年报说明2、年报内容提要：二、供应分析1

5、、别墅市场供应2、公寓市场供应三、销售分析1、别墅总体销售分析2、公寓总体市场销售分析3、重点区县销售分析别墅、高档公寓合计4、总体销售变化趋势分析 别墅、高档公寓合计5、重点区县销售变化趋势分析别墅、高档公寓合计四、价格分析1、别墅价格分析2、公寓总体价格分析3、重点区县价格变化趋势分析别墅、高档公寓合计五、客群分析别墅、高档公寓合计第三部分：2003年北京市写字楼市场年报一、年报综述：1、年报说明2、年报内容提要：二、供应分析三、销售分析1、总体销售分析2、重点区域销售分析3、总体销售变化趋势分析4、重点区域销售变化趋势分析四、价格分析1、总体价格分析2、重点区域价格分析3、总体价格变化趋

6、势分析4、重点区域价格变化趋势分析五、客群分析1、总体客群构成变化及趋势分析2、重点区域客群构成变化及趋势分析3、各类客群的区域偏好变化及趋势分析4、各类客群的产品偏好变化及趋势分析第四部分：2003年北京市商业营业用房市场年报一、年报综述1、年报说明2、年报内容提要二、销售分析1、总体预售及趋势分析2、重点区县预售分析3、重点区县预售趋势分析三、价格分析1、总体价格分析2、总体价格变化趋势分析3、重点区县价格分析4、重点区县价格变化趋势分析四、客群分析1、预售客群构成变化2、预售客群的产品偏好变化及趋势分析销售面积、价格第一部分：2003年北京市商品住宅市场年报名目：一、年报综述1、年报说明

7、2、年报内容提要二、供应分析三、住宅销售分析1、总体销售分析2、全年总体销售变化趋势分析3、重点区县销售分析4、重点区县销售变化趋势分析5、供应量与销售量对比分析四、住宅成交价格分析1、总体价格分析2、总体价格变化趋势分析3、重点区县价格分析4、重点区县价格变化趋势分析五、住宅成交客户分析1、总体客群购买情形分析2、商品住宅购买客户构成情形分析3、各类客户购买商品住宅平均价格分析一、年报综述1、年报说明年报内容：2003年全年商品住宅含经济适用房供应及预售情形包括预售量、成交价格、成交客户分析，即本报告中分析的销售情形全为预售。数据来源及范畴：分析数据完全由北京市房地产信息网提供，数据涵盖北京

8、全市，不包括存量房及再上市房。2、年报内容提要住宅供应：截至2003年年底北京在售住宅1840.50万平方米，本年新增住宅投放量1331.77万平方米。住宅销售：2003年全年北京市共销售住宅1566.75万平方米，其中商品住宅1173.12万平方米，经济适用房393.63万平方米。朝阳、海淀两个区商品住宅销售占总体一半，昌平区经济适用房销售占全部经济适用房销售量56.73%。一般住宅成交价格：2003年全市住宅整体成交价格5208元/平方米，其中商品住宅5673元/平方米，经济适用房2917.6元/平方米。住宅成交客户：2003年个人购买住宅面积占到总体的97.46%，有七成住宅仍旧被本市城

9、镇居民所购买，外省市个人购买占商品住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年商品住宅投资达到11.67亿元。二、供应分析2003年年终商品住宅在售1848.50万平方米，比上年年终增长53.30%，其中本年新取得销售证的商品住宅投放量为1331.77万平方米。表1：2002年、2003年北京市住宅在售量、投放量表年份年终在售量万m2本年住宅投放量万m220031848.501331.7720021205.831321.09三、一般住宅销售分析1、总体销售分析2003年全年一般住宅总计销售13473套，销售总面积达到1566.75万平方米，销售金额780.41亿元，住宅销售均价为4981.0

10、8元/平方米。其中商品住宅预售103676套，销售面积1173.12万平方米，销售金额665.56亿元，销售平均价格5673元/平方米。2003年是经济适用房开工建设和销售最多的一年，销售经济适用房33797套，销售面积393.63万平方米，销售均价为2917元/平方米。表2：2003年住宅销售情形表住宅类型销售套数套销售面积万m2销售金额(亿元)商品住宅1036761173.12665.56经济适用房33797393.63114.85合计1374731566.75780.412、全年总体销售变化趋势分析1-3月份商品住宅因为年初大多客户对2003年房地产市场出现出观望态势，表现出持币待购的姿

11、势，因此商品住宅整体的销售情形一样；4-5月份的SARS虽的不利阻碍导致市场销售预售量下降。随着北京SARS疫情的好转，6月以后，市场销售有了大幅提升，随之而来的几个月销售情形比较平稳，整体呈小幅上升趋势。而经济适用房销售所表现出的大起大落要紧依旧与昌平的两大经济适用房的销售有直截了当联系，各种趋势情形见以下图。图1：各月商品住宅、经济适用房销售套数图2：各月商品住宅销售面积及销售金额图3: 各月经济适用房销售面积及销售金额3、重点区县销售分析1各区县商品住宅销售情形从2003年各区县商品住宅的销售情形来看，仍旧是朝阳、海淀分庭抗礼的局面，两区的销售面积占到商品住宅总体一半。2003年朝阳区商

12、品住宅销售量列各区县之首，销售26326套，销售面积304.09万平方米，占到商品住宅总体销售面积的25.92%，超过了四分之一。其次是海淀区销售套数24418套，销售面积289.61万平方米，占总体的24.69%。表3：2003年全年各区县商品住宅销售套数、销售面积、销售金额表区县销售套数套销售面积万m2销售金额(亿元)朝阳区2632630409194.80 海淀区2441828961184.68 丰台区13902148.2566.69 通州区953792.7831.12 大兴区562653.8018.40 宣武区487846.2433.43 昌平区471454.3620.22 崇文区340

13、830.2020.82 开发区301345.3122.55 石景山区219021.989.29 顺义区156326.6312.73 东城区145623.1523.72 西城区118821.1322.43 门头沟区9409.102.58 怀柔区5176.462.11 商品住宅销售量排在第三的是丰台区，销售面积接近150万平方米，不到朝阳区的二分之一。通州区近年来商品住宅销售势头迅猛，2003年销售面积达到92.78万平方米，销售9537套住宅。商品住宅销售量最少的是北京边缘区县，门头沟和怀柔区销售面积均不到10万平方米。图4：2003年各区县商品住宅销售情形图2各区县经济适用房销售情形2003年

14、北京市7个区有经济适用房销售，销售量占绝对优势的是昌平区，销售面积达到223.31万平方米，占到全市经济适用房销售面积的56.73%，销售经济适用房16901套，要紧缘故是由于回龙观和天通苑超大规模经济适用房项目的销售。图5：2003年各区县经济适用房销售情形图丰台区和朝阳区2003经济适用房销售面积均在50万平方米左右，其中丰台区销售5260套，朝阳区销售4947套。大兴区2003年经济适用房销售面积也达到30.77万平方米，除此之外的宣武、海淀、石景山三个区的经济适用房销售量比较少。表4：2003年全年各区县经济适用房销售套数、销售面积、销售金额表区县销售套数套销售面积万m2销售金额(亿元

15、)昌平区16901223.3158.42 丰台区526049.8118.25 朝阳区494754.0816.84 大兴区272130.777.45 宣武区183714.866.39 海淀区120611.704.31 石景山区9259.083.18 4、重点区县销售变化趋势分析1各区县商品住宅销售趋势分析全年各区商品住宅销售整体呈上升趋势，朝阳，海淀，丰台，通州以及大兴仍为房地产开发和销售的热点地区。作为商品住宅销售的领头羊，朝阳、海淀不管在销售套数，销售面积，依旧在销售金额方面，均远远高于其他城区。同时我们能够看到，受SARS的阻碍，各销售大户在4-5月期间房屋销售都表现出较大的降幅，但大兴销

16、售却表现出了专门大的升幅，除了与大兴区的投放量有关外，以其低密度住宅、健康住宅的概念已开始受人关注。图6：各重点区县商品住宅销售套数趋势图图7：各重点区县商品住宅销售面积趋势图图8：各重点区县商品住宅销售金额趋势图2各区县经济适用房销售趋势分析昌平区的经济适用房受天通苑和回龙观两个大盘的销售情形的阻碍，整个态势大起大落。图9：各重点区县经济适用房销售套数趋势图图10：各重点区县经济适用房销售面积趋势图图11：各重点区县经济适用房销售金额趋势图5、供应量与销售量对比分析2003年商品住宅投放量可作为全年新增供应量，以全年商品住宅销售面积作为销售量，对比两者的差距，可发觉供需差不多平稳，销售量占到

17、新增供应量的88.09%，由此可见北京市商品住宅市场供应量和需求量比较平稳，北京住宅市场不存在泡沫。图12：2003年商品住宅供应量与销售量对比图四、住宅成交价格分析1、总体价格分析2003年一般住宅整体成交价格为4801.52元/平方米。其中商品住宅5673元/平方米，高于住宅整体均价871.48元/平方米；经济适用房2003年全年平均成交价格为2917.6元/平方米，低于整体均价1883.92元/平方米；存量房平均成交价格为3187元/平方米，低于整体住宅价格1614.52元/平方米。图13：2003年住宅成交价格图2、总体价格变化趋势分析全年均价最高月份为1月，其中商品住宅销售预售均价高

18、达6633元人民币/每平方米，1月以后逐步回落，至5月SARS最为严峻时期降至最低点5034元人民币/每平方米，此后每月均小幅震荡，详情见下表。图14：2003年每月度商品住宅、经济适用房成交均价曲线图3、重点区县价格分析1各区县商品住宅成交价格情形2003年商品住宅各区县的价格仍旧遵照价格随着离市中心距离的远近增减，城区价格高于郊区价格的规律。西城区和东城区两个市中心区商品住宅全年平均成交价格都在10000元/平方米以上；其次是宣武区的商品住宅平均成交价格超过7000元/平方米；崇文、朝阳、海淀三区的商品住宅平均价格在60007000元/平方米之间；北京经济技术开发区的商品住宅均价接近500

19、0元/平方米；顺义、丰台、石景山三区平均价格在40005000元/平方米之间；昌平、大兴、怀柔三区住宅价格在30004000元/平方米之间；有统计的各区县中门头沟区商品住宅平均成交价格最低，不到3000元/平方米。图15：2003年各区县商品住宅成交价格图2各区县经济适用房成交价格情形2003年七个有经济适用房销售的区县中，宣武区平均成交价格最高达到4298.16元/平方米；海淀、丰台、石景山、朝阳四个区成交均价都超过3000元/平方米；昌平、大兴两个区的经济适用房均价最低，分别为2600多元/平方米和2400多元/平方米。图16：2003年各区县经济适用房成交价格图4、重点区县价格变化趋势分

20、析2003年各区县的成交价格随着成交项目价格和成交量多少的变化，每月住宅成交价格也呈上下波动趋势，价格越高的区县成交价格波动也越大。各区县整体来看，1月成交价格最高，随后各月逐步向下波动。以西城区为例，1月价格最高达到10359.41元/平方米，2月最低达到8283.29元/平方米，随后一直在10000元/平方米上下波动。另外东城区各月成交价格波动幅度也专门大，其它区县除少数月份外波动幅度专门小。图17：重点区县商品住宅价格走势五、住宅成交客户分析1、总体客群购买情形分析表5：2003年商品住宅各类型客户购买情形表客户性质销售套数销售面积(万m2)销售金额(亿元)均价(元/m2)本市城镇居民购

21、买69161807.40 459.77 5694.44 本市农民购买6226.97 3.27 4699.05 外省市个人购买30049313.08 174.01 5557.95 军人购买 3444.18 2.21 5283.65 华侨、港澳台同胞购买 3815.54 4.81 8676.24 外国个人购买 5508.22 6.79 8259.40 个人购买合计1011071145.39650.865682.43国内行政、事业单位购买122313.42 9.16 6828.10 国内企业单位购买 133916.36 12.66 7739.26 外国行政、企业、经济组织购买 70.09 0.07

22、7263.80 团体购买合计256929.87 21.89 7328.42 图18：2003年商品住宅个人购买与团体购买比例图在住宅交易中将成交客户依照个人和团体购买分成以上列表中的七种类型，据房地产交易网数据，2003年商品住宅个人购买101107套，销售面积占全年总体的97.46%，销售金额占到总体的96.75%，说明北京住宅市场差不多完全由个人购买力量主导；另外团体全年购买仅2569套，销售面积和销售额分别占总体的2.54%和3.25%。从销售套数上来看，全年购买量最大的是本市城镇居民，其次是外省市个人的购买力也比较大，外省市个人全年在京购房套数达到3万套以上。2、商品住宅购买客户构成情

23、形分析以下分析北京市2003年商品住宅购买客户的构成情形，要紧就购买面积比例和购买金额比例作分析。2003年本市商品住宅有接近七成为本市城镇居民购买，购买面积和购买金额分别占全年商品住宅销售的68.70%和68.34%。表6：2003年商品住宅各类型客户购买比例情形表客户性质购买金额比例购买面积比例本市城镇居民68.34%68.70%外省市个人25.87%26.64%国内企业单位 1.88%1.39%国内行政、事业单位1.36%1.14%本市农民0.49%0.59%外国个人 1.01%0.70%华侨、港澳台同胞 0.71%0.47%军人 0.33%0.36%外国行政、企业、经济组织 0.01%

24、0.01%合计100.00%100.00%外省市个人近年来在京购房人数大量增加，其中包括外省在京人员和外省来京购房投资客。2003年外省市个人在京购房占到全年住宅销售量的四分之一，购买面积和购买金额分别占到总体的26.64%和25.87%。2003年外籍人士包括外国及华侨、港澳台同胞个人和团体也占到一定数量，购买面积和购买金额总计占到全年商品住宅销售的1.18%和1.73%。图19：2003年商品住宅各类型客户购买面积比例图图20：2003年商品住宅各类型客户购买金额比例图3、各类客户购买商品住宅平均价格分析由于各类客户购买商品住宅的价格档次不同导致平均购买价格按也各不相同，以下分析各类客户2

25、003年平均成交价格。按个人购买和企、事业单位购买区分，企事业单位购买价格整体高于个人购买价格。2003年个人购买商品住宅成交平均价格为5682.43元/平方米，而企事业购买的该价格却达到了7328.42元/平方米。图21：个人购买、企事业购买商品住宅平均价格图表7：2003年商品住宅各类型客户成交价格表客户性质成交均价(元/m2)华侨、港澳台同胞 8676.24外国个人 8259.4国内企业单位 7739.26外国行政、企业、经济组织 7263.8国内行政、事业单位6828.1本市城镇居民5694.44外省市个人5557.95军人 5283.65本市农民4699.05具体客户性质区分成交平均

26、价格有以下特点：国外客户比国内客户平均成交价格高，国内企事业单位比国内个人平均成交价格高。华侨、港澳台同胞成交平均价格最高，达到8676.24元/平方米；其次是外国个人成交价格达到8259.40元/平方米；国内企业单位、外国行政、事业单位平均成交价格在70008000元/平方米之间；国内行政事业单位成交平均价格为6828.10元/平方米。以上客户成交价格高于全年商品住宅整体均价，而本市城镇居民、外省市个人、军人、本市农民四类客户平均成交价格低于商品住宅整体均价。第二部分：2003年北京市公寓、别墅市场年报名目：一、年度综述1、年报说明2、年报内容提要：二、供应分析1、别墅市场供应2、公寓市场供

27、应三、销售分析1、别墅总体销售分析2、公寓总体市场销售分析3、重点区县销售分析别墅、高档公寓合计4、总体销售变化趋势分析 别墅、高档公寓合计5、重点区县销售变化趋势分析别墅、高档公寓合计四、价格分析1、别墅价格分析2、公寓总体价格分析3、重点区县价格变化趋势分析别墅、高档公寓合计五、客群分析别墅、高档公寓合计一、年度综述1、年报说明年报内容：2003年全年公寓、别墅市场供应及预售情形包括预售量、成交价格、成交客户分析，即本报告中分析的销售情形全为预售。数据来源及范畴：分析数据完全由北京市房地产信息网提供，数据涵盖北京全市，不包括存量房及再上市房。2、年报内容提要：公寓、别墅供应：2003年别墅

28、市场总体供应量81.23万平方米，公寓投放量317.3万平方米。公寓、别墅销售：别墅销售18.54万平方米，公寓销售面积为110.3万平方米。公寓别墅价格：别墅销售均价10353元/平方米，公寓均价为9743元人民币/平方米。公寓别墅的客群：本市居民个人购买所占比重最大，1月份占到了74%，9月份最小的也占了32%，其次比重较大的为外省市个人。二、供应分析1、别墅市场供应2003年全年别墅总体供应量81.23万平方米，比2002年别墅总体供应量87.23万平方米减少了6.0万平方米，整体供应量下降了6.9%。2003年全年北京别墅市场整体投放量19.48万平方米，与2002年36.39万平方米

29、相比减少了16.92万平方米，减幅达46.5%。2003年各月别墅市场投放量出现逐月递减的态势，3月、5月、7月、8月、10月、12月投放量为零，要紧因为别墅作为高端产品，投放市场的项目个数较少，会导致部分月份显现断档现象。2、公寓市场供应2003年公寓销售面积为110.3万平方米，投放量 133.97万平方米，截至2003年12月在售量287.58万平方米， 均价为9743元人民币/平方米。1在售面积分析2003年12月公寓的在售面积为287.5万平方米，11月在售面积为297.7万平方米。从上图能够看出，在售量9月以来一直在下降，12月较11月下降3.412。2新增供应面积投放量分析2003年全年公寓的新增面积为133.97万平方米，2002年公寓的新增面积为317.28万平方米。从上图能够看出，新增面积减少57