房地产拓展体系培训资料.docx

1、房地产拓展体系培训资料房地产拓展体系培训资料目 录前 言 1目 录 2第一章 项目规划 5一、规划知识 5二、建筑部分 9三、结构部分 10第二章 运营与土地判断 12一、运营的定位和职能 12二、运营与战略拓展的关系 12三、保证经济指标准确性的意义 12四、确定经济技术指标的重要依据 12五、项目经济指标明细详细分解说明 13六、建安及部分成本估算 14七、应注意的问题 15八、相关附件 15第三章 前期开发与配套 16第一节 前期开发 16一、 开工 16二、 开盘 16三、 入住 16四、 清盘 16五、 项目开发前期流程 17六、 相关附件 33第二节 配套工程工作流程 34一、临时

2、水工程工作流程 34二、排水工程工作流程 35三、自来水工程工作流程 36四、燃气工程 41五、直饮水工程 45六、电视工程 46七、电话工程 47八、电工程 47九、办理前期供热证明程序 58十、中水流程： 58第四章 资金与财务管理 60第一节 资金管理 60一、贷款的基础知识 60二、资金工作贯穿战略始终 62三、资金运作模式 63四、金融政策研发 63五、金融品种创新 65六、融资业务拓展 65七、按揭贷款管理 68第二节 财务管理与风险控制 69一、财务管理定位与职能 70二、预算管理工作重点 71三、核算管理 74四、其他相关工作 79第五章 项目工程管理 81一、基础概念的解释说

3、明 81二、施工进度计划的编制 82三、现场勘定的内容： 84四、工程项目成本控制 85五、工程质量的控制 85第六章 销售管理 87一、销售进度计划的编制 87二、销管的工作流程 89三、实现销售回款条件： 96四、成本测算中，销售费用的制定以及如何分摊 96第七章 土地上限价格与现金流量分析 99一、 编制现金流量表的目的与重要性 99二、 编制现金流量表前提条件 99三、 项目总体开发节奏的把握 99四、 项目开发计划的制定 100五、 现金流量表的完善： 103六、 相关附件 103第一章 项目规划资料来源：王海鹏（地产研发部）一、规划知识1. 建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直

4、距离。2. 日照系数：多层条形居住建筑间距： 被遮挡建筑南偏东、南偏西角度所建地区南偏东或南偏西030南偏东或南偏西30以上改造区片1.21.1新建区片1.51.0高层建筑与居住建筑的间距：高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.2倍，改造区为1.0倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西30以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的1.0倍，改造区为0.8倍。高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的0.5倍，间距不小于14米。说明：高层建筑是指建筑高宽比大于1.0且建筑主体高度大于

5、24米的各类建筑；多层建筑是指建筑高度小于或等于24米的各类建筑；建筑高宽比小于1.0的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。3. 建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。4. 建筑退线要求：建筑主体高度道路宽度小于或等于24米大于24米小于或等于50米大于50米小于或等于20米3610大于20米510155. 道路红线 boundary lines of roads规划的城市道路路幅的边界线。规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。6

6、. 建筑红线 building line城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。7. 建筑密度 building density,building coverage地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度=建筑基地总面积/建筑用地总面积8. 绿地率 greening rate城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。9. 容积率 plot ratio , floor area ratio一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指

7、标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率以公式表示如下：容积率=总建筑面积/建筑用地面积10. 什么是确定规划设计要求任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来严重后果。因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审

8、查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。提供规划设计要求，一般应包括以内容： （1） 给定与建设项目有关的道路红线；（2） 给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界限和要求； （3） 建设工程的高度要求（或层数要求），长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间距要求等； （4） 城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺； （5） 涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见； （6） 建筑造型、标准、风格

9、、色彩等方面的规划要求； （7） 临街建筑的退让道路红线要求； （8） 必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等； （9） 其他要求。11. 规划设计条件包括哪些内容 城市规划法第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管部门申请定点后，城市规划行政主管部门应核定其位置和界限，提供规划设计条件。规划设计条件是进行拟建项目总图规划设计依据之一。规划设计条件，主要应当包括： （1） 该建设用地的现状地形图（城市规划行政主管部门认可的地形图）。（2） 根据建设项目的所处地段条件提出的拟征用地范围（用地红线）。 （3） 综合向各有关部门征询的意见后提

10、出的综合性意见。 （4） 该建设用地的外部限制条件，包括山、水地形和四邻的建设情况及空间环境要求等。（5） 提出城市规划确定的道路红线位置、路幅及其规划要求。 （6） 提出规划设计要点，包括建筑、密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线方向、绿化要求以及其他控制事项。 （7） 对于综合开发区，还应提出公用服务配套设施和市政基础配套设施的要求。（8） 有关的特别要求，如人防、净空限制等。 城市规划行政主管部门应用向建设用地单位发出规划设计条件通知书，以便据此进行拟建设项目总平面布置设计。附图1：12. 各种建筑类型容积率对比：独栋别墅：0.3 0.4联排别墅：0.6 0.8多层

11、住宅：小于1.5二、建筑部分1. 建筑类别与层数建筑类别层数区间别墅，TOWNHOUSE2.53.0洋房4.5多层公寓5.56.0小高层7.09.0高层10层以上超高层100米以上2. 基座面积估算阶段经济范围：建筑形式基座尺寸或面积建筑面积双拼；TOWNHOUSE6.0x(4.0+15.0+6.0)180；200；220洋房24.5x(11.0+6.0)600多层公寓；板高(45.050.0)x(12.013.0)基座x层数点高450650M2基座x层数地下车库车位35-40 M235(40)x车位数地上车位25 M225x车位数3. 电梯的设置：七层及以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地

12、面的高度超过16以上的住宅必须设置电梯。4. 双电梯的设置：十二层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。5. 封闭楼梯间： 是指设有能阻挡烟气的楼梯间。封闭楼梯间的门应为乙级防火门。6. 防烟楼梯间：是指在楼梯间入口处设有前室(面积不小于6m2，并设有防排烟设施)或设专供排烟用的阳台、凹廊等，且通向前室和楼梯间的门均为乙级防火门的楼梯间。7. 关于连廊：板式高层从十层起连接两个相邻单元的水平通廊三、结构部分1. 结构形式的确定一般情况下根据建筑物不同的层数来确定结构形式，有时也要根据功能及布置来确定。以天津地区为例（除宁河、汉沽抗震设防烈度为8度外，其他

13、地区均为7.5度）（1） 7层（6.5层计为7层）：一般采用砖混结构（8度区为6层）（2） 12层：一般采用框轻结构（部分省市不允许采用框轻结构，如北京，在此地区，可以考虑采用框架结构或剪力墙结构）（3） 16层：一般采用短肢剪力墙结构（4） 16层：一般采用剪力墙结构以上为一般规定，但是也有例外，如半岛豪庭项目，它的施工图设计时间为旧的框轻规范废止，新的框轻规范尚未颁布期间，所以采用了短肢剪力墙结构；还有根据产品形式划分，一般独体别墅、TOWNHOUSE采用框轻结构（虽然层数不多，但是平面布置相对不规整，不宜采用砖混结构，但在半岛蓝湾中采用了剪力墙结构，这是因为施工图设计方为北京的设计院，不

14、认同框轻结构）。2. 建筑物高度的成本界限：从成本因素考虑，建筑物总高度有个成本的界限，当高度超过此界限值，土建成本增长较为明显。对于框架结构30m为界限，对于剪力墙结构80m为界限（此限值尤为突出，亦即当总高稍稍超过80m时，不经济，要么控制总高在七十多米，要么索性做的更高些，但是不能超过100m或120m）注：100m为7度区带转换层剪力墙结构规范规定高度不能突破的限值，120m为7度区普通剪力墙结构的限值，如突破此值则为超限建筑，成本、设计施工难度、周期将大幅度增加，在我们的项目操作中应不予考虑）3. 建筑形体要求：在土地阶段的地块建筑物初步布置中，应该充分考虑建筑物的高度、长度、宽度的

15、比例关系，这在结构规范中有明确规定：6、7度地区高度与宽度的比值长度与宽度的比值6、7度区8度区6、7度区8、9度区砖混结构2.52无伸缩缝单体长度不超过50m框架结构4365剪力墙结构654. 施工图设计周期：在本项中以一个假设项目举例说明施工图设计时间。假设项目A总建筑面积为15万平米，分三期开发，一期均为五层半的砖混结构住宅，二期均为9层的框轻结构住宅，三期均为24层剪力墙结构点式高层住宅，各期建筑面积均为5万平米，且假设每期中的所有单体的施工图设计均全面展开（考虑施工图设计院配备足够的设计人）。（1） 一期施工图设计时间大约为35天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后10天

16、后可完成基础图（如需打桩，则完成桩位图，再7天后完成基础图）。（2） 二期施工图设计时间大约为45天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后15天后可完成桩位图（在天津地区，此层数建筑一般需要考虑做桩基础），再10天后完成基础图。（3） 三期施工图设计时间大约为60天。其中在方案完善的基础上，甲方提供地质勘察报告后15天后可完成桩位图，20天后完成基础图（含地下室结构图纸）。注：如打桩、试桩总共时间少于20天，可在完成桩位图设计10天后，完成基础底板结构图纸，供施工现场进行底板施工。第二章 运营与土地判断资料来源：郑东旗（地产运营部）一、运营的定位和职能运营是地产公司四条管理主线之一，

17、关注项目的前期预测及项目操作的过程控制。二、运营与战略拓展的关系1. 工作重心是项目前后两个阶段；2. 土地获取质量是项目成败的关键；3. 土地成本成为项目直接成本的最主要组成部分；4. 运营通过经济技术指标量化为土地获取提供重要依据；5. 运营通过项目操作过程控制为项目前期预测提供重要依据。三、保证经济指标准确性的意义1. 使经济技术指标真正成为土地判断的重要依据。2. 保证公司资源的优化配置。3. 使经济技术指标真正成为指导项目操作的考核指标。四、确定经济技术指标的重要依据1. 项目成本构成、售价及其责任部门(见附表1：项目经济技术指标明细表)2. 土地成本及规划用地条件3. 规划方案应尽

18、可能详实4. 开发配套收费标准应尽可能与相关政府部门落实5. 主体装修配套标准及环境方案应结合当地实际情况确定6. 当地重要优惠政策应落实7. 掌握重要影响成本的环境因素8. 营销方案应建立在充分的市场调研及对方案理解的基础上。五、项目经济指标明细详细分解说明1. 工程造价的两种含义（1）第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开工或实际开支的全部固定资产投资费用。这一含义是从投资者业主的角度来定义的。在投资活动中所支付的全部费用形成了固定资产和无形资产。从这个意义上说，工程造价就是工程投资费用。（2）第二种含义：工程造价是指工程价格。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务

19、市场以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。（3）工程造价两种含义最主要的区别在于需求主体和供给主体在市场追求的经济利益不同，因而管理的性质和管理目标不同。区别工程造价的两种含义的意义在于，为投资者和以承包商为代表的供应商在工程建设领域的市场行为提供理论依据。2. 工程项目开发成本的组成项目开发成本由工程直接成本和工程间接成本两大部分构成，也称为工程完全成本等。（1） 工程直接成本工程直接成本由土地及大配套费、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息六大项组成。（2） 工程间接成本销售费用、管理费用、营业税以及不可预见费组成工程间接成本。工程直

20、接成本是项目开发成本的主体，也是工程费用控制的重点。在项目操作的过程中，有些费用是不以人们的主观意志为转移的，仅与国家的政策法规的导向有关，不同地区的材料和人工、机械费用的差别是客观存在的，但是对工程造价的影响并不是占完全主导地位的。3. 各项费用所占比例参考北岸华庭成本组成分细表（见附表2），我们可以看出土地费和建安工程分别占完全成本的28.9%和40.73%，两者之和占到69.63。间接成本也占到了11.65%的比例，因此这三项费用是我们控制的重点。现对于我们发展部来讲，我们是根据成本来反测土地成本的，大配套等费用又同当地政府的规定有关，因此我们只能从控制建安成本、前期费用和间接成本等着手

21、。在表中我们可以看出对我们利润率有影响的关键因素是建安成本和间接成本，和销售均价。建安成本及间接成本的降低，以及销售价格的提高，是我们地价提高的基础。从部门费用比例来看，在土地款一定的条件下，工程部和开发部等是我们控制费用的重点。六、建安及部分成本估算1. 不同地区建安工程造价简单对比表类型北京天津石家庄郑州成都南京低层1200-1500800-1100800-1100850-1000700-900750-1000多层1000-1200650-850650-850600-750550-750650-800高层1500-18001200-15001500-18001000-12001200-16

22、001200-14002. 关于经济指标明细中供水、供电、燃气和供热费用一般均由当地水、电、气、热公司根据实际工程量来确定费用，有的城市也有包干收费的文件规定。3. 小配套费用是指小区内的非经营性公建，如小学、幼儿园等。4. 地基处理费用同项目所处地理位置、地质情况、场地现状和产品形式有关。5. 人防费是由政府部门收取，根据项目形式决定交费或者修建人防地下室。比如一般人防标准地下室大概20002400元/m2，交费标准根据当地标准具体确定。6. 绿化与道路根据产品定位和市场竞争程度、成熟度等确定。 高档绿化及道路250350元/m2（指绿化面积） 中档绿化及道路150250元/m2（指绿化面积

23、） 一般绿化及道路80120元/m2（指绿化面积）7. 规划、施工图、环境设计费由研发中心确定。8. 车库成本的处理需根据产品的类型具体确定。9. 贷款利息根据项目资金需求情况和在此期间银行有关政策确定。通常假定当年借款按半年计息,以前年度借款按全年计息,计算公式为:各年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额/2)年利率10. 中水费用中水设备一般包括中水处理装置、消毒加药装置、加压、稳压及提升泵、玻璃钢水箱、过滤器及池槽等，目前国产设备约为1220元/m2（其中设备费占8085，管道及安装费1520）七、应注意的问题1.土地判断所依据的可行性研究报告及经济技术指标必须能真正指导项目操作全过

24、程。2.可行性研究报告及经济技术指标应由专业部门、人员或组织专业部门人员制定。3.制定可行性研究报告及经济技术指标应关注已有项目操作中偏差及原因。4.制定经济技术指标应提高动态预测能力。八、相关附件1. 附表1：项目经济指标明细表2. 附表2：各项费用统计情况对比表第三章 前期开发与配套 资料来源：王艳（地产开发部）第一节 前期开发 一、 开工1. 投资计划2. 建设用地规划许可证3. 国有土地使用证4. 建设工程规划许可证5. 施工许可证二、 开盘销售许可证三、 入住住宅准许使用证四、 清盘分户土地证五、 项目开发前期流程（一） 签定土地出让合同【办理单位】土地交易中心【所需材料】无【时间周

25、期】1个工作日【所需费用】土地出让金：政府净收益（评估地价20%） 土地交易费：成交总价*千分之六（招、拍、挂） 评估地价*千分之六（协议出让） 土地契税：（出让金+土地补偿+大配套费）*3%【取得材料】土地出让合同（3本：1正2副）（二） 办理用地规划许可证【办理单位】土地交易中心 规划局【所需材料】1. 土地出让合同2. 土地出让金、交易费交费证明【时间周期】5个工作日【所需费用】无【取得材料】建设工程用地规划许可证（三） 土地确权【办理单位】各区规划处 地政科【所需材料】1. 年度投资计划2. 建设用地规划许可证3. 原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）4. 土地补偿费（原户主需交纳

26、的土地使用费）5. 公建拆迁补偿协议6. 土地出让合同7. 核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图8. 交费证明9. 项目规划要点（规划条件）10. 1：500现状地形图3份（反楼座）11. 详规【时间周期】7个工作日【所需费用】无【取得材料】在1：500地形图上签发土地确权意见加盖章（四） 国有土地使用证【办理单位】各区规划处 地政科【所需材料】1. 土地出让合同2. 交费证明3. 建设用地规划许可证4. 地籍图4份（薄膜图）5. 土地登记申请书6. 土地确权来源证明文件7. 申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明【时间周期】30个工作日【所需费用】1000平方米以下：100+2

27、0（工本费）1000平方米以上：（总建筑面积-1000）50040元/平方米+120元 【取得材料】国有土地使用证（五） 规划方案的报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】1. 设计方案（含总平面方案）申报表2. 土地出让合同3. 修建性详细规划2份，电子文件1份（注：规划方案审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份）4. 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】8个工作日（公示、上报市政府的时间不算在内）【所需费用】无【取得材料】规划方案审定通知书【备注】在方案审批阶段需同时完成公示会及方案上报市政府审批工作 此项工作需时间：14个工作日（六） 市政工程规划方案报审【办理单

28、位】规划局市政处【所需材料】1. 市政工程规划设计方案申报表2. 市政工程规划设计要求审定通知书3. 规划设计方案2份（含说明、图纸、电子文件；图纸包括现状管线及拟建管线方案）4. 相关协议及配套证明5. 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书【时间周期】8个工作日【所需费用】无【取得材料】市政方案审定通知书（七） 规划设计成果报审【办理单位】规划局建管处【所需材料】1. 详细规划（10本）2. 详细规划光盘（1张）3. A3规划总平图（白图）【时间周期】6个工作日【所需费用】无【取得材料】规划成果（3本）及审定通知书（八） 办理项目建设投资计划【办理单位】市建委房地产处【所需材料】1.

29、申请年度投资计划书面报告及申请表 2. 与土地行政管理部门签订的国有土地有偿使用合同或国有土地使用证3. 规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书4. 项目资本金证明。银行出具的建设单位存款证明，总规模5万平方米以上的项目存款额度不得低于年度建设面积投资的35%5. 现状地形图复印件6. 城乡结合部需提供配套管理部门出具的配套论证意见请申报7. 申报建设投资计划时，需在房地产管理网上填报网址：【时间周期】30个工作日。【取得材料】项目建设投资计划【备注】请申报单位按照上述要求，带材料原件，收复印件（资金证明除外）（九） 办理项目地名手续【办理单位】区地名办【所需材料】1. 地名命名更名申报表一式两份2. 建设用地规划许可证复印件两份，同时交验原件3. 经批准的规划总平面图复印件两份，同时交验原件4. 建筑位置示意图一式三份5. 大型建筑物、有特色的居民区建设项目，还需提交建筑景观图一式两份6. 地名定性词语与事实相符的证明文件7. 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书8. 法律、法规、规章规定的其他材料【时间周期】1. 区地名主管部门及区政府或管委会共15个工作日2. 市规划和国土资源局15个工作日3. 上报市政府审批的时限不包含在内【所需费用】地名标志费：0.7元/平方米，公告费400