取得房改房所有权人有义务保障共居人合法居住权的案例参考.docx

1、取得房改房所有权人有义务保障共居人合法居住权的案例参考取得房改房所有权人有义务保障共居人合法居住权案例参考房产所有人持有权属证，可否要求居住人腾让衡宇，发生此类纠纷的大多为家庭成员，各地法院对此类案件的处置大有为同，依照所有权的法律性质，不动产权属人享有不动产的占有、利用、收益、处分，这是完整的所有权，而居住权仅指对他人所有的衡宇实际占有的权利，法律上规居住住利用权人不能对抗所有权人，但现实生活中常发生类似所有权人要求同住的家庭成员腾房的纠纷，碰到居住权与所有权对抗的情形下，如何裁判表现着法官适用法律的聪慧和案结事了人和司法理念在实践中的贯彻运用。衡宇作为家庭的一项重大财产，是维持家人一起生活

2、的必然需要，国务院房改政策规定，公有住房出售对象是家庭，由此决定购买公有住房后的权属应归一起居住的家庭成员共有。1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定第18条规定，职工按本钱价或标准价购买的公有住房，每一个家庭只能享受一次；北京市职工购买公有住宅楼房治理方法第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一样商品房生意，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策

3、性，这是公有住房的福利性决定的。若是以为以谁的名义记录，产权就属于谁独有，就会显现名义记录人擅自出售而造成其他一起居住人居住困难的境况。这点在城市公有住房治理规定第28条、北京市人民政府关于城市公有衡宇治理的假设干规定第12条、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通那么假设干问题的意见第119条的规定取得确信。曲文莉的代理人辩称房证写谁名字，确实是谁的屋子，谁就得腾出衡宇，如此的说法于法有悖。【裁判案例参考】一、母子一起出资 房改房算共有法院以为，本案争议房原系公房，承租人为母亲，母亲对该房享有利用权，后儿子、儿媳与母亲一起居住争议房。在争议房购买产权时，由母亲与儿子一起出资以母亲名义购

4、买，儿子已对争议房所有权组成共有。（摘自辽宁大学出版社法官说法第95案房改房家庭内部怎么？）二、法官说法：产权人不能告共有人腾房 法院民庭法官：在处置房改房权属纠纷案件中，同住人口是不是对一起居住的衡宇具有共有权，是一个容易引发两边争议的问题。破解这一难题，要紧看该衡宇是不是已经转化为家庭一起财产或系一起投入所得。在取得公房时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确信面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人口交纳了房改款的，即便衡宇产权证上未明确记载该同住人口为共有人，也可组成共有。本案该房为母子一起出资，尽管房证写的母亲，但儿子也拥有部份产权。 需要提示大伙儿的是，在审判实践中，房改后的产

5、权人起诉原一起承租人腾房的情形较多。这种情形法院能够受理，但如果是一起承租人对衡宇有利用权或继承权的，一样不该改变衡宇居住现状，在充分释明和调解后，如原告坚持要求被告腾房，法院驳回原告知讼请求。（摘自法官说法第85期2020年2月22日见报）3、最高人民法院关于购房人之一在购房时不完全具有条件，但购房后长期一起居住治理利用，纠纷时已具有完全购房条件的应认定产权共有的复函海南省高级人民法院：你院关于符振清诉颜香芬衡宇纠纷申述一案的请示报告收悉。经研究以为，该案当事人两边年月合买府城镇达士巷号第进梁先觉、黄秀珍夫妇的正屋间和横屋眼的事实清楚、证据确凿。两边的买后又长期各半居住、治理、利用，颜香芬也

6、曾承认是与符振清合买。据此，同意你院审判委员会多数人的偏向性意见，即认定府城镇达士巷号第进正屋间、横屋眼系属符振清、颜香芬两人合伙购买，产权应当共有分割和继承。4、王淑英与段巍一样所有权及与所有权相关权利纠纷裁判文书：东城区人民法院（2003）东民初字第182号民事裁决：要紧内容：段巍与王淑英系母子关系，本市东城区板厂胡同19号（以下简称19号）北房西数第一、二间衡宇的产权归信息产业部机关第一效劳局所有，王淑英就上述衡宇与产权人签有租赁协议。1983年，包括段巍在内的王某一家人迁至19号北房两间及厨房、茅厕各一间。1989年段巍成婚搬至本市东城区北新桥三条64号其岳父家中居住，离婚后又于199

7、7年回到19号北房西数第二间即讼争之房居住。1999年夏至2000年夏，段巍在外经营餐馆并居住其中。2002年3月，段巍与其女儿段雅靓在讼争之房居住，段巍并以该房经营小卖部，工商记录字号为“北京小男孩食物店”。同年11月，王淑英及家人因与段巍发生矛盾，将讼争之房锁住。段巍现临时在北京市东城区井阳胡同1号租住，月租400元，其物品仍寄存在讼争之房中。另外，段巍及其女段雅靓户口记录在19号，与王淑英分立两户。2002年12月，段巍向原审法院起诉，以其与王淑英系母子关系且其一直随其一起居住生活，现王淑英讼争之房上锁，致其无法居住经营为由，故请求确认其对讼争之房享有居住权。王淑英辩称，段巍并未与其一起

8、居住，婚后一度搬出。作为讼争衡宇的承租人，其对该房享有居住权和利用权。故不同意段巍的诉讼请求。 裁判要旨：法院经审理认为段巍户籍一直登记在讼争房屋所在的19号，其经王淑英同意自1997年搬回讼争之房，此后长期在内居住生活，并进行个体经营，与王淑英即房屋承租人形成了共居关系，对该房应享有合法的居住权。故判决段巍对本市东城区板厂胡同19号王淑英承租的北房西数第二间，享有合法居住权。五、谢考进与谢会来、德荣丽关于居住权及腾房诉讼案件一审裁决：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事裁决二审裁定：北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定。要紧内容：谢考进有租

9、东城区安外大街3号院2号1单凶202号3居室楼房一套，利用面积44平，谢会来为谢考划之子，与父亲在讼争之房一起居住，德荣丽于1987年与谢会来成婚后也搬到讼争方房居住，现讼争之房由谢考进居住利用一间，谢会来、德荣丽居住利用一间，谢会来、德荣丽之子谢彬及谢考进之妻刘凤蕊居住利用一间，讼争衡宇出租方北京天坛家具公司曾为谢会来出具证明，讼争房系单位宿舍，谢会来连年来在此处与其父母一起居住，享有居住权，诉讼中谢考进与案外人马国福签定换房协议，三方约定，谢考进以讼争房换取马国福承租的本市东城区交道口北二条35号楼8门103居室一套，谢考进要求谢会来、德荣丽搬出此房，谢会来那么表示使有面积不，不同意换房，

10、谢考进诉到法院，谢会来、德荣丽在此处居住，两边连年关系不睦，使我无法生活，现我年事已高，躯体多病，不能忍受与谢会来、德荣丽一起居住生活，故起诉要求谢会来、德荣丽搬离此房，交承租诉讼费。谢会来、德荣丽辩称，我二人一直与谢考进一起居住，不同意谢考进的诉讼请求。裁判理由：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律爱惜，本案中，讼争方房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并非具有腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此裁决驳回谢考进的诉

11、讼请求，裁决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。六、家庭成员之间的居住权案件：案情：原告与被告系父子关系。本案诉争的衡宇系原告单位宿舍，原告夫妻俩和包括被告在内的其他子女自1985年起均在此衡宇一路一起居住。1996年因单位进行房改将此衡宇出售给原告所有。2001年，原告与被告母亲经法院调解离婚，调解书确信该衡宇归原告所有。因原告和被告母亲和其他子女在别处还有衡宇而搬出此房，后此衡宇仍由被告居住。最近几年来，原、被告因家庭生活杂事发生矛盾。为此，原告于2006年10月诉讼到法院，以被告侵权为由，要求法院裁决被告搬出此衡宇。另查明，被告自1985年以来一直居住

12、在诉争的衡宇内，现虽已成年，但无固定的工作和稳固的收入来源，也无其它衡宇居住，生活较为困难。一审裁决：公民的合法财产受法律爱惜，禁止任何组织或个人侵占，侵占他人财产的应当返还财产。为此，法院裁决被告于裁决生效后三十日内从该衡宇搬出，将衡宇返还给原告。宣判后被告未提出上诉，也未履行裁决确信的义务。执行、申述情形：2007年2月，原告向一审法院申请强制执行，要求被告从该衡宇搬出。执行中被告提出申述称，我自1985年起一直居住在此房，我此刻无生活来源的，也无其它衡宇居住，原告起诉我侵权事实不成立，要求继续居住此衡宇。原审法院受理了被告申述后，在处置本案时，存在两种不同意见。第一种观点以为：依照已公布

13、的物权法规定，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，依照这种法律精神，该衡宇所有权人是原告的，他有权拒绝被告继续居住衡宇。原一审认定事实清楚，适用法律适当，应当维持原审裁决，驳回被告的申述请求。第二种观点以为：被告是自1985年一直居住在此衡宇，是合法居住在此衡宇内。1996年原告购买此衡宇时，那时一起居住人被告已成年，他那时尽管没有购买衡宇的能力，可是并无明确表示舍弃居住权利。现被告既无其它衡宇居住，也没有固定的工作和稳固的收入来源，如原告不让被告居住在衡宇内，事实上剥夺了其最大体的生存权。因此再审中应支持被告的申述意见，裁决被告对争议的衡宇享有居住的权利。笔者同意第二种观点

14、。争议的核心：被告是不是组成侵权，对该衡宇是不是有居住权。评析一：我国宪法和相关的法律没有采纳居住权的概念，最高人民法院以法释200130号公布了关于适用假设干问题的说明（一）第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中住房对困难者进行帮忙的形式，能够是衡宇的居住权或衡宇的所有权。”依照该规定，离婚时，一方无房可居属于生活困难，两边能够协商或法院能够裁决有房一方以居住权或衡宇的所有权予以帮忙。该司法说明中提出有关“居住权”的规定。可是该司法说明中的居住权主体是特定的，仅限于离婚纠纷案件中夫妻离婚后的一方，并非适用于其它民事诉讼案件。关于何谓居住权，法律没有明确的规定。物权法在起草进程中，有

15、专家提出把居住权这种具有物权特点的准物权列入物权法的爱惜范围，并提出在物权法领域中“居住权那么有其特定含义，是指非所有人因居住而利用他人住房及其附属设施的权利，是他物权中的用益物权之一种。可是物权法定稿时删去了草案中该条款。如此就使得居住权在司法实践中，显现审判缺乏法律依据的难题。我个人明白得的居住权，是指特定的公民在自己依法占有的衡宇内因居住和生活而享有的并排斥他人干与的利用衡宇的权利。他的显著特点：一是居住权的主体是特定的；二是有合法依据而占有衡宇的；三是居住权人利用权须限于居住的目的。从本案主体上来看是特定的，原、被告两边是父子俩，被告自1985年一直居住在衡宇内并无侵权的事实，是合法居

16、住在衡宇内，而现占有衡宇也仅是以居住为目的。评析二：1996年单位房改将该衡宇出售给原告，此衡宇由公房转为产权私房，原告是以较小的对价取得衡宇产权，而一起居住人被告那时已成年。被告虽不具有购买衡宇的条件，不能成为衡宇的所有权人，却没有明确舍弃居住权。因此不能因此排斥被告在衡宇内的居住权利。现居住人被告申述主张居住权，而产权人原告主张物的排他利用权。针对本案有关居住权的问题在具体操作进程中没有明确的法律规定。可是生存权是最大体的人权，宪法明确规定，尊重和爱惜公民的大体人权。因此被告的居住权应受法律确认和爱惜。而本案中的王某既无衡宇，也没有固定的工作和稳固的收入来源，原告不让被告居住在衡宇内，事实

17、上剥夺了其最大体的生存权。因此从以人为本，构建和谐社会的角度动身，应爱惜被告的居住权。据此法院应裁决，驳回原审原告要求被告搬出衡宇的诉讼请求，支持了原审被告的主张。终止语：法院从生存权的角度爱惜了被告居住权，并非是说衡宇永久归儿子占有、居住。该衡宇所有权仍归原告所有，被告尔后有了固定的工作或稳固的收入来源，具有相应的生存条件时，被告应主动让出衡宇。若是被告具有上述条件仍不搬出衡宇，原告可再次向法院提出诉讼，要求儿子搬出衡宇。7、二审案情裁判要旨：上诉人（原审被告）姜芹；被上诉人（原审原告）高月。座落于北京市朝阳区安贞里三区10号楼2门201号衡宇原为拆迁安置住房，高恺、殷丽（高恺之妻）、高凌（

18、高恺之子，姜芹之夫）在此居住，2001年1月26日殷丽病故，2001年8月7日高恺购买了上述衡宇，成为该房所有权人。2001年12月20日，高凌与姜芹记录成婚，姜随后与其子、其母一直在上述衡宇居住。2004年8月3日，高恺向北京市朝阳区人民法院起诉，要求姜芹腾退上述衡宇。2004年8月5日，高凌因涉嫌诈骗被北京市公安局海淀分局批捕。2004年8月30日，高恺在本案审理进程中死亡。高恺生前留有公证遗言，指定其所有的衡宇由其女高月一人继承。据此，高月于2004年9月9日经申请参加本案诉讼。2004年12月8日，通过衡宇所有权变更程序，高月取得上述衡宇所有权证。高月参加本案诉讼后，以衡宇现所有权人之

19、地位，要求法院判令姜芹将上述衡宇腾退，并交出衡宇钥匙。而姜芹那么辩称：高恺在诉讼中死亡，本案应中止诉讼，等待高恺的继承人高月和高凌说明是不是参加诉讼，才能继续进行诉讼程序；高恺患有失语、脑梗塞后遗症、继发性精神障碍等严峻疾病，已连年卧床不起，从而，高月所提供的高恺之遗言并非高恺的真实意义表示，遗言无效；同时，姜芹以为诉争之衡宇也有一部份属于其丈夫高凌的财产，故不同意高月的诉讼请求。裁判要点：法院经审理以为，姜芹在诉讼中并没能提出证据高月所提供的公证遗言，而相应地依照物权的公示、公信原那么，诉争之衡宇所有权人为高月。故高月对该衡宇享有占有、利用、收益、处分的权利。而姜芹现在未经所有权人高月的同意

20、，居住利用高月所有的衡宇，侵犯了高月的合法权益。因此，判令姜芹在裁决生效后七日内将上述衡宇腾退给高月，同时将该衡宇钥匙交还高月。原审裁决后，姜芹不服，以原判程序不合法、认定事实错误为由提起上诉，要求撤销原判。高月同意原裁决。二审裁判要旨：二审法院经审理以为，诉争衡宇原为拆迁安置房，后被高恺购买，高恺成为所有权人，高凌作为被安置人其对该衡宇享有居住的权利。姜芹因与高凌成婚在上述衡宇内居住，在其于高凌婚姻关系存续期间，其在该衡宇亦有居住的权利。现姜芹所提供证据不能公证遗言的有效性。故高月依遗言继承取得了上述衡宇的所有权，但不该剥夺高凌、姜芹在此居住的权利。高恺死亡后，由高月参加本案诉讼，符合法律规

21、定。姜芹主张本案应中止审理，以为原审法院程序不合法的上诉理由不能成立，不予支持。综上，二审法院裁决撤销原审裁决，改判姜芹于本裁决生效后十日内将上述衡宇客厅南侧东一间、客厅北侧一间腾退给高月，其可在客厅南侧西一间房内居住，客厅、厨房、茅厕两边一起利用。评析意见：本案确属民事审判中最多见的权属纠纷，笔者以此个案为引，却意在探求其背后深意。本案中，两级法院关于一审程序的组织进行、案件事实的认定上并无二致。可是，其裁判结果却截然不同。一审法院基于民法传统物权公示、公信原那么，肯认衡宇所有者高月对标的物享有占有、利用、处分和收益的完整权属。从而，认定衡宇实际占有人姜芹侵犯了高月所有权属，判其败诉。而与之

22、相对应，咱们能够明确看到，二审法院仍然确认高月依有效遗言继承成为诉争衡宇的此刻所有权人，同时承继衡宇原所有权人高恺成为诉讼适格当事人。可见，与一审法院相同，二审法院仍然坚持了物权变更的公示、公信原那么。可是，二审法院也同时确信了姜芹对该衡宇享有居住的权利，而且，这一权利在个案中取得了对抗有“绝对权之王”称号的所有权的成功。此虽属一般个案，却不能不让咱们每一个法律实践者沉思。居住权在我国现行民事实体法中尚没有取得确认。在民法体系中，它属于占有的一种形态。而占有，在咱们一直并正在学习和推崇的德国民法典中，位于物权编首章，其地位自不待言。本案二审法院斗胆冲破传统观念和制定法的局限，通过利益衡量，综合

23、考虑该当案件各方当事人与争讼标的关联程度，作出冲破性裁判。从民事诉讼解决纠纷角度动身，也妥本地实践了定分止争、保障权益的诉讼目的。透过冰凉的卷宗，咱们应该能看到如此一幅景象：丈夫身陷囹圄，养育幼子、供养老母，仅靠一名弱女子担负。而今，这一家三口却正面临着要被赶离已经居住生活连年的家屋。究其缘故，确实是她丈夫可能入狱，而家屋主人不肯再让外姓人居住。北京的房价，已经被哄抬得让平常百姓不敢问津。试想，若是这一家老小三口被赶出熟悉的家，她们将在何处挡雨避风？审判结果，尤其是民事裁判的形成，法律成效并非只是唯一决定因素。在个案中，社会成效不能忽略。咱们不能直视更多的人无家可归而无动于衷，更不能在僵化司法

24、理念指导下对此种形势推波逐澜。当面临制定法没有明确规定的情形，法官的裁量权限应当更多考量社会的正义与公平。正如本案二审冲破性裁判所昭示的：在法律原那么框架之内，在不违背法律强制性规定前提下，依照该当案件事实，法官进行利益衡量，给予势力弱小者以更多的司法关切。毕竟诉讼中的对抗，并非仅取决于诉讼技术和当事人所把握的社会资源。诉讼魅力所在，是表现于其中合法程序之上实质正义的实现。本案之前，在2001年6月28日最高人民法院应山东省高级人民法院的请求作出的2001法释25号关于以侵犯姓名权的手腕侵害宪法所爱惜的公民受教育权的大体权利是不是应当承担民事责任的批复（于8月13日实施）中，第一次指出以民法方

25、式爱惜公民在宪法上的大体权利，其里程碑意义重大。如时任最高人民法院民事审判第一庭庭长黄松有所言，“尽管没有明确提出宪法能够作为法院裁判案件的直接依据，但其背后的意旨是极为明显的。这说明我国最高司法机关勇于以开阔的目光，恢宏的气宇直面现实，斗胆冲破传统观念的勇气和决心。它关于以后的司法审判工作必然会产生重大而深刻的阻碍”。司法理念必然程度的更新，实践体会的点滴积存，都预示了希望和光明的前景。八、审判监督要旨：法院开庭审理后以为，寇先生单位在分派衡宇时，不仅依据了工龄因素，亦考虑了他子女因素。且小寇长期在此居住，并在衡宇改造后出资装修衡宇，小寇对该衡宇理应享有居住权，现无其他住房。寇先生虽系衡宇产

26、权人，任女士虽系衡宇一起所有人，但其要求腾退衡宇，本院难以支持。关于要求返还财产的诉讼请求，无据佐证，本院不予以支持”。为此丰台区人民法院裁决驳回了寇先生的起诉。一审判下后，寇先生没有提起上诉。申述程序中，接待法官告知象这种腾房官司，只要对方没有其它住房，法院是不能判腾房的。3月26日法院审监庭法官热情接待并释明腾房纠纷只在共居人没有其它住房，法院可不能判对方腾房的，若是判了也无法执行。因此只能驳回申述。法官同时明确提出，若是再审立案即便判小寇腾房，但因为没有住房法院也无法执行，不能将居住人赶到大街上去住，依照法院指导意见，产权人要求腾房的官司，只要被腾房人没有第二处住房，都是裁决驳回原告起诉，这是内部规定。法官耐心作说明后出具了“驳回再审申请通知书”，“经审查本院以为，目前寇某某无其他住房，申请再审人要求腾退衡宇，案件无法执行，亦不符合和谐社会的精神。故你的再审申请理由不能成立，本院予以驳回”。