承租人未缴付房租累计达6个月之久出租人可以收回房屋解除合同.docx

1、承租人未缴付房租累计达6个月之久出租人可以收回房屋解除合同承租人未缴付房租累计达6个月之久,出租人可以收回房屋,解除合同篇一：承租人逾期支付租金,出租人是否有权解除租赁合同的案例承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同的案例 【关键字】租赁合同 房屋租赁 合同解除权 单方解除合同 【案情简介】 原告：秦某 被告：赵某 XX年2月，原被告签订了房屋租赁合同，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年的1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培

2、智班用。 XX年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告的银行账户中。 XX年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除房屋租赁合同，收回房屋。 【裁判要点】 法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金的违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许的范围以内，法院驳回原告请求，同时判令

3、被告按约定支付违约金。 【争议焦点】 本案原告是否有权解除合同？ 【法理评析】 解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同的要件。 首先，明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。 城市房屋租赁管理办法第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：1、将承租的房屋擅自转租的；2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；4、拖欠租金累计六个月以上的；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；6、租用承租房屋进行违法活动的；7、故意损坏 承租房屋的；8

4、、法律、法规规定其他可以收回的。 根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。 其次，房屋租赁合同可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反合同法的相关规定。本案中，原被告签订的房屋租赁合同约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定的内容来看，原告秦某解除合同的条件并不明确，是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果？根据合同法有关合同解除权的规定，答案是否定的。根据合同法有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当

5、事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了合同法有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据，本案应适用合同法的有关规定处理 再次，合同法第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下，原告秦某并没有解除合同的权利，但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的，原告就有权解除合同了。 综上，本案原告没有解除权。法院的判决是正确的，但适用合同法总则存在问题。租赁合同是有名合同，应适用合同法分则的规定。 【彭大成律师提示法律风险及防范】 租

6、期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订房屋租赁合同时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，彭大成律师提示，约定解除合同的条件一定要具体且符合合同法的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。 【法条链接】 1、城市房屋租赁管理办法（建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行） 第二十四条 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿； （一）将承租的房屋擅自转租的； （二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （三

7、）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的； （四）拖欠租金累计六个月以上的； （五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； （六）租用承租房屋进行违法活动的； （七）故意损坏承租房屋的； （八）法律、法规规定其他可以收回的。 2、合同法 第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 房屋租赁合同可约定逾期未支付租金的 出租方可解除合同 基本案情：XX年6月23日原告程某的法定代理人余某某与被告张某之妻冉某某签订房屋(商铺)租赁合同，约定将原告所有的位于重庆市长寿区某处某商铺租赁给冉某某使用，合同签订后，

8、原告按约定于XX年8月1日将房屋交与冉某某使用，双方于XX年5月18日又签订补充协议。原告按约定收取了冉某某房屋保证金7000元及天然气保证金4000元。双方在房屋(商铺)租赁合同第三条第1款约定：乙方(冉某某)租赁甲方(余某某)商铺的租赁期限从XX年8月1日起至XX年7月31日止，租赁期限共计5年;第1款约定：甲方在乙方租赁期间向乙方提供10个月免租期，从接房之日起，第一年免租金6个月，第二年免租金3个月，第三年免租金1月第3款约定：乙方在租赁期内(包括免租期内)产生的与经营活动相关的税费及其他费用由乙方自行承担。第四条第1款约定：第一年每月租金3013元，第二年每月租金3013元第三年每月

9、租金3013元第四年每月租金3310元第五年每月租金3641元。第四条第2款约定：乙方在缴纳租金的同时还需向甲方缴纳物业管理费.每月99元(不实行免租期优惠)。第四条第4款约定：乙方租金以每个季度形式支付，本着先交租金后使用的原则，乙方除免租期之外，乙方在租赁期内必须在每个季度末月的第25日-30日前一次性支付给甲方3个月即一个季度的租金。 第七条第5款约定：乙方逾期缴纳租金时，甲方将每日按应付租金额的5%加收迟延履行金;如迟延支付租金逾期两个月时，甲方有权收回房屋并解除合同，乙方除应补齐所欠租金及迟延履行金外，还应支付违约金人民币10000元。后双方按约定履行合同。被告方将房租交到XX年10

10、月后就拒付租金，不按合同约定履行协议义务，原告才发现合同签订人冉某某已于XX年9月22日死亡。现被告从XX年11月起未按约定给付租金并欠天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止的物管费(每月元)。 法院作出如下判决： 一、解除原告程某与被告张某之妻冉某某于XX年6月23日签订房屋(商铺)租赁合同; 被告张某在判决生效后3日内归还原告程某所有的位于重庆市长寿区某处某商铺商铺;二、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某从XX年11月起至商铺归还时止所拖欠的租金(从XX年11月起至XX年7月的按每月租金3013元计算并扣除1个月免租金3013元;从XX年8月起按每月租金331

11、0元计算); 三、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某违约金10000元; 四、被告张某在判决生效后3日内给付原告程某拖欠的天然气费及相应的滞纳金元和水电费元及从XX年4月起至商铺归还时止的物管费(每月元)。 北京资深房地产律师袁玉柱评析：原告与被告之妻冉某某之间签订房屋(商铺)租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，故合法、有效，该合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。原告履行了向冉某某交付房屋的义务，冉某某在世时亦按合同履行了义务，但在冉某某死亡后，被告张某作为其法定继承人，可以选择继续履行合同或解除合同，被告张某按合同约定履

12、行合同义务将租金缴纳至XX年10月，充分说明了被告选择了继续履行合同，愿意承受合同的权利及义务，被告就应按合同约定履行，现被告未按合同履行义务，至今欠租金达6个月，系违约行为，应当承担相应的违约责任。按照双方的约定，逾期2个月未交租金，原告有权解除合同，被告应当支付所欠租金及所欠费用并承担违约责任，故原告的诉讼请求合理、合法，法院予以主张。对于被告张某辩解其不认识冉某某的问题，有常住人口登记卡、调查被告的笔录等证据证实，被告张某系冉某某的丈夫。篇二：租赁合同约定承租人欠租,出租人有权自行收回房屋的条款是否有效租赁合同约定承租人欠租，出租人有权自行收回房屋的条款是否有效合同法第九十七条 合同解除

13、后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。商品房屋租赁管理办法 第七条 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；（三）租金和押金数额、支付方式；（四）租赁用途和房屋使用要求；（五）房屋和室内设施的安全性能；（六）租赁期限；（

14、七）房屋维修责任；（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（九）争议解决办法和违约责任；（十）其他约定。 深圳经济特区房屋租赁条例 第二十九条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：(一)利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的;(二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;(三)擅自将房屋转租第三人的;(四)超过合同约定期限的;合同未约定，拖欠租金达三个月以上的。 因上述行为造成出租人损失的，出租人有权要求承租人赔偿。第四十三条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金;造成出租人损失的，应当

15、负赔偿责任。 催收房租不获搬走租客财物赔偿租客损失3000元 【案情回放】 原告（上诉人）：刘某被告（被上诉人）：涂某年月，刘某租住涂某位于深圳市罗湖区莲塘村的房屋，年月底，刘某因事回到老家，至年月日返回深圳。在此期间，涂某因催收房租无法联系到刘某，于年月日将刘某存放在涂某房屋内的财物搬走。年月日，刘某向罗湖区莲塘派出所报案，声称其租住的房屋内物品被人搬走，价值多元，内有电视机、床、床上用品、煤气炉、煤气瓶、厨房用品、电风扇、衣服、单据及两张桌子等物品。公安部门经调查认为，该案属于普通的民事纠纷，建议当事人到法院主张权利。双方遂诉至罗湖区人民法院，请求依法判令被告涂某赔偿原告刘某一切经济损失合

16、计人民币元，并向原告赔礼道歉，承担诉讼费用。刘某认为，其在年月到年月租住期间，已按当初与涂某达成的口头协议，预交了元押金，同时按月交纳了元的租金。年月日其从家乡返回后，发现房内的用具用品全部被房东涂某擅自转移变卖，其中包括乐华牌寸彩电一台元、大床及床垫各一张元、棉被床单各两张元、电风扇一台元、大森牌煤气炉、煤气瓶各一个元、西服一套元、餐桌椅一套元、毛衣裤及其他衣服元及有关票证一批，造成直接经济损失多元，并导致其无法居住。经报派出所调查取证，情况属实。但刘某多次向涂某索还无果。涂某擅自侵占他人财产，其行为显然违法，应该受到法律的惩处，赔偿刘某的经济损失。涂某则认为，其多次上门催收房租，但未见刘某

17、，电话亦打不通，无法联系到刘某。故其于年月日清理搬走刘某存放在房屋内的旧彩电一台、旧木床一张、煤气瓶和煤气炉各一个，但并没有将上述物品卖掉，而是将上述物品交给了莲塘的民兵，房屋内并没有刘某所称高价西服、毛衣、电风扇及相关票证。【争议焦点】本案争议的焦点是：涂某处置其出租房屋内刘某所有的物品是否构成侵权，涂某处置的物品价值是多少，即财产损失的大小。【裁判理由】此案经一、二审法院审理认为，本案为财产侵权纠纷。侵权法律关系有四个构成要件，即侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间有因果关系及侵权人主观上有过错。公民因过错侵害他人财产的，应依法承担损害赔偿责任。本案中，涂某作为房屋的出租方，在未与刘

18、某取得联系，亦未与有关部门协商处理的情况下，擅自处理刘某所租住房屋内的财产，主观上具有过错，构成财产侵权，依法应承担赔偿责任。虽然双方当事人对房屋内的具体财产种类有分歧，但涂某对其侵犯刘某屋内财产的事实是确认的。【裁判结果】法院依据双方当事人在一、二审庭审笔录中的陈述，结合涂某采取的措施不当又未能妥善保管好刘某的财物，导致刘某的财物损失价值无法查清的实际情况，酌定刘某的财产损失为元，对超出该数额的部分，不予支持。因此，涂某应向刘某赔偿财产损失元。据此，深圳市中级人民法院判决涂某向刘某支付赔偿金元。【法官手记】依法妥善处理租赁合同纠纷这是一起因出租人收取租金未果而处置承租人存放在出租屋内物品所引

19、发的财产侵权纠纷案件。类似的财产侵权纠纷案件是近年来人民法院受理的各类侵权案件中一种较为常见的案件类型。一、被侵害者对违约责任或侵权责任的抉择本案存在两个法律关系，一是租赁合同关系，二是财产侵权关系。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案刘某虽未与涂某签订书面的租赁合同，但从涂某将房屋交付刘某使用，刘某向涂某交付租金的行为看，双方已形成租赁合同关系。承租人刘某迟延交付租金是否构成违约，取决于双方订立租赁合同关系当时对租金交付时间的约定。出租人涂某因收租未果而处置刘某的物品，该行为则系未经财产所有人的同意而擅自处置他人财产，构成财产侵权。刘某向涂某主张赔偿物

20、品被处置所造成的损失，符合法律规定。鉴于租赁合同关系和财产侵权关系属两种独立的法律关系，出租人涂某在本案中虽然提出刘某未依时支付租金且应赔偿承租期间损坏房屋设施的损失，但涂某并未在本案中提起反诉，对双方之间的租赁合同纠纷，法院不予处理，涂某可另循法律途径解决。二、承租人未交房租且无法联系，出租人收租未果而处置物品，谁之过？ 深圳特区法规对出租人的保护已有具体规定，对承租人无正当理由逾期不支付房租的情形，出租人可要求承租人加倍支付租金，如有损失亦可要求承租人赔偿，同时，出租人还可以根据不同的情形，依法解除合同并收回房屋。但是，在发生出租人可收回房屋的情形下，承租人未经出租人同意而逾期不搬离，出租

21、人也不得强行搬离，除按深圳经济特区房屋租赁条例第四十三条规定处理外，出租人可要求区房屋租赁管理部门向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。本案中，刘某逾期未支付租金，涂某在其无法联系刘某、收租未果的情形下，没有寻求当地房屋租赁管理部门的帮助，亦未向法院提起诉讼以解决双方之间的租赁合同纠纷，而是擅自将承租人刘某的物品搬离出租房屋，导致物品下落不明，无法追回。鉴于双方当事人对涂某将承租人刘某的物品搬离出租房屋的事实均予以确认，同时我国法律亦明确规定公民由于过错侵害他人财产的，应当承担民事责任，涂某实施上述行为具有主观上的故意，导致刘某的财产灭失，侵害了刘某的财产，涂某应当承担相应的民事责

22、任。三、如何认定财产损失的大小根据现行法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。从本案看，刘某主张其财产损失为元，理应举证证明，但由于其存放在出租屋内的所有物品均已被涂某处置，导致物品灭失，无法举证证明物品的种类及价值。且因物品已灭失，无法评估物品价值。涂某未能妥善处理刘某存放在出租屋内的物品，致使双方对刘某的财产损失均无法举证证明。鉴于此，二审法院综合分析本案事实，酌定刘某的财产损失为元是比较公平的。四、租赁合同纠纷如何妥善处理在深圳，租赁房屋的人口众

23、多，出现纠纷难以避免，但如何能最大限度地避免纷争，达到和谐租赁，这是值得市民和房屋租赁管理部门共同思考的问题。从审判实践角度看，房屋租赁法律关系是出租人与承租人之间的租赁合同关系。我国民事法律赋予了合同当事人充分的意思自治权，只要不违反法律、法规的强制性规定，合同相对人的民事权利义务可以由当事人通过协商一致达成协议，一旦达成协议，合同各方当事人均应依协议约定享有权利、承担义务。就租赁合同而言，在我国合同法中第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支

24、付期限和方式、租赁物维修等条款。”第二百二十六条规定，“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”可见，房屋租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，否则，视为不定期租赁，双方可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之

25、前通知承租人。承租期限在六个月以上的，一般情况下，租赁双方会按规定签订租赁合同，这样，双方权利义务均会在合同中明确约定，在租赁期间，各自应该做什么，不该做什么，都有据可循。在深圳市，房屋租赁管理部门亦提供了房屋租赁的格式合同，使得房屋租赁签订合同更方便快捷。篇三：08年公务员录用考试行政职业能力测验习题集-法律常识(四)08年公务员录用考试行政职业能力测验习题集-法律常识(四)69.廉租住房的租金如何确定？城镇廉租住房制度主要有3种形式，即租金减免、租金补贴和实物配租，其中以租金补贴为主。以北京为例，配租标准按人均10平方米使用面积（包括原住房面积），每平方米补贴25元。参考法条：北京市国土资

26、源和房屋管理局北京市城镇廉租住房管理试行办法第三条。建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局城镇最低收入家庭廉租住房管理办法第五条。70.在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？如果将承租的廉租房转借、转租，擅自改变廉租房用途，或者连续6个月以上没有在廉租房里居住，政府就会收回廉租房，或者停发租赁补贴。参考法条：建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局城镇最低收入家庭廉租住房管理办法第十九条。71.什么叫做承租权转让？怎样办理承租权转让？承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同，

27、这个第三人就叫作承租权的受让人。承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”，最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备案手续。 参考法条：合同法第八十八条。72.按揭房屋能出租吗？以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。73.出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？对于出租人租

28、住的公房，如果取得拥有该公房所有权单位的同意，出租人就有权转租公房，且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租，则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的利益，但应向所在市区房屋土地管理机关申报。74.如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权起诉承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求法院判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。 对于出租人

29、已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提起诉讼，要求承租人履行合同，支付租金和违约金，并且赔偿损失。参考法条：合同法第五十八条。75.涉外出租需要履行哪些手续？属于涉外出租房屋的，都应在房屋土地管理部门备案。在北京应向市房屋土地管理局房改处提出申请,经审核符合规定的，发给北京市房屋土地管理局统一印制的房屋租赁证并加盖“涉外”印章；同时还要具备涉外安全审查批准文件。此外，出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、身份证明等。参考法条：北京市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知第一条。76.要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么

30、证件？还应当注意什么？出租人应当办理房屋租赁证。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说，房屋租赁证是经营场所合法的有效凭证，因此，出租人应当办理房屋租赁证。要将房屋出租给经营者，出租人应当检查承租人的证件，确保承租人进行的是合法经营。此外还需要经常检查，一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动，出租人应当向公安机关举报。参考法条：建设部城市房屋租赁管理办法第十七条。公安部租赁房屋治安管理规定第七条、第九条第三款。77.如果出租人将房屋出租给了无照经营者，会产生什么后果？如果出租人知道或者应当知道，承租人进行的经营活动是属于无照经营，仍然将房屋租给他们的，就会受到工商管理部门的行政处罚。参考法条：国务院无照经营查处取缔办法第十五条。78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同？两者的管理体制不同。用于生产经营的出租房，出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由，而住宅用房则需遵循政府有关的租赁政策。出租房用于生产经营的特征：租金标准不同：双方可以自行商定租金，而不受住房租赁指导价格的约束。修缮责任不同：对于房屋的自然损坏，可以在合同中规定由谁负责维修，而不一定由出租人负责维修。79.出租人应缴纳哪些税？所有的税都必须由出