文化博览园项目建设投资可行性研究报告.docx

1、文化博览园项目建设投资可行性研究报告第一章 总 论一、项目基本情况（一）项目名称文化博览园建设项目（二）建设单位1、建设单位：2、地址：海南省海口市国贸路6号瑞特广场9033、注册资本：1000万元人民币（三）可行性研究报告编制依据1、海南文化博览园概念规划设计；2、城市居住区规划设计规范GB50180-93(2002年版)；3、民用建筑设计通则GB50352-2005；4、海南省旅游发展总体规划纲要（2005年3月）；5、建设项目经济分析方法与参数（第三版）；6投资项目可行性研究指南（2002年版）；7各专业有关国家、行业、地方技术规程、规范、定额。（四）项目拟建地点项目拟建地点位于海南省定

2、安县南丽湖旅游度假区。南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范区，同时也是灌溉用水库。湖面1 2平方公里，是杭州西湖的两倍，在海南仅次于松涛水库。（五）项目提出理由1、本项目符合海南省的总体规划。海南省委、省政府提出海南未来五年将大力发展十大产业：（1）依托海南丰富的海洋油气资源和政策，建设石油商业储备库，把海南建成中国南方重要的能源供应基地；（2）随着海南林浆纸一体化项目的建设，把海南建成亚洲最大的林、浆、纸、纸制品一体化加工基地；（3）利用海南热带农业资源和无规定动物疫病示范区优势，扩大农业领域的对外开放，提高农业产业化、标准化、现代化水平，把海南建成中国热带绿色农副产品供应基地；（4）依

3、托丰富独特的旅游资源优势，突出休闲度假和健康长寿、适于居住的主题，把海南建成国际知名的休闲度假胜地和富裕起来的中国人的第二居住地；（5）依托现有汽车制造产业基础，加快自主知识品牌汽车的开发，以汽车为主导的机械加工业将成为海南的重要支柱产业之一；（6）利用海南生态气候条件和博鳌亚洲论坛等文化产业和会展业的品牌优势，努力打造国内外大型会议、展览和重大文体活动的中心地位；（7）依托丰富优质的石英砂资源，打造海南的玻璃砂开发和优质玻璃、特种玻璃制造基地；（8）依靠海南得天独厚的生态环境和丰富的南药、海洋生物资源，建设海口药谷，争取成为全国重要的制药基地；（9）充分利用区位和港口资源优势，做大港口和航空

4、业，加速环岛快速铁路建设，发展海南物流运输产业；（10）依托距离赤道最近、中国纬度最低的独特区位，利用好航天发射的先天条件，在海南建成航天主题公园和新的航天发射基地。这十大产业是支撑海南未来发展的支柱。海南省是我国唯一的热带旅游省份，是全国著名的旅游大省和全国唯一的生态省。2002年通过的海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成国内旅游名省、强省，亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲旅游胜地。2、本项目填补了海南旅游主题景区的空白。目前，海南正致力建设“国际旅游岛”，海南按照“国际旅游岛”的要求，旅游产品尚有很大差距，一个完全展现海南历史和本土文化的主题项目是不可或缺的。目前海南旅游市

5、场中，这类产品尚属空白，海南至今尚无文化博览园项目，这是一次机遇。从海南省旅游市场来看，琼北地区一直没有出现大型的、高档的旅游项目，海口成为旅游通道，远远落后三亚。项目选址南丽湖旅游区具有重大的意义。3、海南旅游和旅游房地产市场具有极大的市场空间随着海南在全国的知名度越来越高，来海南旅游度假、投资的顾客越来越多，海南旅游和旅游房地产市场具有极大的市场空间。海南发现者投资有限公司拟在海南省定安县南丽湖兴建以观光旅游、休闲度假、养生健身、居住为一体，展示海南本土文化、养生和长寿文化为特色的海南文化博览园项目，将在一定程度上改变海南旅游和旅游房地产市场的面貌。（六）项目预期目标以浓郁灿烂的本土文化展

6、示和体验，打造绿色海南独特的旅游园区，以完备配套的文化设计和服务，创造人与自然和谐共生的健康生活。世界一流的生态型文化、休闲、度假目的地，中国和海南岛最具吸引力的旅游度假区，环境舒适、社区和谐，以观光旅游、休闲度假、养生健身、居住为一体，极具地方特色的、展示海南本土文化、养生和长寿文化为特色的旅游项目，带动南丽湖成为国内外游客的旅游目的地。（七）项目主要建设内容海南文化博览园项目占地面积3000亩。1、海南文化主题公园，占地面积2000亩。展示海南本土文化、非物质文化遗产、海南岛独具风格的地方风情。海南非物质文化遗产展示区长寿主题展示区养生主题展示区2、养生院、SPA酒店、老年论坛，占地面积1

7、000亩。让游客和入驻者享受温磬与专属的尊容服务。3、配套完善市政基础设施，如道路、供排水、供电、燃气等。（八）项目投资及资金筹措情况项目总投资152987万元。其中：工程费用98338万元，工程建设其他费用37375万元，预备费15774万元，建设期利息0万元，流动资金1500万元。所需资金通过多种渠道筹集。二、结论及建议（一）结论项目的建设，将对海南省建成“国际旅游岛”，国内旅游名省、强省，亚洲一流、世界著名的国际性热带海岛度假休闲旅游胜地的目标起到重要的推动作用。项目具有深远的社会意义和显著的国民经济效益，也必将产生较好的经济效益，项目建设是必要的。项目的建设，将推动定安县旅游产业的发展

8、，并与海口、澄迈、文昌、琼海合组共同创造琼北旅游经济圈，形成良性互动，促进区域产业的整体发展。该项目的建设，将成为海南岛北部一颗璀璨的明珠。碧波荡漾的湖水、耸立的文笔峰、清新的空气、摇曳的椰子树、较好的工程地质条件、完善的基础设施、极宜人居的环境，项目选址合适，建设条件具备。项目建设符合当地的经济与社会发展规划，建设规模适宜，建设方案合理可行，建设外部条件具备，各级政府重视，项目投资估算全面，投资构成合理，财务及技术上是可行的。（二）建议1、项目建设规模大、涉及范围及部门广、投资额大，建议政府各级主管部门给予大力支持，制定相关的如融资、土地征用、税收等优惠政策，同时在财力、物力、协调配合等方面

9、给予大力扶持，使项目尽早实施，尽早产生效益。2、切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、水文观测、规划设计、征地拆迁、环境影响评价等。3、应切实做好与外部供水、供电、燃气、道路等工程的衔接，以保证海南文化博览园项目施工建设及运营的需要。4、本项目建设规模大，应切实做好各项目施工组织工作，保证各项工程施工顺利进行。5、本项目投资额度巨大，建设单位应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。6、项目实施要高度重视环境保护，避免对南丽湖优美的自然环境造成破坏。7、考虑区域为旅游景区，建议部分道路适当降低宽度。第二章 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景（一）海南旅游市场现状海南建省20年来，海

10、南旅游业从小到大，如今发展成为海南经济举足轻重的支柱产业。从旅游人次到旅游收入，从旅游景点到旅游设施，从观光旅游到休闲度假，海南旅游的发展取得了世人所瞩目的成绩。但海南目前旅游状况仍存在着差距与不足：海南旅游景区、景点数量不少，但真正具有海南特色、丰富深厚文化内涵的不多，在开发上往往忽视对历史资源和文化资源的很好发掘，以及对自然生态资源的保护与利用，尤其缺乏具有丰富文化内涵的旅游精品项目。海南目前的旅游项目，大多为具有海的“蓝色”旅游项目，而且在不停地重复开发建设；但具有海南浓郁的本土文化、生态文化和风情的旅游项目十分缺乏，特别是展示海南非物质文化遗产的旅游项目几乎是一个空白。因此海南目前急切

11、需要开发一个具有丰富文化内涵的“大型本土文化”旅游精品项目。（二）海南旅游面临的机遇与挑战中国目前已经成为名副其实的亚洲旅游大国，是全世界最大的国内旅游市场。我国经济发展前景看好，人们生活水平日益提高，尤其是加入WTO、成功申办2008年奥运会之后，进一步加快了中国旅游业对外开放，与国际接轨的步伐，全面提升中国旅游业的产业素质，推动社会经济的迅速发展，尤为迫切和重要。随着海南建设“国际旅游岛”的步伐加大、加快，今天的海南面临着前所未有的机遇与挑战，已经站到了必须快速发展的平台之上。只有珍惜、保护、利用、开发好海南的旅游资源，把握前所未有的机遇与挑战，把海南旅游真正作为海南经济发展的重中之重，海

12、南旅游在同其它省、市、自治区竞争中，才能实现新世纪跨越式的发展。（三）海南文化博览园旅游景区项目的提出1、海南正在向国家申请设立“国际旅游岛”。按照国际旅游岛的要求，海南旅游产品尚有很大差距，尤其是一个完全展现海南历史和本土文化的主题项目是非常必要的。目前海南旅游市场中，海南文化博览园这类产品尚属空白。2、海口市委书记陈辞欲将海口、澄迈、文昌、琼海、定安合组共同创造琼北旅游经济圈，打造琼北“娱乐之都”。文昌卫星发射基地项目的批准建立，大大推动了这一进程。文昌卫星城的建立，将从根本上扭转海南旅游南重北轻的局面。3、三亚旅游的主要资源优势是大海，海口既琼北旅游的主要资源是文化。大海的资源有可比性，

13、文化的资源是独一无二的。越是民族的，就越是世界的，越是长久的。为此，海南水木金华实业有限公司和海南发现者投资有限公司在充分调研分析，总结海南经验教训，广泛征求国内外专家学者意见的基础上，适时推出了海南文化博览园旅游景区项目，其目的就是通过中华传统民俗文化、海南本土文化、海南非物质文化遗产与旅游产业的结合，既使中华传统文化发扬光大，又能推进和提升旅游产业的整体品位和档次，带动区域经济的迅速发展，并对整个旅游经济产生深远影响；在实施中，以海南建设生态省的目标为宗旨，以琼北地区的旅游资源开发为重点，以中华传统文化与海南民族、民俗文化相互融合为内涵，建设一个能够进行旅游观光、度假休闲、学术交流、文化考

14、察的全方位、高标准的综合性旅游项目。（四）海南文化博览园旅游景区项目将填补海南主题景区的空白建设一个既具有海南本土文化、长寿文化、养生文化、绿色生态文化和中国传统文化特色，而且相互之间又有机统一的综合性生态文化旅游景区，这将填补海南省这一主题景区的空白。尤其是海南文化主题公园，集中展示海南非物质文化遗产主题，这是海南所有旅游景点从未开展的项目。（五）项目规划区域内具备开发“综合性文化旅游景区”条件1、定安县委、县政府重视、支持本项目整合南丽湖旅游圈经过与定安县委、县政府的多次接洽，县委、县政府已经了解并熟知本项目的实施，对定安经济的拉动作用，并表示全力支持本项目。县委、县政府的支持有着十分重要

15、的意义。2、项目开发的基础设施条件已经具备海南省旅游配套设施建设初具规模，东线环岛高速公路，海口美兰国际机场，海口绕城高速，2004年开通的粤海铁路。通讯设施已达国内领先水平，电力供应充足可靠。这些都为项目的开发建设奠定了良好基础。二、项目建设的必要性（一）树立具有海南特色的生态环保旅游景区品牌该项目将突出南丽湖旅游圈“绿色生态”景区概念，突出休闲养生内容，打造海南生态环保项目的品牌。（二）填补海南省本土文化主题景区的空白项目将建成本土文化主题景区，突出海南文化、定安文化，展示海南被列为国家级保护对象的25项非物质文化遗产，对广大游客形成较强的吸引力。（三）提升海南旅游项目的文化品位项目建设将

16、在园区各景点的命名、外观形象、内部设施及活动方式上，充分挖掘文化价值，深刻地负载中华传统文化、海南本土文化、长寿文化、养生文化在各方面、各层次上的不同内容。通过鲜明的文化个性设计，展现传统文化与民俗文化的本质特征和多样性。全部景点紧密围绕主题，相互之间具有逻辑关系，构成一个完整的旅游文化符号系统。（四）提升琼北经济圈、带动整个南丽湖区域发展南丽湖旅游开发区东有已营业的文笔峰，西有南丽湖水域景区，但现有旅游景点缺乏人气，已开发的几个旅游项目单一，规模很小，不具备拉动游客市场的条件。本项目将承前启后、贯通东西，成为南丽湖旅游圈的拉动项目，带动整个南丽湖旅游圈。本项目位于琼北经济圈南端，本项目的建设

17、，将拉动琼北地区的各项发展。第三章 旅游市场环境与供求分析一、海南省旅游宏观市场分析海南岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，海南是中国的第二大宝岛，海南是3.4万平方公里，台湾三分之二的土地都是山地，海南三分之二的土地都是平地，森林覆盖率为55%，是全国环境质量最好的省份。海南岛有1528公里的海岸线、280个岛屿、68个海湾，独特的珊蝴礁和红树林，热带雨林、地热温泉，海南森林面积1714700ha，森林覆盖率达51。这些是其他省份没有的旅游资源。海南岛是“中国热带海岛，东方度假天堂”。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对，包括海南岛和西沙群岛、南沙群岛、中沙群岛的岛礁及其

18、领海。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。岛内有已成为中国十大空港之一的海口机场和三亚凤凰机场、环岛高速公路、遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件；适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地，如三亚市的鹿回头、三亚湾，海口市的西海岸等；沿海还有火山爆发奇观与红树林海岸景观；陵水县南海猴岛常使人津津乐道；五指山为海南岛主峰，气势格外磅礴；琼海的琼崖纵队旧址则为现代革命纪念地。一年一度的“博鳌亚洲论坛”对于提升海南省的知名度起到了很大的作用。黎、苗族聚居海南，成为海南最主要的民族习俗旅游资源。随着国人的生活水平逐步迈向

19、小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动，而是一个人不可或缺的生活内容。近几年，我国积极推行扩大内需，刺激消费的财政政策，旅游业已经成为经济发展最强劲的产业之一。黄金周长假期的实施，使旅游业大为火爆，拉动了第三产业的迅速发展，成为经济新的增长点。在海南省旅游体系中，在东部海岸沿高速公路两侧分布着一批国际有名的度假区和旅游景区，凭借地理资源和交通优势，该区域形成了海南岛最具活力的旅游发展带。由北向南、由海口至三亚，在每隔约50公里的沿海位置，排列了一系列的旅游度假区，构成蓝色生态旅游经济链。随着海南逐步成为我国知名的热带海岛旅游观光度假胜地，旅游业保持较快发展。2006年，全省旅游业创造增加值64.

20、86亿元，比上年增长12.6%，增速提高0.3个百分点。全年接待旅游过夜人数1605.02万人次，比上年增长5.8%。其中，接待海外旅游者61.69万人次，增长42.8%；接待国内旅游者1543.33万人次，增长4.8%。旅游总收入141.43亿元，增长13.1%。其中，境外旅游收入17.86亿元，增长78.4%；国内旅游收入123.57亿元，增长7.9%。旅游饭店客房开房率52.5%。年末全省共有星级宾馆263家，比年初增加40家。其中，五星级宾馆28家，准五星17家，四星级宾馆50家，三星级宾馆117家。2007年，旅游业实现增加值73.87亿元，比上年增长13.98%。全省接待旅游过夜人

21、数1845.51万人次，比上年增长15.0%。其中，接待海外旅游者75.31万人次，增长22.1%；接待国内旅游者1770.20万人次，增长14.7%。旅游总收入171.37亿元，增长21.2%。其中，境外旅游收入21.74亿元，增长31.6%；国内旅游收入149.63亿元，增长21.1%。旅游饭店客房开房率57.31%，提高3.7个百分点。年末全省共有星级宾馆266家，比上年增加5家。其中，五星级宾馆28家，准五星22家，四星级宾馆53家，准四星37家，三星级宾馆118家。海南省2002年2007旅游接待情况单位：万人次年份指标200220032004200520062007总接待人数112

22、4.81234.101402.891516.471605.021845.51其中境外45.729.3330.8643.1961.6975.31境内1079.11204.771372.031473.281543.331770.20根据海南省旅游局统计的近几年来海南省旅游接待和收入情况如下：海南省旅游市场情况统计表时间旅游过夜（万/人次）比上年增长（%）海外游客（万/人次）比上年增长（%）国内旅客（万/人次）比上年增长（%）旅游总收入（亿元）比上年增长（%）旅游饭店开房率（%）2003年1234.10-1.729.33-24.61204.77-0.993.55-1.956.22004年1402.8

23、913.730.865.21372.0313.9111.0118.754.32005年1516.478.143.1940.01473.287.4125.0512.657.42006年1605.055.861.6942.81543.334.8141.4313.152.492007年1845.5175.311770.20171.3757.31根据海南省旅游局2006年12月份统计的旅游统计报表显示，海南省2006年的旅游情况如下：项 目本年实际比上年增减%一、接待过夜人数合计（万人次）1605.025.8海外旅游者61.6942.8#外国人46.5772.9香港同胞9.53-6.2澳门同胞0.42

24、-17.7台湾同胞5.17-7.4国内旅游者1543.334.8#旅游饭店接待人数1196.814.9一般旅馆接待人数346.524.4二、旅游饭店客房开房率（%）52.49-1.1三、旅游收入（亿元） 141.4313.1境外旅游收入17.8678.4国内旅游收入123.577.9四、旅游饭店接待人数（万人次）1285.58.6海 口 市362.153.8三 亚 市454.911.9五指山市15.5710.4文 昌 市20.316.1琼 海 市68.742.5万 宁 市212.39-6.4定 安 县18.4922.1屯 昌 县4.87.5澄 迈 县2.31-10.1临 高 县4.17-19儋

25、 州 市38.659.8东 方 市7.46-11.5乐 东 县4.6793.8琼 中 县2.018.1保 亭 县9.5133.6陵 水 县25.776.3昌 江 县6.614.9目前，海南省旅游投资环境看好，海南省旅游业面临重大转型，面临着主要由观光旅游向主要由休闲度假旅游的方向转变。从2005年起， 海南旅游投资热一浪高过一浪，一批批海内外客商来了，一个个大项目动起来了。中信集团以中信国安为旗舰，投资100亿元高调杀入海南旅游项目开发，直接介入博鳌二期开发建设。中信国安参与122平方公里博鳌特别规划区的开发建设。香港华润集团计划今后10年内分批投入50亿元的资金参与石梅湾总体发展的开发。创维

26、集团投资20多亿元在三亚投资开发了海南省最大的旧城改造项目时代海岸。俄罗斯等众多富豪们也陆续参与海南省和三亚市海棠湾的旅游投资。 海南省气候宜人、风景优美，旅游资源丰富，具备了发展旅游的先天条件，国内外大型企业纷纷进入海南旅游业，将加快实现海南岛打造成亚洲高档休闲度假基地旅游目的地，海南省旅游业的明天将会越来越好。二、定安县（南丽湖）度假区市场分析近几年来，定安县国民经济持续加快增长，发展势头总体趋好。初步核算，2007年国内生产总值达185490万元，按可比价格计算，比上年增长12.8%。其中第一产业87963万元，增长12.5%；第二产业28262万元，增长22.1%；第三产业69265万

27、元，增长9.8%。从三次产业运行走势看，定安县经济总体运行呈持续上升态势，GDP增速比上年提高2.2个百分点。其中，第一产业各季度累计增长均超过12%；第二产业增长回落4.3个百分点；第三产业保持平稳较快增长。从主要行业发展看，农业全年均在较高平台上保持两位数稳步增长。其中，种植业、牧业和渔业增长较大，分别增长15.6%、12.2%和19.1%。工业生产恢复性增长呈加快走势，水产品加工出口创历史新高。第三产业的交通运输和邮电业、批发和零售餐饮业、住宿业和其他服务业增长较快。旅游项目更加丰富，旅游设施日趋完善，旅游线路初步走向市场，旅游过夜人数增多，旅业收入大幅提高。从三次产业对GDP增长的贡献

28、率看，第一产业贡献率为45.8%，拉动GDP增长5.9个百分点；第二产业贡献率为25.8%，拉动GDP增长3.3个百分点；第三产业贡献率为28.4%，拉动GDP增长3.6个百分点。与上年同期贡献率比较，第一产业提高2%；第二产业提高0.8%，第三产业减少2.8%。三次产业结构演变为：47.4：15.2：37.4，各产业间变化较小，第一产业提高0.5%，第二产业提高1%，第三产业减少1.5%。2006年全县旅游业接待过夜人数30.1万人次，旅业收入11935万元，分别比上年增长14.9%和26.6%。三、客源市场开发规划（一）市场开发策略1寻求特色旅游产品与特色客源市场的最佳结合，形成产销互动的

29、开发策略。2旅游宣传与海南总体形象宣传相结合，形成整体宣传合力。3与周边旅游地资源共享、产品互补、客源互流、联点成线、串线成网，组成东线旅游区域网络。4常年促销与重点促销，重点突破，形成持续性与轰动性结合的连续效应。5面对旅游者的推销与面向旅行商的营销相结合，形成立体宣传促销复合效应。（二）市场开发重点1国内市场为主，海外市场为辅。海南文化博览园景源特色决定其是开展度假养生、延年益寿、观光休闲专项旅游的最佳目的地之一，对国内客源市场有很强的吸引力。海南接待的内地游客占总接待人数的95%，因此景区客源市场开发应以国内市场为主，海外市场为辅。2客源市场按其重要性，分为三级目标市场有序开发，即一级市

30、场 二级市场 机会市场。（三）市场开发时序1近期，优先国内和一级市场。2中远期，推进开发二级市场与机会市场（四）市场促销策略1借助品牌策略：应充分利用国家旅游岛的品牌，开拓市场，扩大宣传，要与南丽湖良好品牌形象紧密结合，整体推介促销。2培育自身品牌策略：在借助品牌的同时，也要充分利用定安文笔峰、南丽湖山水相连旅游资源组合优势，培育自身观光度假品牌。3推行公关策略：积极参与海南举办的各种公益活动，如欢乐节、婚礼节、论坛、模特大赛等，扩大影响，树立人性化与亲和力形象，扩大旅游企业知名度。4广告宣传策略：充分利用各种媒体，通过报纸、杂志、广播、电视、网页等传播旅游区信息，制作宣传画页、手册、广告等广为散发赠送，或邀请记者采访报导等。5人员推销策略：积极派人参加海南省及全国性、国际性的旅游交易会、展销会、推介会、洽谈会，直接面对旅游批发商与旅游者推销，或邀请旅行社来踩线。6举办景区节庆旅游活动：在各景区开展体育比赛活动，摄影比赛活动，邀请名人访问活动，吸引影视拍摄活动等等，扩大本项目和南丽湖景区旅游知名度。第四章 建设地点及建设条件一、建设地点项目拟建地点位于海南省定安县南丽湖旅游度假区，丁湖路文笔峰到湖区路段。南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范区。二、建设条件（一）项目区位优势1南丽湖是海南省级旅游开发区和旅游生态示范