海门阿鲁亚南黄海滨海旅游渡假区可行性研究.docx

1、海门阿鲁亚南黄海滨海旅游渡假区可行性研究公园 公园 公园海门南黄海滨海度假区投资策划一、项目构想当前要在海门东灶港发展旅游地产，关键在于如何吸引苏南游客、至少上海游客到东灶港休闲渡假。但怎样才能做到这一点呢？这显然是本项目所要考虑首要问题。蛎砑山是现成的，但仅此是不够的。休闲农庄上海边上就有、碧海金沙奉贤也有、高尔夫俱乐部青浦更处地利、游艇俱乐部虽刚刚兴起但可投资的地方遍遍皆是。为什么要跑老大远的到东灶港呢？唯一的就是东灶港有滩涂，有空间可以做到集约，而上海周边不可能有这样的条件。有集约才能调众口、有集约就会有轰动、有集约就会凝聚人气，有集约才能使商业活动起来。正如上所说，其实这些项目哪里都有

2、，但当你打完高尔夫只能饥肠辘辘地吃快餐；当你游完泳想睡却只有开车回家；当游兴正浓天却黑了而街面上静得恐怖，这些都是当前开发的休闲度假设施普遍碰到的现象。当然，从休闲地产的角度来说也无所谓，毕竟购置这些地产也并非是居家过日子的，但这长远来说不利于休闲产业的发展，同时对于地方税收来说也是一锤子的买卖。因而，我们认为还是要从如何使东灶港能够吸引人气的角度来考虑本项目的策划。但要做到项目能在华东地区，至少在上海引起轰动，投资量是极大的，高尔夫球场、海滨浴场、游艇俱乐部、海滨酒店会议中心、海洋公园等都是上亿乃至几亿投资的项目，没有足够土地进行地产开发是无法带动本项目的，而对于本项目落户东灶港不利之处有四

3、点，首先东灶港岸线不长，因而可利用的海涂总面积有限，同时还要考虑蛎砑山的保护和外航道港口通道经过；二是政府所提议的乡村高尔夫项目所占面积较大，占全部可用滩涂面积的五分之一，而高尔夫项目对于旅游人气凝聚力有限；三是东灶港是北向朝海，对于整个项目所有建筑布局带来较大的困难；四是陆地可布置湿地公园生态农庄的涉及到农户拆迁，对于项目进展会带来较大的不可预计性。根据上述分析，我们认为一是尽量在蛎砑山的海涂保护计算的基础上，外延拓展，扩大潮间带的利用，将湿地公园与通港大道、高尔夫球场融为一体；二是在留足内海面积的前提下，将内海滨海带的绿化、娱乐设施、公园、码头、乃至商业设施融为一体；三是将通向高尔夫球场的

4、运河与河畔绿化带宽度留足，再建设一个水系、绿化、景观融为一体的公园。总之，在有限的土地面积上尽可能多地建设公共绿地和游乐设施，使得游客也好、业主也罢，能有个“人在画游”的感觉，同时这样集约组建景观带也使得商业设施比较容易获得人气，价值空间就容易体现。我们估计这一海域共计525公顷，以40%陆域、60%水面，可用陆域面积不过210公顷，如中间高尔夫球场占用80公项，则实际可用就只有130公项，道路占地26公顷、海洋公园占地10公顷、市政广场及配套占地4公顷、两个博物馆占地8公顷，这样可供开发的用地80公顷左右，显然难以支撑如此大的投资量。因此，我们认为在目前已围垦的西侧土地上再划300米宽左右的

5、土地并入本项目中（近75公顷），这样考虑主要一是高尔夫球场的进路在目前已围垦的土地比较顺畅，而通港区II期的大道又经过本项目，我们考虑将其在项目中一并规划，使道路建成如珠海情人路、厦门环岛路一样的滨海景观项目；二是由于高尔夫球场耗水比较大，管网供水成本太高，蓄水量又不大，我们需要规划一条36米的运河，使之与高尔规球场内水面共同组成蓄水体，以供高尔夫球场灌溉。同时，这样相对来说，西侧土地以进港通道及绿化带与其它土地有一隔离，项目就自成一体，免得今后产生规划不协调的问题。进港通道在本项目北向端头转弯后与高尔夫练习场、海滨绿地共组如厦门环岛路一样的交通干线，而绿地和堤外浅滩则可共组如上海后滩公园这样

6、的景观，并且以其广度略施潮间带堆沙，可比后滩公园更雄伟。1、项目组成说明项目要素 18洞国际标准高尔夫球场 总长2800米，可供10000客人嬉水的岛缘式海滨浴场 融海洋动物表演及水族馆、潜水训练馆于一体的海洋公园 可接纳200条帆船或游艇的游艇港 通港大道外缘沙洲公园及野营地，与砺砑山风景区融为一体 占地150200公顷的生态农庄及湿地公园项目要素分析鉴于上述要素，我们认为整个项目其实可以建成一个融合旅游观光、滨海休闲、渔鲜美食、现代林牧业为一体的具有暖温带滨海特色的小镇。规划总的构思，是以将近7公里的滨海街道为纽带，依次串起渔人码头、高尔夫广场、锦江广场（董竹君纪念广场）、国际会议中心、五

7、星级酒店、海滨浴场、海洋公园、游艇俱乐部，并以装饰艺术派风格的商业建筑点缀其中，构成具有异国风情的商业一条街，核心为四个组团，即渔人码头与高尔夫广场组团、锦江广场为核心的商业组团、酒店、会议中心及海滨浴场组团、海洋公园和游艇俱乐部组团，形成四个闹静相间的社区。本项目由岛际子项目、滨海子项目和湿地公园生态农庄子项目组成，三者互为呼应互为支持。岛际子项目是利用吹沙在项目北侧筑岛，其一方面布置岛际项目，另一方面通过筑岛及外沙洲水工建筑布置进行淀沙，为内海营造相对清洁的海水。 滨海大道及滨海公园 岛外缘潮间带湿地公园及湿地观光 18洞国际标准高尔夫及高尔夫别墅滨海子项目是利用外沙洲子项目工程形成的内水

8、域展开，营造出碧海金沙的内海，布置海滨浴场及滨海商业带，其内容为 海滨浴场及沙滩娱乐设施 滨海大道及滨海商业设施，渔人码头、锦江广场（董竹君纪念广场） 滨海渡假高星级酒店、国际会议中心及温室仿真海水泳场 海洋公园、游乐场 游艇码头及维护设施 游艇俱乐部及休闲别墅湿地公园生态农庄子项目作为上述两个子项目的纵深，既为其提供纵深景观，以避免其过于单薄，同时解决滨海子项目客源季节性过强的问题，也为休闲业发展提供多种可能性。其利用已有水系及补充一些水系景观，既为湿地公园，也为生态农庄，其组成为 张公堤农垦博物馆 牧场自动化和循环农业科技游览 热带雨林植物博览园 休闲农庄组团 岛系步道 林场及鸡、珍禽养殖

9、观赏2、 项目组成内容分析岛际子项目、滨海子项目与湿地公园生态农业子项目，互为呼应，其关系表现为首先滨海子项目以其客容量设计在10000人左右的规模巨大的海滨浴场为号召，启动整个项目，这是本项目成功的关键。因为尽管东灶港具有相对优越的地理区位，但没有轰动性的旅游设施开发，要吸引大批外地客人也是有难度的。在此基础上，结合外沙洲上的高尔夫球场、海滨观光设施、岛际游艇别墅建筑、滨海星级酒店建筑和滨海商业建筑配合相应绿化工程与景观工程，营造出一定规模的海滨异国风情小镇，并辅以恰当的旅游项目，如海涂观光游船、沙滩运动、游艇俱乐部、海上滑水、船钓、岩钓等，带动项目并逐步形成知名度。而湿地公园生态农庄首先起

10、到补充滨海子项目纵深，因为滨海子项目纵深仅为1000米左右，大量的表现为水面，其岸陆纵深不过300米，项目比较单薄，有湿地公园生态农庄1000米纵深支撑，整个项目就相应地丰满起来。其次滨海子项目具有强烈的季节性，尤其是温带海滨，入秋后就会进入淡季，此时就需要有其它旅游设施来接替吸引客源。我们设计以的河道为依托，形成水面、草场、林带三者均匀布局，在此基础上，以农庄组团为核心、点缀牧场、鹿苑、水禽设施，并以乡间步道、景观桥涵和疏林串成整个观光体系，可以步行、自行车、也可适当发展骑马等，移步观景。在公园设施基础上，主要打造几个知识游览项目以丰满游乐内容，热带雨林植物园、有机栽培自动化温室、牧草自动化

11、生产体系、废弃物生态利用体系和污水湿地处理体系，这些项目既是本子项目必备的生产技术，经适当设计又可成为具有相当科普教育的游览设施，如热带雨林植物园就是利用园林组培室和育苗温室扩大并加以景观设计而成的。各子项目下项目设置说明： 岛外缘潮间带湿地公园及湿地观光，围垦后岛际外缘与通港大道及滨海公园、淀沙水工建筑结合，适当提高潮间带滩高，疏浚港汊，形成芦荡，这一项目主要是生物技术辅以工程构筑隔离滨海子项目水系与外海的自然联系，降低内海含沙水平，同时相对自然地局部隔断视线，提高滨海子项目海滨景观质量。同时利用该系列沙洲、苇荡、港汊，开展游船湿地观光、海上观光、观鸟、礁钓、岩钓等海上旅游项目。 滨海大道及

12、滨海公园，主要是达到三个目的，一是使进港公路比较自然地经过风景区，不显得突兀；二是通过滨海公园与外沙洲湿地过渡，为本项目争取纵深感，克服本项目土地面积局促的问题；三是通过绿化和造景，充当高尔夫球场北向屏障，避免高尔夫别墅北向背海的欠缺。 18洞国际标准高尔夫及高尔夫别墅，利用吹沙筑岛，形成两个海峡的典型滨海高尔夫球场，同时岛内水系以海底管道沟通形成淡水湖，既使高尔夫球场景色和难度增加，又使高尔夫球场灌溉用水得以满足。在西侧布置高尔夫广场和会所，使之与项目北端渔人码头形成一商业中心，克服国内高尔夫球场普遍存在的枯寂感，东侧与游艇码头和海洋公园隔海相望布置高尔夫别墅，有闹中取静之感。 海滨浴场及沙

13、滩娱乐设施，以工程手段在内水系岛际濒水地段营造沙滩和海滨浴场，设计中有将近2000米的沙滩和浴场设施，可供一万人游泳嬉戏，除游泳外也布置如沙滩排球、沙滩卡丁车、泥浴等项目。其与岛际景观、桥涵、绿化和游艇别墅相映衬构成海景风光带，为岸陆项目提供风景景观。 滨海大道及滨海商业设施，从高尔夫广场以南围绕整个海滨浴场展开，将近5公里，设想其以20米至50米的绿化与公园设施与内海沙滩过渡，其濒海侧嵌入锦江广场（董竹君纪念馆）、五星级酒店与国际会议中心、23海滨浴场设施、海洋公园，内侧为商街和商住区，这样使得项目在濒海区商业价值得以充分发挥，同时又使游客在游玩同时感受城市生活氛围，克服休闲旅游常有的枯寂感

14、。滨海大道景观、绿化、桥涵的设计与商业休憩设施，沟通了近岸水系各岛，使之形成游客可以漫步观光的公园体系，既使之与沙滩及浴场共同成为滨海子项目的造景，又使之能克服温带海岸休憩设施淡季吸引力不足的问题。 滨海渡假高星级酒店、国际会议中心及温室仿真海水泳场，主要是在项目初期，其他商业设施未形成规模之前承担游客酒店服务，而后其主要承担会议会展服务和高段渡假。大众酒店服务将由客栈、经济型酒店和时段交换客房来承担。 海洋公园、游乐场，以缩小了的香港海洋公园为范本向华东地区游客提供多样性的旅游服务，主要是吸引有小孩的城市居民家庭客源，提高本项目的人气，当然长远而言，这一项目也具有较好的赢利空间。 游艇码头及

15、维护设施，游艇俱乐部和游艇别墅作为滨海子项目的高端项目，其构成是码头、游艇维护设施、会所、游艇别墅。主要功能有三个，一是从整个项目启动和滚动发展来说，其与高尔夫别墅共同承担项目前期发展资金的回笼；二是从旅游客源来说，游艇项目与海滨浴场项目，同样具有相对容易启动客源市场，甚至比高尔夫项目更容易启动，而且其带来众多的高端客源可以弥补本项目前期营利能力不足的问题。同时游艇项目本身也是我国高端休闲业发展的必然方向，当前在开发中需解决的主要是如何在现行法规体系下帮助游客开展游艇运动，并且东灶港客观上靠近上海、苏州，所濒黄海海面气象条件较好，除缺乏海岛支撑外，是发展游艇业极好所在。 张公堤农垦博物馆，东灶

16、港是清末民初张骞领导苏北民众进行垦殖产业化的重点地区之一，因而建立张公堤博物馆不仅仅是纪念张骞所领导苏北农垦史，同时也是对于当前科学开发苏北滩涂具有历史的借鉴性。因此，设想中的张公堤农垦博物馆与循环农业科技馆相结合，通过历史回顾和科技游览，使历史与科技进步融为一体，并通过继续延伸到牧场自动化，乳品生产自动化，进而延伸到热带雨林植物博览园的组培育苗，形成一个科技游览线路。 农庄（休闲别墅），由一幢别墅、一座全自动温室、一个庭院，占地2.5亩组成一单位，1520户组成一组团或者说村庄，每一组团按各地民居风格加以现代简化设计建造，使之既有文化淀积感又有现代生活舒适感。同时辅以景观绿化设计，使之成为一

17、个组团一个风光。这样休闲住宅可以由住家用来自住休闲养老，也可以委托酒店经营。其庭院和温室同样，既可由住家自行管理，也可由农场统一管理，收成二八分租，使得投资休闲兼而得之。按80%产权回租委托，每一组团可接待一个100150人的团队，客容量可以达到1500人左右，与滨海子项目星级酒店相互补充，使游客有多样的选择。全自动温室与庭院由农场统一管理，引入花卉、瓜果、菜蔬等有机种植和高附加值庭院养殖，一是为项目营运提供绿色有机产品，使项目更具号召力；二是增加了游览项目和内容，尤其是带小孩的家庭；三是增加了投资者的收益。 牧场项目，牧场项目主要考虑为农庄提供风光配套，设计中的牧草地基本可满足200头奶牛场

18、的常年青贮料种植，而牧草无论种植和刈割后形成草地都是上好的风景，同时牧草种植是相对机械化程度较高，既可使项目后期管理简化，少量机械大田作业本身也是风光。牧场项目主要考虑四点，一是大田牧草种植为项目提供风光；二是奶牛全过程自动化程度高，既减少用地面积，又提供了工农业产业旅游的素材；三是项目可以生态绿色作号召，有利于招徕客源；四是部分产品出售减轻项目营运的压力。 湿地与农业废物处理项目，以沼化厂和湿地公园组成核心，设计中的科普博物馆就在本项目中。设置以腐殖酸生产为纽带的种养殖场及部分生活垃圾废物处理科技游览，其中包括废物自动收集系统、太阳能高温厌氧反应塔、太阳能固废堆肥棚、腐殖酸提炼厂、湿地污水处

19、理厂。科技馆与水禽观景台、棧道、湿地共组一景。该系统运行产品除供农场、渔场自用外，制成的花泥花肥、营养素、液肥与农场出品的花卉，可作为旅游纪念品出售，并为产品本身作广告。 步道，步道以农庄组团、岛际养殖、牧场、湿地串成，辅以疏林，园林设施、野营地、烧烤营地组成，供游客漫步、动物观赏、运动和自娱自乐，我们提供必要的服务，如骑马、烧烤料、船艇等。 热带雨林植物博览园以项目绿化育苗为核心，超大型温室建筑和景观设计，除自身培殖需要外，引入多种热带植物组成，为游客特别是华东地区游客提供色彩斑斓的热带花卉观赏。 汽车营地与汽车露天影院，与入口广场、停车场一并设计，并配合林木、绿化设计一可供50辆汽车露营的

20、汽车营地，同时可容纳150辆车的露天影院，在解决停车的同时增加这两个旅游项目，为游客提供多样性的旅游产品。二、生态与环境保护1、水管理 策划区内水问题从三个方面着手： (1)卫生水供应 符合人饮用标准的卫生水供应，依靠城市自来水供水管网解决。结合中水回用系统，部分市政设施及清洁卫生应用中水。 (2)雨水 建立完整的雨水收集系统。利用生态农庄湿地公园子项目有相当面积水面的特点，以径流设计方便雨水的收集，另外，在一些中水处理点、建筑群中、市政广场等一些用水比较多的地方，建立雨水贮备系统，由于本子项目绿地林木环境很好，几乎没有土壤污染，大气污染也较轻，收集的雨水完全可以用于卫生洗涤、园林灌溉以及景观

21、水体的换水等目的。 (3)污水处理 所有排放的污水经过处理达到国家二级水标准。在滨海子项目的商带人多、污水量大且含污量高的地方，污水进入市政污水管线向区外排放。在生态农庄的休闲住宅，生态农业观光区等水污染程度不太深的地方，并入牧场污水处理系统，所有有机污水都应进入厌氧发酵池进行处理，提取腐殖酸后，尾水经一自动分流系统，或直接进入水体，或再经过植物湿地复合系统去除富营养离子，最后达到二级水的标准并用于上述各种目的。2、废弃物管理 (1)所有垃圾设施都应按“可回收”“不可回收”分档。这种垃圾箱在我国各大城市都已普遍采用，国民也越来越具备了这方面的素质，垃圾分类是可行的。生活垃圾经厌氧发酵后，进入堆

22、肥厂作为原料。 (2)绿化以及被风带到路上或人口聚集区的枯枝落叶，就地利用太阳能堆肥箱进行堆积并腐殖化，就近绿化施肥。 (3)所有在区内不可降解的固废都应集中纳入市政回收系统处理，防止固废入海，造成海域污染。3、生态系统自然保护本项目作为开发的旅游休闲区，生态系统是人工干预起主导地位的，故而在设计过程中必须注重与原生态的溶合，尤其是生物系统的建植，尽量乡土化，减少引种量。同时生态系统冗余设计，也是需格外重视。本项目开发中，拟议生态系统设计中尽量拉长生物链，通过加环方式来增加生态系统环节，提高人工系统的稳定性，同时也有利于丰富区内的生态环境，丰富人们的旅游生活。本项目尽可能体现生态和低碳的旅游休

23、闲生活，故而在系统中大量采用了沼气、太阳能和地源热泵冷暖源系统，同时通过农牧业循环大幅降低化肥农药的使用量，保持区内良好的生态环境。4、旅游发展与原居民的关系我们认为在项目展开同时，必须考虑如何使原居民有所得的问题。一是就业，本项目中自营项目就业人口在1500人左右，分别为星级滨海酒店500人、滨海游乐设施100人、游艇俱乐部100人、休闲农庄服务人员400人、渔农林工100人、牧工150人、乳品厂、沼化厂100人左右，但由于本项目专业性极强，既使工农项目也是机械操作为主，故要体现出对当地的带动，也需要在前期有意识的大力培训。二是通过拆迁赔偿并争取农合基金支持，帮助当地农民取得物业，使原住民在旅游发展中获得资产性的收益。三是切实运作好旅游纪念品市场、“农家乐和更大范围生态农业观光三个项目。一方面加强如草编、藤器、干鲜海产品、海涂水产品加工成品的规范开发，同时加强旅游开发带来的机会，运用各种商业和公关手段动员游客多购买、多消费，这等于是为当地产品提供更大的高价市场。一部分旅游纪念品市场铺面和排档经营位可出租给当地居民经营。当地的地域广袤，农林渔资源丰富，可有意识地进行差异性经营，依托本项目开发带来的客源，办好生态农庄、生态林场、渔家乐、海上渔钓等，也是增收的好方法。