第十一章旅游项目运营策划《旅游策划》教材内容.docx

1、第十一章 旅游项目运营策划旅游策划教材内容第十一章 旅游项目运营策划【学习导引】旅游项目是旅游资源向产品转化的中间形态，是为了给游客创造体验环境而开发建设的吸引物、活动、设施、服务的综合体，是旅游资源、资金、人力、科技的集聚体。在现行的行政体制下，旅游资源开发必须以旅游项目的形式经由各级发展与改革部门核准立项。作为提供旅游体验的载体、招商引资的客体，旅游项目成为区域旅游开发的抓手，备受地方政府的重视，项目带动战略也因之成为各地旅游发展中的基本战略。旅游项目策划是开发商委托策划项目的重要类型，也是旅游策划机构的基本业务。熟悉旅游项目的运作流程、掌握旅游项目运营重点环节的策划技巧，是旅游策划人员的

2、基本能力。在论述旅游资源开发策划、服务要素、产品组织、市场营销策划相关理论与方法的基础上，本章重点讲述旅游项目运营体系、资本运作、盈利方式策划的内容、要点与案例，以满足旅游策划实际工作的需要。【教学目标】1. 熟悉旅游项目运营的基本流程。2. 熟悉旅游项目资本运作策划方法；3. 掌握旅游项目盈利方式策划内容。【学习重点】旅游项目资本运作策划；旅游项目盈利方式策划。旅游项目是旅游产业发展的重要支撑，是旅游业跨越式发展的突破口，是旅游部门推进旅游开发的现实抓手。“项目带动”、“大项目带动大发展”是不少地区旅游发展的成功经验，成为区域旅游开发的基本战略。除了前面各章节涉及的资源开发（吸引物建设）、服

3、务要素、市场营销之外，资金筹集、盈利方式是旅游项目运营商重必须考虑和点关注的问题。现阶段，各地纷纷强调旅游项目高水平规划、大手笔投入、高质量建设、集群式发展，加之部分景区开始出现烂尾现象、经营不善甚至倒闭，深入研究旅游项目资金筹集、盈利方式与运作技巧更具现实意义。本章立足政府部门和开发商的实际需要，讲述旅游项目融资渠道、资本运作、盈利方式策划和运营体系策划，广义而言，旅游项目运营策划的重心在于商业模式策划，这是旅游项目开发与经营的商业灵魂，其内容非常丰富，包括了收入模式、经营模式、营销模式、管理模式、投资分期、资本构架、融资模式等等。本章在介绍旅游项目运营体系策划的基础上，重点讲授了旅游项目资

4、本运作、盈利方式策划的内涵、要点与案例，以便学生建立起旅游营销策划知识体系的框架。对于旅游项目商业模式策划的其他内容，读者可在本章所讲授的知识与方法的基础上，举一反三，加以拓展。第一节 旅游项目运营体系策划一、旅游项目运营体系策划概述旅游项目运营体系紧紧围绕投入产出进行，宗旨是帮助旅游景区和目的地实现盈利，涵盖了前期的科学规划、运营过程中的运作手段与管理措施、保障可持续发展的控制性措施等，同时还要结合内部各要素综合考虑，与外界主体谋求互补合作。旅游项目运营体系有广义和狭义之分，广义包括旅游目的地项目的运作、经营与管理，狭义则指某一具体旅游项目从决策到游客接待甚至经营过程中的运作。对于前者，达沃

5、斯巅峰旅游规划设计院提出了运营体系策划36计，具有较高的参考意义：规划先行、活化体验、体制创新、渠道制胜、步步为营、顾全大局、网赢天下、借助外脑、委以重任、东山再起、扬名天下、各施各法、因市利导、借鸡生蛋、青山常在、量力而为、政府主导、齐心合力、按部就班、未雨绸缪、长治久安、量入为出、借城生财、合作共赢、珠联璧合、柳暗花明、舒经通络、因时制宜、诚信至上、旁征博用、悬赏励士、数字港湾、借势造势、顺风扬帆、外引内联、服务为重。本节重点讲述狭义的旅游项目运营体系策划。二、旅游项目运营体系策划要点一个旅游项目从投资到运营要经历相当漫长的马拉松式赛跑。从投资兴趣的产生到项目的建成交付使用，中间要经历三阶

6、段五期。按时间可以分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段，按具体的工作内容可分为投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期；各环节工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。1、投资决策与合同签订投资商对某一旅游项目感兴趣到决定进行旅游投资，中间存在一个决策的过程，最重要的是旅游项目开发价值的评价。应聘请专业的旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交旅游项目投资可行性研究报告，对拟投资开发的旅游资源进行科学客观的诊断，以作为决策依据。有了项目的投资意向和项目投资的可行性研究报告后，就进入了合同签

7、订阶段。应聘请专业的律师或者律师团队作为法律咨询，组织有旅游项目运营实战经验的专业人才或专业咨询公司参与到过程中，以保证签署的合同能最大限度地保证业主的权利，给出具有前瞻性的、同时具有可操作性的发展战略定位及发展方向。2、管理架构与运作策划合同签订后就进入项目的工程管理阶段，应着手组建开发管理团队，并建立开发运作的基础制度。其中，建设工程设计属于工程管理的一部分，既有战略层面也有战术层面。从战略上说，策划帮景区解决了主题定位、市场定位、游憩方式、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等问题。从战术上说，规划和施工图设计以更具象的载体和更科学合理的布局解决战略上的产品落实，映衬战略层面

8、的可操作性。应请专业的旅游项目开发咨询顾问公司和专业的规划设计公司，提供科学客观、符合开发商利益的策划报告和规划设计成果。同时，为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制旅游项目建设可行性研究报告及后期的旅游区总体规划和旅游区详细规划等。3、资金运作与招商引资在项目的策划和规划完成，政府对项目报告的审批完成后，整个项目将进入开工准备期，土地价值也随之上扬，资金运作与招商引资就应启动。一般而言，投资商对景区的投资开发包括自由资金投资和招商引资两部分。项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应注意借助外力搭建融资平台，建设投资之前应该确定合作伙

9、伴，落实投资启动资金；积极进行融资和招商引资，用恰当的启动资金起动项目，利用项目融入建设资金。在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、游乐设施、酒店等子项目进行合作或独立投资。4、工程建设和开业运作在资金到位后，可以根据引资的具体情况，对项目的建设时序进行调整。先期一般应先打造人气，即开发建设大众型的项目，聚集人气形成小品牌；二期项目开发着重打造商气，即引入商业设施类的项目加以布局建设；三期项目开发主要以打造地

10、气为主，即开发度假难度较大的，以及一些难以把握的大型项目等。在一期项目的建筑竣工前，应做大量的准备工作，包括筹集运营资金、招聘并培训员工、采购生产物资、制定营销计划、健全规章制度。市场营销是景区运营中非常关键的步骤，景区的效益主要体现在吸引更多的游客前往参观旅游和休闲体验，以获取投资商的投资回报，而吸引游客的方法论核心和杠杆就是市场营销。建立营销队伍是基础，进而理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等，以达到一炮打响的目标。5、整体投资运营产生多种功效总体而言，整体投资运营将产生多种功效。通过合理有效的投资运营，快速地建立投融资渠道，保证工程的如期完工，建立健全的项目团队，利用品牌营销手段铸成品

11、牌，从而获得效益的最大化。品牌的成功树立和推广，某种意义上讲，是项目投资运营成功的标志，也是项目可持续发展的方向。在旅游项目建成、进入正式运营后，还可能产生各种问题，如经营业绩不理想、发生危机事件等问题，需要进行进行持续不断的运营策划。三、旅游项目运营体系策划实践应用 周村素有“天下第一村”等响亮的美称，被专家誉为“中国活着的古商业建筑博物馆群”。2001年，其中的两条古街被列为省级重点旅游开发项目；2004年，周村区政府借古商城“开埠百年”之机，实现了景区对外开放，并成立了旅游行政管理局。由于政企不分，虽然景区经过了前四年的基础改造和后两年的运营推广，但收入并没有同期得到提高。为了提高资本营

12、运效益，2006年12月，周村区旅游局局长代表周村古商城管理委员会与来自北京的国智景元旅游顾问有限公司的商务总监签订了共同开发合作协议。从2007年初到2016年底，周村古商城被这家公司“托管”。2007年1月4日，国智公司外派团队进驻周村古商城，正式接管景区经营管理工作，同时派出专家队伍对景区经营管理及客源市场进行深入调研和评估，确定了如下工作思路：定好长远目标，从眼前着手；打开区域市场，从周边着手；提升服务质量，从细节着手。同时，通过对景区重新包装，打造古商城品牌，确定了“千年古商城，天下第一村”的定位；通过增加景区参与性项目和举办活动，开发利用周村芯子、花灯、“五音戏”等民俗文化资源，活

13、化古商城氛围；通过报纸、网络和电视等多种媒体宣传，提出了“宣传推广+营销策划+组织落实”的立体营销新模式，扩大古商城影响；通过组建营销网络和打通销售渠道，提升古商城人气；通过完善制度、规范流程和全员培训，提高古商城服务质量；通过开发旅游纪念品和引进老字号品牌，增强古商城盈利能力。2007-2008年，在不到两年时间内，古商城取得了营业收入的连年翻番增长，同时顺利晋级国家4A景区，景区管理水平和整体运营水平都得到快速提升，初步形成了国家级历史文化古街、鲁商文化发源地、著名影视拍摄基地为主的三大品牌。2008年底，古商城获得了山东著名广告品牌“发现之旅”颁发的“最佳营销策划”奖以及“魅力古镇” 称

14、号。第二节 旅游项目资本运作策划一、旅游项目资本运作策划概述资金筹措是影响旅游发展的重要因素，投入不足是制约我国旅游业发展的一个主要因素，特别是基础设施和服务设施建设还不能满足大众旅游的需要，很多地方旅游业发展处在资源丰富、缺乏资金投入的困境中。资本运作就是以解决资本需求、实现资本最大限度增值为目的，通过流动、裂变、组合、优化配置等形式对企业资本及其运动所进行的运筹和经营活动。一般而言，资本运作包括金融资本运营、产权资本运营、无形资产运营，同时包括具体的生产和经营活动存量资本营运和增值资本运营。其中，存量资本运营是指企业的兼并、收购、联合、股份制改造，增量资本运营是指企业的投资行为。进入新世纪

15、以来，全国大部分省区都在以种种形式进行旅游项目的资本运作。二、旅游项目资本运作策划要点旅游项目的资本运作既包括建成前通过灵活多变的形式筹集建设资金，也包括建成后对资本的运筹活动。旅游项目资本运作策划中应充分借鉴城市经营的成功经验，把市场经济中的经营意识、经营机制和经营方式等运用到旅游项目建设和管理中，对旅游项目资产进行集聚、重组和营运。资本运作具有广阔的空间，旅游策划人员应在掌握国家金融、经济、市场等方面政策、法律、法规的基础上，积极探索新的资本运作方式。根据当前旅游开发的实际，策划人员在进行旅游项目资本运作策划时应注意下列问题：1、争取国家各类专项资金2001年，国家开始利用国债资金加强旅游

16、基础设施建设，对打破旅游发展的“瓶颈制约”、改善旅游环境、提高综合接待能力起到了重要作用。同时，各级政府都设立了各种名目的专项建设资金，如旅游规划编制专项资金、旅游厕所专项建设资金、旅游资源开发和项目建设专项资金、旅游景点基础设施建设专项补助资金、红色旅游经典景区（点）、工农业旅游示范点、乡村旅游专项补贴资金、旅游扶贫专项资金、旅游小镇建设专项资金等。旅游企业应积极准备书面申请、可研报告、规划书等材料，及时与主管部门沟通，按规定程序争取这些专项建设资金。2、整合利用相关部门资金我国条块分割式的管理体制造成各部门对于所管辖行业的建设资金争取和使用具有相应的职责和权力。同时，旅游业发展又离不开这些

17、部门的配合和支持。因此，在政府主导的框架下，某些旅游项目应充分整合相关部门的资金，形成“围绕项目找资金，资金跟着项目走”的融资格局。皇泽寺的旅游开发中广元市，市委、市政府成功争取将皇泽寺门前公路规划成下穿式隧道通行，发改委和财政部门争取国债项目资金用于启动景区建设，文物管理部门筹集资金用于恢复部分古迹、建设广元博物馆主体工程，市建设部门修建了游客中心和生态停车场，水利部门修建了下穿式隧道工程，规划建设局和市中区政府搬迁了建设地带内的居民、拆除了违章建筑，环保部门整治了流经景区的污染水源。3、积极进行招商引资近年来，招商引资已经成为重要的融资方式。但是，由于对招商引资相关环节不够熟悉，或者不够专

18、业，导致许多地方的招商效果并不理想。有鉴于此，旅游策划人员必须熟悉招商流程与各环节的具体要求，根据实际制定招商引资策划方案。一个典型的招商引资运作过程可以划分为如下八个步骤：（1）编制区域旅游规划与项目策划；（2）包装旅游招商项目；（3）制定招商政策；（4）制作招商资料；（5）发布招商信息；（6）招商考察与谈判；（7）签订合同；（8）后续跟踪服务。4、积极利用相关政策国务院关于加快发展旅游业的意见中提出：进一步完善旅游企业融资担保等信用增强体系，加大各类信用担保机构对旅游企业和旅游项目的担保力度；拓宽旅游企业融资渠道，金融机构对商业性开发景区可以开办依托景区经营权和门票收入等质押贷款业务；鼓励

19、中小旅游企业和乡村旅游经营户以互助联保方式实现小额融资；支持符合条件的旅游企业发行短期融资券、企业债券和中期票据，积极鼓励符合条件的旅游企业在中小企业板和创业板上市融资。中国人民银行等单位出台了关于金融支持旅游业加快发展的若干意见（银发201232号）中也提出了“支持旅游企业发展多元化融资渠道和方式”，支持旅游资源丰富、管理体制清晰、符合国家旅游发展战略和发行上市条件的旅游企业上市融资；通过企业债、公司债、短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等债务融资工具，进一步加强债券市场对旅游企业的支持力度；鼓励社会资本支持和参与旅游业发展。5、灵活运用既有的资本运作模式在资本运作的各种方式中，BOT、

20、TOT是相对较为成熟的模式，策划人员可以根据策划对象实际灵活加以运用。BOT（Build-Operate-Transfer ）即建设运营移交模式，指政府通过特许权协议将某个应由政府出资营建管理的项目交给私营企业融资、建设、经营、维护，直至特许期结束时将该设施完整地、无偿地移交给政府。TOT（Transfer-Operate-Transfer）即基础设施经营权有偿转让模式，一般做法是政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在合约期满之后，再交回原单位。6、探索经营权转让的最佳途径2001年2月份，四川省旅游局宣布出让十大著名旅游景区经营

21、权。接着，全国各地的不少旅游景区早已相继加入了尝试转让经营权、进行资本运作的行列。经营权转让是在景区所有权、管理权和经营权三权分离的条件下，在一定时期内将景区的开发和经营权交由获得景区经营权的企业经营管理，它是旅游企业开展资本运营的一种手段，其核心就是让景区资源保值、增值。同时，由于开发商不履行约定、当地政府监管不严等原因，部分景区经营权转让中出现了不少问题，应引起策划人员关注。三、旅游项目资本运作策划实践应用新天地位于上海市卢湾区，紧邻淮海南路，前身是破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地以中西融合、新旧结合为基调，将传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了集餐饮、购物、娱

22、乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。上海新天地是不收门票的开放式休闲旅游街区，但是投资方却通过出让围绕旅游者的消费能力所带来的盈利机会获利（新建商业服务设施、出售出租商铺、提供社区公共服务），在三年不到的时间内将景区的规模扩大一倍以上，并使该景点成为极具上海都市旅游魅力、吸引旅游者及本地消费者前来休闲、购物、娱乐的重要景区。开发商（投资方）在整个的开发过程中按照规划对整个景区进行建设，然后将有助于提高旅游者丰富体验的服务设施出租给其他投资商，利用景区内的空间将有助于丰富旅游体验所带来的盈利机会出让。于是，来自法国、美国、英国、意大利、日本等十多个国家和地区的风情餐厅、酒吧、精品商店、时

23、尚影城、大型健身中心入驻新天地，充分体现了新天地的国际元素。其他投资商的介入再次增加了景区在该地区的经济溢出效益，投资商再通过房地产业务获得了整个景区投资的溢出经济效益的大部分。由于“新天地”的品牌效应，周边房地产地价从最开始每平方米8000元10000元提高到后来的3万元。第三节 旅游项目盈利方式策划一、旅游项目盈利方式策划概述.盈利模式涉及旅游开发项目投资、收益商业模式的所有经济关系和利益相关者的运行机制的综合，是各种盈利方式的有机结合构成的一个获取收益和利益分配的商业架构。在旅游产业发展实践中，很多旅游开发项目在可行性研究中效益颇佳，但是投入运营后的实际表现却很不如人意。除了市场因素外，

24、对旅游开发项目的盈利模式缺乏足够的考虑是造成这一结果的主要原因。因此，在旅游开发项目的评估过程中对旅游开发项目可能的盈利方式和盈利模式的整体进行分析显得非常必要，以有效避免旅游项目的经营风险。在旅游市场竞争日益激烈的形势下，景区应选择全方位拓展旅游产业价值链的盈利模式。二、旅游项目盈利方式策划要点在理解旅游项目盈利方式内涵及旅游项目盈利方式策划重要性的基础上，旅游策划人员应把握旅游项目盈利的三个层次、六种方式，横向延伸、纵向拓展旅游产业价值链，结合策划对象实际进行盈利方式策划。1、旅游项目盈利的三个层次从实践中来看，旅游项目的盈利方式一般包括三个层次。旅游项目盈利方式的第一层次是通过整合景区内

25、的旅游资源，提供相应的服务获得收益，第二层次是出让伴随着旅游者到来可能的商业机会，第三层次是对旅游开发中的资本投入所带来的经济溢出进行的辅助开发或者服务提供。举办奥运会的直接经济收益主要包括门票出售、彩票出售、纪念品出售、专用标志商品特许权的出售、邮票出售、企业赞助和广告费、电视转播权的出售等方面，设计了以上三个层次。2、旅游项目盈利的六种方式一般而言，旅游项目的盈利方式包括下列六种：（1）提供初级体验的机会出让，比如出售门票；（2）提供有助于丰富体验的相关服务，比如提供餐饮、住宿服务；（3）出让围绕潜在旅游者的消费能力所带来的可能的收益机会，如招商、赞助；（4）获取资本投入后在旅游项目所在地

26、溢价收益的其他商业开发，比如旅游房地产开发；（5）出让、出售具备知识产权特点的商品，如玩具、旅游工艺品、纪念品等；（6）提供保证项目所在地居民可以市场化的公共服务，比如供水、供电等。旅游开发项目的盈利模式就是这六种盈利方式的混合，而游客以及潜在游客的消费能力正是能否获取资本投入溢价的关键。旅游者对体验各个方面的综合需求是旅游开发项目盈利模式的基础，而体验本身作为一种旅游者与相关因素互动所获得的结果是旅游开发项目在评估设计商业模式必须认真考虑的特点。3、横向延伸旅游产业价值链价值链的横向延伸是在景区在旅游区的景点、娱乐项目等核心业务吸引游客来到景区的基础上，深度开发相关旅游衍生行业，丰富旅游产品

27、、服务的类型，提高旅游产品与服务档次，以全方位地满足旅游者的需求，最大限度地提高景区的综合收益。针对旅游市场需求变化的特点，景区在产品设计时应突出特色性、体验性、文化性。景区经营者在设计旅游景点、活动项日时应围绕着文化这根主题轴线而展开，在景区环境、建筑、旅游服务设施（饭店、餐厅、娱乐场所、购物商品等）、服务项目、旅游产品等方面都要托出文化的氛围，从而给旅游者留下独特的文化体验。例如，景区的一间普通餐厅一杯饮料的价格是5元，如果将其改造成为具有地域特色的餐厅，配以旋律优美的古典音乐，那么这杯饮料的价格就会是15元或者更多。4、纵向拓展旅游产业价值链在横向延伸价值链的同时，策划人员还应注意产业价

28、值链的纵向拓展。价值链的纵向拓展是指利用旅游景区的资源优势将景区业务向各个关联行业发展，如将旅行社、旅游交通、饭店业、房地产、广告、会展、影视、文化等行业整合在景区业务中，合理调节各环节之间的利益关系，降低生产成本，提高生产效率，从而提高景区盈利能力。浙江宋城集团就是典型依靠延伸景区产业链的方式迅速成长起来的旅游企业。在经营主题公园的基础上，宋城集团大量购置景区周围土地开发房地产、宾馆、温泉度假村、高尔夫俱乐部、网球俱乐部；拓宽经营领域，业务涉及房地产开发、高等教育、电子商务等领域。值得注意的是，景区在延伸产业价值链、开展多元业务经营时应正确处理主营业务与关联业务的关系，将景区业务作为最根本、

29、最主要的业务，在选择拓展的业务领域时应结合景区的资源优势，以提高其成功概率。 三、旅游项目盈利方式策划实践应用重庆洋人街位于重庆市南岸区，是一个以异国文化为主题，集小吃街、酒吧街、游乐园、休闲公园、欧洲风情园为一体的综合型休闲度假区。该项目的优势是洋人街市场生命力的源泉，洋人街通过形式各异、特色鲜明、富有创意的人造旅游项目聚集了极高的市场人气。景区在引进项目时强调项目的独特、新意，要求项目与景区文化主题、整体规划一致，有效地解决了景区快速发展与可持续发展的统一。对于符合条件的项目，景区在招商时给予了特别的优惠政策：对入驻的品牌商家实行三年房租费、物业费、垃圾费全免的政策；项目经营方式灵活多样，

30、可采取合资、合作、独资等方式；对于品牌商家、外籍经营者、特色项目予以优先。这种让利于商家的招商政策极大地刺激了经营者的投资热情，一大批实力雄厚的企业、有特色的旅游项目进驻洋人街，从而保证了其在短期内迅速形成经营规模，逐渐提升市场知名度。洋人街的投资方是美心集团旗下的美心房地产公司，属于自负盈亏的民营企业。作为重庆知名旅游景区之一，洋人街免收门票，一直处于“亏本”运营状态中。然而，美心房地产公司却一如既往地加大洋人街的开发力度。原来，美心房地产公司实施的是景区带动房地产的经营战略，以打造洋人街景区知名品牌来提升周边地区土地以及房地产的价值，以高额的房地产收益来补偿景区开发成本并获得良好的投资回报

31、，走旅游与房地产良性互动的道路。【拓展阅读】王坚旅游资本经营旅游教育出版社，2001年，第126-152页欧阳斌实划实说欧阳斌旅游策划实战理论与案例选编中国经济出版社，2005年，第350-362页沈祖祥世界著名旅游策划实战案例河南人民出版社，2004年，第375-394页王国新旅游规划系统理论与实践专题研究之四：旅游策划杭州出版社，2008年，第271-294、375-399页杨振之旅游原创策划四川大学出版社，2005年，第64-97页北京达沃斯巅峰旅游规划设计院智绘峰景旅游教育出版社，2012年，第168-223页【案例分析】杭州探寻旅游公厕运营新模式杭州每年接待的游客达数千万，为使游客市

32、民“方便”时更方便，2002 年 5 月 1 日起，市政府决定免费开放市区 500 多座市管公厕，为此每年减少了 300 多万元收入。2008年五一黄金周期间，杭州第一座五星级公厕花港观鱼公厕落成开放。该公厕投入使用不久，就遭遇到了一连串尴尬事。钱江晚报以“豪华设施不堪使用频频罢工 清洁工一刻不停累得想辞职”为题予以报道。自取消收费以来，公厕养护一直靠财政投入，投入成本与实际建设、维护之间仍有资金缺口。同时，公厕往往地处繁华地段，空间资源非常宝贵，如何利用有限空间打造优质公厕成为必须解决的课题。因此，杭州市政府一直在思考在公厕自己身上产“蛋”、让公厕自给自足。经研究讨论和外出考察，杭州有了一个大胆的想法兴建地下公厕，地上层作为商业用房出租，租赁收入用作厕所养护成本。如果地下公厕运营成功的话，不但能赚到日常养护费，还会略有赢余。相关方面透露，杭州还计划成立公司负责运营地下公厕、商业用房招商和整体策划包装。思考题：（1）通常而言，旅游公厕的投资主体是谁？为什么？（2）旅游公厕免费开放产生的正负影响各有哪些？（3）杭州地下公厕运营中可能会产生哪些问题？