电大中山电大《资产评估》第14次形成性考核作业.docx

1、电大中山电大资产评估第14次形成性考核作业中山电大资产评估第1次形成性考核作业 单项选择题： 第1题:资产评估机构作为中介服务机构，进行资产评估时，实行( )。(2分) A、有偿服务B、无偿服务C、有偿服务与无偿服务相结合D、由财政部门拨款 答案：A 第2题:资产评估报告书应由( )最终审核、签字、盖章才具备法律效力。(2分) A、注册评估师B、项目负责人C、主任评估师D、委托人 答案：B 第3题:下列公式正确的是( )。(2分) A、商誉=整体资产评估价值十各单项资产评估值B、商誉=整体资产评估价值一各单项资产评估值C、整体资产评估价值=各单项资产评估值一商誉D、整体资产评估价值=各单项资产

2、评估值 答案：B 第4题:甲企业于1999年3月5日委托某资产评估机构对其资产进行评估，用于向银行抵押贷款。评估基准日为1999年3月10日。但由于种种原因，贷款一直未成功，直至2000年5月1日，甲企业欲再次向银行申请贷款，则( )。(2分) A、可以使用原资产评估报告书B、原资产评估报告书无效C、原资产评估报告书仍然有效D、不能委托原评估机构再次评估 答案：B 第5题:根据现行规章制度，各资产评估机构在从事资产评估工作时，应坚持( )。(2分) A、真实性、科学性、可行性B、独立性、客观性、科学性C、统一领导、分级管理D、独立性、相关性、客观性 答案：B 第6题:资产评估是通过对资产某一（

3、 ）价值的估算，从而确定其价值的经济活动。(2分) A、时期B、时点C、时区D、阶段 答案：B 第7题:资产的效用或有用程度越大，其评估值就（ ）。(2分) A、越大B、越小C、无关系D、 答案：A 第8题:折现率本质上是（ ）。(2分) A、平均收益率B、无风险报酬率C、超额收益率D、个别收益率 答案：A 第9题:收益现值法中所用收益指的是（ ）。(2分) A、未来预期收益B、评估基准日收益C、被评估资产前若干年平均收益D、行来平均收益 答案：A 第10题:某资产可以持续使用，年收益额为50万元，适用资本化率为20%，则其评估价值为( )。(2分) A、200万元B、250万元C、300万元

4、D、350万元 答案：B判断题： 第1题:递延年金终值的大小与递延期无关，故计算方法和普通年金终值相同。（对）第2题:国有企业以某项资产为抵押向银行申请贷款，必须进行资产评估。(错 )第3题:评估单项机器设备一般不适用收益现值法。（对）第4题:无风险利率可以采用国库券利率。（对）第5题:李强原为A企业办公室主任，三年前离职到某资产评估事务所担任注册资产评估师李强可以接受A企业的资产评估。(对)第6题:从理论上讲，设备超额投资成本是指设备的更新重置成本大于设备复原重置成本的差额。（对）第7题:现行市价法的前提条件之一是必须能在市场上寻找到与被评估资产完全相同的资产。（错）第8题:企业整体价值与单

5、项资产价值总和的差额就是商誉。（对）第9题:经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余额除以经济性贬值率求出。（对）第10题:运用重置成本法对某企业的一台设备进行评估，其成新率是指会计的折旧率。（错） 多项选择题： 第1题:企业整体价值评估的特点是( )。(2分) A、企业整体价值评估具有综合获利性B、企业整体价值评估具有综合偿债能力C、企业整体价值评估结果一般高于单项资产评估价值总和D、企业整体价值评估只能采用历史成本法E、企业整体价值评估只能采用现行市价法和收益现值法 答案：ACE 第2题:资产评估报告书的应用者一般包括( )。(2分) A、资产评估委托方B、资产评

6、估管理机构C、资产评估受托方D、有关部门E、社会公众 答案：ABC 第3题:资产评估报告书的作用有( )。(2分) A、为被委托评估的资产提供作价意见B、是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的根据C、是管理部门完美资产评估管理的重要手段D、是建立评估档案，归集评估档案资料的重要信息来源E、是出资的直接依据 答案：ABCD 第4题:( )情况会造成无形资产贬值。(2分) A、一种新的、更为先进、更经济的设备出现B、一种新的、更为先进、更经济的专利出现C、传播面逐渐扩大，社会普遍接受和掌握D、某项无形资产所决定的产品销售量骤减，需求大幅度下降E、无形资产实体性贬值 答案：

7、BCD第5题:资产评估与会计计价的区别主要是（ ）。(2分) A、会计计价基于会计主体不变，而资产评估基于产权变动B、会计计价以持续经营为前提，而资产评估以中断生产经营为前提C、会计计价是就资产论权益，而资产评估是就资产论资产D、会计计价为投资者、债权人经营者提供信息，资产评估为资产交易和投资提供价值尺度E、会计计价由企业会计人员完成，而资产评估由社会中介机构完成 答案：ABCE 第6题:企业整体价值评估的特点是( )。(2分) A、企业整体价值评估具有综合获利性B、企业整体价值评估具有综合偿债能力C、企业整体价值评估结果一般高于单项资产评估价值总和D、企业整体价值评估只能采用历史成本法E、企

8、业整体价值评估只能采用现行市价法和收益现值法 答案：ACE 第7题:资产评估的特点是（ ）。(2分) A、资产评估的主体为具有资产评估资格的中介机构和注册评估师B、资产评估的客体为法定资产转让C、资产评估以历史成本为主要的价值类型D、资产评估具有政策性特征E、资产评估不具有公证性 答案：ABD 第8题:收益现值法中的收益额的界定情况应注意（ ）(2分) A、收益额指的是被评估资产未来收益额B、收益额是由被评估资产直接形成的C、收益额必须是税后利润D、收益额必须是营业利润E、收益额不能是现金流量 答案：ABCDE 第9题:确定评估基准日的目的是( )。(2分) A、确定评估对象计价的时间B、确定

9、评估机构的工作日程C、将动态下的企业资产固定为某一时期D、将动态下的企业资产固定为某一时点E、确定评估有效期 答案：ADE 第10题:（ ）是资产评估应遵循的工作原则.(2分) A、客观性原则B、替代性原则C、独立性原则D、预期原则E、科学性原则 答案：ABD 第11题:资产评估报告书的制作步骤有（ ）。(2分) A、整理工作底稿和归集有关资料B、评估明细表的数字汇总C、评估初步数据的分析和讨论D、编写评估报告书E、资产评估报告书的签发与送交 答案：ABCDE 第12题:根据我国现行制度规定，国有企业发生下列( )行为时必须评估。(2分) A、企业租资B、企业联营C、抵押D、企业兼并E、股份经

10、营 答案：BDE 第13题:企业持续经营假设通常是假定（ ）。(2分) A、企业的产权主体或经营主体不变B、企业仍按原先设计及兴建项目的使用C、企业保留现时所处位置D、保持原有的资产或做必要的调整E、保持原有正常的经营方式 答案：BCDE 第14题:成新率的估算方法包括（ ）。(2分) A、观察法B、使用年限法C、修复费用法D、贬值法E、折旧法 答案：ABC 第15题:运用现行市价法时，参照物差异调整因素包括（ ）。(2分) A、时间因素B、价格因素C、地域因素D、使用因素E、功能因素 答案：ACE案例分析题： 第1题:某企业原为国有中型企业，现进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形

11、势，预测其未来5年的收益如下:单位:万元次20022003200420052006销售收入4437.64705.85213.85473.95730.9销售税金670.8704.946.6775.1813.5销售成本23502500270029003100其中：折旧385410442475508其他费用200.9211.7222.4233223.7营业利润1215.91289.21544.81565.81593.6营业外收入88888营业外支出9095100105110利润总额1133.9102.21452.81468.81491.6所得税374.2396.7479.4484.7492.2净利润

12、759.7805.5973.4984.1999.4追加投资655.2425.4454.1521541从未来第6年起，预计以后各年现金净流量均为1000万元。根据该企业具体情况，确定折现率及资本比率均为9%。评估人员还分别对该企业的各项单项资产分别评估，合计为3000万元。提示:净现金流量=利润+折旧-追加投资。要求:(1)对整体企业进行评估时，应以净利润还是现金流童较为客观?为什么?4分)(2)对整体企业进行评估应选择什么方法为宜?为什么?(4分)(3)计算该企业的评估价值；（12分）(4)计算该企业改组形成的商誉；（3分）(5)为该企业编制会计分录。(2分)(P/F,9%,1)=0.9147

13、；(P/F,9%,2)=0.8417；(P/F,9%,3)=0.7722；(P/F,9%,4)=0.7084；(P/F,9%,5)=0.6499(25分) 答：（1）对整体企业进行评估时，应以现金流量较为客观，因为净利润是根据权责发生制计算，其中包括许多人为主观判断，而现金流量则是根据收付实现制计算的，相对比较客观和稳定。（2）对整体企业进行评估应选择收益现值法为宜，因为对于整体企业，在市场上难以寻找相应的参照物，难以运用市价法，运用成本法不够客观，而且，当整体企业评估时，可视为现金流量产出单元。（3）评估价值每年净现金流量：2002年净现金流量=759.7+385-655.2=489.5万元

14、2003年净现金流量=805.5+410-425.4=790.1万元2004年净现金流量=973.4+442-454.1=961.3万元2005年净现金流量=984.1+475-521=938.1万元2006年净现金流量=999.4+508-541=966.4万元净现值=489.5*(P/F,9%,1)+790.1*(P/F,9%,2)+961.3*(P/F,9%,3)+938.1*(P/F,9%,4)+966.4*（P/F,9%,5）+1000/9%*(P/F,9%,5)=10370.92万元（4）商誉=10370.92-3000=7370.92万元（5）借：无形资产商誉 7370.92万元

15、 贷：资本公积 7370.92万元第2题:1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与待估宗地条件类似的4宗地A,B,C,D，具情况如表1-1:表1-1:(成交价单位为:元/平方米。)宗地成交价交易时间交易情况区域因素个别因素容积率甲1999.10001.2A8601998.1+2%+1%01.3B8901999.1+1%0+1%1.4C7601998.100-2%1.1D7501998.10-1%-1%1.0表1-1中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地与待估宗地比较号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地

16、容积率与地价关系为:当容积率在11.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加3%。另外，该城市地价指数情况表见表1-2:表1-2:地价指数表:时间19951996199719981999指数100105108110111试根据以上条件，评估待估宗地1999年1月份的价格。 答：容积率地价指数表容积率1.01.11.21.31.41.5地价指数100103106109112115宗地A=860*（111/110）*（100/102）*（100/101）*（100/100）*（106/109）=819.2元/平方米宗地B=890*（111/111）*（100/101）*（

17、100/100）*（100/101）*（106/112）=825.7元/平方米宗地C=760*（111/110）*（100/100）*（100/100）*（100/98）*（106/103）=805.4元/平方米宗地D=750*（111/111）*（100/100）*（100/99）*（100/99）*（106/100）=811.1元/平方米待估宗地1999年1月份价格=（819.2+825.7+805.4+811.1）/4=815.35元/平方米中山电大资产评估第2次形成性考核作业单项选择题：第1题:国家规定土地使用权出让最高年限按不同用途予以规定，其中居住用的最高年限为( )。A、40年B

18、、50年C、70年D、80年答案：C 第2题:下列成新率计算式中，不正确的是( )。A、A.成新率=设备的尚可使用年际(设备的已使用年限设备的尚可使用年限)B、成新率=(设备的总使用年限设备的己使用年限)设备的总使用年限C、成新率=设备的已使用年限(设备的己使用年限设备的尚可使用年限)D、成新率=1有形损耗率答案：C 第3题:基础设施配套“三通一平”是指( )。A、通水、通路、通电、平整地面B、通水、通路、通气、平整地面C、通水、通讯、通气、平整地面D、通水、通路、通热、平整地面答案：A 第4题:某宗土地1000，国家规定容积率为5，建筑密度为0.6，下列建设方案中哪个可行( )。A、建筑物地

19、面原建筑面积为800，总建筑面积为4000B、建筑物地面原建筑面积为500，总建筑面积为6000C、建筑物地面原建筑面积为600，总建筑面积为4800D、建筑物地面原建筑面积为400，总建筑面积为1200答案：C 第5题:某被评估资产1993年购建，账面价值为50万元，2002年进行评估，己知1993年与2002年该类资产的定基物价指数分别为120%与170%，则被评估资产重置全价为( )。A、50万元B、85万元C、35.29万元D、70.83万元答案：D 第6题:某待评估企业未来3年的预期收益分别为10万元、25万元和32万元，根据企业实际情况推断，从第4年开始，企业的年预期收益额将在第3

20、年的水平上以3%的增长率保持增长，假定折现率为11%，则该企业的评估值最接近于( )万元。A、345.17B、372.5C、384.7D、395.6答案：A 第7题:某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为( )。A、0.6B、5.1C、2D、6答案：B 第8题:由于外部环境而不是资产本身或内部因素所引起的达不到原有设计获利能力而导致的贬值，是( ).A、实体性贬值B、功能性贬值C、经济性贬值D、非评估考虑因素答案：C 第9题:某宗地取得费用和开发费用300元/,当时银行一年期贷款利

21、率9%，二年期贷款利率10%，三年期贷款利率11%，开发周期为三年，第一年投资占总投资1/2，第二、三年投资各占投资1/4，则该土地每平方米应负担利息为( ).A、51.75元B、30.75元C、99元D、71.25元答案：A 第10题:某砖混结构住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格为1200元/平方米，建筑物的年纯收益为（ ）A、8600B、8800C、9000D、12000答案：B判断题：第1题:如果评估对象的的用途不合理，且又无改选的价值，应按拆除重新利用为评估前提。

22、（对）第2题:地产在市场交易中实际成交的价格称为交易底价。（错）第3题:由现行市场价法估价得到的价格称为比准价格。（对）第4题:路线估价法适用于单个宗地的评估，而大片土地的评估则应采用收益现值法、现行市价法或重置成本法。（错）第5题:对于大型、价高的建筑物的评估，一般可采用价格指数调整法。（错）第6题:对建筑物进行评估时，只有存在未来收益的建筑物才能采用残余估价法。（对）第7题:模拟土地按最优利用原则开发，按获取销售收入扣除开发成本、利润后的余额来推算确定待估土地使用权转让价格的评估方法称为重置成本法。（错）第8题:市场类比法的前提条件是具有健全的产权产易市场和较广泛的可供参考企业整体资产交易

23、资料。（对）第9题:对负债的评估主要是防止企业高估债务。（错）第10题:某企业拥有一栋房产，即可用于公寓，又可用于办公楼。若由于该房产位于某大学附近，用作学生公寓比用作办公楼合算，则评估时应按办公楼评估。（错）多项选择题：第1题:设备成新率的估测通常采用( )进行. A、使用年限法 B、修复法 C、观测法 D、功能价值法 E、统计分析法 答案：ABC第2题:对住宅用地价格有影响的主要区域因素是( )。 A、建筑高度 B、位置 C、公共设施高度 D、土地形状 E、规模 答案：BC第3题:成本法的优点是( )。 A、比较充分考虑资产的损耗 B、工作量较小 C、有利于单项资产和特定用途资产的评估 D

24、、有利于企业投资资产保值 E、便于计算经济性贬值 答案：ACD第4题:运用现行市价法评估地上建筑物时，选择的参照物应该有( )方面与待估资产大致相同。 A、外观 B、结构 C、用途 D、坐落位置 E、建造时间 答案：BC第5题:价格指数法适用于( )设备重置成本的估测。 A、无账面原值的 B、无现行购置价的 C、无财务核算资料的 D、无参照物的 E、无维护费用资料的 答案：BD第6题:下面公式中，正确的是( ). A、楼面地价=土地总价格容积率 B、楼面地价=土地单价容积率 C、容积率=建筑物面积建筑占地面积100% D、容积率=建筑物面积建筑占地面积100% E、建筑物面积=建筑物占地面积容

25、积率 答案：BCE第7题:引起建筑物功能性贬值的因素主要有( ). A、政策变化 B、使用强度不够 C、市场不景气 D、用途不合理 E、商业环境变化 答案：BD第8题:构成折现率的因素包括( )。 A、超额收益率 B、无风险利率 C、通货膨胀率 D、风险报酬率 E、 答案：BCD第9题:设备的功能性贬值通常表现为( )。 A、超额投资成本 B、超额营运成本 C、超额重置成本 D、超额更新成本 E、超额维护成本 答案：AB第10题:用重置成本法评估地价时，包括的因素有( )。 A、土地取得费用 B、土地开发费 C、利润 D、利息 E、土地收益 答案：ABCD第11题:适用于收益现值法评估的不动产

26、有( ). A、商场 B、写字楼 C、旅馆 D、政府机关大楼 E、公寓 答案：ABCE第12题:难以运用现行市价法评估的不动产有( ). A、图书馆 B、体育馆 C、学校教学用地 D、公寓用地 E、写字楼用地 答案：ABC第13题:房地产分离评估、综合计价的原因是（ ）。 A、房产与地产价格的性质不同 B、土地会折旧，而房屋则不存在折旧问题 C、房屋会折旧，而土地则不存在折旧问题 D、土地主要受其建筑质量和环境因素的影响 E、土地主要受市场供求因素及位置、面积、形状的影响 答案：ADE第14题:由政府直接制定并公布的地价为（ ）。 A、基准地价 B、标定地价 C、交易底价 D、市场交易价 E、

27、课税价格 答案：AE第15题:建筑物重置成本的估计方法有（ ）。 A、重编预算法 B、预决算调整 C、路线估价法 D、价格指数调整法 E、预期开发法 答案：ABD案例分析题：第1题:某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益(现金流量)为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求:(1)什么是收益现值法?其适用的条件是什么?(9分)(2)评估该地产现时价值。(6分)(F/P,2% ,35) =1.9999;（P/F,10%,35) =0.0356答： （1）收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值

28、，借以确定被评估资产资产价值的一种资产评估方法。其使用条件是：1、被评估资产必须是经营性资产，而且具有继续经营的能力并不断获得收益，企业的非经营性资产都不能采用收益现值法评估；2、被评估资产在继续经营中的收益能够而且必须用货币金额来表示；3、影响被评估资产未来经营风险的各种因素能够转化为数据加以计算，具体体现在折现率和资本化率中。（2）评估价值=20/（10%-2%）*1-（F/P,2%,35）/（P/F,10%,35）=232.21万元 第2题:某企业欲以一块待开发的熟地对甲企业投资，面积1000，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率50%，土地使用年限为50年，评估基准日为2001年

29、8月1日。经评估人员调查分析和根据规划要求，待估地最佳用途按商住混合用途，按限定容积率7设计，建筑面积7000，14层，每层500，12层为商铺，314层为住宅。预计建设期为2年，第一年投入总建筑费用的60%，第二年投入40%的总建筑费用。总建筑费用预计500万元，全部从银行借入，利息率为10%。专业费用预计为总建筑费用的6%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的5%。假定大楼建成后即可全部售出，预计售价为：商铺4000元/，住宅2000，折现率为10%。注：投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)20%要求:(1)房地产的评估为什么要用房地分评、综合计价?有什么依据?（4分）(2)若采用折现方法时,向银行借款的利息应否计入评估价格,为什么?（3分）(3运用折现方法,以预期开发法对该待开