房地产估价报告写作汇总.docx

1、房地产估价报告写作汇总第二节知识点一：房地产估价报告构成八大要素知识点二：房地产估价报告写作6要求（2013教材新增）知识点三：房地产估价报告的写作一、 封面房地产估价报告（或叫房地产抵押估价报告、城市房屋征收估价报告、人民法院拍卖房地产估价报告。如果是抵押估价目的的报告必须叫房地产抵押估价报告，否则算错误。）估价项目名称：（注意：重点突出区位、名称、用途，在建工程曾换过名的，要在后边的技术报告实物状况分析中说明）估价委托人：房地产估价机构：（2013教材变化，原为“估价机构”）注册房地产估价师：（注意：姓名+注册号，且是2名以上。如果没有注册号，只要有别的错误就不要纠出，仅仅是案例教材要求有

2、注册号，历年答案中没有此考点，除非纠不出别的错了。）估价报告出具日期：（是指本次估价出具报告的年、月、日。注意：封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致，要与结果报告中的估价作业期相匹配）（2013教材变化！原为“估价作业日期”，正式接受估价委托年月日至出具报告年月日，是一个工作区间，14年考试如是两个日期区间，指为错误 ）估价报告编号：（是在本估价机构内的编号，【易混淆点】结果报告中（二）房地产估价机构的编号是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有报告的一个顺序编号。）【历年真题】12年答案：封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”【教材例1-1】某

3、房地产估价报告封面写作实例： 房地产估价报告估价项目名称：市区花园第18层a、b共二套住宅房地产价值评估估价委托人：市贸易公司房地产估价机构：房地产评估有限公司注册房地产估价师：（注册号）、（注册号）、（注册号）估价报告出具日期：2011年8月4日估价报告编号：评房（1）字第号二、目录（注意：以下容易出错的四点）1 结果报告和技术报告应出现二级目录2 目录中文字、页码、内容与正文一致3 附件要列明基本资料的名称4 仅向委托人提供结果报告的，存档的技术报告中应当有单独的目录三、致估价委托人函（如无标题算错误）1标题（致估价委托人函）2致函对象3估价目的4估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权

4、属）5价值时点6. 价值类型（注意：2011年教材要求，没有就算错误。比如是抵押还是征收评估？）7. 估价方法8估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，没有大写算错误，但此处没有单价不算错误；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值）9. 与估价结果和使用估价报告有关的特别提示10估价机构盖章 （注意：必须是公章，其他印章算错，无公章算错）11法定代表人或者执行合伙人盖章或签名12. 致函日期（是估价报告出具日期，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内，必须与前边封面的估价报告出具

5、日期一致，这里可不一定是价值时点。）【历年真题1】06年、09年、10年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”【历年真题2】04年、06年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”【历年真题3】04年答案“致委托人函中缺法定代表人的签名”【历年真题4】09年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、07年“致委托人函中缺少估价目的”【历年真题5】12年答案“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格”【教材例1-2】致估价委托人函的写作实例公司： 受贵公司委托，我们对位于市区路号的购物中心房地产的抵押价值进行了评

6、估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点是：2011年10月22日。经过实地查勘和市场调查， 遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和市场法进行了分析、测算和判断，确定购物中心房地产的抵押价值为人民币1 548 165 140元，大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估

7、价技术报告。（2013年教材新增）房地产评估有限公司（公章）法定代表人：（签名） 二一一年十月二十五日【错误1】致估价委托人函缺标题【错误2】缺价值类型，应注明为估价对象的抵押价值【错误3】抵押目的估价结果还应披露假定未设立法定优先受偿款权利下的市场价值和房地产估价师知悉的法定优先受偿款。四、估价师声明（2013教材变化，原为“注册房地产估价师声明”注意：有如下易出错的1未列明实地查勘的注册房地产估价师姓名；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师姓名，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。）2未说明是

8、否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）3缺少注册房地产估价师姓名、注册号、亲笔签名的，（且必须是两名以上，如是一人就算错误；不得以个人印章代替签名）4注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。【历年真题1】07年答案“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”【历年真题2】08年答案“估价师声明应是注册房地产估价师声明”（注意：但此条在2014年以后考试中不算错误）【历年真题3】12年答案“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”【教材例1-3】 估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1

9、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；2本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。4.我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。5.我们依照国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准、房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。6.注册房地产估价师、已于价值时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行

10、记录。（注意：必须写出人名！）7.没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。（注意：必须说！）五、估价假设和限制条件1.一般假设2.不确定事项假设尚未明确的土地用途、容积率等所做的合理的、最可能的假定。3.背离实际情况假设因估价目的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。4.估价报告使用限制根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来定，原则上不应超过一年。估价假设和限制写作应注意以下四项：必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明；估价假设必须具有针对性；估价假设应“合法、必要、合理、有依据”进行说明；不能为了高估或低估而滥用、编造估价假设【注意】假设和限制中容易

11、出错点如下：1.在运用假设开发法估价时，说明采用的是“自己开发前提”，还是“自愿转让前提”、“被迫转让前提”。2.估价对象已出租、抵押、查封等，但根据房屋征收估价目的的需要，假定估价对象没有出租、抵押、查封等。估价对象已被查封，但根据人民法院强制拍卖估价目的的需要，假定估价对象没有被查封。3.如果评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。4.一定要有估价报告的使用期限，13年教材改版后将原来在结果报告中的使用期限变为在此处，如此处无算错，如使用期限放在结果报告算错。【提示】从03年

12、到2010年纠错题从未考过，全是略；【历年真题1】2010年指错并改正题出过1题。【历年真题2】12年答案“在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响”【教材例1-4】估价假设和限制条件的写作实例估价假设和限制条件1.本次估价的一般假设（1）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。（2）估价对象建筑面积来源于委托人提供的关于申领建设工程规划许可证的复函（规建函号）复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。因其不实造成的影响，本公司不承担任何责任。（3）市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。（4）本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的

13、测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。（5）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。2.不确定事项假设（1）估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。（2）假设估价对象于价值时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。3.背离实际情况假设（1）本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。如至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴费，应按照规定缴纳或

14、从评估价值中相应扣减。（2）估价结果未考虑处置风险。（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。（4）估价对象t25t28型住宅楼和t11t12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格。4.本报告使用的限制条件（1）本报告仅为委托人提供估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格参考，不作它用。（2）本报告使用期限为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格参

15、考，超过一年，需重新进行估价。（3）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。【相关链接：可以是问答题的出题点】明确估价报告使用期限的意义重大超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用者承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，相关责任应由出具估价报告的估价机构和签字的估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外。/因此估价报告使用期限不同于估价报告有效期或者估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使

16、用期限内被使用的，则估价报告有效期或者估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即出具估价报告的估价机构和签字的估价师要负责到底。【历年真题】06年、08年答案“估价报告有效期表述不正确（两年真题相同，原文错误的表述为：本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。）正确的表述应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”六、估价结果报告（包括14+2项，2013教材变化较多，以下的二级科目最好不要颠倒顺序，但凡有别的错误，还是不要挑出以下顺序颠倒的错误）1.估价委托人（

17、2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名、住所及身份证号，（注意：历年纠错真题答案从没有纠错无身份证号的）2房地产估价机构（2013前叫“估价机构”）包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人姓名、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内，超出等级承揽业务算错。）【易混淆点】此处的资质证书编号与封面的估价报告编号不是一回事。这里是资质证书的颁发编号，而封面的估价报告编号是在本估价机构内所有

18、报告的一个顺序编号。3估价目的（2013教材调整次序，原此处是估价对象，互颠顺序）（1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（3）征收农民集体土地的：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据。”（2013教材删除）（4）房地产转让的

19、估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。（5）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”（6）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。（7）复核评估目的的“受银行委托，对机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。”【历年真题】07年答案“结果报告中估价目的叙述不清”。4估价对象（理论教材p73-80、p122）1）估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等，其他财产或者权益；2）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；3）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、

20、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；4）建筑物基本状况：层数、用途、建筑结构、装饰装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度。【历年真题1】06年答案“结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。【历年真题2】07年答案“结果报告中区位状况缺少方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍”；07年第二个答案“结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标”；07年第三个答案是“结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权

21、人”；07年第四个答案是“他项权利日期不够具体”。【历年真题3】08年答案“估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）【历年真题4】08年答案“估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等”（虽然标准答案有，但之前考试很少考察）【历年真题5】09年答案“估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明；09年第二个答案“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”；09年第三个答案“估价对象中缺区位状况说明或介绍”；09年第四个答案“估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）

22、等”【历年真题6】10年答案“估价对象实物状况描述不全或不清（或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积）”；10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全（或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否优先受偿款情况”【历年真题7】12年答案“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。”【历年真题8】12年答案“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”【历年真题9】12年答案“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明”【历年真题10】12年答案“估价对象中缺是否有共有权的说明”5价值时点（2013教材之前叫估价

23、时点）必须是某年某月某日，为估价结果对应的日期及其确定的理由。（注意：从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由，无理由算错误。对于抵押目的估价，价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日，如不是实地查勘之日，还要在估价假设与限制条件中说明一下。被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。【历年真题】03年答案“估价时间用语错误，应为估价时点”6价值类型(2013以前教材为“价值定义”)（1）抵押估价的价值类型表述为：“抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。（2）房地产转让价值类型可表述为：“为公开市场价值”；（3）房地产投

24、资决策分析和咨询服务价值类型可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。（4）国有土地房屋征收估价的价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。”（见制度p50）【历年真题1】10年答案“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市

25、场价值定义”【历年真题2】11年答案价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。7估价原则（2013教材和后边的估价依据调了前后次序）房地产抵押一定要有谨慎原则，市场价值评估应有最高最佳利用原则。但没有独立、客观、公正原则不算错误，一般就是要求合法、价值时点、替代和最高最佳利用原则，但如果是抵押的可以没有最高最佳利用，也就是说非市场价值没有最高最佳利用不算错误。（注意：2011年教材增加：不可滥列估价原则，必须有针对性，且对所列估价原则进行简要定义！如果无估价原则的定义算错误！）【历年真题1】03年答案“缺少估价原则”。【历年真题2】05年答案“结果报告缺

26、估价原则”。【历年真题3】08年答案“估价原则不必考虑谨慎原则”（编者注：因为谨慎原则只是在评估房地产抵押价值时应当遵循的一项原则，本案例不是抵押价值评估，所以不需要谨慎原则）【历年真题4】09年答案“估价原则缺谨慎原则”8估价依据不可滥列估价依据，要有针对性，不能将已过时或失效的估价依据列出。以下是常见估价依据，根据估价目的不同所选依据不同。（1）房地产估价规范（所有报告必须有！没有算错！）（2）如果是抵押估价的必须有房地产抵押估价指导意见（3）如果是房屋征收估价的必须有：国有土地上房屋征收评估办法和国有土地上房屋征收与补偿条例（2001年6月13日国务院公布的城市房屋拆迁管理条例同时废止、

27、2003年发布的城市房屋拆迁估价指导意见也同时废止。）（4）物权法（5）城市房地产管理法（6）土地管理法（7）北京市房屋质量缺陷损失评估规程（8）基准地价等另外，如果是在建工程，委托人提供的相关材料还必须有：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。【历年真题1】09年答案“估价依据中缺房地产抵押估价指导意见”【历年真题2】11年答案“不应将已过时的估价依据城市房屋拆迁管理条例列出”9估价方法（注意：此处重定义轻理由）采用的方法及方法的理由（在结果报告和技术报告中都必须说方法和理由，而且如果只选用了一种方法在结果报告和技术报告中都要充分说明不选用其他方法的理由，但只要选用了两

28、种以上的方法在这儿就不要提不选其他方法的理由，但是到了技术报告中即使采用两种方法也要说明理论上适用但未采用的估价方法的未被采用理由）+方法定义（而定义只要求在结果报告中出现，在技术报告中可以不给出方法定义）。【历年真题1】03年答案“估价方法中缺少选用估价方法的定义”【历年真题2】04年答案“估价方法中没有说明收益法和市场法的定义”【历年真题3】05年答案“结果报告中缺少估价方法的定义”。【历年真题4】06年答案“结果报告估价方法中缺少估价方法定义”。10估价结果应说明在价值时点的：币种、总价及大写、单价（单价不用大写）；估价结果内涵不清晰的（是否与假设和限制条件一致，从而交待是否扣除出让金、

29、相关费用及税金等；确定估价结果的理由要充分，例如为何采用加权平均法，权重是如何选择确定的）；用外币表示的，还应注明在估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。（注意：和致估价委托人函一致吗？和技术报告一致吗？如果是抵押报告的，需要同时披露三种价值：市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款、最终的抵押价值）【历年真题1】10年答案“结果报告的估价结果没有大写”【历年真题2】10年答案“比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由”【历年真题3】11年答案结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元”

30、。11注册房地产估价师（2013教材前叫“估价人员”）说明所有参加估价的注册房估师姓名、注册号，及本人签名，至少是两名以上注册房估师，1名算错误姓名注册号签名 【历年真题3】11年答案结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字”。12估价人员（2013教材新增，原来不需要单独罗列，只和注册房估师放在一起顺便说明）姓名相关资格或职称签名 13实地查勘期（2013教材新增）为实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。（注意：现场查勘应该在作业期内，不可在作业期前或作业期结束后）14估价作业期是本次估价的起止日期（注意：要与封面上的估价报告出具

31、日期、与致委托人函的致函日期相匹配。）【历年真题】11年真题“结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。第（十二）与（十三）项顺序颠倒”（2013教材删去了“估价报告使用期限（或叫估价报告应用有效期）”，调整放在估价假设和限制里）15变现能力分析（仅限抵押报告）详见制度p355变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。【历年真题】09年答案“估价报告中缺变现能力分析”16市场风险提示（仅限抵押报告）提示四内容见制度p355（1）估价对象