某市廉租房项目可行性研究报告.docx

1、某市廉租房项目可行性研究报告 某市廉租房项目可行性研究报告十 风险管理 71十一 社会效益分析 72十二 项目建设周期及进度 74十三 结论 75 一、 项目概况（1）项目地址：某市某村委会（2）项目性质：企业自主开发（3）项目地块及周边现状：项目用地位于某市*地，*位于某市*区，距离市中心约7公里，规划区面积为16438.52m2（24.66亩）。西、北为规划道路，东、南为云纺生活区。扣除原已建盖经济适用房用地后，此次廉租房建设用地面积为12878.86m2（19.32亩）。 现状分析项目规划用地由约164m *80 m 的主地块，面积约19.32亩的多边形组成。沿城市规划主干道由东向西长约

2、 67m，总体地势东东高，西北低，自东北向西南倾斜， 标高 1913-1917m，相对高差4m，总体地形以缓坡为主，相对开阔。 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散，多为单层砖木结构，建筑质量较差，很多已成危房。现状用地范围内有少量乔木和灌木，植被覆盖率不高，无不宜建设用地。 用地东北面紧邻规划道路，交通便捷。，项目的东北侧面向城市20 米宽主干道的主景观面。改造区拆除建筑物28幢。总体地势总体地势东东高，西北低，自东北向西南倾斜， 标高 1913-1917m，相对高差4m，总体地形以缓坡为主，相对开阔。 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散，多为单层砖木结构，建筑质量较差，很多已成危房。二、

3、 项目建设单位概况：*建设集团有限公司（简称“*”）由原重工业部于1964年将#几大矿山的建筑安装公司合并组建而成，先后划归国家冶金部、中国有色金属工业总公司、国家有色金属工业局、中国铜铅锌集团公司管理。2000年7月从中央下放#省，现为#省人民政府国有资产监督管理委员会监管的国有大型建筑安装施工企业。*为两级法人的集团公司，下设16个公司（单位）。*建设集团下设10个子公司（单位），分别是：一公司、三公司、四公司、安装公司、机安公司、机化公司、矿业公司、炉窑公司、勘设公司、技工学校；*建设集团还设有二公司、国际工程公司、项目管理公司等3个内部模拟法人单位。*除建设集团外，还设有#晟邦融资担保

4、有限公司、设备材料公司、建材科研所3个单位。目前拥有冶炼工程施工、房屋建筑工程施工、市政公用工程施工、矿山工程施工等4个总承包壹级资质；炉窑工程专业承包壹级资质；公路工程施工、化工石油工程施工等2个总承包贰级资质；机电设备安装工程、钢结构工程、公路路基工程、水工大坝工程等4个专业承包贰级资质。具有国家商务部审定的“可承包境外各类工程企业”资格。是全国100家最大经营规模建筑施工企业之一。*成立以来，由于计划经济时代的历史沉淀和企业极其困难，其次没有经济效益，再者我司在住户问题上欠债较多等原因。后来由于企业破产改制后，无资金改善职工生活条件，下属企业共有职工约720多人，其中：不配套住房116户

5、（面积：3649m2），另外还有100多户还住在危房内，还有几十人没有住房。职工住房大多为60、70年代建盖的3层砖混结构房屋，欠缺基础的生活配套设施，大多为共用厨房和卫生间，存在较大的安全和消防隐患，职工收入较低属典型的国有困难企业。该项目涉及拆迁面积约为：6097 m2。我司拟在某市某村委会建盖*廉租房项目。建设规模：拆除建筑物28幢、改造棚户区不配套住宅116套（面积3649 m2）、拆迁安置配套住宅28户（面积2448 m2），新配建廉租房约544套（面积约30000 m2），建筑形态为框架高层住宅楼。三、可行性研究报告编制单位编制单位： 省建筑工程设计院资格证书： 发证机关：中华人民

6、共和国国家发展和改革委员会法人代表：xx四、 项目的可行性依据和建设意义（1）A、政策、规定依据1、国务院办公厅国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)2、廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号)3、建设部关于印发的通知(建住房2007218号)4、#省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要（20062010年）5、中共某市委关于构建和谐某的实施意见6、某市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见7、某市房管局关于制定20082010年廉租住房工作方案有关问题的通知(昆发2008113号)8、某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要9、某市城市总体规

7、划纲要10、某市土地利用总体规划11、某市住房建设规划12、某市城乡住房普查报告B、建设规范、标准1、城市居住规划设计规范GB50180932、住宅建筑设计规范GB5036820053、建筑给水排水设计规范GB500152003 4、智能建筑设计标准GB50314(2000) 5、建筑物防雷设计规范GB50057-996、建筑灭火器配置设计规范GBJ140907、室外给水设计规范GBJ1386（1997）8、室外排水设计规范GBJ1487（1997）9、民用建筑电气设计规范JGJ/T16-9210、建筑照明设计标准（GB50034-2004）11、民用建筑照明设计规范GBJ133-9012、低

8、压配电设计规范GB50054-9513、建筑设计防火规范（GB500162006）14、民用建筑设计通则（GBJ3787）15、污水综合排放标准（GB89781996）16、环境空气质量标准（GB30951996）17、地面水环境质量标准（GB38382002）18、公共建筑节能设计标准（GB501892005）C、可行性研究报告编制标准1、国家发改委建设项目可行性研究报告编制内容深度规定2、投资项目可行性研究指南（国家发改委计办投资【2006】225号）3、建筑安装工程费用项目组成（建设部【2003】206号）（2）廉租房建设的意义为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国

9、发200724号）等文件精神，促进廉租住房建设和住房租凭市场做好城镇住房保障工作，解决低收入家庭住房困难问题，根据国家发改委对项目建设可行性研究报告的有关内容要求，并在*提供相关资料和数据的基础上，结合拟建项目实际情况对项目提出的背景、建设的必要性、项目建设的选址及建设条件分析、建设内容、节能措施、环境保护、项目建设实施进度及建议、投资估算及资金筹措、社会效益分析等方面进行论述和可行性研究，为项目的决策提供依据。党的十六大明确了全面建设小康社会的奋斗目标，#省委省政府根据中央精神和#实际，充分指出了：大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭

10、、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。为了促进某市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前落后的基础设施对某市经济和社会发展的制约因素，某市政府将继续对主城区进行全面的改造。但某由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突

11、出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，保障性住房建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，建设*地块廉租房住宅区是可行的。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见城镇廉租住房是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需

12、保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见指出，“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。20多年来，中国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市

13、廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。意见强调，要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。2007年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保；2008年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；2008年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。意见要求，要合理确定廉租住房保障对象和保障标准。廉租住房保障对象的家庭收入

14、标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。意见指出，要健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符

15、合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。意见要求，要多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。意见强调，要确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租

16、住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。 进一步促进我国廉租住房制度建设为促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难，相关部委近日发布廉租住房保障办法及廉租住房保障资金管理办法。相比以往，这两个“办法”在廉租住房的保障对

17、象、保障标准、保障方式，以及保障资金的来源、使用和管理等方面，作出了更为明确和具体的规定。 我国廉租住房保障制度建设始于1999年，实施8年来，由于保障底数不清，加上各级政府财力有限等原因，这项工作虽有所推进但进展缓慢，迄今只有54.7万户最低收入家庭享受了廉租住房保障，不足目标总数6%，因此，如何切实推进廉租住房保障制度建设，解决好低收入家庭住房困难问题，已经成为摆在各级政府面前的重要工作任务。住房制度改革一路走来，最基本的一条经验是，政府、企业、个人与其他组织应划分清楚各自的责任范围，社会政策、经济政策应依据不同主体所承担的责任和作出的贡献，保证其获得相应权利与资源，只有这样，才能在“以公

18、平为基础、以效率为导向”的原则下，促使住房制度不断向着社会效益、经济效益长期协调的方向而发展。我国的基本国情之一是人多地少，加之国民收入长期处于较低水平，城市化进程则不断呈现加速之势，凡此种种因素势必导致相当部分人口难以通过市场化方式取得基本住房（某项研究表明，未来50年我国将有5-6亿人口需由政府提供福利住房），这就要求政府把抓好包括廉租住房在内的住房保障体系建设当作大事来抓，进言之，在这个问题上，政府固然应依据财政负担能力量力而行，但在各项支出统筹安排中，对于住房保障资金的次序摆放应与“居住权事属基本人权”的认识相一致。廉租住房的福利性决定其资金供给很大程度上要靠财政无偿投入，一些地方政府

19、暗中抱有消极心态，只要当地财政稍有吃紧，廉租住房保障资金就有可能挪作他用，这种担心最直接的例证是：此前财政部曾要求，土地出让净收益的5%左右用作廉租住房保障资金。按照2006年全国城市土地出让净收益3000亿元计算，理论上可提取约150亿元供廉租住房建设，但在实际中，去年全国用于廉租住房的资金仅为40亿元，来自土地出让净收益的部分更是只有3.1亿元。相关部委近日发布的两个“办法”当能对扭转上述尴尬局面起到积极作用，只不过，鉴于我国廉租住房建设或将长期存有比较大的资金缺口，地方政府的利益诉求和对于他们的评价机制也很难在短期内发生大的改观，因此，在当前阶段，除了加大财政拨款、加强财政监督等直接手段

20、外，还应尽快挖掘出更为灵活多样的市场化手段与之相配。这样做的好处主要有两条：一是调动各路资源尽其所用，二是提高地方政府主观能动。政府包揽一切的做法是行不通的，社会保障制度改革的根本目标应该是，建立起与市场经济体制和经济发展目标相协调的社会保障体系，这就要求既要防止市场机制被滥用，也要防止市场机制被搁置。具体就廉租住房建设而言，仅其资金来源，就可在政府打底的基础上，试用包括项目捆绑贷款、信托投资基金、住房建设公债、资产证券化等多种工具。财政部日前会同建设部、国土资源部发出通知，要求各地从五个方面做好落实城镇廉租住房保障资金工作，切实解决好城镇最低收入家庭住房困难问题。通知指出，财政预算安排要加大

21、对城镇廉租住房保障资金的支持力度。在中央对省和省对下财政一般性转移支付时，要考虑城镇廉租住房标准支出因素，并安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。 此外，通知要求将住房公积金增值收益用于保障城镇廉租住房制度建设。住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额要按照规定用作城镇廉租住房保障补充资金。 同时，从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5%左右核定。 另一方面，通知鼓励社会多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。鼓

22、励社会各界通过自愿捐赠等方式，多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。对于社会各界自愿向市、县人民政府及有关部门捐赠用于城镇廉租住房保障的资金实行税收优惠政策。要进一步加强城镇廉租住房保障资金使用管理监督。城镇廉租住房保障资金专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴。城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理。 廉租房：从“按兵不动”到“全面突击”“让低收入困难人群住有所居”的廉租房，为今年两会代表委员们“倾情关注”。他们呼吁，要让廉租房真正成为住房保障制度的“主角”关注民生，完善我国住房保障体系、健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难、完善我国廉租住房制度的若干建议，今年，在许

23、多代表委员的议案提案中，“住房保障”成为关键词。“让低收入困难人群住有所居”的廉租房，为两会代表委员们“倾情关注”。他们呼吁，要让廉租房真正成为住房保障制度的“主角”。廉租房，成住房保障体系核心。有关资料显示，1998年，我国政府就提出廉租房建设。到2002年，35个大中型城市中只有不到一半有了实施方案。2006年，建设部通过媒体通报未建廉租房的70个大中城市。2008年的两会上，政府工作报告明确指出今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元。然而，我国廉租房的现状并不令人乐观。九三学社中央提交的关于落实廉租住房保障的提案指出：据统计，截至2007年11月底，全国所有城市及

24、91.8%的县城全部出台了建立廉租住房制度的文件，全国只有80.2万户家庭获得廉租住房保障，而目前我国低保住房困难户达400万户，加上低收入住房困难家庭，将有1000万户需要廉租住房的住房困难群众。全国政协委员、中房集团黑龙江军安房地产开发有限公司董事长钟杰称：“我国廉租住房制度总体上讲，发展还比较滞后，到去年底还有145个城市没有建立廉租住房制度。如何健全廉租房操作是如今面临的重要课题。” 发展廉租住房既要承担解决“房源”所需的资金，又要长期不断地负担房屋维修和住房租金补贴。全国人大代表宋丰年认为，在各种住房社会保障中，廉租住房所需资金最多。据全国政协委员、同济大学副校长郑惠强分析，廉租住房

25、保障办法中规定，廉租住房保障资金来源于四部分：一是中央和地方的财政收入；二是住房公积金增值收益；三是土地出让净收益的10%以上；四是廉租住房的租金收入。郑惠强委员认为，这些资金中，住房公积金增值收益和土地出让金的覆盖面有限，且不能形成有效循环；而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大，不具有可持续性；廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源，也不符合住房保障发展规律。“建议采取一主多元的方式，在确保中央和地方政府对上述四部分廉租住房保障资金来源的前提下，充分运用金融工具、采取加大金融支持等方式，努力拓宽其它方面的资金渠道”，郑惠强

26、委员说。对于具体应该如何操作，郑惠强建议，实行廉租房开发公积金贷款，对开发建设社会保障性商品住房的开发商，实行住房开发抵押公积金贷款，既可缓解开发商的资金需求，又有利于实现公积金的保值增值。“廉租房是政府对低收入住房困难家庭的临时性解困过渡措施，要求承租对象必须符合条件，而且一旦其摆脱了贫困就应及时迁出。”郑惠强委员表示，“有必要健全廉租房的准入和退出机制。”全国政协委员、香港世贸集团董事局主席许荣茂赞同这个观点。他说，目前，廉租房市场“僧多粥少”的局面短期内还不能全部改变，因此要合理确定廉租房住房保障对象和标准。而更重要的是，对享受廉租房的家庭要定期审核，对收入或者住房条件发生变化的家庭，要

27、及时调整保障方式。郑惠强建议，尽快研究和建立健全廉租住房的准入和退出机制。一方面建立动态核查制度，科学界定廉租住房保障对象，对申请者的家庭收入，居住状况等资格进行严格审核，把好“入口关”；另一方面完善申请公示制度，在充分尊重申请者的隐私和尊严的前提下，采用适度公开方式，在一定范围内对申请人情况予以公示，并在其入住后做定期核查。此外，郑惠强建议制定相关规定和跟踪监管措施，明确合理的退出条件和执行机制，通过动态管理掌握住户收入变化情况，当租住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时启动退出机制，使不再符合保障条件的住户从廉租住房中迁出，让更多的低收入者能够及早受惠。 税收优惠政策出台支持廉租房建设廉租

28、住房建设的8项税收政策包括：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。对廉租住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征。开发商在商

29、品住房项目中配套建造廉租住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。对个人按廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按中华人民共和国企业所得税暂行条例(国务院令第137号)、中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按中华人民共和国企业所

30、得税法有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。支持住房租赁市场发展的税收政策主要有：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。通知明确指出，廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发20072

31、4号文件及廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号)、经济适用住房管理办法(建住房2007258号)的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。全国城镇低保家庭中约有四百万户住房困难，截至二00六年底解决了二十六点八万户的住房困难，仅占百分之六点七。据建设部测算，目前全国有人均建筑面积十平方米以下的低收入住房困难家庭近一千万户，占城镇家庭总户数的百分之五点五。未来三年中国将筹集九千亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。中国住房保障步伐正在加快，住房和城乡建设部副部长齐骥今天说，今年中国将基本实现对城市低保家庭中住房困难户的应保尽保。 住房和城乡建设部副部长齐骥在北京接受记者采访时表示，今年以来，各地加大廉租住房建设力度，多渠道筹集廉租住房房源，增加经济适用住房供应，完善保障性住房准入审批制度，积极推进棚户区改造和旧住宅区综合整治，探索发展经济租赁住房、农民工公寓等多种保障方式，采取有效措施加快解决城市低收入家庭住房困难。 2007年前三季度，各地已开工建设廉租住房三十二万套，廉租住房资金投入一百八十亿元人民币，接近去年全年投入的两倍，分别是一九九八至二00六年累计筹集资金和筹集廉租住房房源的一点