不动产估价技术规则.docx

1、不动产估价技术规则【法规名称】不动产估价技术规则【颁布部门】【颁布时间】2001-10-17【正文】不动产估价技术规则第 1 条本规则依不动产估价师法第十九条第一项规定订定之。第 2 条本规则用词定义如下：一正常价格：指具有市场性之不动产，在正常情况下形成之合理价格。二限定价格：指具有市场性之不动产，在限定条件下形成之价格。三特定价格：指对不具市场性之不动产所估计之价格。四价格日期：指表示不动产价格之基准日期。五勘察日期：指赴勘估标的现场从事调查分析之日期。六勘估标的：指不动产估价师接受委讬所估价之土地、建筑改良物 (以下简称建物) 、农作改良物及其权利。七比较标的：指可供与勘估标的间，按情况

2、、价格日期、区域因素及个别因素之差异进行比较之标的。八同一供需圈：指比较标的与勘估标的间能成立替代关系，且其价格互为影响之最适范围。九近邻地区：指勘估标的或比较标的周围，供相同或类似用途之不动产，形成同质性较高之地区。一类似地区：指同一供需圈内，近邻地区以外而与勘估标的使用性质相近之其他地区。一一一般因素：指对于不动产市场及其价格水准发生全面影响之自然、政治、社会、经济等共同因素。一二区域因素：指影响近邻地区不动产价格水准之因素。一三个别因素：指不动产因受本身条件之影响，而产生价格差异之因素。一四最有效使用：指客观上具有良好意识及通常之使用能力者，在合法前提下，所作得以获致最高利益之使用。第

3、3 条不动产估价师应经常搜集与不动产价格有关之房地供需、环境灾变、人口、居民习性、公共与公用设施、交通运输、所得水准、产业结构、金融市场、房地产经营利润、土地规划、管制与使用现况、未来发展趋势及其他必要资料，作为掌握不动产价格水准之基础。第 4 条不动产估价师应经常搜集比较标的相关交易、收益及成本资料，并详予求证其可靠性。前项资料得向当事人、四邻、其他不动产估价师、不动产经纪人员、土地登记专业代理人、金融机构、公有土地管理机关、司法机关、媒体或有关单位搜集之。第 5 条不动产估价师应力求客观公正，运用逻辑方法及经验法则，进行调查、勘察、整理、比较、分析及调整等估价工作。第 6 条不动产估价，应

4、切合价格日期当时之价值。其估计价格种类包括正常价格、限定价格及特定价格。不动产估价，应注明其价格种类；其以限定价格估价者，应叙明其限定条件，并同时估计其正常价格。第 7 条依本规则办理估价所称之面积，已办理登记者，以登记之面积为准；其未办理登记或以部分面积为估价者，应调查注明之。第 8 条不动产估价作业程序如下：一确定估价基本事项。二拟定估价计划。三搜集资料。四确认勘估标的状态。五整理、比较、分析资料。六运用估价方法推算勘估标的价格。七决定勘估标的价格。八制作估价报告书。第 9 条确定估价基本事项如下：一勘估标的内容。二价格日期。三价格种类及条件。四估价目的。第 10 条拟定估价计划包括下列事

5、项：一确定作业步骤。二预估所需时间。三预估所需人力。四预估作业经费。五拟定作业进度表。第 11 条不动产估价应搜集之资料如下：一勘估标的之标示、权利、法定用途及使用管制等基本资料。二影响勘估标的价格之一般因素、区域因素及个别因素。三勘估标的相关交易、收益及成本资料。第 12 条不动产估价师应依下列原则搜集比较实例：一实例之价格属正常价格之定义或可调整为正常价格。二与勘估标的位于同一供需圈之近邻地区或类似地区者。三与勘估标的使用性质或使用分区管制相同或相近者。四实例价格形成日期与勘估标的之价格日期接近者。第 13 条确认勘估标的状态时，应至现场勘察下列事项：一确认勘估标的之基本资料及权利状态。二

6、调查勘估标的及比较标的之使用现况。三确认影响价格之各项资料。四作成纪录及摄制必要之照片。第 14 条不动产估价师应兼采二种以上估价方法推算勘估标的价格。但因情况特殊不能采取二种以上方法估价者，不在此限，并应于估价报告书中叙明。第 15 条不动产估价师应就不同估价方法估价所获得之价格进行综合比较，就其中金额偏高或偏低者重新检讨。并视不同价格所搜集资料可信度及估价种类条件差异，考量价格形成因素之相近程度，决定勘估标的价格，并将决定理由详予叙明。第 16 条不动产估价师应制作估价报告书，于签名或盖章后，交付委讬人。估价报告书，应载明事项如下：一委讬人。二勘估标的之基本资料。三价格日期及勘察日期。四价

7、格种类。五估价条件。六估价目的。七估价金额。八勘估标的之所有权、他项权利及其他负担。九勘估标的使用现况。一勘估标的法定使用管制或其他管制事项。一一价格形成之主要因素分析。一二估价所运用之方法与其估算过程及价格决定之理由。一三其他与估价相关之必要事项及依本规则规定须叙明之情况。一四不动产估价师姓名及其证照字号。前项估价报告书应检附必要之图说资料。第 17 条估价报告书用语应明确肯定，如有难以确定之事项应在估价报告书中说明其可能影响勘估标的权利或价值之情形。第 18 条比较法指以比较标的价格为基础，经比较、分析及调整等，以推算勘估标的价格之方法。依前项方法所求得之价格为比较价格。第 19 条本节名

8、词定义如下：一情况调整：比较标的之价格形成条件中有非属于一般正常交易情形而影响交易价格之约定，或有其他足以改变比较标的价格之情况存在时，就该影响部分所作之调整。二价格日期调整：比较标的之价格日期与勘估标的之价格日期因时间之差异，致价格水准发生变动，应以适当之变动率或变动金额，将比较标的价格调整为勘估标的价格日期之价格。三区域因素调整：所选用之比较标的与勘估标的不在同一近邻地区内时，为将比较标的之价格转化为与勘估标的同一近邻地区内之价格水准，以便进行个别因素比较，而以比较标的之区域价格水准为基础，就区域因素不同所产生之价格差异，逐项进行之分析及调整。四个别因素调整：以比较标的之价格为基础，就比较

9、标的与勘估标的因个别因素不同所产生之价格差异，逐项进行之分析及调整。五百分率法：将影响勘估标的与比较标的价格差异之区域因素及个别因素逐项比较，并依优劣程度或高低等级所评定之差异百分率进行价格调整之方法。六差额法：指将影响勘估标的与比较标的价格差异之区域因素及个别因素逐项比较，并依优劣程度或高低等级所评定之差额进行价格调整之方法。七回归分析法：搜集比较标的，透过统计学上之回归分析，求出各主要影响价格之区域因素及个别因素与比较标的之平均价格二者之关系式，并将勘估标的之各主要影响价格因素之数值代入得出勘估标的价格之方法。第 20 条应用前条回归分析法应符合下列条件：一须搜集三十件以上之比较标的。二回

10、归分析关系式之相关系数不得低于零点七。三截距项以外其他各主要影响价格因素之回归系数估计值同时为零之显着机率不得大于百分之五。第 21 条比较法估价之程序如下：一搜集并查证比较标的相关资料。二选择与勘估标的条件相同或相似之比较标的。三对比较标的价格进行情况调整及价格日期调整。四比较、分析勘估标的与比较标的间之区域因素及个别因素之差异，并求取其调整率或调整额。五计算勘估标的之试算价格。六决定勘估标的之比较价格。前项第五款所称之试算价格，指以比较标的价格经情况调整、价格日期调整、区域因素调整及个别因素调整后所获得之价格。第 22 条比较标的如有下列情况，应先作适当之修正；如该影响交易价格之情况无法有

11、效掌握及量化调整时，应不予采用。一急买急卖。二期待因素影响之交易。三受债权债务关系影响之交易。四亲友关系人间之交易。五畸零地或有合并使用之交易。六地上物处理有纠纷之交易。七法院拍卖。八受迷信影响之交易。九包含公共设施用地之交易。一人为哄抬之交易。第 23 条运用比较法估价时，其所搜集之比较标的，除依前条规定办理外，并应就下列事项详予查证确认后，进行情况调整及价格日期调整：一有无特殊交易目的。二交易价格及各项费用之负担方式。三有无特殊付款方式。四比较标的状况。五价格日期。前项查证确有困难之事项部分，应于估价报告书中叙明。第 24 条比较、分析勘估标的与比较标的之区域因素及个别因素差异并就其中差异

12、进行价格调整时，其调整以百分率法为原则，并得以差额法调整，惟应于估价报告书中叙明。第 25 条试算价格之调整运算过程中，情况调整、价格日期调整、区域因素调整、个别因素调整或区域因素及个别因素内之任一单独项目之价格调整率大于百分之十五，或总调整率大于百分之三十时，则判定该比较标的与勘估标的差异过大，应排除该比较标的之适用。第 26 条经比较调整之比较标的试算价格，应就价格偏高或偏低者重新检讨，经检讨确认适当合理者，方得做为决定比较价格之基础。第 27 条不动产估价师应采用三件以上，经前条检讨后之比较标的试算价格，考量各比较标的与勘估标的价格形成因素之相近程度，决定勘估标的之比较价格，并将比较修正

13、内容叙明之。前项比较标的不足三件时，应在估价报告书中详述理由。第 28 条收益法，指以勘估标的未来平均一年期间之客观净收益，应用价格日期当时适当之收益资本化率推算勘估标的价格之方法。依前项方法所求得之价格为收益价格。第 29 条客观净收益应以勘估标的作最有效使用之客观净收益为基准，并参酌邻近类似不动产在最有效使用情况下之收益推定计算之。第 30 条收益法估价之程序如下：一搜集总收入、总费用及收益资本化率等资料。二推算有效总收入。三推算总费用。四计算净收益。五决定收益资本化率。六计算收益价格。第 31 条收益法估价应搜集勘估标的及与其特性相同或相似之比较标的最近三年间总收入、总费用与收益资本化率

14、等资料。搜集比较标的资料时，应就其合理性进行综合研判，以确定资料之可用性，并得依其持续性、稳定性及成长情形加以调整。第 32 条勘估标的之有效总收入计算方式如下：一分析并推算勘估标的之总收入。二推算闲置及其他原因所造成之收入损失。三第一款总收入扣除前款收入损失后之余额为勘估标的之有效总收入。前项第一款所称总收入，指价格日期当时勘估标的按法定用途出租或营运，在正常情况下所获得之租金或收入之数额。第 33 条推算总收入及有效总收入时，应与下列相关资料校核比较：一勘估标的往年之总收入及有效总收入。二相同产业或具替代性比较标的总收入及有效总收入。三目前或未来可能之计划收入。第 34 条推算勘估标的总费

15、用时，应根据相同或相似不动产所支出之费用资料或会计报表所载资料加以推算，其项目包括地价税、房屋税、火灾保险费、管理费及维修费等。其为营运性不动产者，并应加计营运成本及营运费用。第 35 条推算勘估标的之总费用时，属重大修缮费等资本支出者，应按该支出之有效使用年期及耗损比率分年摊提。第 36 条勘估标的之总费用，除推算勘估标的之各项费用外，如勘估标的包含建物时，应加计建物之折旧费用。但因情况特殊未加计建物折旧费用者，于计算收益价格时，除考量建物收益资本化率外，应加计建物价格日期当时价值未来每年折旧提存率。第 37 条有效总收入减总费用即为净收益。前项净收益如系营运性不动产之净收益，应扣除不属于不

16、动产所产生之其他净收益。第 38 条收益资本化率应依下列方式择一决定：一收益资本化率应考虑银行定期存款利率、政府公债利率、不动产投资之风险性、货币变动状况及不动产价格之变动趋势等因素，选择最具一般性财货之投资报酬率为基准，比较观察该投资财货与勘估标的个别特性之差异，并就流通性、风险性、增值性及管理上之难易程度等因素加以比较决定之。二选择数个与勘估标的相同或相似之比较标的，以其净收益除以价格后，以所得之商数加以比较决定之。第 39 条土地收益价格依下列计算式求取之。一地上无建物者：土地收益价格=土地净收益土地收益资本化率二地上有建物者：土地收益价格= (房地净收益建物净收益) 土地收益资构化率建

17、物净收益依下列计算式求取之。一已扣除折旧费用者：建物净收益=建物成本价格建物收益资本化率二未扣除折旧费用者：建物折旧前净收益=建物成本价格 (建物收益资本化率建物价格日期当时价值未来每年折旧提存率)第 40 条建物收益价格依下列计算式求取之：一已扣除折旧费用者：建物收益价格=建物净收益建物收益资本化率建物收益价格= (房地净收益土地净收益) 建物收益资本化率二未扣除折旧费用者：建物收益价格=建物折旧前净收益 (建物收益资本化率建物价格日期当时价值未来每年折旧提存率)建物收益价= (房地折旧前净收益土地净收益) (建物收益资本化率建物价格日期当时价值未来每年折旧提存率)前项土地净收益，可先以比较

18、法求取土地比较价格后，再乘以土地收益资本化率得之。第 41 条推算房地收益价格时，依下列方式计算之：房地综合收益资本化率可依下列计算式求取之。一已扣除折旧费用者：房地综合收益资本化率=土地收益资本化率土地价值比率建物收益资本率建物价值比率二未扣除折旧费用者：房地综合收益资本化率=土地收益资本化率土地价值比率 (建物收益资本化率建物价格日期当时价值未来每年折旧提存率) 建物价值比率前项所称土地价值比率及建物价值比率，应视当地市场调查资料判定，或运用其他估价方法之估价结果计算之。第 42 条一定期间之收益价格，依下列计算式求取：11 (1 收益资本化率) 可收益之年度收益价格=净收益收益资本化率收

19、益价格已知者，适用该公式反推净收益。第 43 条折现现金流量分析，指以收益法为基础，结合财务分析并得配合运用其他估价方法以评估勘估标的之适当价格。前项折现现金流量分析，得适用于以投资为目的之不动产投资评估。第 44 条成本法，指勘估标的于价格日期当时重新取得或重新建造所需成本，扣减其累积折旧额或其他应扣除部分，以推算勘估标的价格之方法。依前项方法所求得之价格为成本价格。建物估价以求取重建成本为原则。但建物使用之材料目前已无生产或施工方法已改变者，得采重置成本替代之。重建成本，指使用与勘估标的相同或极类似之建材标准、设计、配置及施工品质，于价格日期重新复制建筑所需之成本。重置成本，指与勘估标的相

20、同效用之建物，以现代建材标准、设计及配置，于价格日期建筑所需之成本。第 45 条成本法估价之程序如下：一搜集资料。二现况勘察。三调查、整理、比较及分析各项成本及相关费用等资料。四选择适当方法推算营造或施工费用。五推算其他各项费用及利润。六计算总成本。七计算建物累积折旧额。八计算成本价格。第 46 条成本法估价除依第十一条规定搜集资料外，另得视需要申请及搜集下列土地及建物所需资料：一土地开发及建筑构想计划书。二设计图说。三相关许可或执照。四施工计划书。五竣工图。六使用执照。七登记簿誊本或建物平面位置图。第 47 条成本法估价应搜集与勘估标的同一供需圈内之下列资料：一各项施工材料、人工之价格水准。

21、二营造、施工、规划、设计、广告、销售、管理及税捐等费用资料。三资本利率。四开发或建筑利润率。第 48 条勘估标的之总成本应包括之各项成本及相关费用如下：一营造或施工费。二规划设计费。三广告费、销售费。四管理费。五税捐及其他负担。六资本利息。七开发或建筑利润。前项勘估标的如系土地或包含土地者，总成本应加计价格日期当时重新取得土地之素地成本，并加计利息。总成本各项计算过程应核实填写于成本价格计算表内。第 49 条勘估标的之营造或施工费，项目如下：一直接材料费。二直接人工费。三间接材料费。四间接人工费。五管理费。六税捐。七资本利息。八营造或施工利润。第 50 条勘估标的之营造或施工费，得按下列方法择

22、一求取之：一直接法：指就勘估标的之构成部分或全体，调查其使用材料之种别、品级、数量及所需劳力种别、时间等，并以勘估标的所在地区于价格日期之各种单价为基础，计算其营造或施工费。二间接法：指就同一供需圈内近邻地区或类似地区中选择与勘估标的类似之比较标的或标准建物之营造或施工费标准表为基础，经比较与勘估标的之条件差异并作价格调整，以求取勘估标的营造或施工费。前项第二款所称标准建物，指按营造或施工费标准表所营造或施工之建物。前项营造或施工费标准表应由不动产估价师公会全国联合会 (以下简称全联会) 按不同主体构造种类及地区公告之；未公告前，应依直辖市或县 (市) 政府发布地价调查用建筑改良物标准单价表为

23、准。第 51 条直接法分为下列二种：一净计法：指就勘估标的所需要各种建筑材料及人工之数量，逐一乘以价格日期当时该建筑材料之单价及人工工资，并加计管理费、税捐、资本利息及利润。二单位工程法：系以建筑细部工程之各项目单价乘以该工程施工数量，并合计之。第 52 条间接法分为下列二种：一工程造价比率法：指按工程概算项目逐项比较勘估标的与比较标的或标准建物之差异，并依工程价格及工程数量比率进行调整，以求取勘估标的营造或施工费。二单位面积 (或体积) 法：指以类似勘估标的之比较标的或标准建物之单位面积 (或体积) 营造或施工费单价为基础，经比较并调整价格后，乘以勘估标的之面积 (或体积) 总数，以求取勘估

24、标的营造或施工费。第 53 条勘估标的为建物时，规划设计费按内政部所定建筑师酬金标准表及直辖市或县 (市) 政府发布之建造执照工程造价表计算之，或按实际营造施工费之百分之二至百分之三推估之。第 54 条勘估标的之资本利息应依分期投入资本数额及资本使用年数，按自有资金与借贷资金分别计息，其自有资金与借贷资金之比例，应依银行一般放款成数定之。前项资本利息之计算，应按营造施工费、规划设计费、广告费、销售费、管理费、税捐及其他负担之合计额之百分比计算。第 55 条资金中自有资金之计息利率应不高于一年期定存利率且不低于活存利率；如为借款则以银行短期放款利率计息；预售收入之资金应不计息。第 56 条勘估标的之开发或建筑利润应视工程规模、开发年数与经济景气等因素，按营造或施工费、规划设计费、广告费、销售费、管理费、资本利息、税捐及其他负担之合计额乘以适当利润率计算之。前项利润率应由全联会定期公告；未公告前依营造或建筑同业之平均经营利润率为准，并得依开发或建物形态之不同，考量经营风险及开发或建筑工期之长短酌予调整之。前项建筑工期指自申请建造执照开始至建筑完成达到可交屋使用为止无间断所需之时间。第 57 条广告费、销售费、管理费及税捐等费率，应由