建材装饰城项目可行性研究报告.docx

1、建材装饰城项目可行性研究报告第一章 总 论第一节 概述一、项目名称XX建材装饰城建设项目二、项目承办单位XXXX有限公司三、项目负责人法人代表：联 系 人：联系电话：四、拟建地址XX县东外环以东五、项目承办单位简介XXXX有限公司前身为XX县XX铝材有限公司（96年建成），企业前身主要从事铝型材及铝镁合金压铸件的生产及销售，有着丰富的经营销售经验。公司于2003更名为现在的XXXX有限公司，XXXX有限公司是以生产铝合金工业及建筑型材、铝棒、合金压铸件为主的民营企业，现有员工460余人，其中工程技术人员190人。本科学历及大专学历的45人，占总人数的10%，中专学历的256人，占总人数的56%

2、，高中学历人数130人，占总人数的28%。公司占地11万平方米，资产总值1.2亿元，年产量达到2.8万吨，产值5亿元，利税1500多万元。本公司的铝压铸年生产能力现为2000T，通过近几年公司的跨越式发展，现已成为XX省同行业前5名的优势企业。XX年12月“新大地牌”铝合金建筑型材被国家质量技术监督总局和XX名推委授予“国家免检”和“XX名牌”。XX年2月份“新大地牌”建筑型材再次通过国家质量技术监督总局复审，被XX省技术质量监督局和XX名推委员授予“XX名牌”。XXXX有限公司坚持以市场为导向，对营销活动进行全方位精心策划，建立了以鲁、晋、豫、沪、川随着与市场经济的接轨，企业把树品牌、拓市场

3、、扩规模、增效大中城市为中心，遍布全国30多个省、市、自治区的稳定营销网络。新产品的开发促进了新产品的销售，公司新产品营销网络已逐步建立，现与北京、上海、大连、烟台、威海、郑州、广东等地签订了代理合作协议，新产品市场需求量大，有广阔的市场前景。公司十分强调新技术乃至核心技术的拥有，每年投入大量资金用于技术研发和技改项目，并与专业科研机构横向合作与攻关。XX年12月压铸厂被XX市科学技术局评为“高新技术创新型企业”。公司致力于更好的为客户服务，秉承传统，力求创新，凭借全国最大的电解铝生产基地的优势和先进的设备，、优秀的技术开发能力，保障客户的订单得以及时、保质、足额的供配。新大地人以“用户在我心

4、中，质量在我手中”为宗旨，期望与各界同仁协手合作，共同发展！六、法定代表人简介宋晓雷，汉族，出生于1965年4月，现任XXXX有限公司董事长，XX县工商联副主席，曾获XX市十佳青年荣誉称号，XX市优秀青年企业家称号，被评为XX年度XX优秀经营管理者。第二节 可行性研究编制单位一、编制单位名称XX纬剑工程设计有限公司二、工程咨询资质证书编号工咨甲118200XX三、资格等级甲级四、发证单位国家发展和改革委员会五、法定代表人XX第三节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、原国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法2、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）3、

5、国家计委关于农产品批发市场专项工程的实施意见；4、XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划；5、当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录；6、投资项目可行性研究指南；7、项目承办单位提供的有关数据、资料；8、XX广通物流有限公司委托北京世纪大华咨询有限公司编制可行性研究报告的委托合同。二、可行性研究的范围1、项目的背景和建设必要性2、项目选址及建设条件3、项目建设规模及建设方案4、环境保护与安全卫生5、项目组织及运营6、项目进度计划7、项目招标方案8、节水节能措施9、投资估算及资金筹措10、财务分析11、社会效益分析12、结论第四节 简要的研究结论一、项目概况1、项目名称：XX建材装饰城建设

6、项目2、建设性质：新建3、建设地点：二、项目主要建设内容项目占地417亩，总建设面积206800平方米。本项目建材装饰城分商贸经营区和配套服务区，其中商贸经营区建筑面积180000平方米，主要以铝型材、木地板、汽车配件及毛巾织品等产品经营为主；配套服务区建筑面积26800平方米，包括汽车修理厂、加油站、酒店及物流配货区等。三、项目实施进度计划于XX年7月份着手项目前期手续的办理，至XX年7月项目完成，实现商户入驻。四、投资估算与筹措项目总投资36000万元，其中土地费用4170万元，工程费26250.8万元，前期费用1176.2万元，建设单位管理费474万元，预备费1395万元，销售策划费用1

7、374万元，铺底流动资金1500万元。本项目所需的所有资金全部由承办单位自筹解决。第五节 主要技术经济指标主要技术经济指标见下表序号项目单位指标备注一建筑指标1项目占地面积亩4172总建筑面积平方米2068002.1商贸经营区平方米1800002.2配套服务区平方米268003容积率0.604绿化率%25二投资及财务指标1项目总投资万元360001.1建设投资万元345001.2铺底流动资金万元15002资金筹措2.1其中：企业自筹万元36000全部自筹3投资利润率%8.05年均4投资回收期年3.06税后三其他指标1建设期年2 第二章 项目背景和建设必要性第一节 项目提出的背景一、我国建材业及

8、建材装饰专业市场发展背景1、建材装饰市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止XX年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。 近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年，平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊位租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二XX淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常

9、州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装潢市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装潢材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。 2、建材市场形成的特点和问题（1）建材企业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂

10、商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。（2）渠道商介入生产领域虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。（3）资源向

11、优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材装饰城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。（4）资本给予更多关注风险投资是XX年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在XX年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。（5）出口保护

12、越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策XX年连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。（6）跨界招募专业人才建材业是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。（7）专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非

13、关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY”曾一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！（8）品牌建设备受重视5年以前，建材广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地-电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售

14、而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。3、中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁

15、巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。4、建材装饰业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的XX年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略XX年将在全国60家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担

16、保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。5、商业模式下，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投

17、资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。6、XX县及周边建材装饰专业市场现状XX县作为鲁西工业强县，大力发展铝电、制药、纺织、味精、板材等优势产业，促进了当地经济的发展。铝制品深加工的产品各种铝型材、铝塑板已成为建材市场举足轻重的产品，作为“铝城”的XX县涌现出大批铝型材等建筑材料生产厂家；木地板行业也是XX县工业中的重要支柱之一，当地各种生产厂家几十家，年产木地板2000万平方米，已成为XX省重要的木地板生产基地。虽然XX县在铝型材、木地板等建筑装饰方面的

18、生产优势，但当地目前不存在大型的建材装饰市场，主要是一些分散的建筑门市，不利于当地铝型材、木地板的对外输出；由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。周边的具有规模化建材装饰市场只有XX香江光彩大市场，由于香江市场是综合性的商贸市场，建筑装饰材料只作为其中的一部分，也无法形成集聚效应，对于XX县的铝型材、木地板的工业带动不大。鉴于当地的实际情况，XX县亟待专业化的建材装饰市场的出现。7、XX县运输支撑条件XX县毗邻京九、京沪、济馆高速路等交通动脉，105国道和804省道在此交汇，县乡公路四通八达；距济南国际机场100公里，济聊馆高速公路与之相连

19、（约40分钟车程）；距青岛300公里（约4个小时车程）；至首都北京420公里（约6个小时车程）；XX火车站是京九线上十二大站之一，铁路编组站为京九沿线四大编组站之一，青岛海关在XX设有办事处，茌平距XX仅有20分钟的车程，交通便利，地理位置优越。良好的交通运输条件，有利于以本项目建材装饰城为物流据点开展低成本、高效率地开展服务，从而保证建材装饰城的物流运输的通畅。二、项目建设的意义1、推进当地建材专业市场的健康发展项目的建设和运营是茌平现代建材装饰专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为XX县建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材装饰专

20、业市场提供积极的发展契机和实践空间；有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进当地品牌建材装饰产品市场的发展；降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射。2、培养和造就XX县以信息化，大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心XX建材装饰城的建设将大大促进XX县引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与使用方式，让先进的建材大宗运营企业以其成熟而规范的服务运作为XX县建材专业服务发展提供良好的范例与榜样。本项目的建设将以如下方式

21、进行提升和改善策略：A消费环境明显改善：高档的物业设施，空调、保安、自动扶梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。B集中先进的品牌展示系统：以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。C先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系；统一广告、统一促销；统一市场拓展和团购，深度服务市场；统一售后服务，提升市场品牌。D提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化管理模式。E超大经营规模仓储管理，包容建材专卖店、品牌展示、建材超市等多形态的配送。F跨行业整合资源，结盟优势合

22、作伙伴。为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。三、项目建设的必要性1、引导和转化XX县及带动周边潜在建材市场需求商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。本项目的投资将集中当地建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。其核心的便捷的交通条件，使得项目在承接省会经济圈的经济发展机遇，对XX、济南、德州等周边城市的建材市场有独特的辐射优势。随着XX市整体经济的发展和城市首位度的提升，必将促进物流需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库

23、、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。2、有效推动建材行业经济，服务XX县工业立市目标对于XX县这样一个工业强县，建设商贸物流业对当地经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：（1）培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进XX县自身建材行业的经济发展，促进XX县现代服务业的进程，是XX县工业经济发展的重要支撑条件。（2）创造经济发展的环境XX建材装饰城项目的建设，将创造以建

24、材装饰城为中心的良好的区域内产业布局与发展环境；为区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从XX县当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展虽然领先于周边内的其他县市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边省份的中心城市相比较，其经济实力尚待加强。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使XX县在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的经济体，将更好的服务“工业立市”发展目标，增强城市经济辐射能力。从以上分析可以看出，XXXX有限公司审时度势地提出本项目XX建材装饰城的建设是必要的，对于当地经济的发展也是有重

25、要意义的。第四章 项目选址及建设条件第一节 项目选址茌平，位于XX省西部，为XX市所辖。地处北纬36223645和东经1155411624之间。东邻齐河县（属德州市），西靠东昌府区、临清市，南接东阿县、东昌府区，北连高唐县。东西46.30公里，南北43.50公里，总面积1119.68平方公里。XX年底，县辖6镇、8乡、两个街道办事处，总人口576499人。居民以汉族为主，占99.64%。拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前，贵阳市正在创建“文明卫生城市”，但是市场的不规范在很大程度上影响了贵阳的市容市貌，特别是建材业。因为贵阳城市建

26、设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大。贵阳体育路建材市场，是贵阳最早的建材市场，最初是以自发的形式逐步形成的传统建材市场。现从事建材经营的就达上千家，但都各自为政。由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。虽然近几年来在该片区新建了双龙洁具和贵久建材城等专业建材市场，但都由于其经营产品单一，多以陶瓷洁具为主，而阻碍了其自身的发展。一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力。另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优

27、势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。某某建材城本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。这种市场建成将有利于增强产业集约化。建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高贵阳的知名度，更有助于推动贵阳经济的发展。所以在贵阳市建设一个建材大市场是有必要的。XX县地处XX西部，XX、河南、河北三省交界处，。北与冠县、东昌府区相连，东和阳谷县以金线河为界，南与河南省濮阳市接壤，西与河北省邯郸市毗邻，是中国优秀旅游城市“江北水城”

28、XX市内面积最大、人口最多的县份。并且XX农业基础雄厚，自然资源丰富，工业发展较快，急需把工业制成品和农产品的优势转化为商品优势，而且XX东依京九铁路，北靠济邯铁路、济聊馆高速公路，临商、蒙馆、临观、齐南省道穿越县境，拟建的德商高速公路从XX境内穿过，交通便利。本项目地址位于XX东环南段路东，周围条件较好，场地能满足设计要求。第二节 建设条件一、自然条件1、地形XX县位于黄河下游鲁西平原，西南距XX35公里.因黄河多次在境内的改道中冲积，形成微度起伏的岗、坡、洼相间地貌，属黄河冲积平原，茌平地势以黄河流向，自西向东北倾斜，最高点海拔35米，最低处海拔26.5米，平均坡 聊1/15000，土壤深

29、厚，沙黏相间，地质较均匀。1984年，土地普查，总面积167.5万亩，其中耕地121.6万亩，占总面积的72.6%，人均2.26亩，高于全省人平均土地水平。地貌特征分为九种类型，即:河滩高地，新决口扇形地，高坡地，平坡地，洼坡地，浅平坡地，沙岗地，河质河槽地和碟形洼地。2、水文 茌平境内有徒骇河，马颊河，赵牛河，管氏河，冯氏河，四新河，茌新河，茌中河，西新河，老徒骇河，七里河，德王河，小运河及普济沟。位地形均为西南东北流向。据中国江河水系图标准，徒骇河，马颊河为海河水系。其余属支流。西新河，老徒骇河，茌新河，茌中河在境内直入徒骇河;七里河在高唐入徒骇河;管氏河，四新河在禹城县境内入担救河，德王

30、河在境内西北隅出境入马颊河。境内河流主要承担上游和境内径流排水，流量达4亿立方米。徒骇河，赵牛河，管氏河，七里河，冯氏河建有拦河闸。可拦蓄雨水和黄水，用于灌溉，其他河流汛过干涸。 3、资源 茌平自古至今，生物资源丰富，境内有经济价值的生物资源有700余种，现存有价值较高的动，植物资源主要有: 动物资源(不含家畜，家禽)兽类有:狐狸，黄鼠狼，狸，獾，刺猬，野兔，蝙蝠等;禽类有:喜鹊，灰喜鹊，鹌鹑，麻雀，乌鸦，猫头鹰，布谷鸟，燕子，食蚁鸟，山雀，白眼等;鱼类有:鲤鱼，鲫鱼，白鲢鱼，草鱼，鳝鱼，鲫花鱼，鲶鱼，黄介鱼，泥鳅等;虫类有:蚯蚓，螳螂，蜘蛛，蜜蜂，蝈蝈，蝉等。杜郎口一带有黑蛇可入药。 植物资

31、源(不含农作物)乔木类有:毛白杨，杂交杨，刺槐，国槐，臭椿，香椿，柏，桑，棘等;灌木类有:紫稳槐，怪槐，杞柳，红荆条，白柳等;果树类有苹果梨，杏，桃，椹子，山楂等。 二、经济概况 XX县经济发展速度快，效益高，城乡面貌发生了很大的变化，人民生活大大提高。经济繁荣，社会进步，政通人和，百业俱兴。以20家龙头企业，带动了实施亿元企业提升工程，由20 家亿元企业已扩大到30家，形成了亿元企业族群。其中，国家名牌企业4个，省级名牌企业8个。XX年来，全县总产值达到77亿元，总收入达到6.45亿元，财政收入2.4亿元，在全市名列前茅。 十一五期间，XX县委，县政府以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以科学发展观统帅全局，实施工业强县，加速城镇化进程，服务业崛起和新农村建设四大战略，实现进入全省30强县，全国百强县，撤县设市三大目标，努力建成全国卫生城，全国园林城，环境模范县。一是突出发展主题，增强县域综合实力。二是转变经济增长方式，推动经济社会步入科学发展的新轨道。三是推动城乡区域协调发展，实现共同进