生态旅游景区建设项目商业计划书.docx

1、生态旅游景区建设项目商业计划书第一章 项目概况一、 项目简况： 1、区域及地理位置蚁蜂镇位于驻马店西南部，西与泌阳县相邻，南与竹沟镇、瓦岗镇毗邻，北与遂平县接壤，东距驻马店市20公里，区位条件优越，交通便达。全镇地貌为三面环山中部平原，有“豫南小盆地”之称。地处亚热带向暖温带过渡地带，年均气温14.8，年平均降水量为900毫米，全年无霜期为216天230天。土壤为黄棕壤，地下、地表水丰富，水质均较好，适合农作物生长。蚁蜂镇2000年10月被省文化厅命名为“省百强文化乡镇”。2000年11月金顶山风景区经省政府批准为省级森林公园，旅游资源非常丰富。2010年蚁蜂镇下辖13个行政村，105个自然村

2、，总人口3.94万人，其中城镇人口0.98万人。金鼎新型社区座落于驻马店市西部新区现代生态宜居区蚁峰镇蚁峰村委，社区分南北两区，建设用地38.48公顷，规划建筑面积335112平方米。项目地块一：位于商桐路以南、金顶山路以西的原确山县（现驻马店市驿城区）蚁峰镇蚁峰村委张楼村民组，四至东邻蚁峰镇林场，西至蚁蜂镇，南至张楼村，北邻商桐路（现改为汝河大道）；地块二：位于商桐路（现改为汝河大道）以北，东邻佳兴石材厂，北邻原部队操练场，西邻浩昌公司，南邻商桐路。2、该项目附近主要景区介绍（1）金顶山景区 金顶山是国家“AAA”级旅游景区、国家级森林公园。景区位于河南省确山县蚁蜂镇境内，距驻马店市、京广铁

3、路、京珠高速、107国道20余公里，面积约71平方公里，境内大小山峰6座。景区处暖温带与亚热带过度地带，系河南省保护较好的省级森林公园，有“ 天然氧吧”，“绿色家园”之美誉。（2）铜山湖景区铜山湖、铜山风景区被誉为“中原北戴河、天中大森林”，山水画廊休闲胜境。是发现中国十大水怪出没湖泊之一，铜山一度曾被称为中原小武当，是著名的佛道合一圣地。山势以奇、险、秀、幽著称。2007年经过县政府和旅游局努力，铜山、铜山湖景区通过国家A级景区验收评定，被评为国家AAA级风景名胜区。总之，天桥岭高耸入云，挺拔险峻，景色优美，慕名前来游览的人越来越多。二、编制依据1、 河南省国土资源厅关于印发农用地整理折抵和

4、农村建设用地置换指标管理暂行办法的通知（豫国土资发【2005】105号）2、 河南省城乡建设用地增减挂钩试点实施管理办法3、 确县县土地利用总体规划（20062020年）4、 确县县土地开发整理规划（20002010年）5、 确县县土地置换规划（20042010年）6、 河南尚和置业有限公司金鼎新型社区文件汇编第二章 项目开发的必要性和可行性一、项目开发的必要性随着生产力的发展，社会文明程度的提高，旅游业在世界范围内都日趋兴旺。我省是旅游大省，旅游资源丰富，旅游业已成为我省的先导性支柱产业。我县旅游资源得天独厚，不仅自然资源品位高，人文资源更是独具一格。我县正在实施“工业强县，畜牧大县，旅游名

5、县”三大战略，旅游业将成为带动我县第三产业发展的一个朝阳产业。森林旅游，主要是通过增加和丰富森林植被，从而达到改善和优化、美化自然环境，以实现人们回归自然、返朴归真的梦想。开展森林旅游，越来越受到人们的关注和欢迎；优美的森林环境，碧水青山、鸟语花香，是人们的普遍向往和人类的高层次追求。森林旅游作为一种新兴的时尚生态旅游，能满足人们求新、求知、求美、猎奇、休闲、探险、娱乐、疗养、保健为多种需求，是集生态、社会、经济三方面综合发展的一种可持续发展的旅游，发展潜力巨大。*云梦山森林公园自一九九三年省业厅批准建立以来，经过十余年来的建设，森林资源不断扩大，自然环境极大改善，但各项旅游要素建设还相对落后

6、，制约了我县森林旅游业的发展。为加快我县森林旅游的发展步伐，以金牛岭为重点，进一步扩大森林资源，加大旅游基础设施建设，开发建设金牛岭森林公园是十分必要的。金牛岭森林公园的开发建设，对保护和改善当地生态环境，促进我县旅游业发展，带动我县服务业发展，对景区内村民的致富，都将起到十分重要的作用。二、项目开发的有利条件1、当地旅游资源丰富，景观配套性好、品位高*位于河南省殷商文化旅游的中心，北有安阳殷墟、汤阴美里城；南有卫辉比干庙、郑州商代遗址。*古称朝歌，曾为殷末帝都、卫国古都，有着丰富而珍贵的民族文化遗产，是一座中外闻名的历史文化名城。金牛岭景区南有云梦山国家4A级景区，北有朝阳寺、古灵山等著名景

7、区，这些景观相互配套补充，有利于带动金牛岭景区的发展。2、地理位置和交通条件优越*位居中原咽喉要道，京广铁路、京深公路、京九高速公路纵贯南北，山前正在规划建设中的南水北调运河傍山而过。金牛岭距*县城和107国道仅7公里，山前有淇灵路向东直通县城和107国道，有扶贫路将*云梦山、金牛岭、朝阳寺、古灵山等各景点南北相连接，交通十分便捷，为省内外，国内外游客提供了方便。3、景区内开发条件好金牛岭景区中内，仅有两个小自然村，住户很少，项目开发不涉及住户的搬迁，现有村庄还可作为景点加以利用；景区内荒山草坡、林地、属集体所有，并与公司签定的50年的承包开发合同，不存在土地征用问题。景区内现有一条10米宽大

8、路从景区东部直通西部，景区内各道山岭均有盘山小道直通大路，大路南侧有一条山沟常年有水，通过建坝蓄水，可作为很好的游乐场所。景区内山泉众多，通过地埋管道引至各个山岭，可解决旱季植物的灌溉。第三章 市场分析及预测一、国内市场预测1、市场方位预测随着经济发展，人民生活水平提高及消费观念的转变，国内旅游业已蓬勃发展，河南省为旅游大省，周边旅游市场的开放和繁荣，对*旅游业的发展造就了有利的背景。*有着丰富而珍贵的民族文化遗产，是一座中外闻名的历史文化名城。近年来，我县旅游业发展迅速，年接待游客已超过120万人次。*正在实施“旅游名县”战略，旅游业将成为我县的一个朝阳产业。金牛岭森林公园建成后，与我县众多

9、的历史文化资源相互补充配套，对不同层次、不同类型的旅游都有较大的吸引力。项目开发前期，以安阳、濮阳、新乡、焦作、鹤壁等豫北地区为第一客源市场。因周边地区无森林公园，可开发周边地区青少年周休日、节假日森林旅游活动。景区建设逐步完善后，通过与*各景区合作，可以开辟河北、山东、山西、北京、天津等为第二客源市场。通过加大宣传力度，周边各景区联手，争取客源组团游览，也可以通过与各大旅行社联营，组织到国内各大中城市的团队，到*及金牛岭游览。2、游客量的预测据统计，近几年，我县年接待游客人数在120万人次以上，随着我县“旅游名县”战略的实施，到我县游览的人数将逐年增长，年增长率将达到20%以上。考虑到本景区

10、建设初期基础设施尚不完善和知名度较低，近期内（2008-2010年）到本景区浏览的人数可占全县游客人数的5%左右，年接待游客规模预计在5万人次左右。中期（2011年-2013年）由于景区配套设施的完善和对外知名度的不断提高，游客人数将有大幅度的提高，可达到全县游客人数的10%以上，年接待游客规模预计可达到15万人次，远期（2014年-2020年）由于基数较大，增长率将有所下降，预计年游客接待规模在20万人次。二、国际市场预测古都朝歌是中华姓氏的重要发源地。许多姓氏与朝歌有缘。据考证，有61个姓氏来源这里，不仅居全国之最，而且全世界也绝无仅有。有据可查发源于*的中华姓氏有：林、卫、康、商、殷等六

11、十一姓，现有人口有数万万之众，分布在中国、朝鲜、韩国、新加坡、越南和世界各地。近年来，随着我县对外宣传力度的加大，每年到我县寻根部问祖的国外华人达数万人。该景区建成建成后，美丽的森林风光与当地厚重的历史文化相互配套补充，再通过加大对外宣传推介，将有更多的国外游客到*及本景区游览。预计年接待国外游客可达到数万人次。第四章 景区建设一、景区建设原则把保护和扩大景区森林资源放在首位，坚持严格保护，统一管理，合理开发，永续利用。对景区内历史文化遗迹，在加强保护的基础上，逐步恢复原有风貌，对景区内的自然景观要绝对保护，精心培育，防止一切可能毁坏自然景观的行为。配套服务设施的建设，要按主次轻重，统一规划，

12、分期逐步开发、建设和发展。二、景区建设的指导思想金牛岭旅游开发应始终贯彻以自然保护为第一的原则，突出自然景观的质朴与完整性，重点搞好文化建设和配套完善服务体系建设。在林业开发上，景观林和经济林要合理分布，达到以林养林的目的，在景点安排上，要寓景于林，协调景点与自然环境的关系，真正达到突出森林、建设园林、重视文化、完善游乐、培养野趣的目的，将金牛岭景区建成一个集游览观光、文化旅游、生态农业、生态养殖旅游和休闲度假等为一体的综合性、多功能、城郊型森林公园。三、旅游产品设计构想结合金牛岭旅游资源特点，旅游产品的初步设计构想为：利用森林资源，以森林疗养和度假休闲为目的，开展狩猎、森林浴、森林探秘活动。

13、利用景区内峻峰险岭、天然溶洞和历史文化遗址，可开展攀登奇峰，追溯历史，溶洞探险的专线旅游。利用景区内的水资源优势，在此可开辟游泳、钓鱼、冲浪、漂流等水上娱乐。利用景区内的两个自然村庄，可开发山村民俗风情旅游项目。利用景区内得天独厚的无核枣、柿子等林产品资源优势，开展游客亲身体验摘无核枣和柿子等林果活动，免费品尝，有偿带回。景区内有山韭菜、等天然绿色野菜，可开展挖野菜、吃绿色食品活动。四、景区建设规划 金牛岭景区建设分二步实施，近期规划（2007年-2008年）主要进行荒山绿化造林、水资源保护和布局调整，主要景点建设和配套服务设施。远期规划（2009-2014年）主要进行历史文化遗址恢复、休闲疗

14、养院和居住别墅建设、美术写生基地及青少年学雷锋基地开发、土杂鸡及野兔养殖、林产品加工厂建设等项目。休闲疗养院和居住别墅规划位置在水泉沟上部及小南岭下半坡的西小沟，林产品加工厂规划位置在大南岭。五、近期建设项目及规模近期建设的指导思想是要集中有限的财力，搞好荒山绿化，扩大森林资源，调整水资源布局，建设水上游乐和跑马场等主要景点，修建相应服务设施，使游客进得去，留得住，使到此游览、观光过的游客都成为金牛岭景区的宣传人。20072008建设项目有：1、 荒山绿化造林森林公园建设要遵循“森林旅游，生态为先”的原则，在加强各项自然景观和人文景观建设的基础，尽快培育和扩大森林资源。一方面满足人们对旅游环境

15、的需求，一方面实现蓄水保土，防风固沙，调节维护生态平衡，保护和美化环境方面发挥重要作用。（1）绿化原则科学造林：遵循“因地制宜、适地适物”的原则，实行多林种、观赏林、防护林、经济林相结合的绿化方法，绿化树种本地乡土树种为主，适当引进适于本地区生长的优良树种，提高绿化效果。以迅速恢复生态群落为主：把提高森林复盖率，控制水土流失，维护生态平衡放在绿化首位，同时在浅山坡土壤地带尽可能发展经济林树种提高绿化效益。服务发展森林旅游大局：增强森林资源的可观性、多样性、风景林设置要以一沟一景，一岭一貌的原则，实现山中有景，四季有色道，增强绿色效果。（2）绿化规划根据目前园区森林资源状况，拟规划新造林任务50

16、00亩，其中：经济林3500亩，防护林带500亩，风景观赏林1000亩。（3）具体造林设计a、充分利用原有的野生酸枣嫁接无核枣树，不够造林的中下坡面点播杏树、柿树等。与景区外围交界的分水岭上种植1米宽的花椒篱笆带，沿外围沟地的乔木防护林以杨树为主。B、黄道李沟：西岭上步行道两边为两行侧柏，再向外为两行火榉树。C、水泉沟：沟地以核桃树为主，西岭和中间各小岭的步行道两边为两行侧柏，再向外为两行火榉树。D、小北沟：沟地为核桃树，东南坡上为侧柏树，西北坡上为五角枫树，北沟西岭步行道两边为两行侧柏，再向外为火榉树和北沟五角枫树。 E、长尾巴岭：岭上为无核枣、坡上为侧柏和桑树林。F、东沟和北沟：两沟以冬雪

17、为主，两侧各岭的步行道两边为三到四行侧柏或松柏。G、榆树沟和大北天沟：保留原有树林，补造松柏、侧柏、槐树、刺槐等适宜树种。H、大平岭：为拟建的跑马场，跑马场四周种植各种风景树。I、尖山沟：以杨树林为主。J、前岭：坡上用花草、常青树以及其它风景树组成的螺旋式图案。2、 水资源保护和布局调整利用景区内水资源较为丰富，每条沟都有四季常流的水源，但季节性较强，部分沟的水源不能满足造林、饮用和游乐需求，应对景区内水资源加以保护和调整布局利用。主河道水流量大，拟在泻滩修建拦河坝蓄水，用地埋管往黄道李沟、水泉沟、小北沟、北沟、大北沟、榆树沟、长尾巴岭等各道山岭上，并在水泉沟、北沟、榆树沟修建3个1500M3

18、的蓄水池。在主河道蔡庄村南侧建一拦河坝，村西侧主河道上修建一风景艺术型小桥，在此开展水上游乐项目。将毛草泉泉水用地埋管引到大平岭、小南岭、大南岭上，并分别修建一蓄水池。在黄道李沟中部两小沟交汇处、在水泉沟下部各小沟交汇处各建一水坝，在郭家沟的中部和下部各建一水坝。利用黑石头地下边的一股泉水，在此修建一个大型水塘，供游客观光垂钓和开展水上游乐。改造主河道，河底全部铺鹅卵石，河道两侧修建步行道。3、拓宽、改造由景区入口到景区西端的主干道4km，改造后道路路幅宽8m，柏油路面，靠河道一侧设置护拦。4、改造由主干道至各道山岭的步行道10Km，步行道宽1.5 m，石块路面，并在步行道傍设置休息石凳、石几

19、100套。5、入口标志大门及收费站1个，设于景区入口八七亩地处。6、在山门口和蔡庄村边各修建一个停车场。山门口停车场单位停车面积：35m/车，停车数50辆；蔡庄村边停车场单位停车面积：25m/车，停车数30辆。7、在黄道李沟西岭的小尖山上、长尾巴岭北端山头上、郭家沟前岭上、小北沟铧地岭山头上、尖山沟尖山上，修建风景观光亭共5个。8、配置水上游乐设施若干。9、在大平岭上修建跑马场，面积50亩。10，蔡庄民居整修，主要对村内的破旧房屋进行整修，统一规范厅院布局，修复、配置原始的山民生活、生产工具等。11、景区设置一变配电所，配100KVA变压器。12、护林防火值班室设于长尾巴岭上，面积40m。13

20、、厕所3个，山门、长尾巴岭、大平岭各一个，每个40m。14、果皮箱、指示牌、景观说明牌等。第五章 环境卫生及安全一、环境卫生1、在景区管理机构下设环卫管理监察队，定员、定人、定片区包干，并将环境卫生的好坏和环卫管理人员的经济效益挂钩，加强环境卫生的监督力度。2、搞好环卫设施建设，在各景点及游览道路边相应地设置果皮箱，各景点相应设置垃圾集中处理场地，以确保环境卫生。3、在景区内设公共厕所若干个，厕所外观与景区的建筑风格协调，但内部应干净，均采用水冲式，不得使用旱厕，并有专门的环卫人员管理。二、安全管理安全是旅游的生命线，景区管理机构要加强安全知识宣传，并采取有力的安全防护措施，定点、定人、定区域

21、巡逻，以确保游人的安全。第六章 组织机构一、项目法人*太行旅游发展有限公司为项目法人，徐林山为法人代表，对项目的策划、资金筹措、建设实施，经营和债务偿还实行全过程负责。二、组织机构1、*太行旅游发展有限公司下设专门的管理科室，分别管理景区内森林防护、设施建设、环境卫生、治安等工作。2、 县太行旅游发展公司，应对景区实行严格统一规划和统一管理。三、 劳动定员根据公司组织机构设置情况和项目正常营运后各项管理、服务等工作需要，公司正常营运所需劳动定员共50人。第七章 近期建设项目投资估算及资金筹措一、近期建设项目投资估算2007-2008年建设项目总投资为1764万元，见附表一。二、资金来源及筹措计

22、划1、*太行旅游发展有限公司自筹：764万元2、争取银行贷款：1000万元三、资金使用计划第一年（2007年）预计工程建设投资为700万元；第二年（2008年）预计工程建设投资为1064万元；第八章 经济效益分析一、测算说明1、项目计算期为12年，其中建设期2年，经营期10年。2、项目基准收益率取10%。二、经营收入预测本项目经营收入包括两部分，第一部分为旅游收入，第二部分为林果产品收入。1、旅游收入根据项目市场预计，当建设项目完成后，预计第3年-第4年游人数将达到平均每年5万人，第5年-第7年游客人数将达到平均每年15万人，第8年-第12年游客人数将达到平均每年20万人。按每人次综合收入 3

23、0元计算：第3年-第4年可实现旅游收入150万元；第5年-第7年可实现旅游收入450万元；第8年-第12年可实现旅游收入600万元；2、 林果产品收入根据项目设计种植无核枣等林果规模, 第3年-第4年按亩产鲜枣100公斤，每年收获鲜枣350万公斤，市场价格按10元/公斤计，第3年-第4年每年林果收入达350万元。以后年份按亩产鲜枣200公斤，每年收获鲜枣70万公斤，市场价格按10元/公斤计，以后每年林果收入达700万元。三、经营成本预测本项目经营成本包括景区营业和管理费用、森林维护和基础设施维护费用，职工福利费用等。通过对国内同类项目的运营情况调，本项目经营成本按营业收入的30%计算。详见附表

24、2税金：营业税按旅游收入的6%计，林果税不计，所得税按企业利润总额的25%计。二、 财务分析详见附表3利润表和附表4现金流量表，由于某种原因表中可知：1、基准收益率lc=10%，财务净现值FNPV=1680万元2、财务内部收益率FTRR=24.5%。3、 投资回收期=6.2年(包括建设期2年)第九章 结论、存在问题和建议一、结论*金牛岭森林公园开发项目经以上可行性研究分析表明，该项目区域位置优越，景区内有丰富的自然资源和历史文化资源，该项目建成后，与*其它景区相互配套补充，对国内外游客都具有潜在的吸引力，市场前景乐观。项目不但具有显著的经济效益，还具有改善当地生态环境、促进*旅游业和服务业发展

25、，带动景区内外农民致富等明显的社会效益。因此，*金牛岭森林公园开发项是可行。二、存在问题及建议1、按照景区规划，近两年需要建设资金1764万元。由于*太行旅游发展有限公司当前的实力尚不够强，向金融部门融资也会有一定难度，资金保障将是影响项目顺利实施，尽快形成规模效益的一个制约因素。建议企业在争取银行贷款的同时，要采取对外合作等多种形式筹集项目资金，加快项目建设，尽快发挥效益。3、 企业组建时间不长，管理人才短缺，对经营运作森林旅游的管理经验还有待提高。建议企业积极吸纳有经验的管理人才，并聘请专业部门对企业动作经营模式进行全方位策划，以提高项目投资效益，避免企业经营失误。4、 由于发展森林旅游在当地属新生事物，对外知名度不高，将影响项目效益。建议企业加强与周边旅游景区的合作，加大对外宣传推介力度，尽快提升金牛岭森林公园的知名度。