房地产开发费用组成.docx

1、房地产开发费用组成房地产开发费用构成情况专项调查统计指标解释及填写说明一、法人单位基本情况（IV501表）指标解释和填写说明1法人单位代码（01）：所有被调查企业（单位）填写。指根据中华人民共和国国家标准全国组织机构代码编制规则（GB11714-1997），由组织机构代码登记主管部门给每个企业、事业单位、机关、社会团体和民办非企业等单位颁发的在全国范围内唯一的、始终不变的法定代码。尚未领到法定代码或不属于法定代码赋码范围的单位，一律由各级统计部门从临时码段中赋予代码。具体填写规定如下：（1）法定代码填写规定已经领取了组织机构代码的法人单位必须使用该法定代码，不得使用临时代码。法人单位代码均由8

2、位无属性的数字和1位校验码组成。在填写时，要按照质量监督检验部门颁发的中华人民共和国组织机构代码证上的代码填写。（2）临时代码使用规定临时代码码段已由国家统计局划分区段分配给各省（自治区、直辖市），再由各省划分区段分配给地市、县统计局按规定使用。各级统计部门要严格控制临时代码的发放，做到发放的代码不重不漏。注意：（1）领取的组织机构代码可与税务部门颁发的税务登记证书上的税务登记号的后9位核对，应该一致。（2）法人单位的临时代码以“EJ”开头。主要审核要求：(1)所有单位均不能漏填；(2)法人单位代码长度必须为9个字符；不能含有0-9或A-Z(必须大写)之外的字符。(3)IV501表中的法人单位

3、代码与IV502表中的组织机构代码应相同。2法人单位名称（02）：所有被调查企业（单位）填写。指经有关部门批准正式使用的单位全称。详细名称按工商部门登记的名称填写。填写时要求使用规范化汉字全称，与单位公章所使用的名称完全一致。主要审核要求：(1)所有单位均不能漏填，要求使用规范的汉字；(2)必须与单位公章所使用的名称完全一致；(3)IV501表中的法人单位名称与IV502表中的企业（单位）名称应相同。3法定代表人（负责人）（03）：所有被调查企业（单位）填写。指依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人。企业法定代表人按企业法人营业执照填写。主要审核要求：(1)所有单位均不能漏填；

4、(2)不能填写官称或职称；(3)外文姓名必须用全称，不能用缩写或简写。4单位所在地及行政区划（04）：指单位实际所处的详细地址及行政区划代码等。本栏分两部分填写：第一部分：行政区划代码，由所在地普查机构统一填写，填表单位免填。行政区划代码：指单位所在地区的行政区划代码，统一按国统字200893号文中的规定，以截止到2008年8月底统计上使用的12位行政区划代码库中的代码填写。行政区划代码共有12位阿拉伯数字，分为三段。第一段为6位数字，表示县及县以上的行政区划，统一按中华人民共和国行政区划代码（GB2260）填写；第二段为3位数字，表示街道、镇和乡；第二段3位代码中的第一位数字为类别标识，以“

5、0”表示街道，“1”表示镇，“2和3”表示乡，“4和5”表示政企合一的单位；第二、三位数字为该代码段中各行政区划的顺序号。具体编码方法如下：（1）街道的代码从001099由小到大顺序编写；（2）镇的代码从100199由小到大顺序编写；（3）乡的代码从200399由小到大顺序编写；（4）政企合一单位的代码从400599由小到大顺序编写。第三段的3位数字，表示居民委员会和村民委员会的代码，用3位顺序码表示。具体编码方法如下：（1）居民委员会的代码从001199由小到大顺序编写；（2）村民委员会的代码从200399由小到大顺序编写。行政区划编码中的地址名称应采用民政部门认可的正式名称。主要审核要求：

6、(1)所有单位均不能漏填； (2)要与单位详细地址相对应，即代码与汉字信息必须匹配；(3)行政区划代码长度须为12个字符，并与国家标准的全国行政区划代码一致。第二部分：单位实际所在地的详细地址。所有被调查企业（单位）填写。要求写明单位所在的省（自治区、直辖市）、地（区、市、州、盟）、县（区、市、旗）、乡（镇）以及具体街（村）的名称和详细的门牌号码，不能填写通讯号码或通讯信箱号码。主要审核要求：县（区、市、旗）、乡（镇）、街（村）、门牌号不能同时为空。5联系方式（05）：所有被调查企业（单位）填写。包括长途区号、电话号码、分机号、传真号码、邮政编码、电子信箱和网站地址。在填写电话号码时，将号码以

7、左顶齐方式从左向右填写在方框内；号码超过所列空位时，向方框外右面扩充。电话号码以填写固定座机电话号码为主；确实没有座机电话号码的单位，可以填写主要负责人的移动电话号码。主要审核要求：(1)所有单位均不能漏填；(2)不能含有09之外的字符；邮政编码为6个字符； (3)长途区号首位必须为0；电话和传真号码长度应为7或8位,不能以0开头；手机号码长度应为11位,应以13或15开头。各地可根据情况，规定长途区号、固定电话、传真号码、移动电话的位数和区间；(4)电子信箱应是以下格式的字符串：*.*；网站地址不能填电子信箱名称。6登记注册类型（06）：所有被调查企业（单位）填写。企业法人的登记注册类型，按

8、其在工商行政管理机关登记注册的类型填写；如单位登记注册类型改变，但未重新办理变更登记，应按原登记注册类型填写。工商行政管理部门对企业（单位）登记注册的类型分为以下几种：（1）国有企业：指企业全部资产归国家所有，并按中华人民共和国企业法人登记管理条例规定登记注册的非公司制的经济组织。不包括有限责任公司中的国有独资公司。（2）集体企业：指企业资产归集体所有，并按中华人民共和国企业法人登记管理条例规定登记注册的经济组织。（3）股份合作企业：指以合作制为基础，由企业职工共同出资入股，吸收一定比例的社会资产投资组建，实行自主经营，自负盈亏，共同劳动，民主管理，按劳分配与按股分红相结合的一种集体经济组织。

9、（4）联营企业：两个及两个以上相同或不同所有制性质的企业法人或事业单位法人，按自愿、平等、互利的原则，共同投资组成的经济组织称为联营企业。联营企业包括国有联营企业、集体联营企业、国有与集体联营企业和其他联营企业。国有联营企业：指所有联营单位均为国有。集体联营企业：指所有联营单位均为集体。国有与集体联营企业：指联营单位既有国有也有集体。其他联营企业：指上述三种联营企业之外的其他联营形式的企业。（5）有限责任公司：根据中华人民共和国公司登记管理条例规定登记注册，由两个以上，五十个以下的股东共同出资，每个股东以其所认缴的出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织称为有限责任

10、公司。有限责任公司分为国有独资公司以及其他有限责任公司。国有独资公司：指国家授权的投资机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。其他有限责任公司：是国有独资公司以外的其他有限责任公司。（6）股份有限公司：指根据中华人民共和国公司登记管理条例规定登记注册，其全部注册资本由等额股份构成并通过发行股票筹集资本，股东以其认购的股份对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的经济组织。（7）私营企业由自然人投资设立或由自然人控股，以雇佣劳动为基础的营利性经济组织称为私营企业。包括按照公司法、合伙企业法、私营企业暂行条例以及个人独资企业法规定登记注册的私营独资企业、私营有限责任公司、私营

11、股份有限公司、私营合伙企业和个人独资企业。私营独资企业：指按私营企业暂行条例的规定，由一名自然人投资经营，以雇佣劳动为基础，投资者对企业债务承担无限责任的企业。个人独资企业：指按个人独资企业法、个人独资企业登记管理办法的规定，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业填表时归入私营独资企业。私营合伙企业：指按合伙企业法或私营企业暂行条例的规定，由两个以上自然人按照协议共同投资、共同经营、共负盈亏，以雇佣劳动为基础，对债务承担无限责任的企业。私营有限责任公司：指按公司法、私营企业暂行条例的规定，由两个以上自然人投资或由单个自然人控股的

12、有限责任公司。私营股份有限公司：指按公司法的规定，由五个以上自然人投资，或由单个自然人控股的股份有限公司。（8）其他内资企业：指上述第（1）条至第（7）条之外的其他内资经济组织。（9）与港澳台商合资经营企业：指港澳台地区投资者与内地的企业依照中华人民共和国中外合资经营企业法及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立，分享利润和分担风险的企业。（10）与港澳台商合作经营企业：指港澳台地区投资者与内地企业依照中华人民共和国中外合作经营企业法及有关法律的规定，依照合作合同的约定进行投资或提供条件设立，分配利润、分担风险和亏损的企业。（11）港澳台商独资经营企业：指依照中华人民共和国外资企业法及有关法

13、律的规定，在内地设立的由港澳台地区投资者在内地全额投资设立的企业。（12）港澳台商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经商务部（原外经贸部）批准设立，并且其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中港、澳、台商的股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资中的股份有限公司。（13）中外合资经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照中华人民共和国中外合资经营企业法及有关法律的规定，按合同规定的比例投资设立，分享利润和分担风险的企业。（14）中外合作经营企业：指外国企业或外国人与中国内地企业依照中华人民共和国中外合作经营企业法及有关法律的规定，依照合作合同的

14、约定进行投资或提供条件设立，分配利润、分担风险和亏损的企业。（15）外资企业：指依照中华人民共和国外资企业法及有关法律的规定，在中国内地设立的由外国投资者全额投资设立的企业。（16）外商投资股份有限公司：指根据国家有关规定，经商务部（原外经贸部）批准设立，并且其中外资的股本占公司注册资本的比例达25%以上的股份有限公司。凡其中外资股本占公司注册资本的比例小于25%的，属于内资中的股份有限公司。主要审核要求：（1）所有单位均不能漏填；（2）不能含有表中所列110-340取值以外的任何字符；（3）房地产开发企业一般不选“其他”（190）。7控股情况（07）：所有被调查企业（单位）填写。根据企业实收

15、资本中某种经济成分的出资人的实际投资情况，或出资人对企业资产的实际控制、支配程度进行分类。具体分为国有控股、集体控股、私人控股、港澳台商控股、外商控股等。（1）国有控股：包括（a）在企业的全部实收资本中，国有经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）占企业全部实收资本（股本）的比例大于50%的国有绝对控股；（b）国有经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）所占比例虽未大于50%，但相对大于其他任何一方经济成分的出资人所占比例的国有相对控股；或者虽不大于其他经济成分，但根据协议规定拥有企业实际控制权的国有协议控股。投资双方各占50%，且未明确由谁绝对控股的企业，若其中一方为国有经济成分的，一律按国有控

16、股处理。（2）集体控股：包括（a）在企业的全部实收资本中，集体经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）占企业全部实收资本（股本）的比例大于50%的集体绝对控股；（b）集体经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）所占比例虽未大于50%，但相对大于其他任何一方经济成分的出资人所占比例的集体相对控股；或者虽不大于其他经济成分，但根据协议规定拥有企业实际控制权的集体协议控股。（3）私人控股：包括（a）在企业的全部实收资本中，私人经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）占企业全部实收资本（股本）的比例大于50%的私人绝对控股；（b）私人经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）所占比例虽未大于50%，但相对大于其

17、他任何一方经济成分的出资人所占比例的私人相对控股；或者虽不大于其他经济成分，但根据协议规定拥有企业实际控制权的私人协议控股。（4）港澳台商控股：包括（a）在企业的全部实收资本中，港澳台商经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）占企业全部实收资本（股本）的比例大于50%的港澳台商绝对控股。（b）港澳台商经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）所占比例虽未大于50%，但相对大于其他任何一方经济成分的出资人所占比例的港澳台商相对控股；或者虽不大于其他经济成分，但根据协议规定拥有企业实际控制权的港澳台商协议控股。（5）外商控股：包括（a）在企业的全部实收资本中，外商经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）占

18、企业全部实收资本（股本）的比例大于50%的外商绝对控股；（b）外商经济成分的出资人拥有的实收资本（股本）所占比例虽未大于50%，但相对大于其他任何一方经济成分的出资人所占比例的外商相对控股；或者虽不大于其他经济成分，但根据协议规定拥有企业实际控制权的外商协议控股。主要审核要求：(1)控股情况必须选“1、2、3、4、或5”中之一；(2)登记注册类型与控股情况的对应关系。A.登记注册类型为“110、141、151”，控股情况应为“1”；B.登记注册类型为“120、130、142”，控股情况应为“2”；C.登记注册类型为“17”开头，控股情况应为“3”；D.登记注册类型为“230”， 控股情况应为“

19、4”；E.登记注册类型为“330”， 控股情况应为“5”；8开业（成立）时间（08）：所有被调查企业（单位）填写。（1）解放前成立的单位填写最早开工或成立的年月；（2）解放后成立的单位填写领取营业执照或批准成立的时间（如开业年月早于领取营业执照的时间，填写最早开业年月）；（3）改制企业按原成立时间填写；（4）企业分立、合并分两种情况：一种是因合并或分立而新设的企业，其开业时间按工商部门重新登记的开业时间填写；另一种是合并或分立后继续存在的企业，填写原企业开业时间；（5）与外方或港、澳、台合资的企业，按领取合资企业营业执照的时间填写。主要审核要求：(1)开业年份不能漏填，须填满4位，不能含有0-

20、9之外的字符；月份须填满2位，且小于等于12，如5月份开业，必须填写“05”；(2)登记注册类型为“2”和“3”开头的外商或港、澳、台投资企业，开业（成立）时间一般在“1978”以后。9销售项目个数（09）：所有被调查企业（单位）填写。（1）房地产开发企业填报本企业2008年1月1日以后有销售或预售活动的项目个数之和，按照预售许可证和销售备案个数填报。注：一个项目同一批次办理预售许可后，没有售完又办理现售手续的计作一个项目，不是两个项目。（2）在所有批准预售和正在销售的项目中，已经竣工结算的项目个数。主要审核要求：“企业2008年1月1日以来已销售（预售）和正在销售（预售）的项目个数”应大于等

21、于“其中：竣工结算个数”。10主要经济指标（10）：所有被调查企业（单位）填写。（1）主营业务收入（1001）：指房地产开发企业（单位）从事对外转让、销售商品房屋、代建工程结算和出租开发产品等日常主要业务活动所得到的收入总额。根据会计“利润表”中对应指标计算填报。执行2006年会计准则未设置该项的企业，用“营业收入”年末数代替填报。（2）主营业务成本（1002）：指企业从事主要业务活动发生的实际成本。房地产企业成本主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等。根据会计“利润表”中对应指标计算填报。执行2001年以前会计制度的企业，用“产品销售费

22、用”代替。执行2006年会计准则未设置该项的企业，用“营业成本”年末数代替。（3）主营业务税金及附加（1003）：指企业因从事生产经营活动按税法规定缴纳的应从经营收入中抵扣的税金和附加，包括营业税、消费税、城市维护建设税、教育附加等。根据会计“利润表”中对应指标年末数填报。执行2001年以前会计制度的企业，用“产品销售税金及附加” 的年末数代替。执行2006年会计准则未设置该项的企业，用“营业税金及附加”年末数代替。（4）其他业务收入（1004）：指企业主营业务以外的收入。根据会计“利润表”中对应指标的年末数填报。（5）其他业务利润（1005）：根据会计“利润表”中对应指标的年末数填报。（6）

23、利润总额（1006）：指企业在生产经营过程中各种收入扣除各种耗费后的盈余，反映企业在报告期内实现的亏盈总额，包括营业利润、补贴收入、投资净收益和营业外收支净额。根据会计“利润表”中的对应指标的年末数填报。（7）应交所得税（1007）：指企业按税法规定，应从生产经营等活动的所得中缴纳的税金。根据会计“利润表”中的对应指标年末数填报。（8）净利润（1008）：是指房地产开发企业当期利润总额减去企业所得税后的金额。计算公式为：净利润=利润总额-所得税。（9）资产总计（1009）：指企业拥有或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产按其流动性（即资产的变现能力和支付能力）划分为

24、：流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其他资产。根据会计“资产负债表”中“资产总计”项的年末数填报。（10）年末从业人员数（1010）：指在本单位工作并取得劳动报酬或收入的年末实有人员数。期末从业人员包括在各单位工作的外方人员和港澳台方人员、兼职人员、再就业的离退休人员、借用的外单位人员和第二职业者。但不包括离开本单位仍保留劳动关系的职工和房地产企业所属建筑公司从业人员。（11）所有者权益合计（1011）：指企业投资人对企业净资产的所有权。所有者权益等于企业总资产减去负债后的余额，一般包括实收资本（或股本）、资本公积、盈余公积和未分配利润等四部分。根据“资产负债表”中的“所有者权

25、益合计”项的年末数填报。（12） 实收资本（1012）：指企业实际收到投资者投入的资本(或股本)，包括货币、实物、无形资产等各种形式的投入。企业实收资本按照投资主体可分为国家资本、集体资本、法人资本、个人资本、港澳台资本和外商资本六种。根据会计“资产负债表”中的“实收资本”项填报。实收资本中如有以外币形式投入的资本，需折合成人民币填写。企业实收资本等于国家资本、集体资本、法人资本、个人资本、港澳台资本与外商资本之和。主要审核要求：（1）资产总计（1009）应大于等于所有者权益合计(1011)；（2）所有者权益合计（1011）应大于等于其中：实收资本(1012)；（3）主营业务收入（1001）应

26、大于其他收入（1004）；(4) 有主营业务收入（1001）则应有主营业务成本（1002）和主营业务税金及附加（1003）；（5）有主营业务税金及附加（1003）则应有主营业务收入（1001）；（6）实收资本（1012）与资产总计（1009）均不应为0；（7）利润总额（1006）大于“0”时，利润总额应该大于应缴所得税（1007）；（8） 主营业务收入（1001）、主营业务成本（1002）、主营业务税金及附加（1003）、利润总额（1006）、应缴所得税（1007）、资产总计（1009）、年末从业人员（1010）、所有者权益合计（1011）、实收资本（1012）一般应大于“0”。（9）净利润（

27、1008）=利润总额（1006）-应缴所得税（1007）。二、房地产开发项目情况（IV502表）指标解释和填写说明（一）房地产开发项目基本情况1.项目和项目个数：是指房地产开发企业（单位），按照城市建设规划要求，立项审批（备案）并取得施工许可证后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。项目划分原则上以国有土地使用证为准。项目分期开发的，每一期工程作为一个项目填报。联建项目（两个或两个以上企业联合开发的项目），由获得土地使用权的企业上报。项目个数指在报告期内，有销售活动的房地产项目个数之和。一宗土地分期开发的，每一期作为一个独立项目上报。2项目名称和项目码：项目名称经规划部门审批后的

28、标准项目名称填报。项目码是房地产开发项目的唯一标识码，共12位。前9位为项目所属法人单位代码，后面三位为顺序码，顺序码填写一般从“001”起。主要审核要求：(1)所有单位均不能漏填；(2)项目码长度必须为12个字符；前9位与IV501法人单位代码一致，后3位不能含有0-9之外的数字。3企业（单位）名称和组织机构代码：本项目所属企业的名称和代码，具体填法与IV501表相应内容一致。主要审核要求：(1)所有单位均不能漏填；(2)企业代码长度必须为9个字符；不能含有0-9或A-Z(必须大写)之外的字符。(2)必须与单位公章所使用的名称完全一致；(3)IV502表中的法人单位名称与IV501表中的法人

29、单位名称和代码均应相同4项目建设所在地及行政区划代码（01）：是指房地产开发项目所在区县、街乡及居（村）委会的12位行政区划代码，具体填写方法与IV501表相应内容一致。主要审核要求：(1)所有单位均不能漏填； (2)要与单位详细地址相对应，即代码与汉字信息必须匹配；(3)行政区划代码长度须为12个字符，并与国家标准的全国行政区划代码一致；（4）县（区、市、旗）、乡（镇）、街（村）、门牌号不能同时为空。5是否已进行财务决算（02）：截至2009年4月30日，按本项目是否已经完成财务决算的实际情况填写。主要审核要求：只能填报“1”或“2”。6项目时间（03）：（1）项目开工时间：是指项目开始建设

30、的年月。代码6位，代码前4位为年份，后2位为月份，在填写19月份编码时，十位上应补“0”。按建设项目设计文件中规定的永久性工程第一次开始施工的年月填写。如果没有设计，就以计划方案规定的永久性工程实际开始施工的年月为准。建设项目永久性工程的开工时间，一般是指永久性工程正式破土开槽开始施工的时间，作为建筑物组成部分的正式打桩也算为开工。在此以前的准备工作，如工程地质勘察、平整场地、旧有建筑物的拆除、临时建筑、施工用临时道路、水、电等工程都不算正式开工。总体设计内的工程开工之前，用迁移补偿费先进行拆迁还建工程的项目不算正式开工。以前年度全部停缓建在本年复工的项目，仍按设计文件中规定的永久性工程第一次

31、正式开工的年月填报，不按复工的时间填报开工年月。（2）建设周期（预计）：是指尚未竣工项目填写预计需要施工时间。填报预计需要施工的月数。（3）建设周期（实际）：是指已经竣工项目填写实际施工时间。填报实际施工的月数。（4）首次开盘时间：是指房地产开发项目正式开盘销售的起始时间。若一个项目分多期开盘，为第一期开盘的时间。（5）项目竣工时间（预计）：是指尚未竣工项目填写预计竣工时间。（6）项目竣工时间（实际）：已经竣工项目填写实际竣工时间，指项目所有永久性建筑物均已竣工验收（取得甲方、乙方、监理方、设计方四方验收单）的时间。尚未取得四方验收单但已入住的，按实际竣工时间填报。（7）售罄日期：是指本房地产开发项目所有可售商品房均已销售完毕的日期。尚未售完项目此项为空。主要审核要求：A.所有时间年份需为四位，月份为两位；B.竣工时间应晚于开工时间；7项目所在地土地级别（04）：是指根据房地产开发企业开发的项目（楼盘或小区）所处自然地理位置的土地级别而划分的等级。土地级别是由各级土地管理部门根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级，是计算土地价值的重要依据之一。目前各地区对土地等级划分的标准并不统一，一般的划分原则是按照土地距离市中心的距离划分为一、二、三、四级以及其他级别。一级、