房地产基础知识.docx

1、房地产基础知识房地产基础知识房地产的特征 1房地产的自然特征 位置的固定性 房地产是不可移动的，它始终建筑在一定的地段上，而土地是自然生成物，它存在于一定的空间，经纬度不会变化，也不会移动。 使用的而耐久性 房地产的使用年限都比较长，甚至长达百年以上，房地产使用的耐久性还表现在人们对某幢房屋相对固定的使用关系上，甚至会出现三代或三代以上的人都使用同一房屋的现象。 资源的有限性 土地面积的一定性，使得附着于土地的房屋等建筑物不能无限地发展，房地产的供给往往受到限制，不能完全满足或适应房地产需求的成长。物业的差异性房地产的用途不同，物业也有差异性。2房地产的经济特性I生产周期长房地产的开发生产周期

2、长，从前期论证、土地七通一平、各种规划、报建、房屋建设等，至少要几年的时间，所以生产周期长。资金密集性房地产开发销售都需要大量的资金，一般都是几百万，甚至上亿元，所以是资金密集性行业。相互影响性易受政策限制性房地产业受政治因素影响很大，国家的经济政策、政治因素等影响很大，如财政紧缩，那么房地产业的投资必然受影响，银行就不会投入大量资金，而房地产业需要大量资金，自有资金不能满足房地产行业的发展，所以易受政策限制。V房地产的增值性房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。这主要应归功于房地产的重要组成部分土地。土地的稀缺性和有限性，决定了土地长远的增值性。 房地产的类型按主要用

3、途划分：1居住房地产居住房地产是指固定占用一定土地和空间资源的，具有综合消费功能的，为个人或家庭居住的，为劳动力和人口再生产提供物质空间的建筑物。2商业房地产是以盈利为目的的服务业使用的房屋，包括商店、宾馆、饭店、娱乐用房等。3办公房地产是以办公为用途的房屋，如写字楼、大厦等。4工业房地产主要指物质生产部门的活动空间，包括车间、工场、仓库、实验室。按收益性划分：5营利性房地产是指以营利为目的的房地产，如商业房地产、工业房地产等。6非营利性房地产是指不以营利为目的的房地产，如党、政、军机关用房及群众团体、民主党派等用房，医院、学校等。按市场交易行为划分：7出售的房地产用于出售的房地产。8出租的房

4、地产用于出租的房地产。9抵押、典当的房地产已经抵押、典当的房地产。10自用的房地产城市房地产经济学城市房地产经济学是研究人们在房地产的生产、交换、分配、消费中的运动规律及体现的经济关系，在房地产经济中，产权问题是基础，房产和地产的商品化经营是核心。土地所在区的特性而影响地价的因素。(一)住宅区的区域因素按重要性顺序排列：1基础设施水、电、路、通讯等的配套，方便人们的生产生活，使地价上升。2市内交通条件道路类型和密度公交状况，关系到居民的生活方便程度，与地价正相关。3公用配套学校、医院等关系到居民的生活方便程度、受教育和医疗的便利，与地价正相关。4.环境条件大气、噪音、绿化、景观等，环境条件越好

5、，房地产价格越高。5.城市商服中心影响距离城市商服中心越近，生活越方便，生活成本会降低，地价高；反之，地价低。6.区域规划限制区域规划限制对地价的影响也很大，物以稀为贵，房地产价格会很高。(二)商业区区域因素按重要性顺序排列：1城市商服中心影响越靠近城市商服中心，地价越高。2基础设施基础设施，地价越高。3市内交通条件市内交通条件越好，地价越高。4对外交通条件港口、车站、机场5区域城市规划限制(三)工业区区域因素按重要性顺序排列：1基础设施基础设施齐全，可以降低其前期投入，降低成本，提高房地产价格。2市内交通条件降低运费，减少成本，提高房地产价格。3对交通条件降低运费，减少成本，提高房地产价格。

6、4区域城市规划限制个别因素个别因素是指房地产的个别特性对个别价格的影响因素。个别因素对房地产价格影响明显。(一)土地的个别因素1地质、地势与地形。地质条件主要指影响土地承载力。地形指地表坡面的变化形态，地势则是地面坡面的大小。都直接的影响土地是否能开发或开发成本的大小。即影响地价。2土地面积。土地利用的方向是决定土地价格水平的重要因素，而土地面积大小对土地利用方向有严格的制约。不同的利用方向对面积有不同的定量要求。如建商业住宅时，适当的面积是3000平方左右，那么500平方的土地的单价就没有3000平方的单价高。3土地形状、宽度、深度。土地形状规则的有效利用率高，可选择的利用方向多，地价高。4

7、天然周期性灾害。天然周期性灾害长，安全生产生活时间长，地价高。5土地用途、容积率、覆盖率、使用年期等土地使用条件。商业用途的地价高，次之是居住用地，最后是工业用地。容积率和覆盖率、使用年期越高，地价越高。6危险设施影响程度。危险设施影响越大，地价越低。(二)建筑物的个别因素以下的各个因素都和房地产价格是正相关的关系。1面积、结构、材料等。2施工质量和费用。3建筑物与其环境的配合状况。4建筑设计及建筑物外观。5建筑物的朝向、层次、内部格局等。6建筑物的设备配置状况如电梯、水、名词解释一建筑容量名词用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定

8、的建设用地范围内的土地面积。建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。建筑物基底面积：指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。建筑覆盖率(建筑密度)：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率()。建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率()。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率()。使用面积的计

9、算，应符合下列规定：1 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；2 烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；3 非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计人使用面积；4 住宅使用面积包括卧室、起居室(厅)、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等.套内使用面积系数：房屋按套(单元)计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率()。套(单元)内使用面积系数=套(单元)内使用面积/套(单元)内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积套(单元)内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑

10、面积，为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高12者。半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高13且不超过12者。建筑层数：层高大于22米的楼板结构分层层数，但不包括611条规定不计入建筑高度的层数。层高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。楼层净高：楼(地)面至楼板结构底面之间的垂直距离。建筑高度：自建筑物敞水外缘处的的室外地

11、坪至建筑物最高部分的垂直高度，具体计算方法详见61。公共开放空间：建设用地范围内建筑物内部或外部开辟出全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间。公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体。公共开放空间必须符合标准与准则中的相关条款。二各类建筑名词 居住建筑：供人们日常居住生活使用的建筑物。包括：1 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。住宅的层数划分应符合住宅设计规范)CBJ9686的规定。2 别墅：一般指供短期住宿、休养、游憩、娱乐的独家低层住宅，多建于城市郊外风景优美处，有宽敞的室外空间。在

12、深圳市范围内指带有独立庭院的独立式或并联式的低层住宅。别墅区建筑容积率一般小于04。3 宿舍：供学生或单身职工集体居住而不配置独立厨房的建筑物。宿舍一般应与某一主体项目配套建设。4 公寓：供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。在深圳市公寓具有以下规定：(1)公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；(2)根据深圳市人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；(3)根据公寓的使用要求，每套公寓的建筑面积一般在下列范围内： 多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；(4)公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。5 居住区配套设施建筑：经城市规划

13、行政主管部门确定须在居住区配套设置的建筑物，包括中小学、托儿所、幼儿园、肉菜市场、居委会、公厕、垃圾站等。商业建筑：供人们从事各类经营活动的建筑物。包括：1 各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发市场。2 金融、证券等行业的交易场所及供经营管理业务活动的商务办公楼。各类服务业建筑，包括旅馆(含宾馆、酒店、招待所等)、餐馆(含中西餐厅、饮食店、酒吧等)、文化娱乐设施(如卡拉OK歌舞厅等)、会所(亦称会员俱乐部，为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所)等。公共建筑：为公众提供社会服务的建筑物。包括：1 政府机关、各党派团体、人大、政协、法院、检察院等部门的办公建筑。2 新闻

14、出版、图书展览、广播电视、邮政电信、影剧院、文艺团体以及体育、医疗卫生、教育科研、宗教、社会福利等的建筑物。3 机场、铁路、公路、港口等提供城市对外交通运输功能的主体建筑物。工业建筑：供人们从事工业生产的建筑物。包括：1 工业厂房：可分为通用工业厂房和特殊工业厂房。2 高新技术产业建筑：供从事高新技术研究、产品开发以及高新技术产品生产的建筑。 3 工业区配套设施建筑：城市规划行政主管部门确定须在工业区内配套设置的建筑物，包括宿舍、食堂、管理楼、垃圾站、变电所、煤气调压站等。仓储建筑：包括普通仓库、特殊仓库、冷库、危险品仓库、保税区仓库等。市政公用设施建筑，包括：1 水、电、燃气等供应设施建筑，

15、如供水厂，泵站、泵房调压站、变电站、变电所、储气站等。2 公共交通、出租汽车、轻轨、地铁等附属建筑。3 邮政、电信、电话等的技术机楼。4 污水处理厂、垃圾收集站、垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂及污水泵站等环境卫生设施建筑。5 其他：如房屋维修站等。综合楼：指由两种及两种以上用途组成的建筑。其他名词夹层：在一个楼层内，局部增设的楼层。裙房：指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。标准层：指建筑物内主要使用功能与平面布置相同的各楼层。设备层：指专用于布置机电设备等的楼层。结构转换层：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称

16、为结构转换层。避难层：高层建筑中用作消防避难的楼层。幕墙：突出于建筑物主体结构以外的成片围护结构，一般按材质分为玻璃幕墙、金属板幕墙及玻璃、金属板组合幕墙和干挂石材幕墙等。建筑面积计算1 建筑面积计算的一般规定1.1 层高超过22米的建筑楼层均应计算建筑面积，层高不超过22米的建筑楼层不计算建筑面积。1.2 单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积；穿过建筑物的通道及建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积。1.3 建筑面积有预售建筑面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。2 计算全部建筑面积的范围2.1

17、单层建筑物内设有部分楼层者，层高超过22米应计算建筑面积；高低连跨的单层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外边线为界分别计算。22 整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外墙或结构的外围水平投影面积计算。221 建筑物无外墙的部位，按结构(柱)外围水平投影面积计算。222 当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上20米处的外墙或结构外围水平投影面积计算。223 突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框架外围水平投影面积计算：，为方便起见，框架突出主体结构或外墙一律按150毫米计算。2.3 地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面水平

18、投影面积计算。24 建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层或深墓础地下空间加以利用时，其层高超过22米，按围护结构外围水平投影面积计算；2.5 建筑物的门厅、大厅内设有回廊时，其层高超过22米以上的按其上口外围水平投影面积计算。26 室内楼梯间、电梯井、提物井，管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计算建筑面积。27 利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面净高超过20米郎分的空间，计算该部分的全部建筑面积。28 屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投影面积计算。算建筑面积，没有结构层的书库按承重书架层计算建筑面积。210 有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围

19、水平投影面积计算。211 骑楼及有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台等按柱外围水平投影面积计算。212 建筑物外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、橱窗、挑廊、走廊等，按其围护结构外围水平投影面积计算。213 建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平投影面积计算建筑面积。214 室外楼梯(不论有无围护结构)按自然层投影面积之和计算建筑面积。215 封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积计算。3 计算一半建筑面积的范围31 建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算。32 建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其顶盖水平投影面积的一半计算。33 有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货

20、棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算。34 未封闭的阳台、挑廊，按其水平投影面积一半计算。4 不计算建筑面积的范围41 突出房屋外墙的构件、配件、艺术装饰、附墙柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、悬挑雨蓬、墙面抹灰、镶贴 块材、装饰面。42 两建筑物间无上盖的架空通廊。43 用于检修、消防扑救用的室外爬梯。44 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等。45 构筑物，如:独立的烟囱、烟道、水塔、水池、油(水)罐、气柜、栈桥、地下人防于、支线等。46 舞台上及后台的悬挂幕布、布景天桥、挑台。47 建筑物变形缝，沉降缝，缝的两边室内不相通的，则变形缝、沉降缝不计建筑面积。4

21、8 突出外墙的凸窗，进深不大于o6米、高度不大于22米，且窗台高度不小于04米。49 坡屋顶内的空间，净高不超过2o米部分的建筑面积。5 公用建筑面积的计算范围公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。51 应分摊公用建筑面积：511 地面以上的设备用房、套(单元)门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等；512 地面以上层高超过22米的设备层；513 本规定422核减建筑面积中的公用建筑面积。52 不分摊公用建筑面积：521 地下室用于人防、

22、设备用房、车库的建筑面积；522 层高超过22米的避难层中用作消防避难的建筑面积及结构转换层的建筑面积；523 符合421条核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积；524 符合423条奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积；525 多栋建筑物共用的设备用房。建筑容积率计算与调整建筑容积率：(地面以上建筑面积+半地下室建筑面积)建设用地面积当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过15米的，在建筑容积率计算时，半地下室建筑面积不计人容积率。即：建筑容积率地面以上建筑面积建设用地面积规定建筑面积：规定容积率建设用地面积建筑覆盖率的计算： 建筑覆盖率=在建设场地范围内所有建筑物基底面积之和/建设用地面积计

23、算建筑覆盖率以建筑物基底面积为准。当半地下室在室外地面以上部分不超过15米，半地下室的建筑面积大于一层建筑面积时，多出的部分不计人建筑覆盖率，仍以一层建筑面积为准。 地下车库的引道，不计人建筑覆盖率。业务操作中的基本要求房地产经纪人员除了必须掌握一定的房地产专业知识和基本技能以外，在具体的操作中，还必须掌握与房地产交易业务有关的政策、法规、规定、程序、手续等必要的知识与技能，熟悉有关的基本情况。一、熟悉从业城市和区域的基本情况由于房地产是不动产，房地产经纪人员必须对从业城市区域的基本情况有一定的总体认识，主要有以下几个方面：l. 城市建设与规划发展房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很

24、难想象一个对从业城市的东南西北都分不清、城市道路不熟悉、建筑物方位不清楚的房地产经纪人员，能够做得好业务。当今的中国城市建设日新月异，城市规划不断地调整。作为房地产经纪人员必须随时了解从业地区的城市建设发展现状，洞悉城市规划发展的变化。由于城市建设对土地进行投资改造，提升了土地的使用功能，增加土地的含金量，这对于房地产市场需求与价格都产生了不同的影响。、房地产经纪人员了解城市建设与规划的发展变化，不是为了认路，而是为了更有效地向客户介绍分析业务所涉及的房地产相关情况，有利于促成交易。2从业区域各个片区的基本情况每座城市的各个片区都有其不同的基本情况，各种不同情况对其片区的房地产市场交易具有直接

25、的影响，这些基本情况主要有：自然环境地形、地貌、日照、水源、绿化等方面的自然环境的好坏直接影响居民的身心健康，尤其是高档住宅的购房者，对自然环境更加注重。市政配套设施建设交通、防洪、排污、环保等市政配套设施的建设发展程度如何，直接关系到房屋使用者出入的便利、生命的安全与身体的健康。公建配套设施建设公园、广场、幼儿园、学校、医院等公建配套设施的完善程度，直接关系到居民在教育、就医、休闲等公共方面的需求。生活配套商业、服务、肉菜市场、娱乐等方面的生活配套，是否能满足居民的生活需求。区域功能行政、商务、工业等方面的城市区域功能，对办公、商务活动、生活、居家生活的影响。社区环境历史背景、风俗习惯、社会

26、群体、街区风貌、治安状况等方面在各个社区的表现，直接影响到购房客户对某一片区的认可，也直接影响其市场价格。小区内部环境无论是住宅小区，还是商业、商务等小区，内部环境也是客户所关注的重要部分。二、掌握从国家到从业地区的房地产政策与市场管理规定国家在房地产方面的政策、法规具有权威性和导向性。各个省市地方政府在房地产方面，结合当地的具体情况，制定一些政策及有关规定，房地产经纪人员必须掌握和熟悉这些有关政策与规定，并且随时关注其变化，才能知道在房地产交易居间业务中，哪些事可以做，哪些事不能做，哪些事如何去做，并有义务向客户宣传解释。1中央政策、法规房地产经纪人员必须掌握的主要有中华人民共和国城市房地产

27、管理法中关于房地产交易部分的规定；中华人民共和国合同法中的相关规定；中华人民共和国建设部商品房销售管理办法中的所有规定城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法商品房销售面积计量监督管理办法商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)城市房屋产权产籍管理暂行办法城市房屋权属登记管理办法城市房地产中介服务管理规定国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知城市房地产抵押管理办法城市商品房预售管理办法城市私有房屋管理条例 城市房屋租赁管理办法 商品住宅性能认定管理办法(试行) 2地方政府的政策、规定各个省、市地方政府在房地产交易方面的有关政策、规定主要表现在以下几个方面：商品房转让、登记的一些具体规

28、定在商品房的转让、登记方面，虽然中央的政策法规都已有相关规定，但由于各个省、市房地产市场的发育与发展都有其不同的历史原因与过程，存在许多特殊、复杂的遗留问题，各个地方政府在解决这些有关问题时，都要根据当地的具体情况，采取一些相关的措施，逐步解决。这些规定都具有一定的阶段性与时限性。房地产经纪人员如果不熟悉有关规定，在业务中可能会走弯路，或者错过时机，甚至会引起一些不必要的纠纷。掌握这些规定，可以顺利地为客户解决一些具体问题，完成交易。非商品房上市的有关规定在各个省市，由于历史原因和市场的发展，出现许多非商品房在市场上流通。为了理顺市场，各地政府对非商品房的上市流通都作出了相应的规定。因各地房地

29、产市场形成与发展的情况不同，各地政府在的具体规定上是不一样的，因此，房地产经纪人员必须掌握各地关于办理非商品房上市的有关程序、手续以及所需资料等相关规定。房地产税费的调整规定有的地方政府，为了促进房地产市场的发展，减轻企业及消费者的经济负担，根据中央政府的有关通知或精神对房地产税费进行适度调整，这些税费的调整也是具有阶段性和时限性的，房地产经纪人员必须随时关注这方面的动向，以利于促成交易。规范房地产市场的有关规定各个省、市在各个时期，根据市场状况，针对性地对一些市场运作进行规范化管理，对于原来政策法规方面有疏漏的地方，进行补漏。房地产经纪人员必须及时知道这些规定的出台，以免走弯路，甚至犯错误。

30、促进房地产市场发展的有关规定有的地方政府为了促进房地产市场的发展，采取一些积极措施，制定一些有利于房地产市场发展的规定。这些措施同样是有阶段性和时限性的，房地产经纪人员应当抓住这些机会，开拓市场，动员有可能进行交易的客户入市买卖房地产，并促成交易。房屋租赁管理办法及实施细则房地产经纪人员必须掌握各个地方政府制定的房屋租赁管理办法及实施细则，才能规范地操作租赁业务。物业管理办法及实施细则房地产经纪人员了解从业地区物业管理办法及实施细则的有关内容，有利于为客户解决与物业管理相关的问题，增加客户对经纪人的信任感。行业规范管理的有关规定房地产经纪人员应当遵守房地产行业规范管理的有关规定和行规，除了不扰乱行业市场，规范运作之外，还应当保护自己的合法权益。相关内容在房地产经纪概论中已有介绍。三、掌握从业地区房地产交易市场情况1掌握从业地区房地产交易操作程序及相关手续房地产管理部门各个省市、县的房地产管理部门在房地产的转让、产权登记、房屋租赁、纳税等方面都有其具体的操作程序与手续，房地产经纪人员必须掌握房地产交易手续中的各个具体环节，包括产权查询、合同公证、产权转移、申请登记、房屋租赁登记、递交资