住宅商业类临时管理规约模板720概论.docx

1、住宅商业类临时管理规约模板720概论XX项目临 时 管 理 规 约第一条 （目的）为维护本建筑区划内全体业主（使用人）在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护建筑区划内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据物业管理条例、及有关法律法规，制订本临时管理规约（以下简称规约）。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可，临时管理规约对建设单位、业主（使用人）均有约束力，全体业主（使用人）从物业交付之日起需自觉遵守。本规约所称的前期物业服务是

2、指：自房屋出售之日起至业主大会依法选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止的物业服务。本规约所称的业主是指：房产的所有权人。本规约所称的使用人是指：物业的实际使用者。本规约所称物业交付是指：出卖人根据房屋买卖合同约定方式通知买受人接受房屋后视为交付。（买受人无正当理由拒绝接受房屋或出卖人按合同约定方式无法通知买受人接受房屋者，均视为买受人已在出卖人通知后接受房屋，房屋交付通知载明交付之日起视为已交付使用）第二条 （物业基本情况）建筑区划区域名称： 建筑区划座落： 建筑区划四至： 东至 南至 西至 北至 建筑区划所属物业类型： 第三条 ( 物业共有部分)根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同

3、约定，业主享有以下共有部分的所有权：（一）由单幢建筑物的相关业主共有的部分，包括该幢建筑物的业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、燃气线路、消防设施、化粪池、避雷装置等设备；（二）由建筑区划内全体业主共有的部分，包括全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性宣传设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。以上约定与物业买卖合同系列文件有不一致处，以物业买卖合

4、同文件为准。第四条 (共有部分的管理、经营与收益分配)（一）属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用，如买卖合同及补充协议另有约定的从其约定；（二）业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；（三）全体业主一致同意在业主大会设立前，按照前期物业服务合同约定利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并委托物业服务企业统一实施；（四）全体业主一致同意，若委托第三方商管公司统一经营管理物业的，则物业共有部分、共用设施设备（含广告位）、共用场地授权第三方商管公司经营管理，经营所得收益（扣除成本后）按业主与第三方商管公司签订的委托经营管

5、理协议约定处理。若业主未委托第三方商管公司经营管理的或业主委托经营管理终止的，则共有部分、共用设施设备（含广告位）、共用场地授权本物业服务企业使用、管理，经营收益（扣除成本后），按照按下列方式进行分配：1、用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足；2、用于补充建筑物及其附属设施公共维修费用的不足；3、其他物业相关费用支出。（五）业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施设备专项维修资金的，在参加业主大会会议表决或项目公共事务处理等，对其投票权进行限制，不计算为投票权；（六）业主转让建筑物内的专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第五条 (共有部分的保险)本建筑区划内物业共有

6、部分及公众责任保险，由全体业主（使用人）按其专有部分占建筑物总面积的比例大小享有权利、履行义务，若业主（使用人）委托物业服务企业代为购买，由业主（使用人）另行分摊费用。选举业主大会的，若由业主委员会委托物业服务企业代为购买，购买费用由全体业主（使用人）分摊。业主（使用人）的专有部分财产与人身安全的保险由业主（使用人）自行办理。第六条 （开发建设单位所有的部分）在本建筑区划内，根据物业买卖合同，以下部分属开发建设单位所有：1、 未出售的物业 ；2、3、 商品房买卖合同及补充协议中约定的部分 ；4、5、 无 ； 6、第七条 （建筑区划的调整）对本建筑区划进行调整的，应按照相关规定，并经本建筑区划内

7、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数上的业主同意；由开发建设单位或者相关区域内20以上业主向物业所在区（市）县房产管理部门提出调整建筑区划要求。第八条 （业主的权利与义务）1、业主在物业管理活动中依照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、四川省物业管理条例以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。2、业主拥有全权将其名下房屋之相关权益及分摊的土地使用权依法自由出售、转让、赠与、遗赠、抵押、出租或者以其他方式处置或变卖，而无需其他业主或任何人同意，但需遵守及履行本规约之条款。3、本建筑区划全体业主同意不将房屋出租他人为堆积物资仓库或经营违反国家相关法律

8、、法规、规章规定的商业行为。4、业主（使用人）有权投诉本物业区域内装饰装修等影响业主（使用人）共同利益的安全隐患，以及其他影响周围业主（使用人）正常生产、生活、经营的行为。5、法律、法规、规章规定的其他权利。第九条 （物业服务企业的选聘及义务）1、在业主大会设立前，由开发建设单位 公司依法通过协议方式选聘的 公司 ，依据前期物业服务合同对本建筑区划提供前期物业服务。2、前期物业服务合同内容作为开发建设单位与物业买受人订立的物业买卖合同内容之一。在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。第十条 （物业服务费用及其交纳、监督）1、各业主同意，物业服务收费采取 包干制 方式；按

9、业主专有部分面积大小共同负担；自物业首次交付使用之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，按照前期物业服务合同的约定足额交纳(本条款中“交付”包含买卖合同补充协议中约定的“视为实际交付”)。2、业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、业主（使用人）委托 四川远成豪阳物业服务有限公司提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方另行商定。 四川远成豪阳物业服务有限公司应当将服务项目、服务质量、标准进行公布。 第十一条 （水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任）1、本建筑区划内，业主（使用人）应当按照相关规定和相关供用合同的约定向

10、供水、供电、供气、光纤信息、环卫等专业单位交纳有关费用。四川远成豪阳物业服务有限公司接受供水、供电、供气、光纤信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，业主（使用人）应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向 四川远成豪阳物业服务有限公司按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主（使用人）拖欠、拒交上述费用，将按本规约第二十一条、二十四条的相关规定承担违约责任。2、水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主（使用人）、专业单位按照相关规定承担。3、建筑区划内的供水、供电、供气、信息、环卫等有关专业经营单位提供产品服务的费用，物业专有部分使用的，

11、由业主（使用人）承担；物业服务企业使用的，由物业服务企业承担；部分业主（使用人）或者全体业主（使用人）共同使用的，由相关业主按照房屋面积共同分担。第十二条 （业主大会的设立）1、各业主同意，按照物业管理条例规定，设立业主大会，并选举产生业主大会的执行机构业主委员会。2、业主大会由本建筑区划内的全体业主组成。首次业主大会会议的召开、筹备组的组成、首届业主委员会的选举产生、委员候选人的产生办法等，均按成都市物业管理条例及其相关规定执行。3、业主在首次业主大会会议上的投票权按照业主拥有的专有部分面积和人数确定，具体参照物权法、物业管理条例、等规定确定，首次业主大会会议后的业主投票权的确定，由业主大会

12、议事规则依法约定。4、前期物业服务中，业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的，不享有首次业主大会会议上的投票权。第十三条相邻关系各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。第十四条（物业的使用）一、本建筑区划内的业主（使用人）应当遵守相关法律、法规政策规定和本建筑区划房屋使用说明书的约定，并按照下列规定使用物业：（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业

13、专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质，并不得影响本项目经营业态及经营内容的统一规划；（二）进行装饰装修时，遵守建设部建筑装饰装修管理规定和房屋使用安全管理条例的规定及物业服务企业签订的前期物业服务合同、房屋装饰装修管理服务协议，在工程开工前，应当事先告知 四川远成豪阳物业服务有限公司，报送装饰装修方案进行备案，并签订房屋装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务企业依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查，物业服务企业有权拒绝无装饰装修设计方案、无装饰装修安全管理方案及突发事件处理预案的业主（使用人

14、）进场装修，并有权进入装修现场进行监督、检查；（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免施工过程中对相邻业主（使用人）日常生产、生活及经营造成的影响，午间11：30时至14：30时（北京时间），晚间18：00时至次日上午8：00时（北京时间）和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；（四）因装饰装修影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应承担相应的赔偿责任；（五）安装空调，应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，按照有关规定或 四川远成豪阳物业服务有限公司指定的位置安

15、装，空调外机在室外安装时必须按要求安装冷凝水接水盘及进行降噪处理；（六）合理使用水、电、气、信息、环卫等共有设施设备，不擅自拆改相关管线、设备；（七）使用电梯，应遵守本建筑区划内电梯使用管理规定；（八）停放车辆，应遵守本建筑区划内车辆停放有关规定；（九）为保障业主财产安全，大宗物品出入凭借出门条通行；（十）物业自用部位及附属设施设备已经或可能妨碍、危及毗连房屋业主或非业主使用人的利益或安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，应及时进行维修养护，相邻业主应积极支持、配合。经物业服务企业通知仍未及时进行维修养护的，由物业服务企业负责维修养护，费用由当事业主承担；（十一）业主（使用人）如请物业服务企业对其

16、自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护，应按时足额支付有关费用；（十二）业主明白并承诺与其他非业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时，应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本管理规约，并承担连带责任；（十三）业主（使用人）明白并承诺与物业服务企业在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专项合同约定除外）；（十四）业主（使用人）明白并承诺在装饰装修完毕前，获得政府相关主管部门审批文件后，按照物业服务企业指定的位置进行广告店招、宣传灯箱及LED电子显示屏的安装；（十五）业主（使用人）明白并承诺在专有部分内，加强安全意识，做好防火、防盗工作，不存放大量现金

17、及贵重物品，对财产及人身安全应具有相应防范意识，物业的业主（使用人）即是消防安全责任人；（十六）安全使用水、电、气等，发现安全隐患及时按规定进行处理、报告。并预留紧急联系方式，配合物业服务企业在突发事件发生时采取的紧急避险措施；（十七）维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及共用设施设备的良好,注意保护环境；遵守市容市貌、环境卫生、绿化、环境保护等相关管理规定；主动清除所洒落在共用场地的物品；自觉恢复所污染、破坏的地面原样；（十八）业主（使用人）须服从本商业街统一营业时间安排，并保证在正常营业时间内开门营业。如一年内累计达到10天以上或连续7天以上未正常营业，本建筑区划物业服务企业将视同业

18、主（使用人）违约，物业服务企业有权中止部分服务，并追究业主（使用人）违约责任；（十九）业主（使用人）产生的营运垃圾由业主（使用人）自行管理和存放，并按照商业街管理规定自行运送至指定垃圾中转位置（餐饮垃圾除外，餐饮业垃圾需自行处理）。（二十）未经本建筑区划提供服务的物业服务企业书面同意，不得在租赁商铺内开展或允许他人开展第三方业务； （二十一）法律、法规政策的其他规定。第十五条 （使用物业的禁止行为）业主（使用人）在使用物业中，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜

19、色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、自行车棚设施设备、公共场所以及属于业主共有的停车场等共有部分；（四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备；（五）不按规定堆放物品、丢弃垃圾、倾倒污水或高空抛物；（六）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质；（七）践踏、占用绿化地，损坏、涂划公益性宣传设施及园林建筑小品；（八）影响市容观瞻或本物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、设立广

20、告牌、宣传牌、LED广告等；（九）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音；（十）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不按要求排放冷凝水及加固处理；（十一）使用电梯时超载、运载粗重及油污物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；（十二）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；（十三）业主和物业使用人在本物业管理区域内禁止饲养动物；（十四）擅自在本物业内从事经营活动或未经许可举行游行、示威、结社、联欢、聚众喧哗等活动；（十五）在本物业公共区域内从事设立神位、燃烛、烧纸、焚香、燃放鞭炮等危害公共利益或政府及物业管理制度所规定禁

21、止的其他行为；（十六）在本物业范围内架设独立天线；（十七）法律、法规、规章政策禁止的其他行为。第十六条 （物业的维修养护）业主（使用人）同意按照下列规定维修养护物业：（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；（二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；（四）物业在使用中存在安全隐患，

22、已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入物业专有部位应急维修的，物业服务企业可在通知公安机关或社区居民委员会、或两名业主代表人员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担；（五）当物业服务企业对物业共有部分维修养护时，相关业主（使用人）应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；（六）本建筑区划内物业在国家规定的保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位或保修责任人负责解决；建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主可以自行或者委托他人维修，

23、维修费用及维修期间造成的其他损失由建设单位或保修责任人承担；（七）物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，业主、物业使用人或其他责任人应当及时采取措施消除隐患。第十七条 （建筑物及其附属设施专项维修资金的筹集和使用）1、业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本建筑区划内建筑物及其附属设施维修资金；2、使用建筑物及其附属设施维修资金的，一般情形，由物业服务企业按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；本建筑区划物业买受人应对远成重庆物流城）房屋专项维修资金紧急使用预案

24、进行签署同意，并当物业共用部位、共用设施设备发生包括但不限于以下紧急情形，授权 四川远成豪阳物业服务有限公司应当立即启动远成.重庆物流城房屋专项维修资金紧急使用预案，进行危险治理，消除安全隐患，恢复共用部位、共用设施设备正常使用功能： （一）楼体外墙装饰面有脱落危险；（二）屋面、外墙面出现渗漏、空鼓、开裂；（三）楼地板、扶梯踏板穿透开裂；（四）专有部分外各类栏杆、扶手、围栏等有脱落、断裂危险，围墙有开裂、倾斜、下沉引起倒塌隐患；（五）道路、广场、停车场、绿地及其他公共场地和景观工程（如路面、水景等）出现坍塌；（六）因供水控制系统、水泵故障和供水管道爆裂/渗漏造成停水；（七）排水设施因坍塌、堵塞

25、、漏水、爆裂等造成功能障碍或排水设备（水泵、控制系统等）出现功能故障； （八）因线路故障而引起停电和漏电；（九）高压柜、环网柜、变压器及发电机等出现功能故障；（十）电梯配件故障而引起无法使用或电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害；（十一）消防设施设备出现功能故障；（十二）停车场管理系统、摄像监控等安防监控系统出现功能故障；（十三）共用部位及共用设施设备及园林景观出现其他安全隐患，必须消除的。3、业主转让物业专有部分的，其缴存的建筑物及其附属设施维修资金同时转让，但仍存于该门户号的分户帐中。第十八条（ 物业转让、出租的相关事项）业主转让或者出租物业专有部分后，当事人应当于物业专有部分买卖合同或者租赁合同

26、签订之日起30日内，将物业专有部分转让或者出租情况和通讯方式书面告知物业服务企业，并将物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件到物业服务企业备案，本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件。新的业主或者使用人须在房屋权属转移后 7 日内到物业服务企业办理相关手续。房屋出租应当遵守相关法律法规政策规定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的，业主均应承担相应的责任。对违反本规约出租或转租的，物业服务企业可书面责成业主、使用人立即终止租赁行为。业主转让物业专有部分，应当与物业服务企业结清物业服务费用、物业服务资金、建筑物及其附属设施维修资金；出租物业，约

27、定由承租人交纳物业服务费用、物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。第十九条 （业主提交通讯联系方式的义务）业主应当向建设单位、物业服务企业提供正确的联系地址、通讯方式。如上述信息变更，业主应在变更后 15 日内向建设单位、物业服务企业提供，否则以此抗辩建设单位、物业服务企业按照原地址进行的通知或送达等行为。第二十条（ 违反物业使用禁止行为的处置）业主、使用人在物业使用过程中，有违反本规约物业使用禁止行为的，其他业主（使用人）可以向有关行政主管部门报告，由有关部门依法查处；受侵害的相关业主可以依法向人民法院提起诉讼。违反本管理规约条款各项规定的， 四川远成豪阳物业服务有限公司有权制止，并

28、要求限期整改，逾期不整改的，物业服务企业有权强制整改并采取法律许可的整改措施；造成本物业公共利益损失的，物业服务企业有权要求责任人予以赔偿并承担违约金；物业服务企业将对强制整改措施予以公告，并将收取的赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金的项目及标准视违约情况而定。第二十一条（未按规定交纳物业服务费用的责任）业主（使用人）未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号进行催讨；物业服务企业按照业主提供的联系地址寄发催款函后的 7 日内视为已经送达；物业服务企业有权要求违约业主从违约之日

29、起向物业服务企业支付每日所欠金额千分之五违约金，物业服务企业或其他管理人可以 （二） ：（一）依法向成都仲裁委员会申请仲裁；（二）向人民法院提起诉讼。第二十二条（授予物业服务企业权利）全体业主同意在物业服务中，授予物业服务企业以下权利：（一）根据有关法律法规、本规约和前期物业服务合同，制定必要的规章制度，并督促业主、使用人遵守、执行；（二）采取批评、规劝、警告等方式制止业主（使用人）违反本规约的行为；对业主（使用人）违反本规约第十四条、第十五条规定的行为，物业服务企业制止后，业主（使用人）拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：1、禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本建筑区划；2

30、、没收装饰装修施工许可证、出入证，限令停工；3、责令恢复原状；4、责令赔偿经济损失。（三）利用共有部分依法开展经营活动。第二十三条 （物业服务企业的变更）前期物业服务期间发生下列情形之一的，由全体业主共同决定或建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人：（一）物业服务企业或其他管理人违反前期物业服务合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动，致使合同目的不能实现的；（二）物业服务企业或其他管理人提出解除合同；（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法履行前期物业服务合同的；建设单位作为招标人依法另行选聘物业服务企业或其他管理人的，应根据本建筑区划规模、实施物

31、业服务的客观需要等拟订选聘物业服务企业方案；拟定选聘方案，应事先听取业主意见和建议；选聘方案确定后应在建筑区划内公告。因物业服务企业或其他管理人突然撤离等原因，建设单位或全体业主无法及时另聘新物业服务企业，在另聘新物业服务企业之前，建设单位、业主可以请求物业所在地街道办事处、（乡）镇人民政府或者区（市）县房产管理部门指定物业服务企业临时代管；临时代管期间的物业服务费用，按照临时代管前的前期物业服务合同约定的物业服务费用标准执行，并由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。第二十四条 （违反规约的责任）业主、使用人违反本规约规定，侵害他人合法权益的，物业服务企业有权要求其改正；业主、使用人拒不改正的，应承担以下违约责任：（一）向全体业主或相应业主支付违约金和赔偿金，收取的赔偿金和违约金用于补贴物业服务经费的不足，赔偿金和违约金的项目和标准视违约情况而定；（二）损害赔偿。第二十五条 纠纷的处理与相关民事诉讼业主之间因本规约发生的纠纷，协商不成的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会进行调解；调解不成的，采取以下第（二）种方式解决：（一）依法向仲裁委员会申请仲裁；（二）向物业所在地人民法院提起诉讼。因物业