中都财富广场公寓写字楼销售方案2.docx

1、中都财富广场公寓写字楼销售方案2中都财富广场公寓、写字楼销售方案一、目前公寓、写字楼剩余状况1、公寓类别套数建筑面积：总价：元总价七折后：元数据16811127.27折前公寓整体均价为2765.6元/，公寓七折后整体均价为：1935.9元/。2、写字楼类别套数建筑面积：总价：元总价七折后：元整层未售333657.04已售剩余部分38套3380.68924950元3247465元合计627037.64元元3、剩余公寓、写字楼面积、价格统计总计剩余面积：18164.91总计剩余总价：23030653元七折后总价： 16121457元二、目前客户来访及积累情况七月份平均周来访量仅3批，其中，咨询公寓

2、和写字楼客户就仅占1/3左右。意向客户积累：公寓有20批，写字楼有3批。三、阻碍销售和客户认同的因素分析1、北向房源难以消化2、推出时间较晚，类似物业的竞争，造成了客户的分流3、来客量少、近期缺乏有效宣传4、投资前景不明朗一般公寓产品的购买人群中，投资客户占到50%70%左右，而本项目较少投资客户关注的原因为：A、定位不明确，导致出租前景不明朗B、青州的办公及居住公寓需求量少，较难出租5 、商业用地性质，回报年限短，首付比例高及使用成本高四、公寓销售思路1、以快速销售为主要目的：快速将可售部分中，客户易接受的产品，进行销售。2、以优惠力度促进销售：当前形势下，考虑到各类型产品已分配到个人手中，

3、在促销政策上，主要采用价格折扣的方式。3、整层、单套组合销售：除个别股东要求其楼层须整体销售外，将公寓部分4、5层作为整层销售重点保留，其他楼层股东无特殊要求的，即打开销售，由客户自选。五、公寓的推广名及定位中都财富广场涵盖了住宅、商业、写字楼、公寓等，是广义的概念。本项目宜重新取案名，同时明确公寓定位，用最简洁、省力的方式快速锁定目标客户，实现项目快速销售、快速回款。1、项目推广名6 0 公寓案名释义A、虽然此公寓属于中都财富广场的一部分，更加突出了公寓项目，同时给人耳目一新的感觉。B、案名简洁易记，青州首创的以数字开头的案名，能快速抓住客户，使其对项目产生了解。C、6 0 的公寓是项目的主

4、力户型，通过案名使项目的信息最快速的传达给目标客户群，便于客户掌握信息。2、公寓功能定位A、 偏住功能分析对前期积累的客户就公寓的功能进行摸底，大多数客户认为本项目的建筑形式不适合做住宅，人们对住宅的需求大多为两室或者三室的传统住宅。普通住宅首付2成，普通两室的住宅首付仅五万元左右，购买门槛较低；同时本项目不具备双气、阳台等，所以项目偏形式销售，压力较大。B 、偏办公楼功能分析本项目的建筑形式更为适合做办公楼使用，但青州市场对办公楼的需求有限，本项目将面临较大的销售压力。C 、公寓式酒店功能分析 酒店式公寓管理及运营成本较高，本项目不适合。D、商住公寓功能分析商住公寓既能满足办公需求，也能满足

5、居住需求，且其用途多样，即可纯办公，也可纯居住，又可办公+ 居住。对于投资客户，从感觉上扩大了其出租空间。目标自用群体：在青州设置办事处的公司、附近工作人员临时住所，及一般的公司等，群体广泛。因此，本项目最终功能定位：以办公为主要功能的商住公寓3、实现商住公寓快速销售的办法以热水器、电磁炉、空调等物品的赠送，实现其居住功能，而以上物品不赠实物，而是给客户较大的折扣，使其感觉购买此房屋更加实惠。六、写字楼销售思路1、顺带销售：跟随公寓宣传，顺带写字楼销售。2、阶段优惠促销：通过阶段促销（上述政策），促进部分产品销售。七、销售政策建议1、销售价格见附件。2、销售政策建议（1）阶段优惠递减的思路针对

6、公寓：8月8日起，开展中央商务区“喜迎花博、财富大厦优惠月”活动：8月底前购买，均可享受88折优惠，购买整层客户享受85折优惠；9月份优惠幅度将降低，但在8月份销售中不公布9月份仍有优惠的信息。该政策只针对公寓、剩余北向写字楼和整层购买客户。南向写字楼不采用该政策，剩余商铺，可暗地操作给与95折。（2）付款方式优惠：一次性付款额外98折，按揭99折。3、需各股东确定重要事项（1）各楼层销售单位组合：整卖还是单卖？需甲方确定哪些楼层须整层销售，如贵司各股东，对自己分配的楼层无严格要求，我方建议除保留4、5层作为整层销售外，其他楼层全部推出进行销售。（2）产权性质、手续办理程序：公寓为住宅还是办公

7、？一手房还是二手房？手续如何办理？客户缴纳费用是否与一手房一致？（3）代理公司提成比例：考虑到销售难度和销售量，建议剩余单位统一按2%给代理公司计算佣金。八、宣传计划及主题建议1、宣传物料建议：单独为公寓和写字楼印刷单张、夹带商铺讯息。该单张，在8月中旬前印刷出来，并进行辅助派单宣传。2、广告先行、探查市场、积累客户自8月1日起，全面启动报纸广告宣传，加大宣传力度和频率，积累客户创造销售条件。8月8日正式发售公寓部分。3、报纸广告计划及主题关键词：成熟公寓、60 70年产权、超低折扣、现房入驻中都财富广场8月份报纸广告计划时间媒体主题价格（元）8.6短信60公寓，掀起青州财富风暴10万条，共7

8、000元8.6今日青州60公寓，掀起青州财富风暴60008.6晨鸿信息60公寓，掀起青州财富风暴18008.11晨鸿信息60公寓，低总价、低首付、超大折扣，买的实在！18008.13鲁中信息关注城市中心成熟公寓18008.18晨鸿信息60，最舒适从容的空间18008.27鲁中信息享受城市繁华便利70年18008.30晨鸿信息60公寓，热销中（软文）1800合计7期报广，一次短信 -23800元9月份及以后推广计划另行提交。以上，请贵司各股东商议后快速决策并答复。 行丰地产策略机构中都项目组附件：中都财富广场剩余单位价格表（优惠前）公寓楼4层价格表四层总面积1243.67总价均价2653.40

9、详细房号面积单价总价1-40161.033180194075 1-40259.253150186638 1-40360.783150191457 1-40460.783150191457 1-40560.783150191457 1-40660.783150191457 1-40759.253150186638 1-40882.062960242898 1-40972.82870208936 1-41072.82330169624 1-41151.512360121564 1-41274.182330172839 1-41359.872330139497 1-41459.87233013949

10、7 1-41559.872330139497 1-41659.872330139497 1-41759.712330139124 1-41884.242100176904 1-41984.242100176904 公寓楼5层价格表五层总面积1253.11总价均价2688.28 详细房号面积单价总价1-50160.893190194239 1-50259.113170187379 1-50363.063170199900 1-50464.893170205701 1-50564.93170205733 1-50663.063170199900 1-50759.113170187379 1-508

11、81.872980243973 1-50972.632900210627 1-51072.632370172133 1-51150.392400120936 1-512742370175380 1-51359.732370141560 1-51459.732370141560 1-51559.732370141560 1-51659.732370141560 1-51759.572370141181 1-51884.042130179005 1-51984.042130179005 公寓楼6层价格表六层总面积1253.11总价均价2700.23 详细房号面积单价总价1-60160.893030

12、184497 1-60259.113010177921 1-60363.063010189811 1-60464.893010195319 1-60564.93010195349 1-60663.063010189811 1-60759.113010177921 1-60881.873170259528 1-60972.633140228058 1-61072.632790202638 1-61150.392430122448 1-612742400177600 1-61359.732400143352 1-61459.732400143352 1-61559.732400143352 1-6

13、1659.732400143352 1-61759.572400142968 1-61884.042180183207 1-61984.042180183207 公寓楼7层价格表七层总面积1253.02总价均价2730.22 详细房号面积单价总价1-70160.883060186293 1-70259.113040179694 1-70363.063040191702 1-70464.893040197266 1-70564.833040197083 1-70663.063040191702 1-70759.113040179694 1-70881.873200261984 1-70972.6

14、33170230237 1-71072.632820204817 1-71150.392460123959 1-712742430179820 1-71359.732430145144 1-71459.732430145144 1-71559.732430145144 1-71659.732430145144 1-71759.562430144731 1-71884.042210185728 1-71984.042210185728 公寓楼8层价格表八层总面积1241.78总价3530335 均价2842.96 详细房号面积单价总价1-80165.053090201005 1-80263.16

15、3070193901 1-80367.373070206826 1-80469.343070212874 1-80569.343070212874 1-80667.373070206826 1-80763.163070193901 1-80850.623230163503 1-80978.583200251456 1-81070.222850200127 1-81141.742490103933 1-81279.072460194512 1-81363.822460156997 1-81463.822460156997 1-81563.822460156997 1-81663.82246015

16、6997 1-81763.642460156554 1-81889.792250202028 1-81989.792250202028 公寓楼9层价格表九层总面积1241.78总价3570918 均价2875.64 详细房号面积单价总价1-90165.053120202956 1-90263.163100195796 1-90367.373100208847 1-90469.343100214954 1-90569.343100214954 1-90667.373100208847 1-90763.163100195796 1-90850.623270165527 1-90978.583250

17、255385 1-91070.222880202234 1-91141.742520105185 1-91279.072490196884 1-91363.822490158912 1-91463.822490158912 1-91563.822490158912 1-91663.822490158912 1-91763.642490158464 1-91889.792280204721 1-91989.792280204721 公寓楼10层价格表十层总面积1236.94总价均价2810.54 详细房号面积单价总价1-100166.713150210137 1-100264.763130202

18、699 1-100369.093130216252 1-100471.113130222574 1-100571.113130222574 1-100669.093130216252 1-100764.763130202699 1-100851.913300171303 1-100944.133280144746 1-101072.013000216030 1-101181.082520204322 1-101265.442520164909 1-101365.442520164909 1-101465.442520164909 1-101565.442500163600 1-101665.2

19、62500163150 1-101792.082310212705 1-101892.082310212705 公寓楼11层价格表十一层总面积1199.9总价均价2811.79 详细房号面积单价总价1-110163.163180200849 1-110261.323160193771 1-110362.93160198764 1-110462.93160198764 1-110562.93160198764 1-110662.93160198764 1-110761.323160193771 1-110849.153330163670 1-110976.583070235101 1-11107

20、6.012550193826 1-111176.772550195764 1-111261.962550157998 1-111361.962550157998 1-111461.962550157998 1-111561.962530156759 1-111661.792530156329 1-111787.182380207488 1-111887.182380207488 公寓楼12层价格表十二层总面积1203.96总价3348883 均价2781.56 详细房号面积单价总价1-120164.093150201884 1-120261.193130191525 1-120362.7731

21、30196470 1-120462.773130196470 1-120562.773130196470 1-120662.773130196470 1-120763.183130197753 1-120849.053300161865 1-120976.413040232286 1-121075.852520191142 1-121176.62520193032 1-121261.832520155812 1-121361.832520155812 1-121461.832520155812 1-121561.832500154575 1-121662.732500156825 1-1217

22、88.232350207341 1-121888.232350207341 写字楼4层四层总面积1245.05总价值层均价2839.11详细房号面积单价总价2-401156.762980467145 2-402128.463020387949 2-403128.463020387949 2-404127.13140399094 2-405100.952840286698 2-406126.372710342463 2-407126.542670337862 2-408141.662600368316 2-409208.752670557363 写字楼11层十一层总面积1203.4总价值层均价3

23、105.76详细房号面积单价总价2-1101121.833480423968 2-1102130.313500456085 2-1103130.313500456085 2-1104128.923620466690 2-1105102.43280335872 2-1106A642720174080 2-1106B64.182660170719 2-1107A64.182660170719 2-1107B64.182660170719 2-1108A64.182660170719 2-1108B79.512660211497 2-1109189.42800530320 未售商铺价格调整序号房号面

24、积（）单价（元）总价11-20959.474116244779 28-23166.683682245516 38-23362.483696230926 48-30175.212716204270 58-30263.472786176827 68-30463.472786176827 78-30663.472716172385 88-32069.342226154351 98-32269.342226154351 108-32369.342296159205 118-32463.472296145727 128-32569.342436168912 138-32663.472366150170 148-32762.352436