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1、物业管理师考试资料物业管理师考试资料第一章 物业管理概述本章要求：条例掌握：条例对物业管理的定位， 条例的指导思想以及确立的基本法律关系。 熟悉：物业管理的基本特征， 物业管理在社会经济中的地位和作用， 条例 确立的基本制度， 涉及的主要问题。了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。 本章考试知识要点：1.条例对物业管理的定位2.物业管理的特征3.物业管理的市场化特征4.市场原则作为物业管理活动的前提条件5.我国物业管理的产生和发展6.我国改革开放前城镇住房制度的主要特征7.物业管理在社会经济中的地位和作用8.我国物业管理制度建设的历史沿革9.政府在我国物业管理发展中的特殊

2、地位10.条例颁布前物业管理制度建设的主要特点11.城市新建住宅小区管理办法12.条例颁布后物业管理制度建设的主要特点13.条例的指导思想14.条例创设的法律制度及其内容15.条例的主要内容16.条例法律责任的特点17.条例确立的基本法律关系本章复习纲要：一、物业管理的概念（掌握）1物业管理定义 物业管理条例第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的 环境卫生和秩序的活动。2.物业管理定义的含义1物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 物业管理活动的基

3、础是物业服务合同物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护3.物业管理条例调整的范围1既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动2既包括城市，也涵盖乡村4.物业管理的特征 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征社会化 社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要 到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提。2专业化 专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。3市场化市场化是物业管理的最

4、主要特点。 在市场经济条件下， 物业管理的属性是经营， 所提供的商品是劳务。 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。二、我国物业管理的产生与发展（了解）1.伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常维修养护和管理事务的繁琐 复杂，孳生了物业管理行业2.我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展 起来的3.1981 年3 月10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司 深圳市物业管理公司挂牌成立。4.1993 年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规 深圳经济特区住宅小区物业管 理条

5、例5.建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上， 于 1994 年颁布了 城市新建住宅小区管理办法 ，确立 了物业管理新体制6.四次全国物业管理工作会议11995 年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经 验。1997 年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业 管理的经验31999 年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验42003 年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣传物业管理条例7.2000 年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行

6、业自律起到了重要作用8.2003 年6 月8 日，国务院颁布了物业管理条例 ，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展 的新时期三、我国物业管理制度的历史沿革（了解） 从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以物业管理条例为分水岭，划分成物业管理条例 颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点1.从 20 世纪 90 年代初到条例颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论国家还是地方都尝试通过 制度建设加以推动和规范。这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点： 一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验； 二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取

7、渐进式的方法进行改革； 三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法 这一阶段颁布的物业管理法规政策有：城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展 物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。全国优秀管理住宅小区标准全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知 关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法物业管理企业财务管理规定住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法

8、物业管理企业资质管理试行办法住宅室内装饰装修管理办法2.2003 年6 月8 日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。 这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针； 二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排； 三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。 这一阶段的物业管理政策法规主要有：（1 ） 2003 年 6 月，建设部发布业主大会规程 ；（2 ） 2003 年 9 月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办

9、法 ；（3 ） 2003 年 11 月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理办法 ；（4 ） 2004 年 1 月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级标准 ；（5 ） 2004 年 3 月，建设部发布物业管理企业资质管理办法 ；（6 ） 2004 年 7 月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费明码标价规定 ；（7 ） 2004 年 9 月，建设部发布业主临时公约（示范文本） 和前期物业服务合同（示范文本） ；（8 ） 2005 年 11 月，人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定 、物业管理师资格考试实施办 法和物业管理师资格认定考试办法 。四、物业管理条例

10、（掌握并熟悉）1.物业管理条例的立法过程1999 年 4 月，建设部成立物业管理条例起草小组2001年 3 月，经建设部常务会议讨论通过，形成物业管理条例 （送审稿），提请国务院审议2002年 10 月 16 日，经国务院同意，国务院法制办将物业管理条例 （草案）登报公开向社会征求意 见2003年 5 月 28 日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了条例 （草案）2003 年 6 月 8 日，国务院总理温家宝签署中华人民共和国国务院 379 号令颁布了物业管理条例 2003 年 9 月 1 日，物业管理条例正式实施2.物业管理条例的指导思想 物业管理条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方

11、面： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。3.物业管理条例的立法原则 物业管理条例在立法过程中，主要遵循以下基本原则： 物业管理权利和财产权利相对应的原则2维护全体业主合法权益的原则 现实性与前瞻性有机结合的原则从实际出发，实事求是的原则4.物业管理条例创设的法律制度创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管 理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度（具体内容见第

12、三章）5.物业管理条例的主要内容物业管理条例分为七章 70 条6物业管理条例确立的基本法律关系业主相互之间的关系物业管理企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系4供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系5社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系6物业管理各方主体与政府之间的关系五、涉及物业管理条例的有关数字知识汇总（掌握）（一） 时间数字1、物业管理条例 经 2003 年 5 月 28 日国务院第 9 次常务会议通过， 2003 年 6 月 8 日以国务院第 379 号令公布，自 2003 年 9 月 1 日起施行。 物业管理条例是我国第一部物业管理行政法规

13、，确立 了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等 方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。2、筹备组应当自组成之日起 30 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组 织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。3、召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时 告知相关的居民委员会。4、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的、业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人

14、 签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。5、业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约 及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。6、业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备 案。7、原业主委员会应当在其任期届满之日起 l0 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有 的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。8、业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大 会所有的财物移交给业主委员会。9、

15、业主委员会任期届满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的， 房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。10、新设立的物业管理企业，其资质等级按三级资质核定，并设一年的暂定期。11、物业管理企业发生变换时， 代管的专项维修资金帐目经业主委员会审核无误后， 应当办理帐户转移手 续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起 l0 日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（二） 人民币数字1、物业管理企业的条件中，一级资质注册资本人民币 500 万元以上；二级资质注册资本人民币 300 万 元以上；三级资质注册资本人民币 50 万元以上。2、住宅物业的建设单

16、位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处 10 万元以下的罚款。3、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方 人民政府房地产行政主管部门处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的依法承担赔偿责任。4、不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关 资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。5、未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方

17、人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。6、物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政 府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处 5 万元以上 20 万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法 承担赔偿责任。7、建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产 行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处 10 万元以上 50 万元以下的罚款。8、未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地人民政府房

18、地产行 政主管部门责令限期改正，给予警告，并处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。9、有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照 规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按 照业主大会的决定使用： (1) 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； (2) 擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； (3) 擅自利用物业共用部位、共用设 施设备进行经营的。个人有以上行为之一的，处 1000 元以上 1 万元以下的罚款；单位有以上行为之一 的，处 5 万元以上

19、20 万元以下的罚款。(3)百分数及分数数字1、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内 持有 1 2 以上投票权的业主参加。2、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权 12 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和统筹方案的决定，必须经物业管理区 域内全体业主所持投票权 2 3 以上通过。3、有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 20 %以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况；4 、经业主委员会

20、或者 20 以上业主提议， 认为有必要变更业主委员会委员的， 由业主大会会议作出决定， 并以书面形式在物业管理区域内公告。5、经 13 以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。6 、物业管理企业的条件中，一级资质管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分 别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100 %： (A) 多层住宅 200 万 m2 ； B) 高层住宅 100 万m2 ; (C)独立式住宅(别墅)15万m2 ; (D)办公楼、工业厂房及其它物业 50万m2。二级资质管理两

21、种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100 %： (A) 多层住宅 100 万 m2 ； (B) 高层住宅 50 万 m2 ； C) 独立式住宅 ( 别墅 )8 万 m2 ； (D)办公楼、工业厂房及其它物业 20 万 m2 。7、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房 地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款 30 %以上 50 %以下的罚款 8、专项维修资金的筹集分以下两种情况： (1) 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关专项 维修资金缴交约定。购房者应当按购房款 2% 3%

22、的比例，向售房单位缴交专项维修资金，收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定，售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主共 同所有。 (2) 公有住房出售以后，专项维修资金由售房单位和购房人双向筹集。 1) 售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的 20 %，高层住宅不低于售房款的 30 %， 专项 维修资金属售房单位所有。 2) 购房者按购房款 2%的比例，向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为 收取的专项维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。(4)面积数字1 、物业管理企业的条件中， 二级资质物业管理企业可以承接 30 万 m2 以

23、下的住宅项目和 8 万 m2 以下 的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接 20 万 m2 以下住宅项目和 5 万 m2 以 下的非住宅项目的物业管理业务。（五）分项数字1 、一个物业管理区域只能成立一个业主大会，由该物业管理区域内的全体业主组成。2、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁 发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民 政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的 指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级

24、物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受 省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。3、物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业 服务资金的收支情况。4、一个物业管理区域内有两个以及两个以上产权人的，应当建立物业公共部位、共用设备设施专项维修 资金。（六）人员数字1 、业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任 1 人，副主任12人。2、业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的 决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。3、投标人少于 3 个或者住宅规

25、模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可 以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。4、物业管理企业的条件中，一级资质，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管 理和技术人员不少于 30 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负责人具 有相应专业中级以上职称。二级资质，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理 和技术人员不少于 20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10 人，工程、财务等业务负责人具有 相应专业中级以上职称。三级资质，物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和 技

26、术人员不少于 10 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人具有相应 专业中级以上职称。（二）倍数数字1 、挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予 警告，没收违法所得，可以并处挪用数额 2 倍以下的罚款。第二章 物业管理服务 本章要求： 掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、包干制和酬金制收费形式， （前 期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业管理企业维护秩序的方 式，物业管理企业在安全事故中的法律义

27、务。了解：物业管理企业的安全防范协助义务，利用物业共用部位、共用设施设进行经营活动的有关规定。 本章考试知识要点：1.物业管理服务的特点2.物业管理服务的内容3.物业服务合同约定以外的服务4.物业管理服务标准5.物业服务收费的原则6.物业服务收费的定价形式7.物业服务费用的计费方式8.物业服务费用的成本构成9.实行酬金制的物业管理企业的义务10.物业服务费的缴纳和督促11.物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定12.物业服务合同的主要内容13.物业管理资料的移交14.前期物业服务合同的主要条款15.前期物业服务合同的特征16.前期物业服务合同的时效17.物业管理企业的义务18.物业管理企业

28、的责任19.物业使用和维护的相关法律规范20.利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定21.业主装饰装修房屋的规范本章复习纲要：一、物业管理服务的特点和内容（掌握）1.物业管理服务的特点1物业管理服务的公共性和综合性2物业管理服务受益主体的广泛性和差异性3物业管理服务的即时性和无形性4物业管理服务的持续性和长期性2.物业管理服务的内容 物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。概括地说，包括以下 两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理； 二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。具体地说，物业管理服务主要包括以下内容：（1 ）房屋共用部

29、位的维修、养护与管理；（2 ）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；（3 ）物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；（4 ）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；（5 ）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；（6 ）物业装饰装修管理服务；（7 ）物业档案资料的管理；（8 ）专项维修资金的代管服务除此之外，物业管理服务还有物业服务合同约定以外的服务3.物业管理服务标准 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准，中国物业管理协会根据我国物业管理现实情况，于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行） （以下简称标准 ），从物业管理服务的 基本要求、房屋管理、共用设施设备维

30、修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面 界定物业管理服务的内容，制定了三个等级的服务标准，作为物业管理企业与建设单位或业主大会签订物 业服务合同，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容、标准以及测算物业服务价格的参考依据。二、物业服务收费（掌握）1.物业服务收费原则物业管理条例第四十一条对物业服务收费作出原则规定： “物业服务收费应当遵循合理、公开以 及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主 管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 ”物业服务收费管理办法第五条重申了物业服务收费原则

31、： “物业服务收费遵循合理、公开、以及 费用与服务水平相适应的原则。 ”2.物业服务收费定价方式根据中华人民共和国价格法和物业管理条例的基本精神， 物业服务收费管理办法对物业 服务收费规定了政府指导价和市场调节价二种定价方式 价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式： 一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动 幅度，指导经营者制定的价格。三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。3.物业服务收费形式 包干制收费形式 物业服务收费管理办法规定： “包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者 亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 ”实行