桂林市物业专项维修资金管理操作办法.docx

1、桂林市物业专项维修资金管理操作办法桂林市物业专项维修资金管理操作办法第一章 总 则第一条 为了规范物业专项维修资金的管理,保障物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法、广西壮族自治区住宅专项维修资金管理办法实施细则等有关法律、法规，结合桂林市的实际情况，制定本办法。第二条 本市城市、镇规划区域国有土地范围内,与周边房屋存在共用部位、共用设施设备（市政公用设施和相关设备除外）关系的商品房、经济适用房、拆迁安置房、已售公有住房等物业专项维修资金（以下简称维修资金)的交存、使用、管理和监督，适

2、用本办法。第三条 本办法所称共用部位、共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物或者建筑区划范围内业主共有，以及在使用上、功能上为单幢建筑物或者建筑区划范围内业主服务的部位和设施、设备.具体的范围详见物业共用部位、共用设施设备维修项目分类目录。第四条 维修资金实行统一交存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。第五条 市房产管理局是维修资金的主管部门，负责本市维修资金的监督、指导工作；市财政、审计等部门按照各自职责做好对维修资金的监督工作。市物业维修资金管理中心（以下简称管理中心)具体负责本市商品房、经济适用房、拆迁安置房等维修资金归集与使用的监督、管理、指导和协调

3、的日常工作。已售公有住房交存和提取的维修资金按有关政策规定由原管理部门负责管理.维修资金管理机构的管理费用经财政部门核定后在维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算,接受业主的监督。第二章 交 存第六条 业主应当按照本办法规定交存维修资金，业主交存的维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的维修资金属于公有住房售房单位所有。第七条 业主应当按照下列标准交存首期维修资金：（一）商品房、经济适用房、拆迁安置房（1）、未配置电梯的物业,业主每平方米建筑面积交存的首期维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的6%;(2）、已配备电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期维修资

4、金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的8.业主每平方米建筑面积交存的首期维修资金的具体数额,由市房产管理局在征求业主、物业服务企业和物价、建筑工程造价等方面的意见后定期公布。（二）已售公有住房（1）、业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，每平方米建筑面积交存的数额为当年房改成本单价的2；（2）、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30,从售房款中一次性提取维修资金。第八条 首期维修资金的交存规定： （一）属购买的商品房、经济适用房等物业开发建设单位应当在售房合同中以专门条款与购房人约定首期维修资金交存有关事项,由购房人在办理购房合同备案手续前，按市

5、房产管理局公布的相应标准直接交存入管理中心指定的专户。本办法施行前,已办理购房合同备案手续的，由购房人在办理物业交付手续前，按市房产管理局公布的相应标准直接交存入管理中心指定的专户。(二）、属拆迁实行产权调换安置和征地拆迁(农转非)安置的物业由拆迁人在办理产权初始登记手续前，按市房产管理局公布的相应标准交存首期物业专项维修资金。当物业首次转移登记时，开发建设单位交存的专项维修资金余额可转由购房人承担.(三）属开发建设单位尚未出售的物业由开发建设单位在办理该项目房屋所有权初始登记前，按市房产管理局公布的相应标准，将首期维修资金先行代交存入管理中心指定的专户.当物业首次转移登记时,开发建设单位交存

6、的专项维修资金余额转由购房人承担。本办法施行后30日内，开发建设单位应将已办理项目房屋所有权初始登记手续但尚未出售物业的维修资金，按市房产管理局公布的相应标准直接交存入管理中心指定的专户。（四）属出售的公有住房物业公有住房售房单位应当与购房人就首期维修资金交存有关事宜在售房合同中约定；由售房单位在收取售房款时，按本办法第七条规定的相应标准向购房人代为收取首期维修资金，并在收到售房款之日起30日内，和从售房款中提取的维修资金一并存入已售公用住房维修资金专户,售房单位代为收取的首期维修资金不得计入房屋销售收入。第九条 首期维修资金的交存程序：（一）开发建设单位在取得项目物业的销（预）售许可证后，将

7、项目的有关资料报送管理中心并领取首期维修资金交款通知，开发建设单位在与购房业主签订购房合同后，填写首期维修资金交款通知；（二）购房业主凭首期维修资金交款通知到管理中心指定的专户管理银行交存维修资金，索取银行开具的广西壮族自治区专项维修资金专用收据两联单，一联为交款凭证由购房业主留存，一联为办理物业转移登记时交由登记机关存档.第十条 未按本办法交存首期维修资金的，开发建设单位不得为购房人申报办理购房合同备案手续。在本办法实施前已办理购房合同备案手续的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。第十一条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存金额30的，应当及时续交。续交后的维修资金分户账面余额不得少于其按

8、本办法规定应交存的首期维修资金数额。续交的维修资金由业主直接交存入专项维修资金专户.成立业主大会的，续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定后，由业主委员会或委托所聘用的物业服务企业具体实施。未成立业主大会的，可由社区居委会督促业主按照当年市房产管理局公布的首期维修资金标准补足。第十二条 本办法实施前未建立或未按规定交存首期维修资金的，自本办法实施之日起，由业主委员会或社区居委会督促业主每年按照建筑面积每平方米5元的标准，连续四年将资金交存至专项维修资金专户。业主大会对前款规定另有决定的,按照业主大会决定执行。第三章 管理与监督第十三条 业主大会成立前，维修资金由管理中心统一代管。管理中心应

9、当委托本地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，管理中心应在专户管理银行开立维修资金专户。开立的专户应报市房产管理局和财政局备案.管理中心应当建立维修资金明细账,以建筑区划为单位按幢立账，并以物业户门号设分户账,明细记载资金的交存、收益、使用分摊等情况。已售公有住房提取的维修资金根据建筑区划按幢单独列账.第十四条 业主大会成立后，维修资金仍可由管理中心代管。业主大会决定不再委托管理中心代管的，应当就下列事项进行表决：（一）不委托管理中心代管维修资金的决议；（二)确定业主委员会主任为维修资金管理责任人的决议；（三)维修资金增值方案和续交方案；（四)维修资金使用管理办法和应急支取预案；（五）维修资

10、金账目管理办法；（六)拟与有资质的账目管理单位签署的委托管理协议草案;（七）其他与维修资金有关的决议事项.以上事项经建筑区划范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，有关资料在小区明显位置公示10日,业主无异议的，业主委员会可以持业主大会的上述有效决议到管理中心办理备案手续.第十五条 办理备案手续后,业主委员会应当在专户管理银行开立本建筑区划范围维修资金专户,并与管理中心签署有关委托监管协议，管理中心在监管协议签订后的10个工作日内，将该建筑区划范围内业主交存的维修资金账面余额划转至业主大会开立的资金账户，并将有关账目移交业主委员会,由其委托有资质的账目管

11、理单位进行管理。受业主大会委托的账目管理单位应以建筑区划为单位设账，以幢立账,按房屋户门号设分户账,记载维修资金交存、使用、增值收益和结存等情况。账目管理单位发生变换时,有关账目经业主委员会审核同意后，办理有关移交手续。第十六条 有下列情形之一的，业主、业主委员会应当在10日内到管理中心办理有关维修资金的变更手续,并相应到业主大会委托的账目管理单位、专户管理银行办理有关变更手续:（一)建筑区划范围发生调整的；（二)房屋所有权发生转移的；（三）业主委员会主任、副主任及委员发生变更的;(四)业主大会委托的账目管理单位发生变更的;（五）业主大会委托的物业服务企业发生变更的；（六）其它发生变更的事项.

12、第十七条 维修资金自存入维修资金专户之日起,每年按银行的规定结息到户.维修资金的增值收益在扣除按规定给业主计取收益后的余额，可用于管理费用和建立应急维修准备金、风险准备金。维修资金在保证正常使用的前提下，可以按照国家有关规定购买国债或者用于法律、法规规定的其它用途。利用维修资金购买国债的有关规定：(1）、利用维修资金购买国债,应当在银行间债劵市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。(2)、利用业主交存的维修资金购买国债的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。(3）、利用从公有住房售房款中提取的维修资金购买国债的，应当根据售房单位的

13、财政隶属关系,报经市财政局同意。（4）、禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。第十八条 下列资金应当转入维修资金滚存使用： （一）按规定计取的维修资金存储利息;(二）利用维修资金购买国债的增值净收益；（三）利用业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得净收益,但业主大会另有决定的除外;（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。以上资金应按其获取所涉及的业主，分摊计入相关业主的维修资金分户账。第十九条 房屋所有权转让时，交易双方对维修资金有约定的,从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人.受让人应

14、当在房屋所有权发生变更后10日内，持维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到管理中心或业主大会委托的账目管理单位办理有关分户账更名手续.原业主应交而未交存首次维修资金或资金账面余额不足规定标准的，交易双方当事人应当在办理房屋所有权转移登记前协商足额补交.第二十条 因拆迁、灾害等原因房屋灭失的，按照以下规定返还资金：(一)业主持本人身份证、注销房屋产权证的证明，在管理中心、业主大会委托的账目管理单位或已售公有住房维修资金管理部门办理有关手续后，到专户管理银行提取维修资金分户帐中的资金余额。（二）售房单位交存的维修资金账面余额应返还售房单位;售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系，收缴同级

15、国库。 第二十一条 维修资金的账目核对及查询规定：（一）管理中心或业主大会所委托的账目管理单位应当每年与专户管理银行核对一次维修资金账目，并向业主委员会、业主、公有住房售房单位公布下列情况：（1）、维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（2）、发生列支的项目、费用和分摊情况；（3）、业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（4）、其他有关维修资金使用和管理的情况.业主委员会、业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。管理中心或业主大会所委托的账目管理单位自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。（二）专户管理银行应当每季度向管理中心或自主管理

16、资金的业主委员会发送维修资金对账单。管理中心或业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求所委托的专户管理银行进行复核。专户管理银行自收到申请之日起5个工作日内给予书面答复。管理中心或业主委员会所委托的账目管理单位应当建立维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中资金使用、增值收益和账面余额的查询。第二十二条 维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。市财政局应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。维修资金的管理应当依法接受审计部门的审计监督.第二十三条 业主交存的维修资金，管理中心或业主委员会应出具由自治区财政厅统一监制的维修资金专用票据.维

17、修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部和自治区财政厅的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。申请办理物业首次转移登记的，应当向市房产管理局房屋登记机关提交维修资金专用收据一份，存入房屋交易档案中。第二十四条 维修资金有关档案资料的管理应遵守以下规定：（一）开发建设单位在办理项目商品房销（预）售许可证或公布经济适用房房源前,应统一向管理中心报送首期维修资金的有关资料。（二）在办理物业承接验收手续时，开发建设单位应当向物业服务企业移交首期专项维修资金交存的有关资料.（三）业主委员会或社区居委会、物业服务企业应当将物业区域内有关维修资金交存、使用和管理的资料立卷存档；（四)管理

18、中心或受业主大会委托的账目管理单位应当将交存、使用和管理维修资金的有关资料,按物业项目立卷存档;(五）专户管理银行应将交存、划转维修资金的有关凭证、资料立卷存档;（六)管理中心应当与专户银行共同开发利用维修资金信息化管理系统，对资金交存、使用、结存和查询等环节进行统一管理。第四章 使 用第二十五条 维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。物业共用部位、共用设施设备的保修期自开发建设单位或者公有住房售房单位将经验收合格的相应共用部位、共用设施设备交付给首位购房业主使用之日起计算，保修期限根据不同的部位、设施和设备，按有关法律、法规规定执行,没有规

19、定的，开发建设单位或者公有住房售房单位应当就有关事宜在房屋买卖合同中约定。第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当遵循受益业主和分摊人相一致、公开透明的原则,按照下列规定分摊:（一）商品房、经济适用房、拆迁安置房等物业之间的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊.（二）已售公有住房之间的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，由相关业主和售房单位按照所交存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊.（三）商品房、经济适用房、拆迁安置房等物业和售后公有住房之间的共用部位、

20、共用设施设备维修、更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，已售公有住房应分摊的费用，再由相关业主和售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。（四）本办法实施前未按规定交存维修资金或分户账内资金余额不足支付的，业主应当以现金形式承担应分摊的实际费用。（五）未出售的国有直管公房和单位自管公房，房屋所有权人应当承担按其物业建筑面积比例应分摊的实际费用。（六）开发建设单位应当承担未出售物业按建筑面积比例分摊的实际费用。第二十七条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支： （一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;（二）依法应当由相关单位承担的

21、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。第二十八条 申请使用商品房、经济适用房、拆迁安置房维修资金，由建筑区划范围选举产生的业主委员会作为申请人向管理中心提出维修申请；未选举产生业主委员会的,由社区居委会作为申请人向管理中心提出维修申请。 申请使用公有住房售房单位交存的维修资金，由公有住房售房单位作为申请人，向负责管理已售公有住房维修资金的有关部门提出维修申请。管理中心或负责管理已售公有住房维

22、修资金的有关部门收到申请后，在10个工作日内组织现场勘查。第二十九 使用物业专项维修资金应按以下程序进行民主决策：（一）每年第四季度物业服务企业应向业主委员会或社区居委会报告本年度物业共用部位、共用设施设备管理情况，并根据物业现状、规范要求、管理需要及管理中心或负责管理已售公有住房维修资金部门的现场勘查意见，分具体项目报送下一年度维修、更新和改造方案及预算，业主大会或社区居委会应就方案进行讨论，经所涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占所涉及范围内总人数三分之二以上的业主同意后，进行书面确认，并授权业主委员会或社区居委会组织实施。业主委员会或社区居委会应于每年12月20日前向管

23、理中心报送经业主大会依法通过的下年度维修、更新和改造计划。(二)未列入年度维修、更新和改造计划的项目，物业服务企业应根据情况及时向业主委员会或社区居委会报送方案及预算,并协助业主委员会或社区居委会通过召开业主大会临时会议或者按户走访等形式对方案进行书面确认。方案应当征得所涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占所涉及范围内总人数三分之二以上的业主书面同意。(三）业主委员会或社区居委会应分别在民主决策前将维修、更新和改造方案草案、预算及有关资料，在民主决策后将经过业主书面确认的有关资料，在建筑区划范围内明显位置进行公示，公示期都应不少于5天，并拍照取证。业主对公示内容有疑义的，业主

24、委员会、社区居委会或物业服务企业应当认真做好解释工作。（四）方案没有获得所涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占所涉及范围内总人数三分之二以上的业主书面同意的，业主委员会或社区居委会应书面通知物业服务企业。(五）业主大会会议或相关业主认为需要进行工程招标、施工监理、造价审核、专业验收、设备检验等，可委托有相应资质的机构代理，费用可计入维修、更新和改造成本中。房屋主体结构因损坏影响住用安全的,经业主大会或者相关业主申请,有关安全鉴定费用可计入维修、更新和改造成本.(六)已成立业主大会但未聘请物业服务企业的，由业主委员会组织编制维修、更新和改造方案,并按上述程序提交业主大会或所涉及

25、维修、更新和改造范围内的业主会议进行民主决策。（七)未成立业主大会的,由相关业主会同社区居委会组织编制维修、更新和改造方案,并按上述程序提交所涉及范围内的业主大会进行民主决策。（八）对列入年度维修、更新和改造计划的项目,在具体实施前应当将该项目经业主书面确认的方案等资料再次在建筑区划范围内明显位置进行公示，公示期不少于5天,并再次拍照取证。第三十条 按照本办法使用物业专项维修资金时，维修、更新和改造工程符合以下情况之一的，应当委托有相应资质的工程造价咨询单位进行项目审价： （一)单项工程费用超过5万元； （二）一次性使用维修资金总额超过10万; （三）其他依法应当进行项目审价的工程。第三十一条

26、 维修、更新和改造工程预付款按照以下程序办理： （一）业主委员会或社区居委会向管理中心提出维修资金使用申请，并提交下列材料原件：1 、经相关业主书面确认的维修、更新和改造方案；2、相关业主对【维修、更新和改造方案】书面确认表;3、维修、更新和改造方案及相关业主对该方案有关意见公示证明函、有关公示情况照片；4、维修、更新和改造工程费用预算书;5、维修、更新和改造工程首付款申请登记表；6、其它相关资料。（二）资料齐全的,管理中心应当在5个工作日内出具维修资金使用备案证明；资料不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单;不同意受理申请的，应书面告知。(三）维修、更新和改造需动用售后公

27、有住房维修资金的,应向有关管理单位申请列支。（四)维修资金由管理中心代管的，管理中心向专户管理银行发出维修资金的转账支票。物业专项维修资金由业主大会自管的，受业主大会委托的账目管理单位办理有关财务手续后,会同业主委员会向专户管理银行发出维修资金的转账支票。（五）专户管理银行凭维修资金使用备案证明、转账支票等，将资金划转至维修单位对公账户。（六）工程预付款首次拨付，原则上为工程预算造价的30%；如工程预算造价的金额未超过5万元的，为工程预算造价的60%。第三十二条 工程预算造价的金额未超过5万的，不核拨工程进度款,仅在竣工后办理决算款的支取手续.工程预算造价的金额超过5万的,根据施工委托合同及工

28、程施工实际情况，应将反映工程进度情况的资料在物业管理区域内明显位置进行公示,公示期不少于5天。公示期满无异议的，按照以下程序办理工程进度款支取手续：（一）业主委员会或社区居委会向管理中心提出工程进度款的拨付申请,并提交下列材料原件：1、维修、更新和改造工程进度公示证明函、有关公示情况照片；2、维修、更新和改造工程进度款申请登记表；3、维修、更新和改造工程施工委托合同；4、有关维修、更新和改造工程进度照片；5、其他相关资料.（二)管理中心、业主委员会、受业主大会委托的账目管理单位、专户管理银行按第二十九条第（二）至第（五）款有关规定办理手续；（三）工程进度款的拨付，原则上在未办理工程结算手续前,

29、拨付的金额应不超过工程预算造价的90。第三十三条 维修、更新和改造工程组织实施应按照以下规定执行:（一）依据物业服务合同，由物业服务企业实施的维修、更新和改造工程，业主委员会应与物业服务企业就具体的维修、更新和改造工程签订补充协议，补充协议应包括承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、付款方式(含预付款、进度款支付额度及控制)、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。（二）未聘请物业服务企业或物业服务企业无能力实施的维修、更新和改造工程，应当由业主委员会或社区居委会、物业服务企业，按有关法律、法规采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业.无能力组织招标的，也可以委托有相应资

30、质的机构按有关法律、法规组织招标.（三）物业服务企业无能力实施的维修、更新和改造工程，业主委员会应当委托物业服务企业或由业主委员会、社区居委会与中标的施工企业签订工程施工委托合同。合同主要内容参照本条第一款的物业服务合同补充协议。（四）物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造应执行国家有关标准。 （五）业主委员会或社区居委会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，应当及时向物业服务企业或维修单位反映，确有问题的，应及时协商、解决。如实际施工中遇到施工方案变动、工程量增减或其它可能引起费用增减的情况时,物业服务企业或维修单位应当及时报告业主委员会或社区居委会，并办理签证手续，签证资料应经业主委员

31、会或社区居委会正、副主任、业主代表等不少于五人核实并签字认可，有关资料应在物业管理区域内明显位置进行公示，公示期不少于10天。（六）因工程施工不可避免造成业主物业自用部位装修损坏的,应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修、更新和改造成本。（七）在施工过程中，业主、使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会或社区居委会应当做好解释、协调工作。（八）在施工过程中，维修单位应当文明施工，减少噪音,防止污染。业主委员会或社区居委会对违反施工操作规程及扰民行为应及时予以制止。（九）管理中心应定期检查维修、更新和改造项目的实施情况,收集业主、业主委员会或社区居委会、物业服务企业及维修单位的意见，并做好协调工作。发现专项维修资金使用不符合有关法律、法规、规章及经业主大会依法通过或相关业主书面确认的维修、更新和改造方案的，应当责令改正。（十)物业维修、更新和改造工程按规定如需在市有关部门办理手续的，应按规定办理相关手续。第三十四条 工程完工后，物业服务企业或维修单位应当提供完整的竣工资料。业主委员会或社区居委会应当组织业主代表、物业服务企业、维修单位、工程监理单位和质检单位进行验收，并会签工程竣工验收表。如需市建设工程质量监督站等部门组织验收或特种设备的物业维修、更新和改造工程按有关规定办理竣工验收手续。第三十五条 工程验收合格的，物业服务企业或维修单位应当编制竣工结算。业主委