土地估价报告规范格式1996.docx

1、土地估价报告规范格式1996 土地估价报告规范格式（） 发文文号国土籍字第号 标题关于印发土地估价报告规范格式（）的通知 土 地 估 价 报 告 （文字说明式） 项目名称： 受托估价单位： 估 价 人： 委托估价单位（人）： 估 价 日 期： 土地估价报告编号： 发布 施行 国家土地管理局制订 章节土 地 估 价 报 告 章节第一部分 摘 要 一、估价项目名称说明估价项目的全称 二、委托估价方说明该项估价的委托单位或个人 三、估价期日说明所估地价的具体时点 四、价格结果说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金 额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价 五、土地估价师签字由参加

2、本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资 格证书号 六、土地估价机构由土地估价机构加盖公章 一九九 年 月 日 章节第二部分 估价对象界定 一、委托估价方说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托 的个人、联系地址、联系人等 二、受托估价方说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、 资格证书号、法人代表等 三、估价目的说明该项估价的目的和应用方向 四、估价日期说明该项估价工作的起止日期 五、估价期日说明所估地价的具体时点 六、估价对象概况 、土地登记状况说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土 地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等 、土地

3、权利状况说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让 方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估 价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明 、建筑物和地上附着物状况说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、 建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和 各层建筑用途以及其它地上附着物状况等 七、地价影响因素分析说明影响估价对象价格水平的因素条件 、一般因素说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素 、区域因素说明城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通

4、 状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害 、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平 、个别因素说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面 积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其它个 别因素 八、地价定义说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发 程度 章节第三部分 土地估价结果 一、估价依据说明该项估价所依据的有关法律、法规和政策文件，采用的技术规 程，委托估价方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调 查所获取的资料等 二、土地估价简要

5、说明估价过程中涉及的有关内容及估价结果 、估价原则说明该项估价所遵循的主要原则 、估价方法说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据和每种方法的计算结 果。要求所选估价方法不少于两种 、估价结果说明最后估价额确定依据、方法和单位地价及总地价 三、需要特殊说明的事项 、本项估价的假设条件。 、该报告使用的限制条件。 、有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 、估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 、其它需要说明的问题。 章节第四部分 附 件 附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料、房屋

6、产权证复印件或证明材 料、地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资 质证书复印件等 一九九 年 月 日 土 地 估 价 报 告 （表 格 式） 项目名称： 受托估价单位： 估 价 人： 委托估价单位（人）： 估 价 日 期： 土地估价报告编号： 发布 施行 国家土地管理局制订 章节土 地 估 价 报 告 章节第一部分 概 述 、委托估价方 联系地址 联系电话 法人代表 联 系 人 、受托估价方 机构地址 法人代表 估价机构资质及资格证书号 、估价日期至 、待估宗地位于市（县）区街道号， 现在用途规划用途 、地价定义 所有权价格使用权价格 抵押权价格租赁权价格 他

7、项权利价格 估价期日 土地开发程度 土地用途 、待估宗地所在区域基准地价 、待估宗地抵押或他项权利状况 、待估宗地年收益及费用 年总收益 年总费用 年纯收益 、土地投资 申报取得价实际取得价格 土地开发投资建筑物开发投资 章节第二部分 估价对象描述和地价影响因素分析 一、估价对象描述 、土地登记状况 土地座落 地籍图号 宗地号 土地用途 四至 土地面积 土地等级 标定地价 、产权状况 土地所有权土地使用权 共有使用权他项权利 建筑物所有权建筑物使用权 建筑物他项权利 土地出让年限已使用年限 共有使用权分摊面积 不同用途建筑分摊的土地面积 、建筑物和地上附着物状况 建筑物类型建筑物用途 各层建筑

8、用途 耐用年限已使用年限 建筑高度建筑层数 建筑成新建筑结构 建筑细部说明： 基础地板墙 天花板屋面 室内装修状况 设备和安装状况 其它附着物状况 特殊保护要求 二、地价影响因素 、区域因素 基准地价 城市商业中心等级及影响 道路等级及路网条件 公共交通对外交通 环境条件 基础设施 周围道路类型、等级 管线状况 供水供气电讯 供热供电其它 下水道级别及状况 公用服务设施 医院、卫生设施状况 学校配备状况 文化、体育设施条件 其它设施条件 产业集聚条件 相邻区域土地利用 规划限制 自然灾害 、个别因素 宗地实际用途类型容积率 规划允许用途容积率 宗地条件 宗地宽度进深形状面积 场地质量 表层地基

9、承压力 地形条件地质条件 周围环境条件 宗地基础设施条件 章节第三部分 土地估价 、土地估价原则 、估价方法选择 市场比较法 比较安全价格 修 正 地 价 地上权、抵押权及他项权利的影响 估价额 增值原因 减值原因 最后地价 收益还原法 实际租金客观租金 土地纯收益 土地还原率 估价额 增值原因 减值原因 最后地价 剩余法 土地最佳利用方式 估算的开发总价 估价额 增值原因 减值原因 最后地价 成本逼近法 土地取得价 开发费用 估价额 增值原因 减值原因 最后地价 基准地价系数修正法 土地级别 用途 基准地价 估价额 增值原因 减值原因 最后地价 、估价结果 总地价元。 单位地价元平方米。 楼

10、面地价元平方米。 、估价师及估价机构 本项目由下列估价师估价： 估价师签名 资格证书号 受托估价机构（加盖公章） 一九九 年 月 日 章节第四部分 附 件 附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料、房屋产权证复印件或证明材 料、地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资 质证书复印件等 土 地 估 价 技 术 报 告 （与土地估价报告配合，仅供估价机构存档和作为 估价结果提交土地管理部门确认和备案时的附件） 项目名称： 受托估价单位： 估 价 人： 委托估价单位（人）： 估 价 日 期： 土地估价报告编号： 土地估价技术报告编号： 发布 施行 国家土地管理局制

11、订 章节土地估价技术报告 章节第一部分 总 述 一、估价项目名称说明估价项目的全称 二、委托估价方说明该项估价的委托单位、单位地址、法人代表或委托的个人、 联系地址 三、受托估价方说明该项估价的受托机构、机构地址、估价机构资质级别、资格 证书号、法人代表、联系人及联系电话等 四、估价对象说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容 五、估价目的说明该项估价的目的和应用方向 六、估价依据说明该项估价所依据的有关法律、法规、政策文件和技术规程，委 托估价方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获 取的资料等 七、价格定义说明所估地价的内涵、土地实际开发程度和

12、本项估价所设定的开发 程度 八、估价期日说明所估地价的具体时点 九、估价日期说明估价工作的起止日期 十、估价结果说明总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额，单位为元 、元平方米。如用外币表示，注明外币与人民币的比价 十一、需要特殊说明的事项 、估价假设条件。 、该报告使用的限制条件。 、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。 、估价中未考虑的因素及一些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。 、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。 、其它需要说明的问题。 十二、土地估价师签名由参加本次估价的土地估价师签名，并注明土地估价师资 格证书号 十三、土地估价机

13、构由土地估价机构加盖公章 一九九 年 月 日 章节第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 、土地位置状况说明待估宗地的位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图 号、宗地号等 、土地权利状况说明待估宗地的土地所有权、使用权、他项权利状况和性质， 以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定 。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利均要详 加说明 、建筑物和地上附着物状况说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、 建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和 各层建筑用途以及其它地上

14、附着物状况 上述内容中，土地位置、权利以土地登记和土地使用权出让合同中的有关内容为 准，其它状况以建筑物、地上附着物产权登记内容和实际勘察、调查内容为准 二、地价影响因素分析说明影响待估宗地地价水平的因素 、一般因素说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般 因素 、区域因素说明城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通 状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害 、相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域因素及所在区域基准地价水 平 、个别因素说明土地最有效使用用途及标准、宗地宽度、进深、形状、面积、 地形、地质、容积率

15、、覆盖率、宗地基础设施条件等对估价对象地价水平产生影响的个 别因素 上述因素要求与土地估价过程中涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对 地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地 的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析 地价影响因素的分析，必须做到客观描述，用语规范，内涵准确，能够定量反映 的必须用定量数据表述 章节第三部分 土地估价 一、估价原则明确说明此次估价所遵循的原则，应体现客观、公正、科学、合法 的原则 二、估价方法与估价过程要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程 应根据待估宗地特点及项目的实际情况，依据城

16、镇土地估价规程（以下简称 规程）的规定，选取适宜的估价方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并 说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足相应要求 （一）市场比较法 应用此种方法估价，要按照规程规定，选择相似比较实例，进行因素比较修 正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例 与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实 例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求： 、比较实例选择。所选实例应是实际交易实例，并说明实例的具体坐落（门牌号 和宗地号）。 、因素选择。估价时选择的比较因素应

17、包括影响地价的全部主要因素，主要是区 域因素和个别因素。以上因素要与报告第二部分分析的地价影响因素对应，不得漏掉重 要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。 、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表表示如下： 表一 因 素 条 件 说 明 表 内 待估宗地 容 及比较 待估宗地实例一 实例二 实例三 实例四 比较因素 实例 交易时间 交易情况 基础设施状况 七通一平五通一平五通一平三通一平 七通一平 区 域离市中心距离（米） 因 素 容积率 个 别宗地面积（平方米） 因 素 上表中描述的应是比较因素的具体条件，不能使用相同、稍好、接近、较差等无具 体含义的用语，能量化的一定

18、要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多 少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地、三通一平、五通一平 、七通一平来描述。总之，表格中反映的估价对象和比较实例的各项条件要客观、具体 。 、编制比较因素条件指数表 为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标转化为因素条件指 数，编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以待估宗地的各因 素条件为基础，相应指数为，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定 出相应的指数，并说明确定的依据。列表表示如下： 表二 比 较 因 素 条 件 指 数 表 内 待估宗地 待 估 容 及比较 实例一实例二实例三实例四 比较因素 实例 宗 地 地价指数 交易情况 基础设施状况 区 域