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1、分时度假分时度假（Timesharing），或称旅游分时度假及交换系统，最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。 国际上一度通行的惯例是：将一处住所（如饭店的客房、公寓、别墅等）每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年40年）在这一住所住宿一周的权利。 第一节 旅游分时度假产品简介一、旅游分时度假及交换系统的运营机制 要理清分进度假及交换系统

2、的运营机制，关键是要把握好其中的几个关系。 在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员。分时度假交换系统出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。加入交换系统后的运营机制具有一定的代表性, 在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的分数（点数）俱乐部等。典型的分时度假及交换系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换系统公司四方之间的六种关系。理清这六种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。 房产开发商与会员 在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关

3、系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。双方以销售合同明确各自的权利义务。 房产开发商与销售代理商 两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。 销售代理商与会员 销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。 作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。 会员与交换系统公司会员与分时度假产品交换系统公司之间属于服务产品的提

4、供者与消费者之间的关系。会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的同时，向交换系统公司支付费用。交换系统公司则通过提供网络交换服务获得收益。 房产开发商与交换系统公司 房产开发商与交换系统之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换系统批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换系统的储备库中，参与与其他度假房产进行交换。房产开发商要向交换系统公司支付相关费用。 会员和通过交换系统与其开展交换的其他会员 会员如果通过交换系统与其他会员进行交换，两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系。因为会员在将自己的度假房产使用权投入交换系统储备库的同时，明确表达自己所希

5、望得到的产品的特征，实际上就是要发出要约，若双方条件彼此符合，交换系统作为中介按统一制度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起，实现网上交换。二、旅游分时度假及交换系统发展历史回顾 1.产生阶段以经济性为灵魂 本世纪60年代中期，“分时度假”的概念在法国阿尔卑斯地区兴起。 当时的欧洲地区，度假风气兴盛，但由于经济实力的限制和度假地房产的高昂价格，多数家庭都无力单独购买度假地别墅。部分有购买能力的用户，每年对度假别墅的使用时间也不长，最多只有几周，突置率很高。所以，出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅、供大家在不同时间分别使用的情况，最早的分时使用权的概念也由此产生。 可见，分时度假概念的产生直

6、接源于人们对经济性的追求。由于分时度假产品通过创新的经营方式消除了人们现实购买力与产品供给价格间的鸿沟，从而创造出一种新兴的需求，进而带动了一个行业的产生与发展。 当时销售的只有单独的房产，顾客只能选择一处房产，购买这处房产指定的住宿单元、每年一周时间的使用权。其使用权是永久性购买或固定一段时间（一般为20?/FONT40年）。一旦选定购买之后，旅游者对于时间、住宿设施等都没有选择的权利，只能在固定的时间到固定的房间内入住，很不方便。但毕竟满足了人们在现有的经济条件下拥有属于自己的度假房产和进行定期度假的愿望。 2.70年代交换概念出现 分时度假的概念在70年代之后传入美国。当时，经济繁荣时期

7、房地产业的飞速发展，带动房地产商建起大批公寓房和别墅，经济进入紧缩时期后，这些房产大量闲置。房产供应商为解决闲置房产的努力，客观上支持了旅游分时度假产品的产生。 在供需两方面因素的共同推动下，旅游分时度假产品逐步在欧美地区发展和成熟起来。但在这一时期，旅游分时度假产品只是旅游住宿系统中一个极小的细分市场，推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商，参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其它类型房产稍加转换的“新瓶装旧酒”。在1977年，95%以上的分时度假房产是通过其它项目改造而来的。到1980年，在全球仅有15.5万个家庭拥有分时度假房产，这些房产分布在500个度假村。 随着旅游

8、分时度假产品的成熟和完善，部分国际化的集团公司在分时度假系统的基础上进一步拓展了分时度假交换系统。拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统，换取同等级但位于不同地区的度假房屋使用权，分时度假产品的结构模式随之发生改变。最早的交换系统出现在1974年。分时度假产品中最常见的住宿设施是自助式公寓，公寓内装修较好，布置有家具，特别是有厨房和卫生间。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间，不小于18.6平方米；供两人住宿的套房，23.5平方米以上；供四人住宿的套房，41.8平方米以上；供六人住宿的套房，60.4平方米

9、以上。所有房间都必须备有单独卫生间，六人套房必须平均拥有1.5个卫生间。 3.80年代可自由选择内容继续增加 随着相关法律的健全，分时度假系统逐步走入正轨，到80年代中期，90%以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。特别是1987年之后，许多大的饭店集团和开发商介入这一领域，分时度假地房产的质量有了较大提高。 在这一时期，发展变革的主旋律仍然是增加消费者选择的灵活性。在1980年，出现了可自由变动住房面积的分时度假产品，1985年，进一步发展为时间长短也可以自由选择（图6）。也就是说，顾客在购买产品时，不必局限于原有规定的一周的时间和固定大小的住宿单元，而

10、可以有多种选择。这样的条件进一步推动了分时度假产品的发展，也是供给商适应消费者不断变化的需求的结果。 4.90年代分数制（点数制）的出现和推广 以上不断向更大的灵活性改进的努力成果，仍不能满足旅游者对产品灵活性的要求。1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了分数制。即顾客购买的已不再是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的分数（或称点数），以所购买的分数来选择已将价格折合成分数制的住宿和娱乐等产品。即相当于把手中掌握的分数作为一种新的货币。 目前，美国的迪斯尼、希尔顿、马里奥特、凯悦等著名的分时度假产品经营商都采用了分数制，欧洲的环球、LSI等公司也使用分数制。南非销售的分时度假产

11、品中有86%是采用分数制。 在整体发展变革的过程中，分时度假产品的规模不断扩大。到1992年，世界参加分时度假系统的度假村有3000处以上，拥有分进度假房产的家庭也达到近240万个。市场上旅游分时度假系统房产总值约150亿美元，这些度假村分布在全球75个国家，购买者来自世界各地的157个国家。 我国于90年代开始引入旅游分时度假的概念。首先是海南、深圳、上海等地的部分饭店开始操作单体分时度假产品。目前我国已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市的14家度假村加盟国际著名的分时度假交换系统RCI。 5.最新体制分数制俱乐部和全球分数制网络 分数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积

12、、档次等方面的差别。会员向供应商购买一定数量的分数，所有的住宿、娱乐产品也以分数标价。这样，会员就可以随意选择在一年的任何时间、选择任意的地点消费自己购买的度假产品，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选拔只要你购买了足够的分数。 在分数制俱乐部普及化之后，便可以推进全球化分数制体系的建立和发展，即通过分数制网络将各地的分数俱乐部联合起来进行交换，使消费者具有更大的选择性。 RCI欧洲分公司已于1999年5月完成了对分数制网络的检测，并将继续把分数制网络向全球推广。 三.RCI全球最大的分时度假交换公司 1.RCI的发展规模 目前全球最大的旅游分时度假交换系统公司是国

13、际分时度假交换公司（Resort Condominium International，简称RCI），这家总部设在美国印第安纲州的美国公司成立于1974年，在全球率先引进了分时度假交换的概念。目前，它与全世界90个国家的3400个分时度假村签约联盟，其会员超过250万个家庭，遍布于全球的191个国家。 RCI在全球分时度假交换市场占有绝对的统治地位。目前世界范围内70%的加入分时度假系统的度假村加盟RCIT系统，每年通过交换系统实现的分时度假交换，有80%是由RCI来完成。1998年，RCI接受全球190万次人分时度假交换手续，实现了650万人的度假梦想。RCI还在全球有500多家金冠级（Gol

14、d Crown）分时度假村，是其它所有交换公司的两倍多。目前在亚洲地区共有230家左右度假村加盟RCI，其中数量最多的是日本，有95家, 在亚洲地区，过去三年中新开发的分时度假村有90%加入了RCI系统，RCI会员的年均增长率达到25%。 2.RCI的主要发展历史1974年，RCI在美国成立 1976年，在墨西哥城建立第一家分部 1978年，亚太地区第一家度假地加入 1985年，加入度假地数量首次超过1000家 1989年，会员家庭超过100万 1992年，在新加坡建立分部 1999年，成立25周年庆典，在北京召开亚太地区年会。第二节 旅游分时度假产品的经济影响 旅游分时度假产品，在全球度假旅

15、游市场上占有重要的地位。它在从欧洲传入美国之时，就是以陷入开发困境的房地产商救星的面孔出现的。分时度假产品的开发，不仅能给引入这一产品的饭店和开发商带来收益，对度假房产所在地也能产生积极的经济影响。 一、旅游分时度假产品的市场规模 1.全球分时度假地及会员发展情况 在1994年底，全球共有近4200处分时度假房产，拥有分时度假房产的会员共有330万名。当年共销售56万个单位的产品（每个单位产品为对某处分时度假房产一周的使用权），总销售额约47.6亿美元，这意味着又有38.4万个新的会员家庭加入分时度假行列，每个单位产品的平均售价为8500美元（见下表）。 全球分时度假市场分布情况（1994年1

16、2月）地 区会员居住地会员房产所在地度假地数量数量（千人占总量%人数（千人占总量%北美177553.3159547.91639欧洲85825.784725.41188墨西哥1725.23199.6291南非1624.91614.8142南美1384.11043.1276澳大利亚842.5842.5117东南亚/远东822.5391.2160加勒比地区90.31394.2202其他531.6451.4130合计3333100.03333100.04145资料来源：Ragatz Associates，1995年世界分时度假市场。 在1987年至1994年的7年间，世界上拥有分时度假房产的会员增长了

17、146.9%。其中增长幅度较大的地区有墨西哥、南非、澳大利亚和欧美等地（见下表）分时度假会员发展状况（1987-1994年） 地区会员在当地居住人数（千人）1994/1987增长%1987年1994年北美8501775108.8欧洲320858168.1墨西哥40172330.0南非40162305.0南美01380.0澳大利亚3084180.0东南亚/远东608236.7加勒比地区090.0其他1053430.0合计13503333146.9资料来源：ragatz associates 1995年世界分时度假市场 目前在世界范围内，共有5000处分时度假房产，375万名拥有分时度假房产的会员

18、。 2.分时度假产品的销售收情况 从80年代以来，分时度假基本保持较高的增长速度。1980年，全球销售额仅为4.9亿美元，1998年分时度假产品的销售额达到65亿美元，18年间增长了1226.5%，年均增长68.1%，这远远超过了同期国际旅游收入的增长速度（见下表）全球分时度假销售额情况（1980-1998年）年份销售额（10亿美元）增长率19800.49-19810.979819821.1717.119831.3412.719841.7429.919851.58-9.219861.611.919871.9420.519882.3923.219892.9724.319903.249.11991

19、3.7415.419924.2513.619934.516.119944.765.519955.5015.519966.009.119976.457.819986.500.8 资料来源：RCI亚太区1999年年会会议材料 在18年间，除了在1985年出现短期的负增长之外，其余17年全为增长态势，其中有10年的增长率在10%以上。 3.亚洲分时度假产品市场情况根据在亚洲地区开展的一项调查，目前，当地共有分时度假地260处，拥有分时度假产品的国家12个，现有度假住宿单元1.52万个，潜在住宿单元79万个，已销售分时度假产品53.2万个单位，占总量的67%。现共有分时度假会会员20万名（见下表）亚洲

20、分时度假市场分布情况国家度假地数量每处房产平均住宿单元数量日本9666马来西亚7138泰国3846印度尼西亚2551韩国18133中国1741菲律宾1162台湾643其他（4国）845合计26058资料来源：Dick Ragatz，未来分时度假产品的经济影响 亚洲的分时度假会员虽然仅占世界分时度假市场的5%左右，总量很小，但其近年来发展速度很快，并且由于区内人口基数大，所以有很大的发展潜力。 除日本外，目前亚洲运作中的分时度假地共有87处，年销售额9600万美元，平均每处度假村销售额110万美元，单位产品的价格为4700美元。二.分时度假产品的间接经济影响 除了从直接的产品销售额判断分时度假产

21、品的经济影响之外，还应注意到分时度假产品销售之后，会员到度假地消费所带来的间接影响。 在发展分时度假产品的过程中，由于可以在多个环节形成利润，所以，许多业内人士把分时度假产品也称作一个多利润中心。 首先，房地产开发商在建设度假村的过程中能够形成房产开发利润。根据对一项典型的分时度假产品的测算，一个售价8500美元的房产，建筑成本约为1700美元，营销宣传成本1700美元，销售成本1275美元，其它成本595美元，总利润3230美元，利润率高达38%。 其次是金融利润或资本运营利润。由于分时度假产品是一种先付费后消费的产品，所以，在实际销售产品之前，有些在实际建房产之前，就能形成一笔销售收入。通

22、过对这笔资金的合理使用可以形成资本运营利润。 三是管理利润。在度假房产销售之后，会员每年要支付房产的维护费用，开发商或自行管理，或委托专门的管理方进行管理。在对房产的管理和维护过程中，又可以形成管理利润。这相当于普通房产销售后负责管理的房地产管理公司的经营业务利润。 四是额外消费利润。从亚洲地区的情况来看，会员在支付购买产品和每年的维护费用之外，平均还要消费1020美元。其中飞机标218美元，饭馆就餐153美元，购物136美元，其他住宿93美元（见下表）分时度假会员其他消费一览表项目费用（美元）进行此项消费会员比例%其他住宿9366飞机票21869其他交通费用8187饭馆就餐15386洗衣70

23、83租车5868娱乐6878购物13682观光旅游8375其他6068合计1020-资料来源：Dick Ragatz ,未来分时度假产品经济影响 对于把饭店部分客房改造后形成的分时度假地，向会员销售分时度假产品之后，相当于建立了一批忠诚的顾客，这批顾客每年将固定地到饭店来消费一周的住宿产品，或通过其它方式带动顾客前来。实践证明，购买分时度假产品的顾客常常要额外消费住宿产品，对于这样的饭店来说，自然会增加产品的销售量。经营状况良好的分时度假产品还能提高饭店客房的出租率。 三、分时度假产品对度假地经济影响的案例研究 1.马来西亚吉隆坡的Duta Vista分时度假公司 Duta Vista分时度假

24、公司位于马来西亚首都吉隆坡。吉隆坡人员120万，接待全国26.9%的旅游住宿夜数。这个分时度假房产属于城市度假房产，是专门为分时度假设计建造的具有68个单元的房产，全部是双卧室的单元。主要的附属设施有：健身房、游泳池、餐厅、商店、会议设施和洗衣服务。 其产品主要由两部分组成： 超级度假俱乐部 提供为期30年的即时使用房产，采用分数制，有不同规格的住宿设施，可与两家马来西亚和两家英国的度假地进行交换。 世界度假俱乐部 提供为期50年的即时使用房产，可与马来西亚的3年房产进行交换。没有采用加入分数制。1998年的销售额为1840万美元。 其主要经济影响由以下几方面构成： 房产开发费用 325000

25、美元 市场营销费用 1506200美元 员工工资（雇员284名） 1765000美元 其他 284000美元 税收 569263美元 顾客花费 2260000美元 合计 6709463美元 即这个度假地所带来的经济收益约为670万美元左右。 2.印度尼西亚巴厘岛上的Royal的海滩度假俱乐部 Royal的两个俱乐部地处印尼的巴厘岛，岛上共有人口300万。在全部就业人数中有75%的人从事旅游业。这两个俱乐部分别位于两处不同的地方。购买分时度假产品的会员来自印度、印尼、澳大利亚和泰国等地。 其中一号俱乐部共有22套房间，包括4个标准间、15个单卧室公寓和3个双卧室公寓。它是由饭店改造为分时度假房产

26、的。可提供为期25年的即时使用房产。其他设施包括餐厅、酒吧、网球场、商店、健身房、游泳池、冲浪游泳池和节目表演等。这个俱乐部全年的出租率高达97%。 二号俱乐部是专为分时度假建造的，共有8套单卧室的公寓，另外有12套正在建设当中。提供的也是25年的即时使用房。它于1999年1月才开始销售。附属设施有游泳池、酒吧、小吃店等，这里距离海滩也很近。 这两处俱乐部的主要情况是： 房产开发费用 2283000美元 市场营销费用 48000美元 员工工资（雇员284名） 6008800美元 其他 502000美元 税收 ？ 顾客花费 2350000美元 合计 11623800美元 四、对我国的特殊意义 近

27、年来，我国涉外饭店业的经济效益逐渐滑入低谷，出现了全行业亏损的局面。除了国际经济形势不景气的影响之外，行业内对供给缺乏应有的规制，供给的发展速度严重超过需求的增长，是形成这种局面的主要原因。饭店资产中，固定资产项目占有较大的比例，行业的市场退出壁垒比较高，市场上的供给量在短期内很难有所下降以匹配现有的需求量。目前行业内普遍使用的降价销售等策略，并不能从根本上解决供求不平衡的矛盾，愈演愈烈的价格战在长期来看会降低行业的整体利润水平，并将最终影响到饭店的服务质量。在这样的前提下，针对有效需求、开发创新产品就成为饭店业走出低谷的主在途径。分时度假概念的引入为饭店产品的创新提供了新的思路，分时度假作为饭