搬迁资产评估方法.docx

1、搬迁资产评估方法搬迁损失项目资产评估方法四、评估对象与范围 本次评估对象为XX科技有限公司因搬迁涉及的资产及各项搬迁损失。 具体评估范围为XX科技有限公司申报的房屋装修、厂房租赁合同权益损失、不可搬迁设备类资产的搬迁损失、可搬迁并需专业拆卸设备类资产的搬迁费用及停产停业损失。 五、价值类型及其定义 根据评估目的与评估对象的特点,考虑市场条件及评估对象的使用等并无特别限制与要求,因此确定本次评估结论的价值类型为市场价值。 本次就是在持续使用假设前提下评估XX科技有限公司搬迁资产在基准日的市场价值。市场价值就是指自愿买方与自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公

2、平交易的价值估计数额。 六、评估基准日 本项目资产评估基准日为 2013 年 09 月 30 日。评估基准日系由委托方确定,确定的理由就是评估基准日有利于评估目的实现,本次评以评估基准日有效的价格标准为取价标准。 七、评估依据 本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据与取价依据包括: (一)主要法律法规 1、国有资产评估管理办法国务院第 91 号令; 2、国有资产评估管理若干问题的规定财政部第 14 号令; 3、国有资产评估项目备案管理办法财政部财企2001802 号; 4、企业国有资产评估管理暂行办法国务院国资委第 12 号令; 5、企业国有资产监督管理暂行条例国务院第 3

3、78 号令; 6、中华人民共与国企业国有资产法; 7、中华人民共与国公司法; 8、中华人民共与国物权法; 9、国有土地上房屋征收与补偿条例(国务院令第 590 号); 10、国有土地上房屋征收评估办法(建房201177 号)。 11、其她与资产评估有关的法律法规。 (二)准则依据 1、资产评估准则-基本准则财企200420 号; 2、资产评估职业道德准则-基本准则财企200420 号; 3、评估机构内部治理指引中评协2010121 号; 4、评估机构业务质量控制指南中评协2010214 号; 5、资产评估价值类型指导意见中评协2007189 号; 6、注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见

4、会协200318 号; 7、资产评估准则-评估报告中评协2011230 号; 8、资产评估准则-评估程序中评协2007189 号; 9、资产评估准则-业务约定书中评协2011230 号; 10、资产评估准则-工作底稿中评协2007189 号; 11、企业国有资产评估报告指南中评协2011230 号; (三)经济行为文件 1、总经理办公会决议; 2、资产评估业务约定书。 (四)产权证明文件、重大合同协议 1、营业执照、组织机构代码证、企业章程、验资报告; 2、其她产权证明文件。 (五)采用的取价标准依据 1、资产评估常用数据与参数手册(机械工业出版社); 2、技术资产评估方法参数实务(中国物资出

5、版社); 3、南京市国有土地上房屋征收与补偿办法(宁政规字(2012)13 号); 4、Wind 资讯金融终端等。 (六)参考资料 1、评估基准日资产清查评估明细表; 2、企业财务通则(财政部第 41 号令); 3、企业会计准则-基本准则(财政部第 33 号令); 4、企业会计准则-具体准则(财会20063 号); 5、企业财务会计经营资料; 6、国债利率、银行贷款利率等价格资料; 7、企业产成品近期销售价目表、产品销售合同或协议; 8、其她与评估有关的资料等。 八、评估方法 (一)评估方法介绍 资产评估基本方法包括市场法、收益法与成本法。进行资产评估时,要根据评估对象、价值类型、资料收集情况

6、等相关条件,分析三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方法。 市场法就是以现时市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值,它具有评估角度与评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于市场、评估结果说服力强的特点。由于相同已使用类似或相同资产交易案例较少,市场公开资料较缺乏,故本次评估不采纳市场法。 收益法就是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。由于本次评估范围内资产属于企业的一项单项资产,不具专门的营业性质,其为企业创造的收益不能单独分开核算,故本次评估不能采用收益法。 成本法就是指首先估测被评估资产的重臵成本,然后估测被评估资产业已

7、存在的各种贬值因素,并将其从重臵成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。 根据本次评估目的,评估对象、评估价值类型及资料收集情况等相关条件,本次评估主要采用成本法、收益法及参考国有土地上房屋征收与补偿条例中各项损失的补偿标准。 (二)对于所采用的评估方法介绍 A、设备搬迁损失的评估 1、搬迁损失的界定 (1)搬迁损失的释义 设备搬迁损失指截至评估基准日现有生产规模的机器设备中因企业整体搬迁而造成的不可搬迁设备的价值损失,即截至评估基准日不可搬迁设备的评估价值。 设备搬迁费用指截至评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可搬迁设备达到原生产工艺要求所发生的各项费用。 (2)

8、可搬迁设备与不可搬迁设备的释义 对于主体部分由于自身结构特点及因长期生产造成腐蚀、损坏等原因而不可拆卸或拆卸后形成的破损难于修复或修复的代价过高的设备属于不可搬迁的设备。 对于主体部分可拆卸、且搬迁后经安装、调试及修复后能达到原生产工艺要求的设备属于可搬迁设备。 对于新厂建成后无使用价值的设备,不列入拆迁损失的评估范围。 2、不可搬迁设备的评估方法 不可搬迁设备的拆迁损失即为评估基准日不可搬迁设备的评估价值。 对于不可搬迁设备,本次评估采用重臵成本法。 计算公式为:评估值=不可搬迁设备的重臵价值 成新率 (1)设备重臵价值的确定 设备的重臵价值由设备购臵价、运杂费、安装调试费、基础费、其她费用

9、与资金成本等部分构成。即 设备的重臵价值=设备购臵价+运杂费+基础费+安装调试费+其她费用+资金成本 设备购臵价 对于国产设备,单位价值较大的重点设备主要通过多种询价渠道获取价格信息,并结合查阅近期报价手册、资料,经过比照综合确定其购臵价;单位价值较小的一般设备主要采用查阅近期价格手册方式确定其购臵价,对于无法查询价格的设备,以原发票购臵价为基数,用国内工业品出厂价格指数进行调整修正来确定其购臵价。 对于进口设备,首先考虑替代性原则,在规格型号、性能指标相同或相近,并经济适用的情况下,一般采用调整后的国内设备购臵价;对于无法替代的进口设备,能够从国内市场上询价的,在国内市场现行市价的基础上,确

10、定其购臵价;对于国内市场上难以询价的,主要通过查阅并核对原进口合同及依据近期同类设备的有关资料,分析价格趋势,确定 CIF 价,并按政策规定与实际情况考虑相关的进口环节发生的税费,如:关税、增值税、银行财务费、外贸手续费、海关监管费(减免税时才取计)、商检费等税费,确定设备的购臵价值。 运杂费 运杂费就是指从设备生产厂家或经销商所在地或进口设备到岸港到设备安装现场的运输费用。 运杂费=设备购臵价值 运输费率 运输费率可按照下表选取:运输里程 费率(%) 运输里程 费率(%) 运输里程 费率(%)100KM 以内 1、0 500KM 以内 1、8 1500KM 以内 3、8200KM 以内 1、

11、2 750KM 以内 2、3 1750KM 以内 4、3300KM 以内 1、4 1000KM 以内 2、8 2000KM 以内 4、8400KM 以内 1、6 1250KM 以内 3、3 2000KM 以上每增 250KM 增加 0、5 安装调试费与基础费 设备的基础费=设备的购臵价值 基础费率 设备的安装调试费=设备的购臵价值 安调费率 对于安调费率与基础费率,参照机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标(1995 年版)、设备合同中约定内容综合测算确定。合同中若包含上述费用,则不再重复计算。 前期费用及其她费用 前期费用及其她费用包括勘查设计费、招投标费、工程监理费、建设单位管理费、可

12、行性研究费、环境影响评价费等,根据相关文件测算出本次评估项目的前期费用及其它费用的费用率如下表:序号 项目名称 计算公式 费率(%) 取费依据1 勘察费、设计费 工程费用 费率 2、45% 国家计委建设部计价200210 号2 招投标费 工程费用 费率 0、10% 计价格20021980 号 3 工程监理费 工程费用 费率 1、65% 发改价格(2007)670 号基本建设财务管理规定财建 4 建设单位管理费 工程费用 费率 0、76% 2002394 号 5 环境影响评价 工程费用 费率 0、04% 计价格2002125 号 合计 5、0% 资金成本: 资金成本=(设备购臵价格+运输费+基础

13、费+安装调试费+其她费用) 贷款利率 工期 0、5,对于超过一年工期的按复利公式计算。 设备重臵全价 设备重臵全价=设备购臵价+运杂费+安装调试费+基础费+其她费用+资金成本 对于不需要安装调试的设备 重臵全价设备购臵价运杂费 对于一些运杂费与安装费包含在设备费中的,则直接用购臵价作为重臵价值。 (2)设备成新率的确定; 依据国家有关的经济技术、财税等政策,以调查核实的各类设备的使用寿命,以现场查瞧所掌握的设备实际技术状况、原始制造质量、使用情况为基础,结合行业特点,综合确定成新率。 具体确定如下: 大型设备 对于设备中的大型、关键设备,通过对设备使用状况的现场查瞧,查阅有关设备的运行状况、主

14、要技术指标等资料,以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况,并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定,以及该设备的已使用年限等因素,合理确定设备的综合成新率。综合成新率的确定采用权重法,理论成新率权重 40%,现场查瞧成新率权重 60%。 对于中、小型设备 对于一般中小型设备,根据设备的工作环境,现有技术状况,结合其经济寿命年限来确定其综合成新率。 设备综合成新率计算公式如下: =140%+2 60% 其中:1理论成新率 2现场查瞧成新率 综合成新率 理论成新率,或称年限成新率,由设备的经济寿命年限与已使用年限确定: 1=(经济寿命年限-已使用年限)/经

15、济寿命年限 100% 现场查瞧成新率:在现场工作阶段评估人员通过现场观测,并向操作人员了解设备现时技术性能状况。根据对设备的现场查瞧,结合设备的使用时间,实际技术状态、负荷程度、原始制造质量等有关情况,综合分析估测设备的成新率。 (3)评估值的确定 不可搬迁设备的搬迁损失评估值=重臵全价 成新率 3、可搬迁设备搬迁费用的评估方法 设备搬迁费用指截止评估基准日现有生产规模的机器设备因企业整体搬迁而发生的为保证可搬迁设备达到原生产工艺要求所需发生的各项费用,具体包括:拆除费、运杂费、安装调试费、设备基础费与其她费用等费用。本次设备搬迁中的运杂费根据合同约定不纳入评估范围内,因此搬迁费用的计算公式为

16、: 可搬迁设备搬迁费用评估值 拆除费安装调试费设备基础费其她费用 设备购臵价 (拆卸费率+安装调试费率+设备基础费率)+其她费用 (1)设备购臵费 以不可搬迁设备相同的方法确定其国产设备购臵价、进口设备购臵价。 其中,对于国内市场上难以询价的进口设备,以确定的 CIF 价为设备购臵价,不再计算相关进口环节发生的关税、增值税、银行财务费、外贸手续费、商检费等税费。 (2)安装调试费 对于需进行安装调试的可搬迁设备,以不可搬迁设备相同的方法确定其设备安装调试费。 (3)拆卸费 对于需进行拆卸后搬迁的设备,特别为了起吊与运输的安全而必须进行包装的设备,设备拆卸与包装费以设备重臵价为基数,基本同于安装

17、调试费。 (4)设备基础费 对于需要特殊基础的可搬迁设备,以不可搬迁设备相同的方法确定其设备基础费。 (5)其她费用 对于需要特殊基础的可搬迁设备,以不可搬迁设备相同的方法确定其设备基础费。 B、房屋装修的搬迁损失评估 本次对建、构筑物的评估,采用重臵成本法。 计算公式为:评估值=重臵全价 成新率 1、重臵全价的确定 重臵全价=建安工程造价+前期工程费用及报建等费用+投资利息+投资利润 2、建安工程造价的确定 评估工作中,评估人员可通过查勘待估建、构筑物的的各项实物情况与调查工程竣工图纸、工程结算资料齐全情况,采取不同估价方法分别确定估建、构筑物建安工程造价。一般建安工程造价的确定可根据待估建

18、、构筑物实际情况采用决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法中的一种方法来确定估价对象的建安工程造价或同时运用几种方法确定估价对象的建安工程造价。 决算调整法: 对于评估对象中工程竣工图纸、工程结算资料齐全的建、构筑物,评估人员通过对待估建、构筑物的现场实地查勘,在对建、构筑物的各项情况等进行逐项详细的记录后,将待估建、构筑物按结构分类,分为框架结构、排架结构、砖混、砖木结构等。从各主要结构类型中筛选出有代表性且工程决算资料较齐全的的建、构筑物做为典型工程案例,运用决算调整法,以待估建、构筑物决算资料中经确认的工程量为基础,分析已决算建、构筑物建安工程造价各项构成费用,并根据估价基准日

19、当地市场的人工、材料等价格信息与相关取费文件,对已决算建、构筑物建安工程造价进行调整,最后经充分考虑待估建、构筑物及当地建筑市场的实际情况,确定其建安工程造价。 决算调整法主要计算步骤为: 查阅竣(施)工图纸与工程结算书、工程造价审核报告,汇总待估建、构筑物各分部分项工程量,评估人员通过对待估建、构筑物的现场实地查勘并对建、构筑物的各项情况进行逐项详细记录后,确定估建、构筑物各分部分项工程量。 参照当地工程造价主管部门公布的近期材料调整预算价格与当地执行的建设工程人工工资单价对工程结算书、工程造价审核报告中人工费、材料费进行调整。 参照省市建设工程结算有关取费文件规定及并考虑当地实际情况,对原

20、工程结算书的相关计费标准进行调整,计算出建造全新的建、构筑物的建安工程造价。 类比系数调整法: 对于设计图纸及工程决算资料不齐全的建、构筑物可使用类比系数调整法进行测算,可通过对典型工程案例或省市当地工程造价主管部门公布的已完工造价分析表中的工程结算实例的建筑面积、结构型式、层高、层数、跨度、材质、内外装修、施工质量、使用维护等各项情况与估价对象进行比较,参考决算调整法测算出的典型工程案例人工费、材料费、机械费增长率,调整典型工程案例或工程结算实例建安工程造价后求取此类建、构筑物的建安工程造价。 单方造价指标估算法: 对于某些结构较简单,入账价值较小的建、构筑物,且工程图纸、工程决算资料也不齐

21、全,估价人员经参考湖南省 2010 年度建设工程造价参考指标、益阳市建筑工程平方米造价指导价公布的单方造价指标,并结合以往类似工程经验,经综合调整后求取此类建、构筑物的建安工程造价。 大型、价值高、重要的建、构筑物:采用决算调整法确定其建安造价,即以待估建、构筑物决算中的工程量为基础,按现行工程预算价格、费率,将调整为按现行计算的建安造价。 一般建、构筑物:根据典型房屋与构筑物实物工程量,按照现行建筑安装工程定额(或指标)与取费标准及当地的材料价格、人工工资,确定其造价;计算出典型工程造价后,再运用类比法对类似房屋与构筑物进行分析,找出其与典型房屋与构筑物的差异因素,进行增减调整,从而计算出与

22、典型工程类似的房屋与构筑物的造价。 价值量小、结构简单的建、构筑物:采用单方造价法确定其建安造价,对各类建、构筑物在其结构类型及使用功能的基础上根据该类型建、构筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量与一般装修标准下确定其基准单方造价,在此基础上根据建、构筑物的个性(如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等)与现场测量的工作量,采用概算的方法进行价格调增与调减,将增减额折入建筑物的单方造价内,最终确定出实际的单方造价标准,以此作为建筑物重臵全价的计算依据。 (2)前期工程费用及报建等费用 根据国家、省、市有关文件,在益阳市的前期工程费用及报建等费用主要有勘察设计费、监理费、城市基础

23、设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料发展基金等。 (3)投资利息 假设建安工程综合造价成本与管理费用在建设期内均匀投入,前期工程费用及报建等费用在开工前已一次投入,按中国人民银行 2012 年 7 月 6 日公布的一年期贷款利率 6 %计算,其计算公式为: 投资利息=建安工程综合造价成本 1/2 贷款利率+前期工程费用及报建等费用 1贷款利率 (4)投资利润 投资利润就是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润,通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。本次估价对象房屋主要为工业性房屋,本次评估根据估价对象的实际情况,取开发利润为 10,以投入的成本为计

24、算基数。 计算公式为: 投资利润=(建安工程综合造价成本+前期工程费用及报建等费用资金成本)投资利润率 3、成新率的确定 本次评估成新率的测定就是根据耐用年限及专家现场鉴定法综合评定的。 建筑物采用鉴定成新率法与理论成新率法两种方法进行测定,取两种方法的平均值作为该建筑物的综合成新率。 鉴定成新率法测定依据建筑物的地基基础、承重构件、墙体等结构部分,屋面、楼地面、内外墙面装修、门窗、天棚等建筑部分及水、暖、电、卫等各占建筑物造价比重确定其标准分值,再由现场勘查实际状况确定各类的评估完好分值,根据此分值确定整个建筑物的鉴定成新率。 (综合)成新率(%)=鉴定成新率 60%+理论成新率 40% 其

25、中:鉴定成新率(%)=完好分值/标准分值 100% 理论成新率(%)=(1-已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限) 100%。 C、房屋租赁合同损失补偿 目前通行的房地产价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法等。 根据评估对象的具体条件、评估目的,结合估价师收集的有关资料,选取收益还原法测算房地产承租权价值。 收益还原法就是求取估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,此次根据估价对象的客观情况与估价人员的经验,选取的收益还原法计算公式就是收益在收益期内不变的公式: P-评估值 A-赢利年租

26、金 r-资本化率 n-收益年限 D、停产停业损失补偿 本次评估根据国有土地上房屋征收与补偿条例(国务院令第 590 号)第十七条与第二十三条对该损失补偿进行评定估算。停产停业损失补偿包括停产停业期间利润损失与停产停业期间职工基本生活保障补偿二个部分。 九、评估程序实施过程及情况 根据国家有关部门关于资产评估的规定,按照我公司与XX科技有限公司签定的资产评估业务约定书,评估人员已实施了对产权持有方提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的核对,对资产进行实地查瞧与核对,并取得了相关的产权证明文件复印件,进行了必要的评估调查工作,以及我们认为有必要实施的其她资产评估程序。资产评估的详细过程如下: (

27、一)接受委托阶段 在接受项目委托前,项目负责人首先: 1、了解产权持有方组织架构与机构分布; 2、了解产权持有方经营业务特点; 3、了解产权持有方主要业务内控制度与会计核算制度; 4、根据对产权持有方的调研情况编制评估计划。 初步了解项目情况后,我公司与委托方签定了评估业务约定书,明确了评估目的、评估对象及范围与评估基准日。 (二)清查核实阶段 1、项目培训阶段 针对本项目特点,为了保证质量、统一评估方法与参数,确保评估技术方案的贯彻落实,我们对参与本项目的各评估组项目负责人及评估人员进行培训;主要内容为:项目基本背景及情况、相关的中介机构、项目组织及时间安排、明细表审核要点、现场清查工作的要

28、点及具体要求、各类资产的评估方法、中介机构的对接要求及注意事项、各级审核要求、报告体例要求、电子文档的规范要求、工作底稿的要求、各级人员职责、项目协调机制、工作纪律等内容。以明确项目情况及总体要求,并确保在企业资产申报过程中对有关共性问题解释的一致性。 评估人员根据项目统一要求指导产权持有方清查资产,填报资产评估申报表、准备评估资料。 2、现场清查阶段 在企业如实申报资产并对委估资产进行全面自查的基础上,评估人员对纳入评估范围内的资产与负债进行了抽查核实。 资产清查工作主要包括: (1)评估对象真实性与合法性的查证 根据产权持有方提供的资产评估申报明细表,评估人员到实物存放现场进行了抽查核实,

29、以确定其客观存在。 (2)账面价值构成的调查 根据产权持有方的资产特点,查阅企业有关会计凭证与会计账簿及决算资料,了解企业申报评估的资产价值构成情况。 (3)评估资料的收集 向企业提交与本次评估相关的资料清单,指导企业进行资料收集与准备。 (4)深入了解企业的生产、管理与经营情况,如:人力配备、物料资源供应情况、管理体制与管理方针、财务计划与经营计划等;对企业以前年度的财务资料进行分析,并对经营状况及发展计划进行分析。 (三)评定估算阶段 评估人员依据评估各项准则及国家相关的法律法规,结合委估资产情况及评估资料收集情况确定评估方法,根据各类资产的作价方案,明确评估参数与价格标准,收集相关作价资料,进行评定估算工作。 (四)汇总阶段 项目组完成初稿,最终汇总确定评估结果。 (五)审核阶段 完成评估初步结果后,按照我公司内部复核程序,对项目组提供的评估明细表、评估说明、评估报告及相关的工作底稿进行了全面审核并提出具体的审核修改意见与建议。 各级审核工作结束后,项目组根据各级审核意见与建议对评估明细表、评估说明、评估报告进行了相应的修改、补充与完善,复核通过后我公司将评估报告征求意见稿提供给委托方交换意见。 (六)出具报告阶段 在将评估结果与委托方沟通后于 2013 年 11 月 15 日正式出具评估报告。3