朝青板块商业及业态分析.docx

1、朝青板块商业及业态分析朝青板块商业及业态分析1、区域内人口分析本区域地理位置十分优越，紧邻CBD中央商务核心地带，周边社区繁多，人口数量庞大，人口消费潜力巨大。周边人口的现状是直接影响区域环境、人文气氛以及各种物业开展性质、特点的重要决定因素之一，也是商业物业未来规划类型的重要理论依据。因此，针对本区域周边的人口数量、人口密度、教育程度、经济状况、消费特点与习惯等诸多因素进行充分的分析，将为区域内商业物业的开展方向打下深厚的根底，根据周边人口组成状况制定切合实际、行之有效的市场定位，从而保证区域内所建商业物业运作成功。11、区域内人口总量朝青板块位于北京市朝阳区，紧临CBD中央商务区，南至朝阳

2、路，北到姚家园路，东、西两侧分别与东四环、东五环相接。区域内的人口主要由新建的国美第一城、华纺易城、珠江罗马嘉园、星河湾、青年汇、兴隆家园和早期的京棉新城、青年路小区等楼盘组成。据不完全统计，朝青板块的现有人口总量大约有二十万人，未来几年内将有370万建筑面积的住宅楼盘上市，到时将会形成北京东部地区最大的一个居住集中地带，随着楼盘相继完工上市销售，将使朝青板块迅速成为拥有近百万人口的大型居住社区。12、区域内人口密度2004年底，全市常住人口密度为每平方公里888人，分布呈梯度变化，即城区人口密度最高，为23008人/平方公里；近郊区次之，为5669人/平方公里；远郊区县最低，每平方公里只有3

3、66人。朝阳区按户籍人口计算，为5841人平方公里。朝青板块方圆约11平方公里，现有常住人口近二十万人，人口密度已经远远超过了朝阳区的人口密度，直逼北京市四大城区的人口密度，到达18182人/平方公里。13、区域内人口构成年龄：根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查主要数据，说明人口年龄比为：以此为依据，朝青板块内114岁的人口为20420人；1564岁158000人；65岁以上人口为21580人。其中3040岁年龄段的人，有近50%。性别：根据北京市统计局公布的2005年人口抽样调查数据说明，男、女性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为102.55。以此为依据，朝青板块内男性为1

4、01260人，占总人口的%；女性为98740人，占总人口的%。职业 朝青板块定位为CBD中央商务区的生活区，从目前住宅楼盘的开发建设上看，也是根本以此为目标来开展的。既然是CBD的生活区，也就可以是看做CBD区域的配套设施，所以在此定居的人主要是来自CBD工作的人群，办公室白领居多，拥有近40%，私营业主也占有近20%的比例，同时还有局部文艺工作者、金融、医生、传媒、教师、律师、演员等工作者。14、区域内人均受教育程度如下图，区域中受到大学专科以上教育的有139080人，占69.54%，可见该区域内受教育程度较高。15、区域内人均可支配收入2005年北京市城市居民人均可支配收入到达17653元

5、，比上年增长12.9%，扣除物价等诸多价格因素，实际增长11.2%。学历与收入比照工程名称专科及专科以下本科本科以上收入状况45206元61214元123392元可见，随着学历的不断提高，收入状况也有明显的增加，学历与收入是成正比增长的。年龄与收入比照工程名称25岁以下2630岁3135岁3640岁41岁以上收入状况42516元52333元58717元74342元77523元总体来看，随着年龄的增大，收入也是稳步增加的，收入增幅较快主要是集中在3640岁之间，以后增幅较为缓慢。朝青板块有139080人受到过大学专科含专科以上教育，占到了69.54%；在1564岁的年龄段中，占总人口的79%，其

6、中3040岁的人，有将近50%。此区域内人群受教育程度较高，年龄又以年轻人为主，人均年收入到达80000元以上，可支配收入已超过北京市平均水平，区域内人口具有很强的消费能力和消费潜力。16、区域内人均可消费支出2005年城镇居民人均消费性支出为13257元，同比增长4.1%。食品、衣着、医疗、交通通讯和杂项商品支出增幅均在7%以上，最高的是交通通讯支出，增长24%。17、区域内人群消费特点与习惯中高端收入人群消费比例小结综上所述，朝青板块的人群有以下特点：男、女比例根本持平，男性略微高于女性，区域中的人口主要集中在3040岁这个年龄段，以青年人和中年人为主，文化层次、个人修养较高，拥有较高的收

7、入和稳定的工作，具有较高的消费潜力和消费欲望。需求似的购物已经不能满足区域内的人群，购物时所带来的附加值才是他们的追求拥有前卫的消费理念，消费能力较强，追求时尚注重餐饮、休闲、娱乐、健身等业态成为一些品牌的固定消费群有进行中、高档消费的需求和能力追求有品质、有品位的事物2、区域环境朝青板块开展潜力巨大，大盘叠出，像国美第一城、华纺易城等大型居住工程不断入住，未来将有370万的建筑面积，会形成北京东部最大的一个居住集中地带，并且这块区域几乎是整体开发，会集中在一个时间段内集中入住，迅速形成一个大型的居住社区。根据我们的调查，这一板块的居住者年龄根本都在3040岁之间，以年轻人为主，集中工作在国贸

8、区域，以办公室白领居多，具有很强的消费能力。 相对于这样一个大型的居住地，该板块的商业设施还很缺乏，商业业态缺乏，较为单一，无法满足居住者的需求。21、朝阳区的区域定位朝阳区是北京市面积最大和人口最多的城区，商务功能的兴旺是区域经济最显著的特点，而城区下管辖的奥运村和CBD的长远规划，为朝阳区又提供了可持续开展的原动力，因此商务、外事和体育所集合而成的强大的均衡性和实力性是区域强大竞争力的核心所在。 22、朝青板块的区域定位朝青板块紧邻CBD商务区，南到朝阳路，北至姚家园路，东西分别与东五环和东四环路相接。朝阳北路、青年路板块一直被公认为是东部毗邻CBD最近的居住组团区域，为理想的CBD纯生活

9、区，成为知识型和精英型人士聚居区，所以朝青板块在朝阳区的地理位置和区域开展特性而言，都无疑成为城区东扩和CBD人群居住转迁的前沿阵地，因此政策的支持和CBD的开展将成为区域的核心推动力。与CBD中央商务区相比，这里的居住气氛更浓，而且房价远低于CBD；与京通快速路周边相比较，这里的配套设施又相对齐全，所以成为了北京东部商务居住的中心区。23、朝青板块开展历程朝青板块，曾经是人们眼中的破败郊区。在2000年左右，这里不算业界公认的热门区域，只有零星经济适用房，其他住宅大都是低档次产品，当时也没有朝阳北路等正规的道路，没有学校和商店，根本上缺乏现代生活的气息。2003年底朝阳北路通车后，带动了朝青

10、板块楼盘销售。2005年西大望路改扩建工程正式开工，这是惟一连接东三环与东四环的南北向主干道，对沿线楼盘将是利好。伴随北京城市规划的出台以及CBD区域的东扩，朝青板块逐渐成为开发的热点。虽然这一区域的配套依然缺乏、交通依然不够完善，但它的开发潜力已经开始显现。所以说，大体量开发、知名开发商进驻、政策导向支持、交通环境不断改善使得该区域已成为舆论媒体最为关注的热点区域。 24、朝青板块现状的描述 朝青板块目前已经形成超过320万平方米的住宅面积，人口到达了20万左右，而商业面积仅仅有万平方米左右，人均还不到1平方米，商业设施非常缺乏。朝青板块的房地产产品非常多样化，既有每平方米上万元的高档住宅，

11、也有每平方米七八千元的中档住宅，还有每平方米五六千元的普通住宅产品。可以说，这一板块住宅类型跨度大、选择面广，投资方向多。不同档次的住宅产品给更多的购房者以选择的时机。朝青板块主要有观湖国际大厦、世丰国际大厦、丰苑大厦、天河商务会馆、欧陆风情园和韩SHOW百货等写字楼工程。目前该板块主要有中德学校、建院附中、十里堡小学、同仁中学、北京市第十七中、第九十七中、北京第二外国语学院、中国传媒大学、首都经济贸易大学等院校，这些学校的存在将为周边社区的业主解决孩子上学的问题，吸引大量的人群到此买房置业，同时也为今后兴建的商业物业提供强大的消费群。该板块周边有中国民航总医院、北京万杰医院、首都医科大学附属

12、朝阳医院住院部、佳美口腔医院等医疗机构。从现有的状况看来，对于这样一个大型社区，现有的医疗机构还不能满足人们的需求。此外，面向中高消费层的上档次的医疗机构也尚显匮乏。目前该板块周边有中国银行、工商银行、广发银行、农业银行等，但主要集中在4环以内。随着未来更多工程的入住，金融机构的网点会逐步扩展到四环外。25、区域内商业环境朝青板块未来将会是一个大型的居住社区，但这里的商业现状相当的落后，大型商业缺乏。从我们调查的数据得出，现在朝青板块已经形成超过320万平方米的住宅面积，人口到达了20万左右，而商业面积仅仅有19.3万平方米左右，人均还不到1平方米。据有关专家介绍，北京住宅开发面积和所需要的商

13、业配套开发面积比例要到达1：0.07才能满足区域内居住人群的日常生活需要。如果按这个比例计算，商业面积也未到达要求，差距较大。面对如此庞大的消费群，整个朝青板块的商业设施极度缺乏，只有零星数量的小区配套，属于四环外为数不多的一处商业空白点。除了该区域商业配套严重缺乏以外，配套零散，规模品质也不高。朝青板块目前主要的商业集合点就是十里堡华堂商场、白云市场以及易初莲花超市，这些商业无法满足社区居民的需要，存在业态缺乏、产品单一、功能不全、效劳欠缺、店堂设施落后等弊端，大多面临着亟待升级的局面。26、区域内交通条件地上、地下交通是区域能否成为热点，房价能否继续上涨的主要因素之一，可以说交通状况的好坏

14、，将直接影响当地的开展状况。朝青板块包括朝阳路、朝阳北路、姚家园路、青年路、东四环路和东五环路几条城市主要道路，其中的几条都正在或即将进行扩建改建，未来这一区域的交通网络将纵横四面直达八方，而这一区域也是连接CBD与东部的一个重要交通区域。由朝阳北路、京通高速路、朝阳路、姚家园路及城铁构成的东部交通优势凸显，这些纵横交错的道路共同构架出了一个“王字区域，这里距离CBD商圈只有10分钟车程，围绕着这一区域开发建设的工程形成的聚集效应极其巨大，这也是其他区域无法比较的。道路状况朝青板块南到朝阳路，北到姚家园路，东西分别与东五环路和东四环路相接。其间还有朝阳北路、青年路等城市主要的道路。青年路是朝阳

15、区距离CBD最近的一条中轴路，同时也是距离东四环路最近的主干路，不仅CBD近在咫尺，交通网络更是纵横四面直达八方。作为一条城市主干道，青年路全长1920米，拓宽后的青年路工程红线宽40米，将南北贯穿姚家园路、朝阳北路、朝阳路三条城市大动脉，良好的交通商业环境是商业开展的必要根底。朝阳北路西起东大桥蓝岛、东至常营乡，全长公里，规划路宽至80米，为城市主干道，设计时速为60公里，其中东五环内为上下三车道，五环外为上下两车道，中央隔离带宽17米，10米为轨道交通预留地，其余米为远期扩建预留地。西端于东大桥的朝阳北路横跨东三环、东四环等城市交通动脉，直插姚家园路和朝阳路之间的腹地。由此，朝阳北路、姚家

16、园路、京通快速路、朝阳路几条近在咫尺、几近平行的道路重新塑造了北京东部幅员的城市道路，打破了交通瓶颈。朝阳北路的贯穿，北京CBD地区、京通快速路和朝阳路的交通压力得到较大的缓解，还将为朝阳区经济带来新的增长点。朝阳路西起东大桥路,东至东四环路, 全长，现有道路路面较窄,机动车道两上两下，交通承载力有限,但由于紧邻CBD地区,朝阳路沿线大型商业设施和居民住宅区云集,造成顶峰时段车流人流严重拥塞。朝阳路改扩建后, 为路宽达60米的城市主干道, 为开行大容量快速公交预留条件，将成为北京东部方向连接三环、四环的一条重要道路,有效改善CBD周边的城市交通条件。东四环主路为双向六车道，辅路为双向四车道。东

17、五环主路为双向六车道，辅路为双向四车道。交通体系状况朝青板块包含着朝阳路、朝阳北路、姚家园路、青年路、东四环路及东五环路等几个重要的城市道路，在这几个主要的道路上都有公交车经过。表1 朝青板块主要公交交通线路公交车辆主要车行线路342路小庄-红庙-八里庄(朝阳)-十里堡-青年路-太平庄-高井(朝阳路)-大黄庄-定福庄-管庄-杨闸-北苑(通州)-新华大街-通州-通州东关大桥-武夷花园382路小庄-红庙-八里庄(朝阳)-十里堡-青年路-太平庄-民航医院-高井(朝阳路)-大黄庄-定福庄-三间房-管庄-杨闸-双桥农场350路东大桥(朝阳)-呼家楼-农展馆-朝阳公园-豆各庄(姚家园路)-石佛营东站-姚家

18、园西口-姚家园-平房路-东坝-曹各庄(朝阳)364路小庄-红庙-十里堡-太平庄-定福庄-管庄-长营-金盏406路大屯西站-安慧桥-小营(朝阳)-中日医院-和平街北口- 东直门北小街-三里屯-农展馆-朝阳公园-苇子坑-豆各庄(姚家园路)-姚家园-平房-北京奥林匹克花园-单店411路红庙-慈云寺-十里堡-甘露园西里-青年路-民航医院-高井(朝阳路)-定福庄-城铁双桥站-豆各庄乡(京沈高速)-豆各庄乡政府412路单店-康静里-平房-平房路-白家楼-大黄庄-高井(朝阳路)-民航医院-青年路-甘露园419路甘露园-青年路-十里堡-八里庄(朝阳)-慈云寺-红庙-甜水园北里-朝阳公园-三元桥-小营(朝阳)-

19、中科院地球所-北沙滩-清河-小营-东北旺中路433路东大桥(朝阳)-东大桥(朝阳)-十里堡-民航医院-高井(朝阳路)-平房路-北京奥林匹克花园-东坝608路东郊市场-八王坟-红庙-慈云寺-八里庄(朝阳)-十里堡-石佛营-豆各庄(姚家园路)-姚家园-平房-单店628路康家沟-四惠站-朝阳路-红领巾桥-花家地-小营路(朝阳)-大屯-北沙滩-四道口(学清路)-双清路-清华园-圆明园-西苑-东北旺中路639路北京站东街-日坛路-光华路-红庙-慈云寺-八里庄(朝阳)-十里堡-甘露园-青年路-太平庄-民航医院-高井(朝阳路)-定福庄- 管庄-长营-马各庄-曹各庄(朝阳)-黎各庄640路北京站东街-永安里-

20、光华路-延静里-红领巾公园- 高井南站(石佛营)-十里堡北区-石佛营东里-姚家园西口-姚家园-平房-北京奥林匹克花园-东坝-机场道口-半壁店703路北京西站-长椿街-前门-崇文门-北京站-大北窑-呼家楼-朝阳公园-豆各庄(姚家园路)-姚家园西口-姚家园-平房-石各庄村731路顺新百货服装城-五道口-清华园-海淀黄庄-人民大学-学院路-马甸-安贞里-三元桥-亮马桥-朝阳公园-红领巾桥-朝阳路-慈云寺-八里庄(朝阳)-十里堡-青年路-太平庄-民航医院-高井(朝阳路)-定福庄-管庄-康城南站731路区间顺新百货服装城-五道口-清华园-海淀黄庄-人民大学-学院路-马甸-安贞里-三元桥-亮马桥-朝阳公园

21、-红领巾桥-朝阳路-慈云寺-八里庄(朝阳)-十里堡-青年路-太平庄-民航医院-高井(朝阳路)-定福庄-黄渠718路颐和山庄-西北旺-北宫门-颐和园-西苑-北京大学-中关村-大钟寺-学院路-马甸-安贞里-和平西街-三元桥-农展馆-团结湖公园-水碓子-红庙-英家坟-慈云寺-八里庄(朝阳)-十里堡-甘露园西里-青年路-康家沟718路快车颐和山庄-西北旺-颐和园-西苑-北京大学-中关村-学院路-北太平庄-安贞里-三元桥-团结湖公园-慈云寺-十里堡-甘露园西里-康家沟729路东坝建材城-平房东口-平房路-平房西口-姚家园-姚家园西口-甜水园北里-呼家楼-大北窑-北京站-崇文门-前门-天坛-木樨园桥-东高

22、地-旧宫成和园740路外环十八里店村-四惠桥建材市场-朝阳路-朝阳北路-红领巾桥-朝阳公园桥-花家地-小营(朝阳)-亚运村-健翔桥-学院路-中关村-海淀桥-定慧桥-五棵松-青塔-岳各庄-丰台-丰台桥南-花乡-大红门-小红门-十八里店村753路马连店-回龙观-西三旗-小营(清河)-清河-学院路-健翔桥-亚运村-小营(朝阳)-芍药居-花家地-朝阳公园东门-朝阳公园-红领巾桥-朝阳路-四惠桥- 垡头小区-郎辛庄758路杨闸-管庄-常营-平房东口-平房路-平房西口-姚家园-姚家园西口-豆各庄(姚家园路)-朝阳公园- 农展馆-三里屯-宽街-地坛-大屯-立水桥-天通苑-天通北苑750路南小街西里-南小街-

23、旧宫-十里河-方庄-左安门-朝外大街-东大桥(朝阳)-呼家楼-朝阳公园-豆各庄-姚家园-平房西口-平房东口-东坝建材城749路东北旺土井村-东北旺-西苑-林业大学-牡丹园-马甸-安贞里-三元桥-呼家楼-红庙-慈云寺-十里堡-甘露园-青年路-青年北路-青年路小区-亮马厂858路康家沟-青年路-甘露园-青年中路-十里堡北街-红领巾公园-呼家楼北街-东大桥(朝阳)-朝外大街-东直门-雍和宫-安定门-大屯-天通北苑859路马各庄坤江市场-常营-管庄-民航医院-太平庄-青年路南口-甘露园小区-十里堡西站-慈云寺-红庙-呼家楼-大北窑-前门-牛街-右安门-城南嘉园北846路定慧桥-甘家口-阜成门-西四-东

24、四-朝阳门-朝外大街-东大桥(朝阳)-呼家楼-红庙-慈云寺-十里堡-青年路-太平庄-高井(朝阳路)-管庄-北苑(通州)-通州-东潞苑小区855路定慧桥东-航天桥-甘家口-阜成门-白塔寺-北海-东四-朝阳门-关东店-呼家楼-红庙-慈云寺-东八里庄-十里堡西站-十里堡-青年路南口-太平庄-朝阳路高井-大黄庄桥东-管庄-新华大街-通州东关-刘庄北站840路内环南湖渠-花家地-朝阳公园桥-红领巾桥-朝阳北路-朝阳路-四惠桥建材市场-小红门-大红门-花乡-丰台-青塔-五棵松-中关村-学院路- 亚运村-小营(朝阳)-南湖渠840路外环花乡桥-大红门-小红门-朝阳路-朝阳北路-红领巾桥-朝阳公园桥-小营(朝

25、阳)-亚运村-学院路-中关村-青塔-岳各庄-丰台-丰台桥南-花乡桥834路管庄惠河建材市场-杨闸-管庄-高井(朝阳路)-民航医院-太平庄-甘露园-姚家园-豆各庄(姚家园路)-三里屯- 德胜门-学院路-中关村-西苑-北宫门-中央党校北门运通111路安宁里南站-西三旗-立水桥-北苑北站(朝阳)-望京花园-广顺北大街-望花路-朝阳公园-豆各庄(京沈高速)-姚家园西口-姚家园-姚家园村-青年中路-甘露园-青年路-太平庄-民航医院-高井(朝阳路)-大黄庄-青青家园-豆各庄乡989路四惠站-朝阳路-朝阳北路-豆各庄(姚家园路)-姚家园-平房东口-东坝-楼梓庄-牡丹花园-半壁店(李桥)-平各庄-顺义区医院-

26、马坡站由上表可以看出，到达朝青板块的公交线路有30多条，其中月票有效的公交线路9条。从现有的近20万人，以及未来的百万人口的开展趋势来看，公交线路的数量略显缺乏。这些公交线路能使朝青板块辐射到南至大兴、西至房山、北至昌平、东至通州等郊区县。车站状况在朝青板块的几个重要的道路上，都会设有车站，相比较而言，朝阳路上的车站设置比较密集，东五环上的车站比较的稀疏，且经过的公交线路也较少。表2 朝青板块公交站点道路名称公交站点朝阳路八里庄站、十里堡站、青年路站、太平庄站、民航医院站、高井站、大黄庄站朝阳北路八里庄站、十里堡站、高井站、红领巾公园、黄杉木站、青年路站、姚家园路苇子坑站、豆各庄站、姚家园西口

27、站、姚家园站、平方西口站、平房站、平方东口站青年路甘露园站东四环路朝阳北路站、红领巾桥站从上表可以看出，朝青板块的几个主要道路公交站点的分布不很均匀。相比较而言，朝阳路、朝阳北路和姚家园路公交站点设置得较为密集，而东五环没有公交站点，这些与交通道路的开展有着很大关系。小结：通过对朝青板块区域环境的分析，得出朝青板块具有以下特点：大盘不断入住，为朝青板块的楼盘带来了活力区域交通体系不够健全缺少医疗机构，能满足中、高收入人群的医疗机构匮乏金融机构网点分布不均，已不能满足现有人群局部社区没有配套商业，社区商业严重缺乏朝青板块，南至朝阳路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，随着2004年

28、后的规模性开发和周边道路交通条件的不断改善，已逐渐成为京城最具知名度的大规模开发区。朝阳北路以南区域相对开发较早，目前居住气氛已逐步形成；朝阳北路以北区域大规模开发始于近几年，起步较晚，但开展较快，工程层次和价格逐步走高，已逐渐成为京城最具关注度的热点区域。由于历史原因和开发原因，区域目前商业配套略显匮乏，规模较小，且多集中在朝阳路周边(如华堂商场、易初莲花超市、白云生活广场)，朝阳北路沿线新开发工程多以社区商业的形式来补充商业的缺乏。朝阳北路、青年路板块一直被公认为东部毗邻CBD最近的居住组团区域，为理想的CBD生活区，青年路拓宽将带动朝青板块楼市升温。这个区域的商业业态面积比例如下表：表1

29、：朝青板块商业业态面积比例百货200002.32%便利店9000.10%餐饮2.01%茶叶店1200.01%超市198302.30%服饰店960.01%效劳0.20%购物中心200002.32%家居建材0.33%金融27400.32%酒店宾馆30000.35%康体健身1450.02%美发美发0.38%其他4270.05%汽车12970015.07%商业街200002.32%食杂店2560.03%市场492105.72%西点5120.06%写字楼53800062.50%休闲娱乐23200.27%学校0.00%烟酒店0.04%眼镜店2700.03%医药保健6270.07%医院7900.09%折扣店

30、200.00%专卖店22780.26%专业店240482.79%总面积100.00%图1：朝青板块商业业态面积比例写字楼的体量在朝青板块占到61.85%，究其原因，朝青板块邻近CBD，交通便利，且土地本钱相对CBD要低，因此写字楼在这个区域开发的性价比要比在CBD高些与汽车相关的行业：销售、代理等在这个区域占到了15.95%。由于目前的朝青板块公交线路较少，并在东四环至东五环，距离市区较远，所以这个区域的居民多以私家车为代步工具。其中尤以东方基业国际汽车城为最大，拥有近6.3万平米的体量，如此规模的汽车交易大厅位居目前北京同行业之首基于历史原因，朝青板块在90年代位置可说是非常偏僻，且多为工厂、农村所在地，因此这个区域留有大面积的农贸市场、农副产品市场及批发市场，占到了5.72%的比例。这些市场所售产品普遍档次较低，甚至可说是非常低。究其原因是区域内早期中低收入的居民缺乏以支撑高档次专业市场的存在汽车行业可以算是奢侈品的消费，且只面对固定人群；写字楼并非纯商业，体量大，对分析本区域的商业业态有一定的影响，所以扣除写字楼和汽车相关行业的面积进行分析。如下表：表2：朝青板块商业业态面积比例不含写字楼及汽车相关行业百货2000010.36%便利店9000.47%餐饮8.97%茶叶店1200.06%超市1983010.27%服饰店960.05%效劳0.91%购