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1、房地产课件 房地产课件 第一章 房地产投资及其风险 一、房地产投资的特性1、区位选择异常重要2.适宜进行长期投3、需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断5.变现性差 6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移2、房地产投资的物业类型划分： 1、居住物业2、收益性物业3、工业物业4、酒店与休闲娱乐设施5、特殊物业三、房地产投资的形式（1）房地产直接投资 a、房地产开发投资 b、房地产置业投资收益、保值、增值、消费 （2)房地产间接投资 a、证券投资：股票、债券 b、投资房地产投资信托基金c、购买住房抵押贷款支持证券4、房地产投资的利弊（一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平

2、2、易于得到金融机构的支持 3、能够抵消通货膨胀的影响 4、能提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊 1、变现性差 2、投资回收期长 3、投资数额巨大4、需要专门的知识和经验五、房地产投资风险（一）系统风险1、通货膨胀风险2、市场供求风险3、周期风险4、变现风险5、利率风6、政治风险 7、政策风险8、天灾风险和意外风险（或然损失风险）（二）个别风险 1、机会成本风险（比较风险）2、时间风险3、持有期风险4、位置风险5、工程风6、销售风险7、设计风险8、物业管理风险六、作业题掌握2、房地产投资的形式有哪些？（第三知识点）3、房地产投资的利弊分别是哪些？（第四知识点）4、房地产投资的系统风险和个

3、别风险如何区分？分别包括哪些方面？（第五知识点）系统风险就是自己无法控制的，譬如宏观环境中国家的税收政策法规、各种限购令，经济状况；个别风险就是投资者可以自身控制的，譬如投资地区风险、投资方式风险等。 第二章 房地产市场一、房地产市场的分类（一）按地域分： 按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。常见的是按城市划分。(二)按房地产流通分类： 1.一级市场：土地使用权出让市场 二级市场：土地转让、新建商品房市场 三级市场：存量房地产交易市场 2、土地市场：一级土地市场、二级土地市场、三级市场 3、房屋市场：一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市

4、场）。（3）按增量存量分类： 增量市场、存量市场二、房地产市场结构 1、总量结构 2、区域结构 3、产品结构 4、供求结构5、投资结构 6、租买结构3、房地产市场指标空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。需求指标:城市居民消费价格指数（消费者物价指数，CPI）、恩格尔系数、基系4、房地产市场的特性1、是房地产权益的交易市场2、是地区性市场3、市场信息的不对称性4、易于出现市场的不均衡和垄断5、市场需求的广泛性和多样性 6、市场交易的复杂性 7、与位置关系密切8、存在广泛的经济外部性五、影响住宅需求的因素： 1、价格2、人口状况：人口数量、人口增长速度以及家庭结构等。3、居民收入情况

5、及消费结构 4、政府政策的变化5、消费者对未来的预期6、其他：如社会习惯、社会风俗、社会收入分配平等程度等。影响房屋市场供给的因素： 1、价格2、房地产开发成本3、开发技术水平4、开发商对未来的预期5、开发商获取利润的目标6、土地的供给量7、政府政策的变化六、房地产市场的自然周期 从历史多个周期变化的资料中计算出的合理空置率 （长期平均空置率或结构空置率），作为房地产市场自然周期中的平衡点。什么是房地产泡沫？成因是什么？1、房地产泡沫的定义 房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。2、房地产泡沫的成因 a. 土地的有限性和稀缺

6、性是产生的基础。b. 投机需求的膨胀是诱因。c.金融机构的过度放贷是促成因素。7、政府干预房地产市场的手段 1、土地供应政策 2、金融政策3、住房政策4、城市规划5、地价政策6、税收政策7、租金和价格控制 8、作业题掌握1、房地产市场的含义是什么？狭义：房地产作为商品进行交换的场所。 广义：房地产交换关系的总和。 从市场角度看：指房地产商品在某一特定范围特定时期内的顾客、购买力、购买欲望的组合。2、房地产市场的特性有哪些？（第四个知识点） 第三章 房地产开发的程序与管理一、房地产开发的主要工作阶段（注意顺序不可乱）1.投资机会选择决策分析最为重要的环节2.前期工作3.建设阶段4.房地产租售阶段

7、二、 房地产开发主要管理职能部门职能及执行手段（一）、发改委：项目审批和投资计划管理 1、项目建议书的报批-立项申请-批准文件2、可行性研究报告的报批3、列入年度计划的报批-项目转正（2）、规划局：规划审批 1、建设项目选址意见 2、设计方案3、建设用地规划许可证4、建设工程规划许可证（三）、国土资源和房屋管理局 1、用地环节2、房屋产权的确权工作3、前期物业管理（四）、建设委员会1、开工的审批- 施工许可证2、招标管理3、拆迁环节4、销售环节5、工程竣工验收三、房地产开发企业分类 1、按房地产开发公司资质等级划分： 一级资质、二级资质、三级资质、四级资质 2、按经营业务范围划分： 专营、兼营

8、、项目公司4、作业题掌握1、房地产开发过程主要包括哪几个工作阶段？每个工作环节包括哪些工作内容？（如图） 第四章 现金流与资金时间价值（最重要)1、现金流量有关概念、现金流量图画法。（1）现金流出：对一个系统而言，在某一时点上流出系统的资金或货币量，如投资、费用等。（二）现金流入：对一个系统而言，在某一时点上流入系统的资金或货币量，如销售收入、出租收入、其他经营收入等。（三）净现金流量现金流入现金流出；代数和。正、负、零（四）现金流量：各个时点上实际的资金流出或资金流入（现金流入、现金流出及净现金流量的统称）（五）现金流量图单位：万元 （三）现金流量图的说明1、横轴是时间轴，每一刻度表示一个时

9、间单位，点称为时点，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。横轴0表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。2、与横轴相连的垂直线，箭头向上表示现金流入，向下表示现金流出，长短与现金流量绝对值的大小成比例，箭头处一般应标明金额。3、假设投资发生在年初，销售收入、经营成本等均发生在年末。期末惯例法。4、一般情况，时间单位为年，也可以短于1年，如半年、季度、月、天等。二、（一）资金时间价值的概念不同时间发生的等额资金在价值上的差别，称为资金的时间价值。（2）资金时间价值的计算三、资金等效值的概念 资金等效值是在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值，或者说

10、与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值,简称等值。A、复利计算公式与系数 （一）复利计算中的常用符号 P现值；F终值(未来值)； A连续出现在各计息周期期末的等额支付金额，简称年值或年金； n计息周期数；i每个计息周期的利率。 比较不同方案的经济效果时常换算成P、A或F比较。（2）复利计算公式与系数 2、等额支付系列公式（1）应用条件：A 每期支付金额相同，均为A；B 支付间隔相同，通常为1年；C 每次支付都在对应的期末，终值F与最后一期支付A同时发生。4、练习题掌握1.我国银行目前整存整取定期存款年利率为：1年期1.98；5年期2.88 。如果你有10000元钱估计5年

11、内不会使用，按1年期存入，每年取出再将本利存入，与直接存5年期相比，利息损失有多少？2.以按揭贷款方式购房，贷款10万元，假定年利率6，15年内按月等额分期付款，每月应付多少？3.某企业准备引进一条生产线，引进此生产线需要150万元，企业可以有两种付款方式，一种就是在签约时一次付清；还有一种付款方式，就是签约时候付出50万元，生产线两年后投入运营，以后从每年的销售额400万中提取5%用于还款 （第三年末开始），共为期八年，问企业需要采取何种付款方式，年利率10%？ 第五章 房地产开发项目的可行性研究一、可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会、环境等方面

12、问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行(先进、适用)、经济上是否合理,法律上是否允许,并对多个方案进行优选的科学方法2、房地产可行性研究的分类三、房屋开发费（1）建筑安装工程费：单元估算法、单位指标估算法等。（2）公共配套设施建设费：按规划指标和工程量（3）基础设施建设费：按工程量四、反映房地产项目盈利能力的指标1. 财务净现值A.含义：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 ，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。B.计算：C.判断项目是否可行：如果 FNPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率或目标收益率，则项目可以被接受； 如果

13、FNPV0，则项目应该被拒绝。2. 财务内部收益率A.含义：是指项目在计算期内，各年净现金流量的现值累计之和等于零时的收益率。即使项目的累计财务净现值等于零时的收益率。B.计算：C.判断项目是否可行： 将求出的财务内部收益率与行业收益率或目标收益率 Ic 比较: 当 FIRRIc 时，项目可行，否则项目不可接受。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。其经济含义是在这样一个收益率下，到项目寿命期结束时，所有投资可以被完全收回。内插法求财务内部收益率3.投资回收期：静态投资回收期和动态投资回收期动态投资回收期（Pb） A.含义： 考虑资金时间价值时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。是

14、反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值和等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。B.计算：C.判断项目是否可行： 若PbPc，则开发项目可行动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：4.成本利润率5.销售利润率5、例题、练习题掌握。 第六章 房地产开发项目管理1、项目管理基本职能：计划、组织、协调、控制2、反映出工程项目管理思想的古语: 磨刀不误砍柴工、兵马未动，粮草先行公欲善其事,必先利其器预则立，不预则废 统筹兼顾谋定而动3、房地产开发项目成本管理的主要内容 策划、设计阶段的成本管理；发包、施工阶段的成本管理；项目销售阶

15、段的成本管理 第七章 城市规划与房地产开发1、城市的介定“城市”：“城”为行政地域的概念，即人口的集聚地；“市”为商业的概念，即商品交换的场所。城市：按国家行政建制设立的直辖市、市、镇。2、城市规划的层次规划纲要、总体规划（20年）、分区规划、详细规划（控制性、修建性）三、居住区分级控制的组成居住区分级控制规模居住区小区组团户数(户)1000016000300050003001000人口（人）3000050000100015000100030004、日照间距概念：日照间距指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在日照标准日底层获得不低于日照时数的满窗日照而保持的最小间隔距离。 五、建筑密度的概念

16、：居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。 六、绿地率 ：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（%）。 第九章 房地产市场营销1、房地产销售方式：开发商自行租售和委托代理两种。二、房地产定价方法（一）成本导向定价法 1.成本加成定价法2.目标定价法（二）购买者导向定价1、认知价值定价法2、价值定价法（三）竞争导向定价1、领导定价法：处于市场领导者2、挑战定价法：为了成为市场领导者3、随行就市定价法三、房地产定价技巧1、价格折扣与折让： 期房折扣、 现金折扣、数量折扣、职能折扣、 季节折扣、折让2 、心理定价： 声望定价、尾数定价、吉祥数字定价、 招徕定价3、差别定价：顾客差别定价、形式差别定价、想象差别定价、位置差别定价、时间差别定价