2013年一季度武汉市房地产市场报告(德盛行).doc

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武汉市房地产市场季度报告

（2013年第一季度）

德盛行地产机构

市场研究中心

2013年4月

目录

第一章市场资讯 5

1.1宏观经济 5

1.2政策动态 8

第二章土地市场 12

2.1成交总体情况 12

2.2成交明细 12

2.3成交分析 17

第三章房产市场 21

3.1德盛指数 21

3.1.1德盛指数 21

3.1.2德盛指数的运用 21

3.2商品房总体情况 22

3.2.1新增预售情况 22

3.2.2成交情况 28

3.2.3成交变化情况 29

3.3住宅分析 30

3.3.1住宅新增预售 30

3.3.2住宅成交量 32

3.3.3 住宅成交价 33

3.4商铺分析 35

3.4.1 商铺新增预售 35

3.4.2商铺成交量 36

3.5写字楼分析 38

3.5.1写字楼新增预售 38

第四章片区市场分析 41

4.1洪山区土地成交情况 41

4.1.1土地成交明细 41

4.1.2成交情况分析 44

4．2洪山区住宅情况 45

4.2.1洪山区住宅新增预售明细 46

4.2.2住宅成交分析 51

4.2.3片区成交楼盘举例64

4.3小结 67

数字楼市（2013.1，2，3月）

土地市场（1月）

成交宗数：

18宗（75.67%）

成交面积:

125.16万方（77.58%）

成交可建面积：

596.35万方（67.89%）

成交金额：

114.16亿元（67.58%）

楼面地价：

1914.36元/㎡（0.97%）

土地市场（2月）

成交宗数：

25宗（38.89%）

成交面积:

135.82万方（8.52%）

成交可建面积：

303.02万方（49.19%）

成交金额：

54.3亿元（52.43%）

楼面地价：

1792元/㎡（6.37%）

土地市场（3月）

成交宗数：

8宗（68.00%）

成交面积:

69.87万方（48.56%）

成交可建面积：

231.2万方（23.70%）

成交金额：

38.53亿元（29.04%）

楼面地价：

1666.82元/㎡（6.99%）

商品房市场（1月）

房地产吸纳指数（德盛指数）：

87.04（3.72%）

商品房新增预售面积：

138.93（万方）（33.56%）

商品住宅新增预售面积：

81.51（万方）（37.73%）

住宅成交套数：

13357套同比：

（159%）环比：

（6.3%）

成交均价：

6567.99元/㎡同比：

（3.4%）环比：

（1.52%）

商品房市场（2月）

房地产吸纳指数（德盛指数）：

48.06（44.78%）

商品房新增预售面积：

36.18（万方）（73.96%）

商品住宅新增预售面积：

24.88（万方）（69.47%）

住宅成交套数：

7015套同比：

（2.87%）环比：

（47.48%）

成交均价：

6632.44元/㎡同比：

（4.8%）环比：

（1%）

商品房市场（3月）

房地产吸纳指数（德盛指数）：

97.48（102.83%）

商品房新增预售面积：

66.23（万方）（83.06%）

商品住宅新增预售面积：

52.33（万方）（110.33%）

住宅成交套数：

14174套同比：

（27.13%）环比：

（102.05%）

成交均价：

6670元/㎡同比：

（5.63%）环比：

（0.57%）

第一章市场资讯

1.1宏观经济

ØCPI&PPI指数

2013年1月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.0%。

春节临近食品价格大幅上涨，但由于翘尾因素大幅回落，因此CPI涨幅较上月回落0.5个百分点，主要原因是1月份和去年12月份同比价格指数的对比基数差异造成的。

受春节因素影响，非食品价格也将略有上升。

但与食品相比，工业品更具价格弹性，PPI受春节的影响较小。

2013年2月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.2%。

其中，城市上涨3.2%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.0%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨3.3%，服务价格上涨3.1%。

2013年2月份，全国居民消费价格总水平环比上涨1.1%。

其中，城市上涨1.1%，农村上涨1.0%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨0.2%；消费品价格上涨1.2%，服务价格上涨0.8%。

2013年2月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.6%，环比上涨0.2%。

工业生产者购进价格同比下降1.9%，环比上涨0.2%。

1—2月平均，工业生产者出厂价格同比下降1.6%，工业生产者购进价格同比下降1.9%。

2013年3月份，全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%。

其中，城市上涨2.0%，农村上涨2.2%；食品价格上涨2.7%，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨1.7%，服务价格上涨3.1%。

2013年3月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.9%，环比持平（涨跌幅度为0）。

工业生产者购进价格同比下降2.0%，环比下降0.1%。

一季度，工业生产者出厂价格同比下降1.7%，工业生产者购进价格同比下降1.9%。

Ø货币供应

2013年1月末，广义货币（M2）余额99.21万亿元，同比增长15.9%，分别比上年末和上年同期高2.1个和3.5个百分点；狭义货币（M1）余额31.13万亿元，同比增长15.3%，分别比上年末和上年同期高8.8个和12.1个百分点｡

社会融资规模为2.54万亿元，比上年同期多1.56万亿元（增159%）｡其中，人民币贷款增加1.07万亿元，同比多增3340亿元（增45.4%）｡

2月末，广义货币（M2）余额99.86万亿元，同比增长15.2%，比上月末低0.7个百分点，比上年同期高2.2个百分点；狭义货币（M1）余额29.61万亿元，同比增长9.5%，比上月末低5.8个百分点，比上年同期高5.2个百分点；流通中货币（M0）余额6.03万亿元，同比增长17.2%。

当月净回笼现金2136亿元。

2月末，本外币贷款余额69.28万亿元，同比增长16.1%。

人民币贷款余额64.70万亿元，同比增长15.0%，分别比上月末和上年同期低0.4个和0.2个百分点。

当月人民币贷款增加6200亿元，同比少增907亿元。

分部门看，住户贷款增加1213亿元，其中，短期贷款减少170亿元，中长期贷款增加1383亿元；非金融企业及其他部门贷款增加4994亿元，其中，短期贷款增加1814亿元，中长期贷款增加2826亿元，票据融资增加181亿元。

2月末外币贷款余额7303亿美元，同比增长34.1%，当月外币贷款增加183亿美元。

1-2月人民币贷款增加1.69万亿元，同比多增2433亿元。

3月末，广义货币（M2）余额103.61万亿元,同比增长15.7%，分别比上月末和上年末高0.5个和1.9个百分点；狭义货币（M1）余额31.12万亿元,同比增长11.9%，分别比上月末和上年末高2.4个和5.4个百分点；流通中货币（M0）余额5.57万亿元,同比增长12.4%。

3月份人民币贷款增加1.06万亿元，同比多增515亿元。

Ø国房景气指数

1-2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为97.92，比去年12月份提高2.33个百分点，与上年同期相比回升0.03点。

全国房地产市场运行呈现以下特点：

一是“国房景气指数”止跌反升，走出底部回暖；

二是房地产开发投资增速出现回升态势；

三是全国房地产开发企业资金来源紧张趋势有所缓解；

四是在全国商品房累计施工面积和新开工面积增速有所回升的情况下，全国商品房累计竣工面积增速也呈回升态势；

五是得益于地方政府对楼市政策的微调，以及中央货币政策得以放松，降准、降息等政策逐步出台使市场预期发生较大变化释放了一定购买力，促使全国商品房销量延续增长态势并显著增长；

六是在市场成交量放大的同时，大部分城市房价出现环比上涨。

德盛行观点：

2012年，我国经济在国内外复杂的政治经济环境下，逐步实现软着陆，在积极的财政政策和稳健的货币政策共同作用下，实现经济企稳和温和复苏。

2013年，政策推动的经济动能依然发挥作用，同时经济自主增长动能进一步得到修复，经济温和复苏可期。

我国高速经济增长所累积的生产率低下、收入分配等经济结构矛盾，以及社会经济发展过程中所产生的中长期经济问题还是有待解决。

第一季度的中国宏观经济过热具有暂时性，目前CPI较高主要是结构性的。

主要风险在于：

经济增长可能会回落；可能出现较为温和的成本推动型通胀；人民币升值压力巨大；房地产泡沫严重。

主要政策的判断：

暂时不会加息；进口短期内继续增加以保持汇率稳定，中长期内将积极推进汇改；房地产市场调控力度也将进一步加大。

1.2政策动态

国土部：

房地产用地调控不放松稳妥推进城镇化

2013年国土部工作重点既要保障城镇化合理用地需求，又要加强房地产用地调控不放松。

国土资源部部长徐绍史1月11日在年度工作会上表示，2013年要加强和改善土地宏观调控，并深化土地管理制度改革。

包括，深入推进征地制度改革试点，研究出台集体经营性建设用地流转指导意见。

另一方面，坚持房地产用地调控政策不动摇，合理调整普通商品房用地供应，加强对闲置土地查处，对房地产大企业和大地块的监督实现制度化、常态化。

要优化城乡土地利用格局，将城镇化合理用地需求作为工作重点，以提高城镇化质量为着力点，积极稳妥地推进城镇化建设。

央行：

2013年继续实施差别化住房信贷政策

2013年货币政策风向：

继续实施稳健的货币政策，合理运用流动性管理工具组合，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。

继续差别化住房信贷政策

　　“继续实施稳健的货币政策，着力提高调控的前瞻性、针对性和灵活性。

要处理好稳增长、调结构、控物价、防风险的关系，把握好货币政策调控的重点、力度和节奏。

”央行表示。

同时，合理运用流动性管理工具组合，发挥好宏观审慎政策工具的逆周期调节作用，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。

对于信贷的具体投向，会议指出，完善信贷政策导向效果评估，继续引导金融机构加大对国家重点在建续建项目、“三农”、小微企业、现代服务业、新兴产业等的信贷支持。

对于房地产信贷，则是继续差别化住房信贷政策。

国务院：

新“国五条”出台，继续做好房地产市场调控工作。

2013年2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。

会议指出,各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。

会议指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。

会议要求进一步完善住房供应体系,健全房地产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

1、完善稳定房价工作责任制。

各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本