2012年房地产行业投资策略.docx
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增持维持
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房地产行业2011年12月12日
市场表现
房地产行业2012年年度投资策略：
调控方向看投资，政策优化看房价
资料来源：
海通证券研究所
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房地产行业分析师
涂力磊
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房地产行业分析师
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联系人
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宏观层面，地产板块将受益流动性放松。
通过将2012年经济走势与2005年对比，我们发现以上两个时段均具备紧缩过后又开始适度宽松的宏观背景。
在利率走稳、存款准备金率持平，货币增速上升的2005年，受到政策调控的地产板块仍在3个季度具备超额收益。
目前央行已经“降准”，2012年宏观流动性定向放松成为趋势。
行业当前宏观政策基本面正在转好。
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产业层面，调控方向看投资、政策优化看房价。
我们提出将政策方向和强度用投资增速和房价增速来分析演化的“四象限”方法。
目前房价有回落、投资仍处于高位，市场处于“四象限”的“优化区间”，即调控政策不会加码，但政策调控方向基本不变。
后期房价回落为政策优化准备了空间。
行业当前产业政策面处于调控见顶阶段。
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微观市场层面，对行业2012年运行趋势的看法。
Ø
不认为房价和成交之间会出现螺旋式下跌：
由于当前宏观经济处于主动降速过程，购房人未来收入预期并未发生改变。
因此我们认为相比2008年，降价更能有效刺激需求。
此外，开发商对本轮调控具备近2年的准备期，在销售不畅后又较早达成降价预期。
开发商积极应对调控，为本轮行业逐步恢复准备了前提。
Ø
行业销售最快下半年有望恢复：
2011年11月，央行已经降低存款准备金率。
我们预期2012年还将有3次左右“降准”行为。
从历史规律看，房地产是流动性扩大的先导受益行业。
行业销售通常在流动性有效放大3到6个月后恢复。
Ø
投资增速下半年有好转，但全年保持回落：
2011年土地市场回落已成定局。
由于开发商对2012年行业销售普遍悲观，预计2012年上半年房地产投资将保持谨慎。
在土地价格没有大幅下降前，市场更多将表现为对现有项目的跟进。
我们预计2012年上半年投资增速会明显下降，下半年有所恢复，但全年保持回落趋势。
预计行业2012年投资增速在13.35%到17.28%之间。
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维持行业“增持”评级。
综合以上分析，在即将到来的2012年，宏观紧缩已经在转向、产业政策调控面临见顶、微观销售开始向下，但降价有望促成成交。
当前行业正处在底部形成过程。
从全年投资角度出发，现在正进入地产最便宜的时候。
截至12月9日，A股市场动态PE在13.67倍，房地产板块动态PE在15倍。
综合以上原因，继续维持对行业的“增持”评级。
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择股逻辑。
我们以行业2011年3季报为标准，从业绩锁定、现金充裕和销售能力等方面精选18支代表性地产个股。
与此同时按照经营稳健和股价弹性对其进行依次分类。
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风险提示：
一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
证券研究报告
行业深度报告
行业研究
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行业深度报告·房地产行业2
目录
1.调控效果显现、行业增速回落...................................................................................6
1.1对前期判断的总结...............................................................................................6
1.2房价拐点来临、调控效果体现.............................................................................8
1.3双轨制观点得到验证............................................................................................9
2.对行业2012年看法：
行业会回落，但不悲观...........................................................10
2.1不认为房价和成交之间会出现螺旋式下跌.........................................................10
2.2行业销售最快下半年有望恢复...........................................................................12
2.3投资增速下半年有好转，但全年保持回落.........................................................13
2.4小结：
行业2012面临回落，但不悲观.............................................................14
3.宏观基本面：
捕捉2012年定向宽松的机遇...............................................................15
3.1对明年宏观基本面的预判：
定向宽松...............................................................15
3.2以史为鉴：
由2005年审视明年定向宽松下的地产股表现................................16
4.行业政策四象限预判方法：
方向看投资，优化看房价................................................19
4.1什么是行业政策四象限分析法...........................................................................19
4.2对后期产业政策的预判......................................................................................20
5.投资建议和择股思路................................................................................................21
5.1板块2011年1月至今运行情况总结.................................................................21
5.2板块合理估值水平.............................................................................................23
5.3投资建议和择股思路..........................................................................................24
6.风险提示....................................................................................................................26
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行业深度报告·房地产行业3
图目录
图1全国房地产新开工、施工和竣工面积情况..................................................................7
图22008年房价和成交量之间出现螺旋式下跌..............................................................10
图3当前房地产销售已经开始回落.................................................................................10
图42007-2009年GDP增速和CPI...................................................................................11
图52009-2011年3季度GDP增速和CPI........................................................................11
图62000-2011年10月土地购置情况............................................................................12
图7万科和保利地产最近5年每股预售账款...................................................................12
图8万科和保利地产最近5年有息负债率.......................................................................12
图92000-2011年10月土地购置情况............................................................................13
图102012年上半年行业销售增速面临负增长可能.........................................................13
图112012年上半年行业销售增速面临负增长可能.........................................................14
图12万科和保利地产最近5年每股预售账款.................................................................14
图13万科和保利地产最近5年有息负债率.....................................................................14
图14CPI因翘尾因素和食品价格回落而下行................................................................15
图15CPI走势与房地产板块对沪深300超额收益率..........
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