2003年武汉市土地资产经营工作情况汇报(2003.9.27)(终稿).doc

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2003年武汉市土地资产经营工作情况汇报

（2003年9月27日）

在市委、市政府及市土地资产经营管理委员会的领导下，在相关部门的大力支持下，2003年土地资产经营工作取得一定成绩。

下面，就我市今年1-9月份土地资产经营工作情况汇报如下：

一、今年1-9月份土地资产工作及年底前工作安排

（一）土地资产经营工作情况

今年1-9月份，在充分发挥2003年土地储备供应计划的指导作用下，我市土地资产经营工作进展顺利，土地储备、土地供应工作有序推进、配套政策体系及土地经营方式得到进一步完善与发展。

土地储备工作稳步推进。

按照2003年土地储备计划今年储备土地面积约1.3万亩，投入资金58.6亿元。

其中旧城改造（含旧城拆迁和宗地收购）储备土地计划约5300亩，投入资金46.1亿元；新增建设用地储备土地计划约7700亩，投入资金12.5亿元。

截止9月底，已实际投入资金约34亿元，储备土地面积8370亩，其中旧城改造累计投入资金约31.5亿元,完成旧城拆迁储备土地面积约4280亩；新增地累计投入约2.5亿元，储备土地面积4090亩。

土地供应工作有序开展。

2003年中心城区计划供应经营性土地约6000亩，总收入为40.9亿元，预计实现土地增值收益6亿元（不含出让金、配套费等规费）。

截止目前，通过土地有形市场供应土地55宗，面积3847亩，成交收入总额40.8亿元，按照“权责发生制”计算，实现土地收益12亿元（其中土地出让金2.7亿元，“一费制”收费1.1亿元，土地增值收益8.2亿元）。

从土地资产运行效益看，目前的供地平均价为每亩106万元，每亩平均土地收益31万元，比去年增涨15％。

配套政策体系更加完善。

为切实解决土地资产经营管理工作中出现的一些新情况、新问题，进一步加强我市土地市场建设、规范土地市场秩序，促进全市土地资产经营工作和经济建设的持续健康发展，今年以来，继续加强了政策研究，在去年出台的“一方案两办法”等7个文件的基础上，又陆续出台了《市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理的通知》、《市人民政府关于进一步完善中心城区商业类项目建设用地管理的通知》、《市人民政府关于支持制造业项目用地的通知》等3个文件。

我市目前的土地资产政策法规的进一步完善，在全国同类城市中处于领先地位，为土地资产经营工作提供了有效保障。

同时，为切实做好城中村综合改造项目的征地拆迁工作，促进土地资产经营工作的顺利开展，保障农村集体经济组织、农村村民及相关权利人的合法权利，目前正在研究酝酿城中村改造、闲置土地处置、旧城改造以及土地开发整理等有关政策。

土地经营方式创新效果显著。

由于土地储备周期较长，“熟地”供应已不能满足市场需求和招商引资需要，致使部分有实力、有品牌的开发企业持币待购，不能及时获得土地。

为解决这一土地供应中的“瓶颈”问题，在市政府领导和市土地资产管理委员会的支持下，我们在遵循土地收购（拆迁、征地）——整理——供应的工作模式前提下，按照“提前供应、承诺交地、再行整理”的土地预出让思路，8月份有选择性地对汉正街、龙王庙及南湖新城4宗土地进行了预出让试点，并取得成功，共出让土地面积1494亩，实现土地收益6.29亿元。

在今后的1-2年内，土地预出让仍将是缓解熟地供应与土地需求量矛盾的有效手段。

（二）今年年底前土地资产工作打算

1、努力超额完成市政府下达的2003年土地储备供应目标管理任务。

截至目前，我局已完成市政府下达的通过旧城改造储备2600亩土地及6亿元土地增值收益的目标。

下半年，我局将继续稳步推进月湖文化艺术区片、二七路片、后襄河片、新华西路三四期、归元寺片等成片旧城改造及新增地储备工作，力争超额完成储备土地面积1.3万亩的目标。

同时按照供应计划约供地2200亩土地，切实做好危房改造项目供地及岔马路片、归元寺片及新华西路三四期等重大项目的招商供地工作，力争今年完成10亿元土地增值收益。

2、着力推动危房改造项目供地工作。

根据《市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知》（武政〔2003〕32号）精神，今年拟实施19个危房改造项目，总拆迁面积约60.55万平方米，规划用地面积约683亩。

目前，已有部分项目按照成片改造的要求提出了初步的规划用地条件并完成成本测算工作，拟于10月中旬实施供地。

3、加大储备土地的开发整理力度。

下半年要着力做好南湖新城1330亩已供土地和四新启动区3800亩土地的开发整理工作。

建议储备地块红线内的市政基础设施配套，由市土地中心结合城市规划和市场要求组织实施完成，所需资金列入土地整理成本；对储备地块周边的城市基础设施建设，由城投公司根据批准的城市基础设施建设项目计划实施，所需资金从当年土地增值收益中安排。

4、统筹研究编制2004年土地储备供应计划。

促进土地有形市场持续健康发展有三个要素：

一是政府对土地一级市场实施垄断；二是具备完善的政策法规体系；三是制定完备周密的土地储备供应计划，三者缺一不可。

加强计划管理是土地经营工作的必然要求，有计划、有步骤的实施旧城改造，可以实现社会效益、经济效益和环境效益共同发展；有计划、有步骤的发展新区，可以实现高水平、高品质的新区建设，实施城市规划；有计划、有步骤的实施供地，可以为房地产市场创造公平、安全、稳定的环境。

为增强计划的科学性，合理引导土地资产经营和城市建设工作，将按以下思路编制2004年土地储备供应计划：

一是编制土地储备供应计划的重点将放在汉阳地区、汉江两岸的旧城改造及开发整理等工作上；二是根据各区政府申报项目情况，建立土地储备项目库（目前该工作已展开）；三是根据武汉市房地产市场情况预测房地产市场容量，合理确定2004年土地供应规模；四是结合土地利用总体规划、城市总体规划及城市近期建设计划（2004-2006年）初步确定2004年土地储备供应重点区域及项目；五是继续开展政策研究，进一步健全闲置土地、城中村改造及旧城改造等用地政策。

为进一步发挥计划的引导和调控作用，建议一是确立计划的指导和权威性。

发挥管委会例会和全会制度的作用，对重大项目资金投入、非经营性项目资金投入以及调整土地储备供应计划应经市土地资产经营管理委员会研究决定。

各区和有关部门应在土地资产经营工作中，按照计划和各自职责开展相关工作，强化计划的权威性。

二是扩大计划的涵盖范围：

将郊区和开发区土地纳入土地供应计划，实施统一管理；同时逐步将闲置土地、城中村改造用地以及危改房和经济适用房用地等纳入计划范畴，进行统一调控。

二、土地资产经营中的几个问题及建议

（一）进一步研究旧城改造政策，促进老城区面貌迅速改变

去年7月，《市人民政府关于经营性有偿使用与开发建设实行一费制收费办法的通知》出台后，为提高办事效率，改善投资环境，积累城市建设资金，一费制在实际运作中受到开发建设单位的普遍好评。

但是，由于成片旧城改造中需要动迁大量的社会居民和搬迁企事业单位，同时项目规划总用地中还存在大面积代征、代拆市政配套设施用地，再加一费制收费，使土地出让底价高于市场预期价。

上海等沿海城市为增强投资吸引力，加快旧城改造步伐，制定了零收费等旧城改造鼓励政策，取得了较好效果。

因此，为了吸引国内外有实力、有品牌的开发商积极参与武汉的旧城改造和汉江两岸开发建设，我们建议：

1、旧城改造拆迁中代征、代拆市政设施用地资金，红线外按照收支两条线原则由市政府从城市建设资金中列支；2、对一费制计费方式参照《市人民政府关于加强危房改造项目建设用地管理工作的通知》（武政[2003]32号）执行，即对于预期收益很低、市场尚不成熟又确实需要改造的旧城开发项目，可以将拆迁成本作为公开出让的底价，土地收益通过市场公开竞价的方式实现。

（二）深入开展闲置土地的清理及消化工作

据查，武汉市中心城区自1992年以来共有闲置土地128项9020亩。

按照平均容积率1.5计算，建筑面积将达到930万平方米，相当于我市目前一年半的建设规模。

目前，市政府对城市建设用地供应实行计划管理，但闲置土地仍然游离于计划管理之外，可以自发入市，影响市场供需关系和价格提升。

由此看来，闲置土地对提升我市土地资产经营、培育房地产市场是一个极大的潜在威胁。

建立土地储备制度和土地有形市场后，市政府综合采取价格管理、计划管理等多种手段调控房地产市场取得初步成效。

据有关统计资料，今年我市房地产市场仍保持平稳增长势头，主要表现在以下几个方面：

一是房地产开发投资稳步增长，上半年全市房地产开发累计完成投资61.47亿元，同比增长8.33%。

二是房地产开发仍保持较大规模，上半年全市房地产开发施工面积达1439.79万平方米，同比增长3.22%。

三是房地产消费市场需求比较旺盛，上半年全市共销（预）售商品房384.69万平方米，销售收入49.17亿元，分别比去年同期增长7.07%和10.13%。

四是住宅销售价格稳步上扬，商品房价格同比增长2%。

这一涨幅是在大量存量土地自发进入市场的情况下实现的。

清理消化闲置土地将继续成为今后一段时期内土地资产经营工作的目标。

为弱化甚至消除闲置土地对我市土地市场的潜在影响，建议一是尽快制定《武汉市闲置土地处置办法》，提出具体的解决措施。

二是依据国土资源部第5号令《闲置土地处置办法》规定，满两年未动工开发的闲置土地，可以无偿收回土地使用权；三是因不可抗力或政府有关部门的行为等原因确实难以无偿收回的，可按照原价（不计息）由政府采取赎买的方式进行收购；四是为避免闲置土地自发入市冲击市场，建议对经批准同意原土地使用人继续开发建设的闲置土地纳入年度供地计划，实行计划管理，并按规定征收土地闲置费。

（三）综合运用招标拍卖挂牌方式供地

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十三条规定：

“土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式”，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条规定：

“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。

因此，招标、拍卖和挂牌方式均是法律法规规定的国有土地使用权出让方式。

招标、拍卖、挂牌出让方式的共同特点是引入了市场竞争机制，但三者又各有所长，因此综合运用三种方式，对于培育和规范房地产市场，吸引投资，服务城市建设具有十分重要的作用。

由于招标方式供地可以将“价高者得”与“质优者得”有机结合，实现土地经济、社会及环境效益最大化。

上海等沿海城市大多采用招标方式供地，其招商优势得以进一步增强。

在今年8月份的供地中，我们采取综合评标的方式对汉正街、龙王庙和珞狮南路南湖新城（2块）等四宗地块进行出让，既有效防止了盲目竞价导致土地闲置的影响，又兼顾了社会效益、经济效益和环境效益。

为扬长避短，尽可能发挥三种出让方式各自的综合作用，建议进一步明确招标拍卖挂牌出让方式的应用范围。

对于土地使用者和土地利用无特殊限制，以获取最高地价为目标的经营性用地，可以采取拍卖或挂牌方式。

其中，对于投资巨大而竞争性较弱和未能实施收购而原土地使用人又申请变现的经营性用地，采取挂牌方式；对于除获取较高地价外，还具有其它综合目标或特定的社会、公益建设条件，土地用途受严格限制的经营性用地，或不以地价最高为目的，可以采取招标方式。

以上供地方案及供地方式的选择，建议在土地供应前报市土地资产经营管理委员会确定。

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