江南世家三期可研报告.docx
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江南世家三期可研报告
江南世家三期
可行性研究报告
法人代表：
总经理：
总工程师：
项目负责人：
参加编制人员名单
姓名职称
工程师
注册咨询工程师
注册咨询工程师
助理经济师
第一章总论·············································5
1.1项目名称……………………………………………………………5
1.2项目承办单位及基本情况…………………………………………5
1.3研究范围与研究依据………………………………………………5
1.4项目背景……………………………………………………………6
1.5项目概况……………………………………………………………7
1.6主要经济技术指标…………………………………………………8
1.7问题与建议…………………………………………………………9
第二章市场分析与预测···································10
2.1政策及宏观形势……………………………………………………10
2.2株洲市房地产市场…………………………………………………12
2.3项目建设的必要性及目标市场……………………………………15
2.4价格预测……………………………………………………………17
2.5营销策略……………………………………………………………19
第三章项目选址及建设条件·······························20
3.1地理位置……………………………………………………………20
3.2建设条件……………………………………………………………20
3.3土地利用……………………………………………………………21
第四单建设规模及功能标准·······························22
4.1建设内容及规模……………………………………………………22
4.2功能设施标准………………………………………………………22
第五章工程技术方案······································23
5.1总体规划方案……………………………………………………23
5.2总平面布置………………………………………………………23
5.3建筑………………………………………………………………25
5.4结构………………………………………………………………25
5.5供配电……………………………………………………………26
5.6弱电………………………………………………………………28
5.7给排水………………………………………………………………28
5.8消防安全……………………………………………………………29
5.9人防…………………………………………………………………30
5.10水土保持…………………………………………………………31
第六章环保及节能·······································31
6.1环保…………………………………………………………………31
6.2节能…………………………………………………………………32
第七章项目管理与建设进度·······························33
7.1招投标管理…………………………………………………………33
7.2工程监理……………………………………………………………33
7.3物业管理……………………………………………………………34
7.4建设进度……………………………………………………………34
第八章组织机构与人力资源配置···························35
8.1组织机构……………………………………………………………35
8.2人力资源配置………………………………………………………35
第九章投资估算与资金筹措·······························36
9.1投资依据……………………………………………………………36
9.2估算说明……………………………………………………………36
9.3建设项目总投资……………………………………………………36
9.4资金筹措……………………………………………………………40
第十章财务分析·········································40
10.1财务评价根据与说明……………………………………………40
10.2销售收入、税金及附加费估算…………………………………41
10.3损益分析…………………………………………………………42
10.4动态盈利分析……………………………………………………43
10.5资金来源与运用表及分析………………………………………44
10.6贷款利息…………………………………………………………45
10.7偿债能力分析……………………………………………………45
10.8评价结论与建议…………………………………………………46
第十一章风险分析······································46
11.1风险因素识别……………………………………………………46
11.2风险程度分析……………………………………………………46
11.3风险防范对策……………………………………………………47
第十二章研究结论与建议································48
12.1结论………………………………………………………………48
12.2建议………………………………………………………………49
附图：
总平面规划图（区位关系图）
附件：
总平面规划图（区位关系图）
附件：
1、企业法人代表营业执照
2、房地产开发资质证书，湘建房（株）字第220号
3、国有土地使用权证，株国用［2008］第A1183号
4、规划设计要求通知，案卷号：
20081015
5、规划设计总平面图
第一章总论
1.1项目名称
江南世家三期
1.2项目承办单位及基本情况
承办单位：
湖南德政房地产开发有限公司
注册资金：
2000万元
注册地点：
株洲市芦淞区荷叶冲路
法人代表：
颜长庚
湖南德政房地产开发限公司于2003年12月成立，房地产开发三级资质。
公司经营范围：
房地产开发（以资质证办准）;建筑材料批零兼营。
公司设有开发部、工程部、财务部、销售部和综合管理办工室等部门，共有员工32人，其中80%以上具有工程、竣工商品房近140000平方米，投资逾14500万元。
湖南德政房地产开发有限公司由颜长庚和徐铁庚共同出资组建的股份制企业。
公司注册资金2000万元，其中颜长庚出资1950万元，占股份97.5%;徐铁庚出资50万元，占股份2.5%。
1.3研究范围与研究依据
1.3.1研究主要范围：
根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，本执行研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。
1.3.2研究主要依据：
1）株洲市人民政府令《株洲市征地补偿安置条例实施办法》；
2）《株洲市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；
3）《株洲市城市总体规划2001——2020》；
4）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资［2002］15号审定；
5）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
6）建设部建材［2000］205号《房地产开发项目经济评价方法》；
7）株洲市统计局、房产局等政府部门发布的数据；
8）建设方提供的其它资料；
9）建设单位关于编制项目可行性研究报告的委托书；
10）其他有关专业设计规范。
1.4项目背景
株洲市地处湖南省中部，为长、株、谭“金三角”重要一隅，是我国南方最大的铁路交通枢纽，具有得天独厚的区位和交通优势。
改革开放以来，株洲的政治、经济、文化和社会各项事业取得了长足的发展。
2002年，株洲市区人口达76万人，根据城市发展总体规划，到2010年，将发展成为100万人口的综合性城市。
2002年，全市国内生产总值达到355亿元，其中：
第一产业52亿元，第二产业172亿元，第三产业130亿元，全市在岗职工年均工资10536元/人，城镇居民人均可支配收入7920元。
进入21世纪，株洲市人民政府通过实施“城市发展战略”，城市基础设施日益完完善，城区范围不断外延，城市容貌焕然一新，这极大地带动了房地产业的发展。
芦淞区是株洲市商业活动最为活跃的区域，第三产业成就裴然，非公有制经济得到了较快发展，饮食、文化、娱乐业形成了一定的规模，2003年，全区第三产业增加值超越2000年的9.34亿元，市场经营总额达70亿元，个体私营经济年总收入达1000万元，市场经济经过几年调整、形成了北以建材装饰材料为主，中以服饰为主，南以摩托车及配件为主，其间以电脑、建材产品、书刊、副食、烟酒批发等特色市场为补充体系，美食在芦淞，消费在芦淞的格局其本形成。
本项目选址正是位于芦淞区域经济发展核心地带，去年开通的芦淞大桥位于建宁港入口湘江的上游，连接芦淞区的建宁大道和天元区的泰山路，河东引桥高架跨越沿江南路、建设南路后，与建宁大道平交，区域商务氛围极浓，其周边与多家大型超市、专业市场邻近，通过多条公交路线可便捷通达市内各区，场地内山、水条件极其优越，适宜住宅的开发建设。
业主经反复踏勘、论证，基本确立了投资项目。
本次研究旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为项目是否投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。
1.5项目概况
1.5.1建设地点
株洲市芦淞区荷叶路。
1.5.2规划占地10137.60m²，规划建设3栋25层住宅建筑，总建筑面积69752㎡共600套住宅，工程总投资16798.31万元。
总停车位325个，地面停车位95个，地下停车位118个，建筑底层架空停车位112个。
建设期限：
2008年6月——2010年12月。
建设目标：
本项目主要是为了顺应株洲市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能适用的居住区，娱乐休闲购物区、满足芦淞市场群个体私营业主、蓝领阶层及灰领阶层的住房需求和办公、经商需求。
1.5.3项目投入总资金及效益情况
（一）项目投入总资金16798.31万元。
其中2008年5000万元，2009年投入5798.31万元。
（二）项目建设资金来源：
企业自有资金6000万元，银行贷款5000万元，预收款5798.31万元。
（三）项目经济效益
项目建成后，实现收入22696.64万元，近利润4718.63万元，投资利润率35.11％，投资利税率20.5％，投资回收期1.6年。
（四）项目社会效益
①项目可供600套住宅，改善芦淞区私营业主及周边蓝领阶层，灰领阶层居住条件，满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求；
②项目建设能促进人文景观的保护和建设；
③有利于加快株洲市的城市化进程，促进城市边缘地区农村剩余劳动力向城市转移，促进城乡二元经济向一元经济转变；
④增加权社会固定资产投资力度，促进国民经济的增长；
⑤带动相关企业发展、直接、间接带动建材、冶金、机械等多个部门和行业的发展，即房地产业每增加投入亿元将带动相关产业链1.8亿元的投入；
⑥房地产属劳动密集产业，可吸纳大量的劳动力，对缓解现阶段的社会就业矛盾起到一定的作用。
1.6主要经济技术指标
详见下表：
表1-2
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
㎡
10137.60
2
总建筑面积
㎡
69752.00
2.1
住宅建筑面积
㎡
69204.00
2.2
门面建筑面积
㎡
548.00
2.3
地下停车场
㎡
6758.67
3
住宅户数
户
600
4
建筑密度
％
22.7
5
容积率
6.59
6
绿地率
％
26.2
7
建设总工期
年
2.5
8
总投资
万元
16798.31
9
总收入
万元
22696.64
10
销售税金
万元
2269.66
11
所得税
万元
1179.7
12
利润总额
万元
5898.33
13
税后利润
万元
4718.63
14
投资利润率
%
35.11
15
投资利税率
%
20.5
1.7问题与建议
本项目主要面向芦淞区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层建设普通住宅区和市场区，并以市场化的方式进行开发，这与国务院国发［2003］18号《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神是一致的，其总体方向符合国家投资政策导向。
通过过市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。
在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：
（一）掌握开发节奏。
本项目的建设规模较大，而市场消化有一个过程，因此，开发与销售必须协同。
现在的市政配套离远期规划布局有一定距离，尽管销售目标基本商定，还有待于进一步落实，因此，开发商应掌握好开发节拍，策略上坚持控制资源、落实销售对象的原则，掌握开发的主动权。
（二）重视建筑细节。
尽管一个住宅项目或市场项目的成功弄好很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，究其原因无非是建筑产品细节上的差异。
本项目场地自然环境十分优越，在如何保持优美环境并贴近特定目标群体的实际需要上，还有待下一步规划设计中进一步论证。
就本项目而言，目标消费群体的收入处于中等偏上，销售单价都较高，因此目标消费群体对建筑品质的关心程度和远景规划可能高于价格。
因此，建议设计理念超前，适当丰富建筑类型，品质适度超前。
（三）控制资金风险。
央行121号文下发后，对商业银行房地产信贷控制较严，不仅影响了部分购买力，而且降低了资金回款速度。
本项目建设资金拟全部自筹，理论上资金成本是最低的，但效率较低，而且开发商也因此承担了全部风险，这在大规模房地产开发中少见，建议适当调整资金结构，按3：
4：
3（自有资金：
银行贷款：
预售款）比例筹措，将风险分散。
第二章市场分析与预测
2.1政策及宏观形势
1998年，国务院召开了住宅体制改革，加快住房建设工作会议，下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，自此，居民住房消费有效起动，住房商品化体制基本确立，房地产投资持续快速增长，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业，对于改善居民居住条件、推动投资和消费增长，以及扩大社会就业等方面都起到了积极的作用。
2003年9月，建设部召开了房地产会议，对我国房地产进行了总体评价：
房地产市场的发展是健康的，总量基本平衡、结构有所改善、市场供销两旺、价格基本稳定。
第一、城镇住房制度改革深入推进，房地产市场体系逐步建立。
目前，住房实物分配已经在全国范围内停止，大多数城市实施了住房分配货币化。
公有住房改革稳步推进，城镇可售公房80%以上已经出售给了职工，居民私住房的比例已经达到72.8%。
新的住房供应体系初步建立，经济适用住房建设取得重要进展，对城镇廉租住房制度进行了积极探索。
住房二级市场逐步开放，存量住房交易日趋活跃。
房地产中介和物业管理迅速发展，服务内容不断增加，房地产市场服务体系基本建立。
个人住房公积金贷款快速增长，银行房地产贷款结构有较大调整，住房金融作用不断加强。
第二、居民住房消费持续扩大，住房水平不断提高。
过去5年，全国个人购买商品住房占商品住房销售额的比重由54.5%提高到95.3%。
2002年，个人购买新旧住房和建房支出总额约8000亿元，其中，购买新建商品住宅交易额4500亿元。
居民住房支出已经成为房地产市场需求的主体，成为房地产业发展的根本动力。
房地产业的发展有力地推动了城镇住宅建设。
过去5年，城镇住宅建设累计竣工面积34亿平方米，比1997年提高5.2平方米。
同时，住宅质量不断提高，配套设施和居民环境得到改善。
第三、房地产开发投资快速增长，商品住房供求两旺。
过去5年，全国房地产开发投资平均增长率19.5%。
房地产开发投资占固定资产投资的比重由12.7%提高到17.9%。
5年来，房地产开发投资增长直接和间接拉动GDP增长每年保持在于2个百分点左右。
房地产结构逐步改善，2002年，全国商品住房投资占房地产开发投资的比重达到83.3%。
全国商品房供销两旺，1997-2002年，商品房竣工面积、销售面积、销售面积年平均分别增长率15.5%和22.6%。
过去5年，全国房价稳中有升，商品住房平均价格平均上涨5-6%，低于同期城镇居民可支配收入的增长幅度。
但是，在市场快速发展过程中也存在一些问题，突出表现在：
一是一些地方投资增幅过大，价格增长过快。
二是部分地区房地产结构性矛盾突出。
一些地区大户型、高层高档项目销售不畅，部分地区普通商品住房和经济适用住房供应不足；
三是住房供应体系还需要进一步健全，市场服务体系尚不能适应居民的需要，适合我国国情的住房保障制度等待建立；
四是房是产市场运行、监督和调控体系不完善，市场行为不够规范，虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法行为还没有得到有效遏制。
针对当前的问题，有关部门做了大量的调查研究工作，并出台了相应办法。
中国人民银行［2003］121号文《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，主要从防范金融风险角度要求各金融机构从严控制房地产贷款。
如：
限制大户型、大面积、高档房、别墅项目的借款；对未取得四证的项目，不得发放任何形式的贷款，自有资金（指所有者权益）不得低于开发项目总投资的30%，严禁银行贷放的房地产贷款跨地区使用，也不利用于缴交土地出让金；个人购房贷款只能对购买主体结构已封顶住宅的个人发放，对购买第二套以上（含第二套）住房的，适当提高产值比例。
国务院则印发了国办［2003］18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，进一步明确了房地产市场发展的指导思想，提出了有关的政策措施。
概括起来即“六个坚持”：
一是坚持房地产市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系。
二是坚持以需求为导向，调整供求结构。
重点发展中低价位普通商品住房和经济用房，控制高档写字楼、别墅、高档公寓和大户型建设。
三是坚持面向百姓，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。
四是以企业为本，推进住宅产业现代化。
五是坚持加强宏观调控，改善对房地产市场的监督管理。
六是坚持在统一政策指导下因地适宜，分别决策。
高档和普通商品住房的划分，经济适用住房和廉租住房供应对象的收入线标准等一系列具体政策，由地方政府结合实际情况制定。
2.2株洲市房地产市场
1999年以来，随着房改政策的逐步到位，株洲市房地产业各项经济指标保持稳定增长。
2.2.1房地产开发投资情况
2003年，全市共完成房地产开发投资18.46亿元，较上一年同期增长30%，其中住宅开发投资8.32亿元，达到了历史最高水平。
1998年至2003年，全市累计完成房地产开发投资近46.86亿元，年均15%。
房地产开发投资情况（单位个、亿元）：
2.2.2房屋开发、销售情况
2003年，全市施工房屋面积321.54万m²，施工量比上年增加128.93万m²，增幅为40.1%,其中住宅施工房屋面积84.95万m²，建设规模创历史之最。
2003年，全市竣工房屋面积110.32万m²。
房屋开发，销售情况（单位：
万m²）：
2.2.3商品房屋销售总额、竣工价值情况
2003年，全市实际销售商品房面积91.61万m²，较上年同期增长21%，其中商品住宅销售面积84.91万m²；商品房销售总额9.93亿元，其中商品住宅销售总额8.36亿元。
商品房屋销售总额、竣工价值情况（单位：
万元）
2.2.4房地产交易情况
2003年全市房地产实际完成交易22.46亿元，比上年增加7.14,增幅为31.79%
房地产交易情况（单位：
亿元）
2.2.5房地产业纳税情况
2003年全市房地产增加值占GDP的比重为4.6%，，比上年增加了1.9个百分点；同年房地产转让营业税为5298万元，比上年增加了2561万元，增幅为48.34%，契税为1522万元，比上年增加562万元，增幅为36.93%。
房地产业纳税情况及占GDP比重（单位：
万元、%）
2.2.6房地产市场特征充分显现，出现新的竞争趋势
①市场总量继续优质低速增长，海派产品陆续登场，市场竞争更加激烈，概念化楼盘更具生命力；
②产品结构高档化、智能化、数字化、概念设计化特征进一步明显；
③生产设计能力、市场占有率、客户吸引力开始向品牌产品、品牌企业集中，且集中速度加快；
④渠道扁平化日臻成熟，中介整合力度进一步加强，强势互补、优势互补、内外结合的局面开始中形成；
⑤土地资源稀缺，土地争夺战加剧；
⑥不正当竞争依然存在，一定程度上影响市场；
综上所述，株洲市房地产市场保持了稳定增长的局面，呈现出了许多特点、热点和趋势，整个市场的运行是积极的、良性的，这与北京、上海、杭州等地商品房价格上涨过快、产品结构高档化的倾向有着本质的不同。
2.3项目建设的必要性及目标市场
2.3.1项目周边从业人员对住宅的需求
《株洲市国民经济和社会发展第十个五年计划》明确指出，芦淞区将加大现有各类市场的结构调整和优化升级；发展房地产业，加大商品房和土地开发力度；加快发展文化、娱乐业，繁荣第三产业。
“十五”期未，全区过亿元以上市场达12个，随着芦淞区建设的进一步推进，科技创新工程和科技创新人才工程的实施，对各类人才形成相应的需求。
2.3.2城市化进程对房地产业的需求
根据株洲城市总体规划,到“十五”末期和2010年,市区人口将分别达到85万人和100万人,城区人口将比2003年增加25万人左右.今后五年将是株洲城市发展较快的时期。
城市人员的增长，必然出现大量的“农转非”现象，这些进入城市的农民产业工人化，购买住宅将成为他们的首要消费。
同时，伴随着城市化进程的工业化进程的加快，又会产生大批以知识、技能为谋生手段的城市新贵，这对株洲的房地产市场无疑是增加了巨大的消费群体。
1、城市人品数量的增加对房地产需求预测
从株洲的城市化发展来看，未来五年将新增城市人口25万人左右。
根据有关资料分析，在新增的城市人口中，只有20%左右的人不需要产生新的住宅消费，而80%左右的人，即20万人左右的新增城市居民将形成对住宅的需求。
按照《中华人民共和国人类居住发展报告》，关于2010年全国城镇人均住宅建筑面积26平方米标准，2004-2010年，株洲市为解决新增城市人员的住房问题，需新增住房建筑面积520万平方米，即平均每年需新建住宅85万平方米。
2、达到预期住房面积目标的住宅需求预测
2003年底，株洲市城市居民人均居住面积16.5平方米（建筑面积23.5平方米），为达到2010年人均居住面积18平方米（建筑面积26平方米）的目标，2004-2010年，需新建住宅190平方米（按2004年底市区总人口75万人×（26-23.5平方米）），平均每年需新建住宅38万平方米。
3、旧房屋更新改造对住宅的需求预测
未来五年，株洲市在城市建设中，将加大包括市政建设、道路修建旧城改造等建设力度，涉及这些建设的居民对住宅产生消费需求。
2002年底株洲市区总户数23.26万户，若每年按1%涉及旧
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