七里河村改造安置房建设项目可行性方案研究报告.docx
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七里河村改造安置房建设项目可行性方案研究报告
七里河村改造安置房建设项目及一期工程
第一章总论
1．1项目名称与承办单位
1.1.1项目名称
七里河村改造安置房建设项目及一期工程。
1.1.2承办单位
承办单位名称：
市西苑城市发展投资有限公司。
法定代表人：
郭建平。
项目联系人：
王小明。
联系：
。
1.1.3项目拟建地点
拟建项目位于市涧西区七里河村，东至涧河，西至铜加工厂围墙，南至中州西路，北至军安小区，是涧西区七里河村整体改造（城中村改造）项目的安置房建设项目。
拟建项目位于市西部的黄金地段，新中国建立后，第一个五年计划期间，全国156个重点项目，其中有6项建在涧西，涧西区是当时的中国特区。
建设区域商业繁荣，交通、通讯方便，市政给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，城中村现状与区域经济的发展极不协调，急需整体改造。
为此，2006年4月涧西区城区改造指挥部即提交了该项目的“建设项目规划选址审批表”，并通过了市规划局的审批；2010年9月市长办公会批准立项，并列入城中村改造计划；2013年即完成了拟建地块的总平面规划图，经市城乡规划局局务会研究通过（详见附件）。
1．2可行性研究报告编制的依据和研究围
1.2.1项目编制依据：
（1）《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。
（2）承办单位提供的相关基础数据、技术资料等。
（3）专业技术人员现场勘察的有关资料和数据等。
（4）《市城镇总体规划（2008-2020）》。
（5）市人民政府“关于涧西区涧河西侧中州路北侧地块控制性详规的批复（洛政文（2009）248号）”。
（6）《市涧西区七里河村城中村改造征迁补偿安置办法》。
（7）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
（8）市人民政府“关于加快推进棚户区改造实施办法的若干意见”（洛政（2014）5号）。
（9）市人民政府办公室“关于印发市城中村改造实施办法的通知”（洛政办（2012）125号）。
（10）规划技术要点通知书。
（11）市工程造价信息（2014年第2期）。
1.2.2研究围：
根据国家发改委颁发的《可行性研究报告编制方法纲要》的要求，本报告研究工作的围及容如下：
（1）探讨项目建设的意义和必要性；
（2）论证建设条件；
（3）确定建设规模与工程方案；
（4）安排项目建设进度；
（5）研究环保、消防及节能措施；
（6）研究项目投资规模，研究资金筹措方式。
1．3承办单位概况
市西苑城市发展投资有限公司成立于2009年3月，法人代表：
郭建平，注册资金叁亿元。
该公司是法人独资企业，政府融资平台。
市涧西区人民政府为充分发挥财政服务辖区经济的作用，加大市政基础设施建设和先进制造业集聚区基础设施建设融资和投资服务力度，成立了涧西区政府性投资公司——市西苑城市发展投资有限公司。
该公司经营围：
政府授权管理的国有资产经营管理，项目投资，基础设施及土地开发投资。
2012年顺利筹资1亿元的授信额度，为九都西路拆迁赔付工作顺利实施提供了保障。
目前，该公司为推进涧西区城市化进程的步伐，积极筹集资金，开展七里河村安置房改造项目的前期工作，为加速涧西区的城中村改造做出贡献。
公司最高机构为董事会，董事会由三人组成，设董事长一名，董事长为企业法人代表。
公司实行总经理负责制，董事长兼总经理，下设财务部、办公室、业务部、技术部共三部一室管理机构，有中高层管理人员、中级职称专业技术人员、部门主管等十余人。
公司主要对工业、商贸业、服务业及基础设施投资。
公司董事长郭建平，有着丰富的人生阅历，善于思考，敢想敢干，有艰苦创业，开拓创新和多年的建设项目管理经验，有较强的组织管理能力和把握全局的能力，是一个很好的管理人才。
他以多年的管理经验及对城市发展的极大热爱投入本项目的开发建设中。
加快城中村的改造步伐、建设、造福一方，体现了他“身卑未敢忘忧国”的情怀。
政府支持，政策保驾，为该项目的顺利设施提供保证。
1．4项目开发的理由
城中村现象是我国城市化进程中的独特现象,随着城市发展步伐的加快,城中村在资源利用、人文景观、城市规划、环境卫生、村民社会保障等方面与城市的巨大差异逐步体现出来,城中村问题已经成为影响我国城市协调发展的主要问题,城中村改造是城市走向现代化的必经之路。
城中村已成为我国大多数城市科学发展亟待解决的问题。
城中村改造是国城市发展的必然选择与结果。
对于城市的发展具有重大的意义，城中村改造有利于改善居民居住环境，提高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力，不断提高城市知名度和竞争力；解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发展空间，提高居民经济收入；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。
由于历史原因，城中村存在着环境、消防、治安等严重的社会问题，一度成为制约市城市发展与经济腾飞的绊脚石。
长期以来以“脏乱差”著称，被称为城市肌体的“肿瘤”。
目前市绝大多数违章建筑出在城中村，城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村建筑密度高、建筑间距小，街道脏乱差；城中村对外交通落后，数千人的城中村往往只有一两条宽度5米左右的街道，多以房屋间距作为街道，只有2-3米；公共配套设施极度缺乏，没有绿地、公共广场、教育配套等公建配套；市政管线工程薄弱，各种市政建设极不规，环境质量低下；管道煤气不通，排水容量不足，电力、电信线路杂乱无章，像蜘蛛网一般覆盖村舍，存在不少隐患；城中村居住人口复杂，各种刑事、治安案件层出不穷。
此外，城中村建筑物间距过小，采光通风严重不足，甚至无任何消防安全通道，一旦出现火灾，消防车将无法进入灭火，势必酿成大祸。
同时，由于缺乏有效的监督管理，外来人口膨胀，城中村出租屋成为黄、赌、毒的温床、超生群体的藏身之处，社会治安、计划生育问题突出。
虽然政府加大改造力度，但城中村的现状仍旧令人担忧。
为此，市副市长史秉锐于2010年9月1日在市旧城开发改造（城中村改造）工作领导小组办公室，主持召开了市城中村及旧城改造第十九次工作例会，会议同意将涧西区七里河村改造项目--铜锣湾广场项目列入市城中村改造项目。
并要求加大项目的推进力度。
市城乡规划局于2009年10月即对本项目的总平面设计给出了规划要点。
本项目承办单位市西苑城市发展投资有限公司为项目科学实施，积极筹备，作了大量的前期工作，委托规划建筑设计有限公司对项目的可行性进行研究，促进项目早日开工建设。
1．5研究工作概况
我单位在接受市西苑城市发展投资有限公司的委托后，即组织有关专家及技术人员对市西苑城市发展投资有限公司进行了考察和了解，对基地及周边环境进行了实地考察，重点了解该项目建设条件及市西苑城市发展投资有限公司的现状。
在充分、细致调查的基础上，就编制本可行性研究报告的有关问题与市西苑城市发展投资有限公司的领导及相关人员进行了交流，充分征询了项目承办单位及有关专家意见。
在反复论证和研究的基础上，依据国家有关部门对建设项目可研阶段工作围和深度的规定，结合涧西区房地产现状和发展规划，建设基地的自然条件和其周边环境等因素，对本项目的背景及概况，建设的必要性，建设容及方案，环境保护与劳动安全及节能措施，项目管理及实施计划安排，投资估算与资金筹措等方面进行了综合研究和分析。
并重点研究和论述了项目建设的必要性，建设容及方案，投资及资金筹措等容，为本项目建设决策提供了参考依据。
1．6建设条件
拟建项目位于市涧西区七里河村，东至涧河，西至铜加工厂围墙，南至中州西路，北至军安小区。
地块呈不规则的狭长形，规划建设用地约226.08亩，约150719.73平方米，总建筑面积约1028830平方米，建设区域交通、通讯方便，市政给排水管网完善，用电由市供电部门双回路供应，项目建设对自然环境不会造成污染和破坏。
涧西区水、电、路、环保和建设等政府管理部门都给予大力支持，项目已列入市2014年城中村改造重点项目，项目建设各方面条件已经成熟。
拟建项目为该村整体改造的前期安置工程，和谐拆迁、和谐安置是我们党和国家的一贯方针，因此，安置工程是否顺利，是本项目实施的关键。
涧西区政府2014年1月以洛涧政函（2014）16号函要求：
该项目安置用房面积为39.11万平方米，并分别七个地块落到实处。
根据省市政府的要求，拟建项目拟于2014年7月先行启动安置项目的建设。
1．7建设容及预计投资
1.7.1建设容及方案
七里河村改造安置房建设项目占地106.95亩，可安置返迁户3911户，安置房总建筑面积约391100平方米，户型建筑面积均在120平方米以，70%以上为为二室二厅一卫、一室一厅一卫，少量三室二厅二卫照顾两代同堂住户，同时建设与之配套的室外道路、绿化、水电等工程。
规划用地狭长而不规，规划将其划分为七个地块，其用地为：
地块一：
涉及集体土地拆迁面积60941.78平方米，需建设村民安置房65400平方米；国有土地拆迁面积33038.3平方米，需建设村民安置房24900平方米。
地块一共需建设安置房面积90300平方米，约占地16.47亩。
地块二：
涉及集体土地拆迁面积53579.36平方米，需建设村民安置房27214.058平方米；国有土地拆迁面积41659.21平方米，需建设村民安置房61418.08平方米。
地块二共需建设安置房面积88632.14平方米，约占地19亩。
地块三：
涉及集体土地拆迁面积73579.36平方米，需建设村民安置房18429.63平方米。
地块三共需建设安置房面积18429.63平方米，约占地4.6亩。
地块四：
涉及集体土地拆迁面积27030平方米，需建设村民安置房12677.77平方米；国有土地拆迁面积18845.35平方米，需建设村民安置房26373.87平方米。
地块四共需建设安置房面积39051.64平方米，约占地8.65亩。
地块五：
涉及集体土地拆迁面积85185.49平方米，需建设村民安置房33050.29平方米；国有土地拆迁面积16873.32平方米，需建设村民安置房23614.03平方米。
地块五共需建设安置房面积56664.32平方米，约占地12.67亩。
地块六：
涉及集体土地拆迁面积50977.15平方米，需建设村民安置房24675.415平方米；国有土地拆迁面积16873.32平方米，需建设村民安置房23614.03平方米。
地块六共需建设安置房面积48289.44平方米，约占地15.25亩。
地块七：
涉及集体土地拆迁面积77276.21平方米，需建设村民安置房49732.837平方米；地块七共需建设安置房面积49732.837平方米，约占地30.39亩。
地块一—七合计：
涉及土地拆迁面积555860平方米，共需建设安置房面积391100平方米，约占地106.95亩。
1.7.2建设工期安排
拟建项目建设期预计5.5年，即2014年7月至2019年12月。
其中一期工程：
包括地块一，建设期：
2014年7月至2016年12月；
二期工程：
包括地块三、七，建设期：
2015年7月至2017年12月；
三期工程：
包括地块二、四，建设期：
2016年7月至2018年12月；
四期工程：
包括地块五、六，建设期：
2017年7月至2019年12月；
1.7.3投资预计
经测算，本项目预计总投资376214万元，其中一期工程投资50834万元，资金来源为银行贷款3.6亿元，企业资金全部企业自筹。
详见附表一《建设项目投资估算表》。
1.8主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总建设用地面积
m2
151712.36
约227.57亩
其中：
安置项目用地
m2
71300
约106.95亩
2
安置项目建筑面积
m2
391100
其中：
住宅
m2
391100
一期90300m2
3
总投资
万元
376214
一期50834万元
4
拟贷款金额
亿元
30
3.6
5
道路面积
m2
50570
一期5050m2
6
绿地面积
m2
38385
一期3835m2
7
绿地率
%
25.3
8
停车位
个
5490
9
容积率
5.26
10
建筑密度
%
45.5
1．9结论及建议
1.9.1结论
通过对本项目各项设计容进行分析研究，本报告认为此项目是可行的，其中主要理由如下：
（1）项目建设非常必要且具有重要意义。
由于历史原因，城中村存在着环境、消防、治安等严重的社会问题，长期以来以“脏乱差”著称，被称为城市肌体的“肿瘤”。
因此，城中村改造项目是城市发展的一个趋势，也是我国加快推进城市化进程的重要环节。
拟建项目对七里河村整体改造，改造后可安排4069户居民入住，极大地改善了入住居民的生活条件和居住环境，提升了生活档次，同时改变其周边环境的面貌，对改善商业、居住环境非常有利，是件功在当地的大好事，因此当地居民对项目积极支持。
（2）政策支持，是项目的保障。
城中村改造，政策性、公益性强，政府的政策支持不断发挥着组织引导作用，不仅在资金等方面给予必要支持，还加大税费政策支持力度，执行棚户区改造的优惠政策，各级人民政府把城中村改造建设工作摆上重要议事日程，是对城中村改造顺利实施的保障。
（3）建筑条件充足
本项目建设的水文、地质、气象等自然条件，以及用水、用电、用地、交通、通讯等基础设施条件具备或比较容易达到，加之职能部门和当地政府的支持等，可以确保项目建设顺利实施。
1.9.2建议
本项目关系着党的惠民政策的落实，老百姓无小事。
为确保项目的顺利实施，建议承办单位切实抓好项目建设的组织管理工作，对项目建设的方针、承建等工作容，应严格执行规的设计、施工、监理等程序，严把质量关，使项目尽快发挥应有作用。
第二章项目背景及建设的必要性
2．1项目背景
2.1.1历史背景
是中华民族的摇篮，是华夏文化的发祥地，从夏王朝开启，先后有13个朝代在此建都立国。
在历史的长河中，由于受不同时期的政治、经济、文化的影响，人民显现着自身独有的民族特色，并因处“天下之中”的特殊地位而深深的影响着中原乃至中华民俗。
以为中心的河洛地区是华夏文明主要的发祥地之一。
中华民族的先祖尧舜二帝常年生活于此，我国最早的历史文献“河图洛书”出自这里,儒学渊源于此，道学肇始于此，佛学首传于此，理学寻源于此；这里圣贤云集，人文荟萃，蔡伦造纸、衡制仪、司马氏制典、许慎作《说文解字》，杜甫、白居易、欧阳修、曹植、左思……都在这里留下了千古传诵的诗文。
以为中心形成发展起来的河洛文化，是中华民族主流文化的核心和源头，支撑华夏民族创造了五千年连绵不断的历史文明。
在东汉和隋唐时期，的城市发展曾两度达到了鼎盛，东汉时的曾是世界各国朝礼之地；在盛唐时期，作为东京的与西京长安共同成为世界上最大的都会城市。
商贾云集、漕运发达，素有“九州腹地、十省通衢”的美誉，是古代陆上“丝绸之路”的东起点，与欧洲、中亚和南亚建立起了频繁的贸易、文化往来，促进了东西方的相互了解与发展。
是我国古代政治、经济、文化中心，有着灿烂的文化遗产，誉满世界的艺术宝库“龙门石窟”。
驰名海外的佛教祖庭“白马寺”有享誉东南亚的“关林”，世界文化遗产“大运河”、“丝绸之路”吸引着大批的中外游客到旅游观光。
牡丹久负盛誉，驰名中外，每年4月举办的“牡丹花会”游人如潮。
2.1.2时代背景
近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，但是无力购买商品房的老百姓还占人口的多数。
城市化是指人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程。
这种转化的深刻涵在于，它不是简单的城乡人口结构的转化，更重要的，它是一种产业结构及其空间分布结构的转化，是传统劳动方式、生活方式向现代化劳动与生活方式的转化，它包括经济社会的进一步集约化、社会化和现代化。
“城中村”主要是以初级关系（如原农村社会关系）为纽带形成的社区，具有强烈的封闭性，这与以次级关系（如契约关系）为基础构成的城市社区形成了明显的对比，二者共同构成了城市的二元社会结构，给社会管理带来很多矛盾和问题，必然不利于城市化发展的需要。
其存在，也影响了城市房地产和物业价值。
近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强，城市基础设施、环境面貌和居民居住条件有了较大改善。
但是，随着市区的逐步扩大，市区村庄综合改造工作相对滞后，散落在城市中的旧村庄已经成为困扰现代城市化发展的一个难题。
低档零星插建、违章建设随处可见，这些房屋大多单间独户，土地利用率低，违法用地、违章建筑棚屋比较普遍；楼房设计标准低，建筑密度大，村道路狭窄弯曲，存在消防等诸多安全隐患；外来人口集聚，出租房缺乏管理，存在社会治安问题；环境卫生、生活服务、绿化等各类配套设施不完善，居住环境脏乱差；管理体制与城市社区管理体制不适应，许多管理关系不清，责任不明；村民的群体意识还较强，生活方式接近农村，同城市居民的观念与行为方式存在差异，与城市发展对人的要求还有一定差距。
这些建筑不仅影响了城市总体规划的实施，而且影响了整体形象和招商引资环境。
拟建项目是对七里河村整体改造的安置房建设，是对七里河村整体改造的前期工程，是改善当地群众居住环境、提高村民生活质量、增强村民城市意识、改善城市形象的重要措施，对于优化投资环境、加快经济强市建设进程、促进经济和社会各项事业发展的必须。
因此，对“城中村”的改造已是燃眉之急。
2.2建设的必要性
首先，城中村改造最重要的意义就是要改善民生，解决居民的居住安全问题，改善居住环境，这是党和国家关注城中村改造的最根本的目的；
第二，城市低收入城中村的改造主要是为了改善城市环境，提升城市功能，节约利用土地，对建设集约型城市有重要的意义，对保证城市化和城市的承载能力有很重要的意义；
第三，有利于促进经济社会的和谐稳定发展。
特别想强调的是推进城市化进程，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有重要的拉动作用。
所以，总的来说，城中村改造有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。
第三章建设条件
3．1地理位置概况
3．1．1地理概况
位于省西部，地理位置位于北纬34°40′，东经112°25′；海拔在150m左右。
古称豫州，因地处洛河之北而得名，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，有3000多年的文明史。
城市的兴起距今有四千多年的历史，从公元前二十一世纪中国第一个王朝——夏朝的建立起，先后有13个朝代在此建都。
自古以来，这里墨客骚人云集，因此有“诗都”之称，牡丹香气四溢，又有“花都”的美誉。
也是中华民族文化的摇篮，《道德经》、《汉书》、《资治通鉴》等无不在此著成。
龙门石窟为中国三大石刻艺术宝库之一，关林朝圣大典举世瞩目。
地处豫西中部，西依秦岭，出函谷是关中秦川，东临嵩岳；越虎牢为中原腹地，北靠太行，南望伏牛，是举世闻名的“丝绸之路”东起点，是我国东西南北的交通要冲。
“若问古今兴废事，请君只看城”，涧西区地处历史文化名城─市的西部，1955年，国务院批准涧西建区。
因居涧河之西而得名。
涧西区北依邙山黄河，南临洛水，有近5000年的文明史，是一片历史文化浸透极深的皇天后土，也是资源丰富、文化发达，交通便利、科技实力雄厚的新兴的工业城区。
面积90平方公里，常住人口43万，流动人口20万，涧西区辖11个街道、2个乡：
路街道、珠江路街道、路街道、路街道、路街道、长安路街道、天津路街道、周山路街道、路街道、路街道、徐家营街道；工农乡、旗屯乡。
3．1．2区域经济
市是国家重点建设城市，横跨黄河中游两岸，现辖1市8县9区，即偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳和涧西、西工、老城、廛河、洛龙、吉利、高新区、伊滨、龙门风景区九个城市区。
总面积15208平方公里，市区面积544平方公里。
总人口615万，市区人口140万。
她也是我国古代政治、经济、文化中心，有着灿烂的文化遗产，誉满世界的艺术宝库“龙门石窟”。
驰名海外的佛教祖庭“白马寺”有享誉东南亚的“关林”，每吸引着大批的中外游客到旅游观光。
牡丹久负盛誉，驰名中外，每年4月举办的“牡丹花会”游人如潮。
牡丹已成为经济建设好使者，旅游已成为近年来经济又一个重要支柱产业。
新中国建立后，第一个五年计划期间，全国156个重点项目，其中有6项建在涧西，涧西区是当时的中国特区。
为了更好地服务于大厂企业和科研院所，1955年，国务院批准涧西建区。
随着一拖、洛铜等国家重点项目落户涧西，拉开了涧西开发建设的序幕。
经过几代人的不懈努力，涧西区经济和社会各项事业得到持续、快速发展，“九五”期间实现了由人口大区向经济大区转变的第一次跨越。
近年来，区委、区政府紧紧围绕“工业强区、三产兴区、民营活区、开放立区”发展战略，以更加开放的姿态和理念，笑迎八方宾客，广交四海朋友，抢抓机遇，锐意进取，区域经济和社会各项事业都得到了快速、协调、健康发展，正在实现由经济大区向经济强区转变的第二次跨越。
良好的投资环境是涧西区经济发展的有力保证。
一是辖区基础设施完善。
有“一环四纵二十八横”道路交通网络和完备的水、电、气、暖、通讯等基础设施。
二是地理位置优越，交通便捷、四通八达。
西南环绕城高速穿过我区，310国道、连霍高速傍区而过，距机场也不足半小时路程。
三是对外开放水平高。
健全和完善投资优惠政策，优质高效的政府行政服务使涧西成为了“政策洼地”、“服务高地”、“诚信宝地”，让投资者进得来、留得住、发展快、赚得多。
涧西的经济发展正显示出前所未有的生机和活力。
3．2自然条件
3.2.1气象条件
是浅山丘陵区，属亚热带和暖温带过渡地带，季风环流明显，因此，四季温度和风向变化较显著。
市气候特点是：
四季分明，冬季寒冷雨雪少，春季干旱大风多，夏季炎热多雨且集中，秋季晴和日照长。
年降水量600mm左右，全年光照充裕，无霜期长，为农作物和花木成长提供了良好的条件，特别利于牡丹生长，也使成为驰名中外的“牡丹花城”。
本项目建设地点位于市涧西区，地震烈度按《中华人民国地震研究区划图》核定为7度。
主要自然气候条件为：
平均气温：
14.7℃
最热日、月平均气温：
32.6℃
冬季平均室外风速：
2.5m/s
空气调节平均温度：
18℃
夏季平均室外风速：
2.1m/s
冬季日照率：
51%
最大冻土深度：
210mm
极端最低温度：
-18.2℃
极端最高温度：
44.2℃
常年主导风向：
东北风和西北风
最大积雪深度：
250mm
基本风压：
0.3KN/m2
最热日、月平均相对湿度：
75%
最冷日、月平均相对湿度：
57%
年平均降水量：
601.1mm
日最大降水量：
110.7mm
小时最大降水量：
74.2mm/h
3.2.2工程地质、水文地质条件
地区位于华北地层区的西南部，其西部基岩出露区属豫西地层分区的嵩箕小区；东部第四系覆盖区属华北平原分区的小区，区地层出露比较齐全。
在地壳发展的五个大的历史时期所形成的地层单元，包括太古界、元古界、古生界、中生界和新生界都有出露，地质结构复杂，类型多样，结构区域性差异显著，横跨我国二、三级阶地。
市区多年平均降水量629.7mm，降水量年分配不均，降水最少的是1月份，为5～9mm，最多的是7月份，一般140～160mm。
夏季由于强盛的季风控制，高温、高湿雨量集中，降水量为290～390mm，占全年总雨量的45～60%，而冬季受干冷的大陆性气团控制，空气干燥，雨雪稀少，降水量只有20～33mm，占全年降水量的3～5%。
春季降雨很少，有时秋季会出现连阴雨。
降水量不仅年分布不均，年际变化
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