重庆主城区物业行业对社会经济发展的贡献.docx

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重庆主城区物业行业对社会经济发展的贡献

引言

重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。

10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生活，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。

在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

重庆物业行业的发展，最主要的还是体现在重庆主城区物业行业的发展，2011年3月到6月，通过自己在华宇物业的实习，以及对重庆主城区大小物业公司的了解和对其原始数据的收集和整理，得出了重庆主城区物业公司的生存发展状况的调查报告，下面我就调查报告的内容介绍如下：

一、重庆主城区物业行业对社会经济发展的贡献

随着国家住房制度改革和住房商品化政策的持续推进，以及乡村城市化、城市现代化进程的加快，重庆主城区的物业也得到了较为迅速的发展，虽然物业还只是一个新兴的服务行业，但重庆主城区近几年已经得到了长足发展,在国家的经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。

（一）服务水平显著提高

统计数据显示，这次被调查企业所管理的10.39万平方米物业项目，不再单纯是新建商品房项目，而是包括从商品房到经济适用房、集资房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型社区，从单一类型物业到综合性建筑等多种多样的物业类型。

目前，物业服务已经覆盖到不动产管理的所有领域。

为适应业主乃至社会对物业服务需求的不断增长，90%以上被调查企业都注重服务品牌的培植和运用，从简单的专项服务到整体的综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从客户管理到客户满意，从单项的物业服务到综合的资产经营管理，服务的品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提高了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主的良好赞誉，被调查的1500家企业在2004-2006三年中先后得到县（区）级以上政府部门表彰达2635次。

（二）社会效益表现突出

1、支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。

物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩余劳动力方面具有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会的和谐与稳定。

2、积极参与社会公共事务，协助公共秩序管理。

这次被调查的企业中，协助公安部门处理治安案件共3920起，协助有关方面处理突发事件3207起，参加抢险救灾6905人次。

3、热心参与社会公益事业，自觉承担社会责任。

被调查的企业中三年来有793家企业先后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助希望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。

（三）经济效益逐步改善

目前大多数物业服务企业的经营规模偏小，创富能力差。

我们注意到，一些企业未将多种经营收入计算在内以及基于其它因素的考虑，在上报相关收入数据时有所保留。

但近半数企业未能盈利，而且盈利企业的平均利润额仅为82.1万元，反映了多数企业生存状况的困难，缺乏可持续长远发展的经济基础。

另外，物业服务企业在提供服务过程中，积极为业主出谋划策，采取多种方式提高物业经营效益，其中238家企业三年中通过改善服务，提高房屋出租率等，为业主增加租金收益24667.16万元。

还有298家企业通过节能改造，为业主增加经济效益8949.24万元。

（四）环境效益初见成效

物业管理行业在环境效益方面的作用也是十分明显的。

由于物业管理覆盖了城市大部分区域，污染减少了、社区整洁了，环境优美了，生活方便了，人们的环境意识不断增强，生活习惯日益文明，为中国建设现代化国家以及构建和谐社会出了一份力。

二、重庆主城区物业行业发展的基本状况

（一）企业发展情况

通过我亲自在重庆华宇物业公司的实习，和身边许多同事的相关物业公司的工作经验，以及重庆主城区大部分物业公司的原始数据收集，才使我在短短的三个月的实习期内，完成了对重庆主城区1500家物业管理企业的基本状况的调查报告，现在我将把物业企业的基本状况介绍如下：

1、以企业成立时间划分

1991年至1998年，是重庆物业管理探索起步阶段，发展速度慢。

1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段，大多数的物业服务企业在这一阶段诞生。

2002年以后，企业数量的增长速度放缓。

2、以企业注册登记类型划分

重庆大多数物业服务企业实现了公司制（71.24%为股份有限公司和有限责任公司），国有物业服务企业仍占一定比例，外资和私营企业比例偏低，建立真正意义上的现代企业制度仍是行业面临的课题。

3、以企业资质等级划分

重庆物业公司拥有一级资质等级的并不多，大多数都是在二级和三级，现阶段物业服务企业的整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

4、各资质等级面积，人员之间关系。

通过调查发现，资质等级越高，每一名管理人员相应配置的操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积明显高于三级企业。

5、以与开发企业的关系划分

开发建设单位下属企业仅占全部企业的五分之一，近五分之四的企业与开发商并无隶属关系，建管不分的状况已得到较大程度的改变。

（二）从业人员情况

被调查企业的从业人员总人数72032人。

基本分类情况如下：

1、以工作岗位划分

物业服务属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占的比例过大（近四成），这在一定程度上反映出物业管理行业对促进社会就业的积极作用，但基层操作人员比例过大，使行业受用工成本影响显著，反映了行业处于发展初级阶段的现状。

2、以学历层次划分

我们不难发现，在所填的资料卡中，中专以下学历所占比例和一线操作工人所占比例几乎完全相等（84%左右），物业管理行业的劳动密集型是与从业人员的低学历紧密联系的，提高从业人员的受教育水平是当务之急。

3、以技术层次划分

物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书，技术力量的薄弱是显而易见的。

这意味着大量涉及技术水平的设施设备维护工作需要通过外包专业公司来完成，同样企业对外包单位的技术指导和监督也存在力不从心的问题。

4、以男女性别划分

被调查企业的从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。

考虑到占从业人员总数38%的秩序维护员主要为男性，以上数据表明从业人员的男女比例大体相当，女性略占多数（与清洁工主要为女性有关）。

（3）企业经营与效益情况

1、物业服务费价格水平

居住物业的物业服务费标准和收费率均明显低于商业物业和工业物业，其中经济适用房的收费标准和收费率更低，今后这部分物业管理的问题会更加突出。

2、企业经营效益情况

有近半数的物业服务企业仍处于亏损状态，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险依然很大。

盈利企业平均81.28万的年利润，表明物业服务行业的微利特征。

（四）企业员工工资福利情况

根据被调查企业上报数据汇总，2006年重庆物业服务企业职工平均工资为12453.20元/人·年，而同期全国社会平均工资为15568.57元/人·年，行业职工平均工资明显低于全国社会平均工资。

具体情况是：

1、企业管理人员收入情况

重庆地处中西部地区，经济没有东部沿海地区发达，相对而言，物业公司也在重庆出现的晚，也就是起步晚，所以相应的人员的工资也没有东部地区高，而且物业这个行业的可替代性强，不是什么高科技含量的活儿，所以，整个行业的工资都不高。

由此可见，物业服务行业的薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人才的根本原因之一。

2、企业操作人员收入情况

物业服务行业基层操作人员的年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数的操作人员的工资仅维持在当地最低工资标准上下，重庆物业企业的操作人员的工资水平甚至不到全国社会平均工资标准的一半，如此低廉的工资标准，显然难以保证行业的社会竞争力和公众形象。

3、保险、住房公积金缴纳情况

据统计，重庆的大多数物业公司都会给员工买保险，但有的是三险，有的是五险，绝大多数企业都不会给员工买一金，问其原因，都会说物业行业是微利行业，公司不会给员工全部保险都买，这在重庆的物业行业中已形成了一种默认的行规。

三、重庆主城区物业行业生存与发展面临的主要问题

根据1500家企业的调查情况汇总，当前行业生存与发展面临许多困难和问题，主要突出反映在以下几个方面：

（一）社会评价方面

1、行业社会地位不高

社会普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。

调查中，反映行业社会地位不高的企业就有1000家，占被调查企业总数的66.7%。

2、行业偏见普遍存在

社会上有一部分群众把业主与物业服务企业之间的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。

反映人们对行业存在一定偏见的企业819家。

社会上还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感。

认为行业公信力不强的企业占被调查企业总数的25.02%。

3、舆论导向存在偏差

这些年来，各种舆论媒体对于物业管理行业的正面报道很少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入的调查研究，不问青红皂白，肆意误导群众，给行业造成很大负面影响。

认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业的42.78%。

4、物业服务消费观念不强

人们对物业管理行业提供管理服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业的服务活动不积极支持、不主动配合。

认为行业生存与发展环境不宽松的企业占被调查企业的38.39%。

认为人们对物业服务常常任意压价的占被调查企业的29.37%。

（二）政府监督方面

1、地方立法跟不上，相关政策不配套

地方政府以及有关部门对物业管理不重视，对行业发展不关心。

《物业管理条例》以及企业资质、维修资金、服务收费等管理办法，国务院和中央部委都已制定公布多年，但许多地方至今尚未制定具体实施的配套细则、办法。

认为地方立法跟不上的企业有582家，占被调查企业总数的38.8%。

认为相关政策不配套的企业有341家，占被调查企业总数的22.7%。

2、政府协调和执法不力，与相关专业部门关系不顺

这次调查中，认为政府协调工作不及时不到位的企业占被调查企业的52.17%，认为政府缺位和执法不力的占被调查企业的46.46%。

还有相当一部分企业认为与当地各专业部门关系不顺，其中与供水方面不顺的占19.52%，供电方面不顺的占17.24%，也有少数企业反映与供气、供暖部门关系不顺。

一些部门把物业服务企业当作原来的“房管所”、“基建队”，行政上指手画脚，横加指责。

经费上乱摊派、乱赞助。

认为对企业干预过多的企业占被调查企业的46.02%。

3、物价部门干预过度，政府定价（指导价）适用过宽

国家发改委、建设部对物业服务收费定价的范围、对象、方法、标准都有明确规定。

但重庆执行时却是五花八门。

物价部门严把物业收费审批关，任意扩大政府定价和政府指导价范围。

有的地方住宅小区物业服务费0.50元/㎡·月，一定10年不变。

有的地方高档别墅物业服务费0.50-1.0元/㎡·月，企业怨声载道。

反映政府对物业服务收费控制过死的占被调查企业的36.43%，反映任意扩大政府定价范围的占被调查企业的8.59%。

4、现行税赋政策不合理，企业经济负担太大

相当一部分企业反映政府对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，加上《劳动合同法》的执行，社会最低工资标准的提高，使企业的负担明显加重。

反映这类问题的企业占被调查企业总数的35.39%。

（三）物业和业主方面

1、公共意识不强，守约观念淡薄。

一些业主片面强调个人维权，把物业服务企业当成对立面，不遵守规定，不服从管理，甚至故意刁难物业服务人员。

从调查反映的数据来看，认为部分业主只讲权利、不讲义务的企业占被调查企业总数的62.04%，认为业主公共意识普遍较差的占57.15%，认为业主参与物业管理的意识不强的占49.09%，反映个业主不能自觉遵守管理规约和规定的占37.51%。

2、配合支持不够，欠费现象严重。

从重庆调查的1500家企业的士情况来看，反映业主不配合、不支持物业管理的企业占被调查企业总数的45.63%，反映业主拖欠物业服务费问题突出的企业占57.22%，反映业主不按规定交纳物业维修资金的企业占14.20%。

3、业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。

《重庆物业管理条例》设立的业主大会制度，《业主大会规程》规定了业主大会的运作程序，但在具体执行中感到可操作性不强。

虽然《重庆物业管理条例》已经颁布多年，但真正落实业主大会制度的区域和范围却很有限，被调查企业反映业主大会制度建立难和成立业主大会后又难运作的分别占了企业总数的13.17%和19.28%。

4、业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。

调查资料反映，业主委员会的问题，一方面是业主委员会成立难，另一方面一些成立了业主委员会的区域矛盾问题更加突出。

其中反映业主委员会运作不规范的占被调查企业总数的19.28%，反映业主委员会超范围活动影响社区稳定的占5.89%，反映业主委员会有特权化倾向的占13.50%，反映业主委员会成为物业服务企业对立面的占11.30%。

（四）物业服务企业方面

1、企业经济效益较低，行业发展后劲不足。

反映企业连年亏损的有446家企业，占被调查企业总数的29.7%，反映企业效益低，发展慢的占57.76%，反映企业发展后劲不足的占27.80%。

分析企业效益差的主要原因，认为是由于物业服务费标准过低的占59.28%，认为是由于物业服务收费率低的占48.80%。

2、人员素质较低，专业人才缺乏。

被调查企业中反映从业人员最集中最突出的问题是从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大，反映同类问题的占被调查企业总数的77.93%，认为企业缺乏管理和技术人才的占46.98%，认为从业人员整体素质不能适应物业管理发展要求的占49.65%，认为从业人员服务意识差的占10.35%。

3、服务市场不成熟、行业竞争不规范。

由于社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面的原因，物业服务市场目前还尚未达到“公开、公平、公正”、诚实守信和健康有序的良好状态。

被调查企业认为企业信用意识差的占被调查企业总数的3.04%，同行之间相互压价竞争的占7.00%，不择手段恶性竞争的占5.78%。

以上各种矛盾和问题的存在，都不同程度影响和制约着行业的发展。

4、改善重庆主城区物业行业现状的对策与措施

（1）实施品牌战略方案，提高其行业地位

目前重庆主城区的物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，在这1500家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利。

随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

（二）加强法规建设，奠定行业发展的法制基础

为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。

这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

（三）成立业主委员会，充分正确地发挥其职能

业主委员会的发展已是大势所趋。

因此，创造一个有利宽松的法制环境应是当务之急，而这其中，鼓励、支持业主自己筹建业主委员会则是重中之重。

因为，业主委员会是业主主张权利和实现权利的载体，它首先维护的是业主的利益，从这个意义上讲，广大业主积极筹建业主委员会的要求和行动都是正当的，应该给予支持和保护；况且，从目前的形势看，很多小区（花园、公寓）的业主委员会都是在业主们的督促和参与下开始筹建或成立的。

既然业主们有这样的热情和权利自我保护意识，作为政府有关主管部门，就可以顺应形势的要求，制订出相应的政策、法规，鼓励和支持业主的权利自治行动。

（四）重视专业理论研究，建立人才培养基地

物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。

近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题；合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖；与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件；由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。

此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在《中国住宅发展论坛论文集》，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。

目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。

重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。

重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

五、总结

通过自己三个月的不断努力，不断的收集和整理资料，这次对重庆主城区的物业管理行业生存现状的调查报告终于完成了，当然也许其中也会存在许多不足，但其中的内容也的确反映了现在重庆主城区物业行业的生存状况。

文章首先指出了重庆主城区物业行业的发展对其社会经济发展的贡献，其次描述了重庆主城区物业行业的基本状况，再次提出了其发展面临的主要问题，最后我再针对这些问题提出了不同的解决办法，成功圆满的完成了这次对重庆主城区物业行业的生存状况调查报告。