国际大酒店项目可行性研究报告.docx
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国际大酒店项目可行性研究报告
*********国际大酒店
项目申请报告
附件
1、企业法人营业执照
2、招标方案
附图
1、区域位置图
2、总平面布置图
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目名称
*********国际大酒店项目
1.1.2项目承办单位
*********
法定代表人：
1.1.3建设地点
*********市城区东部*********
1.1.4企业法人概况
1.2项目编制依据与研究范围
1.2.1项目申请报告的编制依据
本项目申请报告的编制依据主要包括：
1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书
2、《产业结构调整指导目录》（2007年本）
3、《工业建筑设计规范》、《电气设计规范》、《建筑给水排水工程规范》、《工程设计防火规范》
4、《投资项目可行性研究指南》、《投资项目经济咨询评估指南》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
5、《*********省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
6、《*********市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
7、《*********市“十一五”旅游业发展规划》
8、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定
9、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定
10、项目所在地有关基础资料
11、项目承办单位提供的基础资料
1.2.2项目申请报告研究范围
1、项目申报单位概况
2、项目概况
3、发展规划、产业政策和行业准入分析
4、资源开发及综合利用分析
5、节能方案分析
6、建设用地、征地拆迁及移民安置分析
7、环境和生态影响分析
8、经济影响分析
9、社会影响分析
1.3项目简要概述
1、建设地址
该项目建设地点位于*********市城区东部*********，占地面积41000平方米，项目紧靠*********景观带，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。
2、建设规模
根据*********市城市发展总体规划和建设单位规划，拟在*********市城区东部，*********西岸新征土地41000m2，新建*********国际大酒店，总建筑面积27500m2，其中酒店地上建筑面积23500m2，地下建筑4000m2。
项目建成后是集餐饮、住宿、娱乐、会务、办公于一体的综合性大型商务酒店。
3、劳动定员
该项目劳动定员200人，其中管理人员20人，服务、后勤人员180人。
4、项目实施进度计划
该项目建设期为18个月，于2010年4月份开工建设，到2011年10月全部竣工并投入运营。
5、投资估算
该项目总投资估算为14000万元，其中固定资产投资13901万元，铺底流动资金99万元。
固定资产投资中土建工程费7443万元，设备购置费1303万元，其他费用4069万元，预备费640万元，建设期利息446万元。
项目资本金5000万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款5000万元；
⑵其余项目建设资金由建设单位自筹解决。
7、效益分析
项目营业收入4380万元，营业税219万元，营业税金及附加18万元，利润总额1695万元，所得税424万元，税后利润1271万元。
项目总投资收益率11.2%，项目资本金收益率13.1%，项目财务内部收益率10.1%，财务净现值1673万元（Ic=8%），投资回收期9.46年。
8、研究结论
经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和*********市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，项目地处*********市城区，紧靠*********景观带和城市主干道，交通方便。
工程的建设不仅能提升*********市服务业发展水平，促进*********市旅游业快速发展，而且对增加当地人民收入和就业，提高生活水平和质量以及当地经济的发展都将起到积极地推动作用。
通过以上分析，项目切实可行。
9、主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
序号
指标
单位
数量
备注
一
建设规模
1
总用地面积
m2
41000
2
总建筑面积
m2
27500
2.1
地上建筑
m2
23500
2.2
地下建筑
m2
4000
3
客房
套
160
4
容积率
0.67
5
建筑密度
%
15
6
绿地率
%
48
二
项目总投资
万元
14000
1
固定资产投资
万元
19905
2
铺底流动资金
万元
95
三
项目资金筹措
万元
14000
1
债务融资
万元
5000
2
自筹资金
万元
9000
四
劳动定员
人
200
五
正常年营业收入
万元
4380
六
总成本费用
万元
2448
七
税金及附加
万元
18
八
营业税
万元
219
九
利润总额
万元
1695
十
所得税
万元
424
十一
税后利润
万元
1271
十二
财务分析
1
财务内部收益率
%
10.1
所得税后
2
财务净现值
万元
1673
所得税后
3
投资回收期
年
9.46
所得税后
4
投资收益率
%
11.2
5
资本金收益率
%
13.1
1.4项目提出的背景
自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了商业的发展和建设。
*********市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。
为进一步加快城市经济发展步伐，实现*********市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。
十几年来，随着*********市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。
面对新形势，*********市委、区政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，尤其是工业园区的建设，吸引大批企业来园区进行投资兴业。
随着当地经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而*********市目前区内还没有一家上规模、上档次、高标准的商务酒店，使得客商在洽谈业务时不得不去*********城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对*********市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。
面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。
*********成立于2009年，注册资金1000万元，主要从事房地产开发、销售。
根据企业自身发展规划，并结合*********市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在*********市城区东部，*********景观带西侧建设*********国际大酒店项目，满足当地人民和客商的消费需求，填补当地无上档次综合商务酒店的空白，以促进现代化城市的发展。
1.5项目建设的必要性
1、本项目的建设符合国家相关的产业政策
自1998年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新的经济增长点加以培植，特别是将商住房建设列为房地产开发的重点，并陆续出台了一系列政策措施加快商住房的建设，房地产建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用明显增强。
房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能设施的建设”。
本项目不属于发改委发布的《产业结构调整指导目录》（2007年本）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。
*********投资兴建的“*********国际大酒店”项目可健全、提升*********市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。
因此本项目的建设符合国家相关的产业政策。
2、本项目的建设是弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白的需要
*********市地处胶东半岛中部，历史上是物资集散地，城区常住人口约20万，该区据渤海湾黄金水道，具有主体化的海、陆、空交通优势，胶济铁路、济青高速、荣乌高速、潍莱高速横贯东西，东距青岛机场、青岛港60公里，西距济南机场约250公里，206国道、省道公路形成四通八达的交通网路，区域位置十分突出，二小时经济覆盖圈拥有2800万人口，区域优势显而易见。
特别是近年来，为发展经济*********市出台了一系列优惠政策，吸引大批客商前来投资兴业，人流、物流、信息流异常丰富。
但到目前为止还没有一家上规模、高标准、上档次的商务酒店，难以满足客商和当地企业的商务需求，使得客商在洽谈业务时不得不去*********城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对坊子区的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。
通过本项目的建设，可弥补当地无上档次、大规模综合商务酒店空白，进而改善*********市的投资软环境，提升城市知名度，促进经济的发展。
3、项目建设符合企业发展的需要
*********是一家从事房地产开发、销售的大型企业。
根据企业自身发展规划，并结合*********市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在*********市城区东部，*********景观带西侧建设*********国际大酒店项目，来调整企业产品结构，增创经济效益，推动企业的发展，同时对*********市旅游业和社会经济的发展具有促进作用。
4、满足人们多元化生活
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。
居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。
近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。
2008年*********市城镇居民每人全年消费性支出中，教育文化娱乐服务方面的支出平均超过1000元，在总的消费结构中所占比例为16%。
在这样的背景下，当地的文化消费市场也呈现出一些新的特点。
与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。
相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。
本项目的建设能够为当地群众提供餐饮住宿、休闲娱乐活动场所，满足当地群众对文化日益需求的需要。
5、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。
就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
*********国际大酒店的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供200个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和*********市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进*********市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
1.6项目市场分析
1.6.1项目竞争力分析（SWOT）
1、优势（S）
项目地块交通、自然环境、经济基础、商业氛围等方面优势明显。
交通方面：
项目位于*********市城区东部，紧靠城市主干道：
滨河路、利民街和交通街，交通十分方便。
自然环境方面：
项目紧邻*********景观带和文山森林公园，具有浓厚的文化氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境，是*********市最具人气的地块。
具有良好的经济基础：
近年来，随着改革开放的不断深入，威海经济迅速发展，实力不断增强，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，2008年，全市GDP完成192.5亿元，增长13%。
规模以上工业企业实现主管业务收入493亿元，增长26.4%；全社会固定资产投资额108.8亿元，增长28%，成为半岛城市群中最具活力的城市之一，为本项目的实施提供了物力保障。
区位优势：
项目建设所在地是*********市城区东部，*********西岸，是*********市今后重点发展区域，周围分布有行政机关、大型金融商业单位以及大型的企事业单位，随着招商引资的大力实施，会更多的投资商前来投资兴业，区位优势明显。
项目所在区域具有良好的交通条件、经济基础、自然环境和商业氛围。
2、劣势（W）
*********是一家从事房地产开发、销售的大型企业，餐饮娱乐管理经验相对较弱，*********国际大酒店建成后通过对外聘请酒店高级管理人才，劣势会慢慢化解。
3、机会（O）
随着*********市经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而*********市目前区内还没有一家上规模、上档次、高标准的商务酒店，使得客商在洽谈业务时不得不去*********城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对*********市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。
面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。
*********抓住这一机遇，根据企业自身发展规划，并结合*********市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在*********市城区东部，*********景观带西侧建设*********国际大酒店项目，填补当地无上档次综合商务酒店的空白，满足当地人民和客商的消费需求。
4、威胁（T）
目前项目所处区域*********市，城区内已建有*********宾馆和翰林大酒店两家大型酒店，且已建成多年，具有良好的社会口碑、深厚的运营经验和固定客源，这为本项目的建设运营带来了挑战，对项目经营构成威胁。
但*********宾馆和翰林大酒店目前均达不到四星级标准，本项目按五星级酒店标准建设，在档次、服务质量等软硬件方面均超越*********宾馆和翰林大酒店，威胁相对较小。
本项目在建设和运营过程中机会和威胁并存，且具有一定的发展优势和劣势，这需要建设单位加大酒店的建设设计标准，提高服务质量，加强宣传，力争在*********市建成一流的商务酒店。
1.6.2项目市场分析
随着*********市旅游业的发展和投资软环境的极大改善，大批客商前来投资创业，同时随着人民生活水平的提高，人民的消费观念从过去的物质追求向精神追求过渡，休闲娱乐、旅游购物逐渐成为人民的主导消费理念，为餐饮住宿业的发展提供发展机遇，势必推动酒店业的快速发展。
项目的建设既有良好的城市配套，又有城市中难得自然风光，地理位置得天独厚，开发潜力巨大。
良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的服务设施，为项目建设提供了极大的开发潜力。
1.7建设规模
1、建设规模
根据*********市城市发展总体规划和建设单位规划，拟在*********市城区东部，*********西岸新征土地41000m2，新建*********国际大酒店，总建筑面积27500m2，其中酒店地上建筑面积23500m2，地下建筑4000m2。
项目建成后是集餐饮、住宿、娱乐、会务、办公于一体的综合性大型商务酒店。
2、建设标准
*********国际大酒店按五星级标准建设。
1.8建设地点
1、厂址选择原则
⑴符合*********市总体发展规划
⑵符合公司总体发展规划及长远发展规划
⑶建设规模符合当地资源情况
⑷水、电、交通等配件条件良好
2、建设地址
该项目建设地点位于*********市城区东部*********，占地面积41000平方米，项目紧靠*********景观带，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。
附：
区域位置图
3、地址选择
本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：
⑴该地为规划商业用地，生产辅助设施配套条件好，可极大的节省人力、物力的投入；
⑵此地点水、电、交通配套条件良好。
⑶该地块为规整的长方形形状，地势平坦，利于项目总体布局。
⑷项目周围旅游资源丰富，客源充足。
可见，本项目的厂址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。
1.9建设方案
1、规划原则
面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应社会发展要求的现代化酒店。
⑴整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。
同时结合当地丰富的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的酒店。
⑵坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足消费者的需求。
⑶整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。
⑷建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
⑸坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。
2、规划布局
从建设单位要求出发，对酒店进行总体规划，依据消费者的需求和经营范围进行功能分区，将酒店分为餐饮、住宿、娱乐、办公、会务等几类功能区。
*********国际大酒店按照五星级标准设计建设。
共11层，地下1层，地上10层。
负1层主要用于地下停车和配电用房、水泵房、维修中心（水、电、暖、器械维修等）、空调机房等公用设施、游泳池。
1-2层为大堂、餐饮区、游乐休闲区，3层为会议室和VIP功能区，4-10层为客房。
酒店主入口面向城市主干路交通街，在酒店周围空闲地带布置绿荫式停车场，便于停车和通行需求。
附：
总平面布置图
3、环境设计
本项目基于独特的规划结构，环境设计具有良好的空间基础。
建筑造型、建筑布局、建筑色彩、绿化配种等，应体现地方风格，突出个性，围绕创造优美的人居环境这一主题。
⑴室外地面铺装
本项目需对绿地、道路以外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。
路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，已提高硬化地面的耐久性。
⑵绿化
为营造优雅环境，在酒店周围加入大面积绿化用地，结合城市绿化突出项目的绿化主题。
树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，并采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。
道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体。
⑶公用设施
项目的辅助设施维修间、配电室、换热站等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：
一是可与主体建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设地址，不占据视线显著位置。
户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。
4、道路与交通规划
道路与交通规划包括路网规划、出入口的设置、步行流线的组织以及机动车停车位置的设置。
⑴路网规划
根据项目的自然条件及功能布局规划，道路系统采用规则与灵活相结合的设计方法。
由于项目占地较小且紧靠城市干道，基地内不再单设道路，而是辅以大型硬化广场，既便于交通又可以停车。
⑵出入口设置
根据项目的日常运营需要，酒店主出入口面向江苏路，并在其北侧和东侧设有辅助出入口。
⑶机动车停放
在靠近酒店四周设置机动车地面停车场，并利用地下设置停车场，以解决静态交通需要。
⑷竖向交通
该工程竖向交通共设电梯4部，2部人梯，1部货梯，1部消防梯，并设有2处楼梯用于人员疏散。
⑸道路设计
根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富酒店外部的景观。
5、竖向规划
项目用地地形北高南低、东高西低，为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，人工制造地形变化，形成丰富的景观环境。
地面排水采用道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计段确定。
6、主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标
单位
数量
备注
1
总用地面积
m2
41000
2
总建筑面积
m2
27500
2.1
地上建筑
m2
23500
2.2
地下建筑
m2
4000
3
客房
套
160
4
容积率
0.67
5
建筑密度
%
15
6
绿地率
%
48
1.10项目配套工程
1.10.1供水工程
1、水源
本项目用水水源取自*********市城市给水管网，供水公司现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。
根据城市管网资料，在利民街、交通街上均设有市政自来水管，水压为0.28Mpa。
以就近的给水管网为水源，既可满足项目日常生产、生活、消防等用水。
2、用水量估算
本项目日常用水根据《建筑给水排水设计规范》的要求，按10升/平方米·日计，消防用水根据《建筑设计防火规范》的要求；项目其他用水主要为道路广场喷洒用水和绿化用水，道路广场用水按1.0L/m2.日计，绿化用水按1.0L/m2.日计；未预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的10%考虑，则本项目日用水量为320m3。
3、供水方案
自城市主供水管分别接入供水管网，形成多水源供水，保证供水系数。
根据市政供水参数，6层以下由市政供水网直供；6层以上供水以市政水为水源，在地下层设置水池及变频泵来供给，并设置热水供给系统。
1.10.2排水工程
根据本项目的用水性质，区内排水系统采用雨污分流制，分设生活污水和雨水排水管网。
⑴生活污水
生活污水主要是酒店内各类人员的洗涤污水及冲刷粪便用污水，经化粪池滞留沉淀处理后，经生活污水管排入城市污水管网。
⑵雨水
雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排入城市雨水管网。
1.10.3供电工程
1、用电负荷等级
根据规范，消防用电设备属一级用电负荷，客梯电力、应急与疏散照明及机房照明等为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。
2、电源
项目附近有10KV供电线路，电源接自附近的10KV供电线路引入不同回路的两路电源，经变电站降压后引线至各用户作为电源。
3、负荷计算
本项目用电负荷按70W/m2计，装机总容量为1950KW，采用需要系数法对本项目
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