房地产开发项目费用估算.docx
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房地产开发项目费用估算
房地产开发项目费用估算（按类别）
1、土地费用
类别
序号
费用名称
费用标准
备注
土地征用及补偿费
与土地使用权取得方式无关
1
土地补偿费
被征用前三年平均产值的3到10倍或按地区标准
按被征用土地原用途，所支付的土地补偿费用
2
安置补偿费
被征用前三年平均产值的4到6倍或按地区标准
支付给被征地单位用于安置征地后剩余劳动力
3
临时安置补偿费
房屋拆迁，补偿实行产权调换方式，临时安置过渡费用
4
青苗补偿费
能计算产值的,按产值补偿；不能计算的，协商给予合理补偿
已种植农作物受损，支付给农作物所有者的补偿费用
5
附着物补偿费
拆迁房屋补偿费＝房屋重置价+宅基地区位补偿价
被征用土地上原有的树木、绿化、建（构）筑物、生产企业、水电、通讯、运输道路、管线、市政或水利设施及其他地面附属设施。
6
临时占地补偿费
建设项目临时占用城镇国有土地及农村集体所有土地，用于基建施工堆放物料等
7
土地复垦费
临时借用土地或因建设损坏了征用范围外的土地,使其恢复到可供利用状态
8
土地闲置费
用地面积×征收标准
已经办理审批手续的非农用建设用地，一年以上未动工建设的
9
耕地开垦费
按土地补偿费的1到2倍缴纳
建设项目经批准占用耕地的,没有条件开垦或开垦的耕地不符合要求的，应缴纳
10
新增建设用地有偿使用费
新增建设用地面积×征收标准
市、县级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的单位收取的平均土地纯收益。
11
森林植被恢复费
征（占）用林地面积×征收标准
建设项目经批准征用、占用林地的
12
城市道路挖掘修复费
道路挖掘面积×征收标准+其他设施修复费
13
土地登记费
办理土地所有权及土地适用权调查、登记和发证等事宜所需缴纳的费用
14
征地管理费
（土地补偿费+安置补偿费+青苗补偿费+附着物补偿费+拆迁管理费+新菜地开发基金）×费率
15
征地不可预见费
（土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费+附着物补偿费+拆迁管理费+新菜地开发基金）×费率
由土地管理部门统一征地、费用包干的建设用地收取不可预见费.住宅建设免收
16
房屋拆迁管理费
房屋拆迁安置费用×费率
适用于所有涉及房屋拆迁项目。
17
土地价格评估费
土地所有者或使用者委托有土地价格估价资格的单位对土地价格进行评估所支付的费用
18
房地产价格评估费
土地所有者或使用者委托有土地价格估价资格的单位对房地产价格进行评估所支付的费用
出让
19
土地使用权出让金
根据土地的地块、用途、出让使用年限和其他条件，以招标、拍卖、挂牌方式定价
将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者向土地管理部门支付的费用
20
土地出让业务费
一般不超过土地出让金的2%
对取得土地出让金等土地使用权有偿使用收入的单位,可提取的业务费用
21
土地交易服务收费
按成交价格总额采取差额定率分档累计计收
在土地交易中心以招拍挂方式出让国有土地使用权，或委托转让国有土地使用权的
转让
22
土地使用权转让金
根据土地的地块、用途、出让使用年限和其他条件，以招标、拍卖、挂牌方式定价
不改变土地用途，已有偿方式将土地所有权再转移给新的土地使用者所发生的费用
与土地相关税金
23
新菜地开发建设基金
菜地占地面积×1.5×征收标准
适用于占用蔬菜种植基地的项目
24
水利建设基金
实际占地面积×征收标准
25
土地交易契税
契税记税依据×税率（4％）
国有土地使用权出让、转让,包括出售、赠予和交换.
26
耕地占用税
实际占用耕地面积×税率
在占用前三年内曾用于种植农作物的土地
27
土地增殖税
（转让房地产收入-扣除项目金额）×税率
以出售或其他方式有偿转让房地产的行为
28
土地使用税
实际占用土地的面积×税额
使用国家所有或集体所有的土地的
租用
29
土地租用费
租金标准×土地面积×容积率修正系数×用途修正系数
适用于租用城镇国有土地的项目
2、前期工程费
序号
费用名称
费用标准
1
可行性研究费
按建设项目估算投资额分档次收费
与建设项目前期工作有关的咨询服务收费，包括项目建议书及可行性研究报告的编制和评估
2
工程勘察费
①大中型建设项目，工程勘察收费基准价×（1±浮动幅度值）
②现有资料较齐全的，按建安工程费的0.5—0.8％或按占地面积10-20元/m2
支付给勘察单位的费用
3
设计费
（基本设计收费+其它设计收费）×（1±浮动幅度值）
基本设计收费＝收费基价×专业调整系数×工程复杂程度调整系数×附加调整系数
规划设计
居住区修建性详规基价为5万元
建筑设计
调整系数1.0
市政设计
调整系数1。
0
园林设计
调整系数1。
1
4
工程勘察文件审查费
以工程概（预）算为基数，分档累进计取
必须进行审查或建设单位要求审查的项目
5
施工图设计审查费
以工程概（预）算为基数,分档累进计取
必须进行审查或建设单位要求审查的项目
6
抗震设计审查费
以工程概（预）算为基数，分档累进计取
必须进行审查或建设单位要求审查的项目
7
深基坑工程设计专项审查费
以工程概（预）算为基数，分档累进计取
开挖深度超过5m（含5m）或地下室三层以上（含三层），或深度虽未超过5m（含5m），但地质条件和周围环境及地下管线极其复杂的工程。
8
招标代理服务费
以中标金额不同按差额定率累进法计算
建设单位委托有资质的招标代理机构进行各类招标代理服务支付的费用
9
商品混凝土交易服务费
中标商品混凝土合同价的1.8‰,招中标方各承担一半
对进入有形建筑市场进行商品混凝土交易的供需双方收取的交易服务费
10
新型墙体材料专项用费
按建筑面积征收
使用粘土实心砖的建设项目
11
白蚁防治费
12
垃圾服务费
处理费+清运费
13
城市建设工程竣工档案整理综合服务费
14
水土流失防治费
水土流失防治费＝用地面积×2元/㎡
15
水土保持设施补偿费
因建设活动损坏水土保持设施的单位
16
卫生监督防疫费
对建设工程在施工阶段的卫生监督、监测卫生数据和在竣工阶段出具卫生评价意见的费用
17
商品混凝土履约合同服务费
按商品混凝土供应合同总价的3‰执行
18
散装水泥专项资金
按建筑面积1.5元/㎡预缴
为限制袋装、鼓励散装而收取的政府性基金
19
建筑消防设施检测服务费
按差额定率累计法
对建筑消防设施进行检查测试收取的费用
20
劳动安全卫生评审费
按工程项目总投资的0.02—0.05％收取
21
环境影响评价费
按建设项目环境影响咨询收费标准结合调整系数计算
对建设项目环境影响报告书、环境影响报告表的编制及评估而收取的费用
22
噪音防治费
23
排污水费
24
坐标放线收费
测绘部门按建设工程规划要求，依据设计图内业核图，确定拟建物平面坐标收取的费用
25
规划红线定位、验收费
测绘部门依据规划部门审批的核位红线图和建施平面图确定检验建设工程红线收取的费用
26
建设工程招投标交易服务费
中标合同价的1.6‰（甲乙双方各承担一半）
进入有形市场进行交易的建设工程项目
27
分包工程招投标交易服务费
中标合同价的1.8‰（甲乙双方各承担一半）
进入有形建筑市场进行专业分包、劳务分包招投标交易的建设工程项目
28
建设工程造价咨询服务费
以工程造价总额为基础，采取差额定率分档累进办法计收
支付给造价咨询单位的费用
29
三通一平
建安工程费×费率+拆除清理费
场地平整及对有碍于施工建设的设施进行拆除清理的费用
临时水、电、路和建设单位的现场临时建（构）筑物、专用公路或桥梁
30
工程质量监督费
受监工程建筑安装工作量的1。
4‰
31
工程建设监理费
按工程造价的比例用插入法计算计取，或按参与监理工作年度平均人数计取
3、基础设施建设费
序号
费用名称
费用标准
备注
1
城市基础设施配套费
建设面积×收费标准
道路、供水增容、供电增容、供气、排污、排洪、通讯、环卫
2
人防工程
防空地下室易地建设费
应建防空地下室面积×费用标准
需同步配套建设防空地下室的项目，因条件限制不能同步配套建设的
3
绿化工程
易地绿化费
易地绿化费＝标准绿地占地面积—实际绿地占地面积）×费用标准
绿地配套达标的免缴易地绿化费；未达标的，按绿地差额补交
4
室外市政工程
按设计概算的一定比例估算
用地范围内的道路、排水、路灯、通讯、有线、智能化等
5
室外供水工程
按设计概算的一定比例估算
用地范围内供水
6
室外供电工程
按设计概算的一定比例估算
用地范围内供电
4、建筑安装工程费
5、公共服务配套设施建设费
主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施建设发生的支出。
公共配套设施应包括：
教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施.
按照工程内容,由工程概算人员计算确定。
6、管理费用
从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质的开支。
包括：
工作人员工资、基本养老保险费、基本医疗保险费、办公费、差旅费、劳动保险费、施工现场津贴、竣工验收费和其他管理性质的开支。
按前5项费用之和的3％—5%计取.
7、财务费用
为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）.按预计贷款额度、贷款时间及贷款利息估算。
8、销售费用
序号
费用名称
备注
1
广告宣传费
约为销售总额的2-3%
2
销售代理费
约为销售总额的1。
5-2％
3
其他销售费用
约为销售总额的0.5-1%
合计
约为销售总额的2—4％
9、开发期税费
序号
名称
备注
1
营业税
营业额×5%
2
城市维护建设税
营业税税额×税率
3
教育费附加（含地方教育费附加）
营业税税额×税率
4
所得税
应纳税所得额×33%
5
房产税
自用或租赁时缴纳,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据
6
印花税
根据各种不同类型的合同情况来缴纳
10、不可预见费
序号
费用名称
备注
1
基本预备费
费率：
投资估算按5％-8％,初步设计概算按3%—5％
2
涨价预备费
由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用
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