房地产开发与经营考点教案资料.docx
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房地产开发与经营考点教案资料
房地产开发与经营考点
一、选择
1、“开发”一词，意指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造以达到一定的经济或社会目的的行为。
2、房地产产品的《不可移动性（固定性）》决定了房地产开发的地域性。
3、工业与民用建筑须缴纳一定的《城市建设配套费用》。
3、广义的房地产经营是指房地产经营者《贯通于房地产产品生产、流通、消费的全部过程》。
4、下列关于房地产成片开发的说法，哪些是正确的？
（A、C）
A、房地产成片开发不仅要进行要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设。
B、新区的开发与旧城区开发最大的不同在于建设成本与建设难度低。
C、随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为了目前房地产开发中的热点问题。
D、与新区开发相比，旧城区开发的风险更大。
5、“十一五规划”明确提出，争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能《65%》的总目标，使我国建筑节能水平接近或达到阶段中等发达国家的水平。
6、房地产资产除了通过经营业务获取稳定的现金流入外，还可以发挥其融通资金的功能。
通过设定抵押权，发挥其《融通资金》的功能，如《抵押贷款业务、抵押贷款证券》。
7、实践表明，《房地产业》对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也《是繁荣城市经济的先导性、动力型产业》。
8、“三通一平”即水通、电通、道路通及场地平整。
“七通一平”即给水通、排水通、电通、道路通、通讯、通燃气、通热及场地平整。
9、用于自然状态的土地或有部分基础设施的土称为《生地或毛地》。
用于房屋建筑或其他建筑用途的土地称为《熟地》。
10、我国房地产开发企业资质等级可划分为《五个级别》，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。
11、从事房地产开发经营《3年以上的二级资质》。
12、针对新成立的房地产开发企业，其应当自领取营业执照之日起《30日内》，持相关文件到房地产开发主管部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不得低于《四级》资质企业的条件。
13、二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积《25万平方米以下》的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。
14、《弹性原则》是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。
15、《职能型组织结构》这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。
16、职能型结构的优势在于使用人员方面灵活性较大。
17、《项目型组织结构》是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。
18、《项目型组织结构》的《劣势》在于组织效率低下、成本高，浪费人才。
19、宏观环境如个人可支配收入的提高。
20、环境分析研究的不深入，是重要因素之一。
《环境分析不深入，机会选择的失误》，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地产产业发展的进程。
21、我国土地实行国家所有和集体所有。
22、企业优势与环境有利条件结合，即《S+O=机会点》
企业优势与环境不利条件结合，即《S+T=可规避风险》
企业劣势与环境有利条件结合，即《W+O=可借力机会点》
企业劣势与环境不利条件结合，即《W+T=风险点（威胁点）》
23、若是房地产开发经营的内容为出租或出售，显然房地产周期的高峰期为最佳时机；若为购买或开发房地产，应选择房地产周期低谷期的后期阶段。
24、安全型较高的投资类型是什么？
土地—商业—住宅—《写字楼》
25、土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多。
26、高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。
27、风险一般指自然界或社会所发生的灾害或意外事故，其显著的特点是不确定性。
28、国家出售土地具有垄断权的《一级市场》。
29、土地使用权出让具有很强的《计划性》。
30、国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；《商业、旅游、娱乐用地40年》；综合或其他用地50年。
31、土地使用权出让一级市场不再实行协议出让，全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。
32、农村集体土地所有权属《集体所有》。
33、征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的《6-10倍》。
34、《拆迁人》在拆迁活动中除对《被拆迁房屋的所有人》给予补偿。
35、《安置的对象》是被拆除房屋的《使用人》，而不是所有人。
36、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的有关部门行政强制拆迁。
37、地价测算的常用方法-----《假设开发法》。
38、投资社会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。
39、在初步可行性研究阶段需进行粗略的审查：
市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
40、建设投资估算的精度在±10%，所需要费用根据项目的大小不同而有所不同，小型项目约占投资的1%-3%，大型复杂的工程约占0.2%-1%。
41、探测性调查的回答是《“可以做什么”》，也即是“投石问路”。
因果性调查的回答是《“为什么”》。
42、《直接观察法》如在晚上可观察该小区住户的亮灯数量，由此可得到较为准确的入住率。
43、行为记录法属观察法。
44、《单元估算法》如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，以每张病房的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。
45、《单位指标估算法》是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。
46、其他费用估算—工程监理费。
47、《资金来源与运用表》反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况。
48、《资产负债表》是反映偿债能力的。
49、安全性按风险程度大小分为A,B,C,D4级；A级风险最小
A—B—C—D。
50、《银行》是房地产开发项目最主要的资金来源。
51、评标小组的成员来自房地产《开发企业的代表》和《有关技术、经济等方面的专家》，成员人数为《五人以上单数》，其中技术，经济等方面的专家《不得少于成员总数的三分之二》。
52、开标由房地产开发项目招标人主持。
53、《评议法》一般适用于小型工程或规模较小的改扩建项目招标。
《综合评分法》是将评审各种指标和评议标准在招标文件内规定，开标后按评标程序，根据评分标准，由评委对各投标单位的标书进行评分，最后以总得分最高的投标单位为中标单位。
《评标价法》也称合理低标价法，按预定的方法将某些评审要素按一定规则折算为评审价格，加到该标书的报价上形成评标价。
54、《房地产开发工程建设监理》实行招标，有助于房地产开发企业获得高质量的监理服务。
55、机械作业的昼间噪声不高于85分贝，夜间噪声不高于55分贝。
56、竣工验收应满足的条件是完成工程设计和合同约定的各项规定。
57、开发商应当在工程竣工验收《7个工作日前》将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
58、开发商收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收，或者验收后14天内无修改意见的，视为验收报告被认可。
从29天开始，承包商不再承担工程保管和其他一切意外责任。
59、撇脂定价策略是一种高价策略。
60、房地产销售渠道的长短与市场的供求状况直接有关《要求短》。
61、《60.2%》的居民是通过《报纸》获取房地产信息，《34.1%》的居民经常注意户外广告。
62、房地产开发与经营项目社会效益指标是《国民经济指标》、《劳动就业指标》、《提供居住水平指标》、《交通便捷程度指标》、《住宅区安全程度指标》、《住宅区卫生指标》。
63、目前，城市垃圾处理最主要的方式是《填埋》。
二、判断与改错
1、一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。
2、房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。
3、可行性研究包括两个内容：
一是在获得土地之前的初步可行性究；二是获得土地之后的融资可行性研究。
在我国可行性研究是合二为一的。
4、房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换。
5、房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则。
然而定量分析有赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才是最可靠的。
6、为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性转变，也即利用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。
7、房地产投资是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为《实物（土地、房屋）》和《权力》。
8、房地产企业以《营利》为《目标》，以《开发与经营活动》为《内容》，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。
9、房地产企业在国民经济中的作用是促进《消费结构》和《产业结构》的合理化。
10、《混合型组织结构》这种组织结构形式对《中小组织》比较适用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适合。
11、《弹性原则》与内部环境是不断变化的，是由于房地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标应具有一定的弹性，以适应不断变化的内部环境。
12、房地产开发与经营环境分为《宏观环境、中观环境与微观环境》。
13、房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：
《市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段》。
14、国家出让土地使用权后，土地仍然是国家所有，仍然是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行驶。
15、基础设施建设费是指建筑物《2米以外》和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用。
16、在财务评价前，必须进行财务预测。
就是先要收集、估计和测算一系列财务数据，作为财务评价所需的基本数据。
17、《现金流量表》反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。
18、速动比率是速动资产和流动负债的比值。
19、人口净密度与平均每人住宅建筑面积有关，在相同住宅建筑面积密度条件下，平均每人住宅建筑面积超高，则人口密度相对降低。
20、《监理任务大纲》是监理投标单位制定监理规划、确定监理报价的依据。
21、开发项目建设总进度计划是指依据设计文件对开发项目《从动工到竣工验收的全过程》。
22、工程预付款是建设工程施工合同订立后开发企业在承包商正式动工前《7天》应支付的用于施工准备和采购材料、构件的流动资金。
23、《分析投资》就是利用会计核算、业务核算和统计核算的资料，对投资的支出过程和影响因素进行分析，寻求成本降低的途径，为实现成本目标创立良好的条件。
24、《因素分析法》又称《“连锁置换法”》或《“连环替代法”》，是通过成本因素的分解，监测每一个因素的变化程度对成本形成的影响，从而找到投资控制中关键因素的方法。
25、确定水准点与坐标控制点，以书面形式交给承包人，并进行现场交验。
专用条款内需要分项明确约定放线依据资料的交验要求，以便合同履行过程中合理地区分放线错误的责任归属。
26、《对于并非自己的过错》，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。
27、索赔是一种未经对方确认的单方行为，这种索赔要求能否得到最终实现，必须要通过双方确认后才能实现。
三、名词解释
1、房屋置换
房屋置换是指房屋使用人之间根据各自需要，按照有关法规，以房屋互换为主、货币补偿为辅的一种换房的交易行为。
2、确定型决策
确定型决策是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能作出精确估计的决策。
3、风险型决策
风险型决策（随机决策）也称随机决策，即决策方案未来的自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。
4、不确定型决策
不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。
5、消费结构
消费结构是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。
6、产业结构
产业结构是指国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。
7、挂牌出让
土地使用权挂牌出让是由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
8、安置补助费
安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助。
9、新菜地开发建设基金
新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。
10、货币补偿
货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
11、房屋产权调换
房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
12、假设开发法
假设开发法是一种科学实用的测算方法，其基本理论依据是预期原理，其可靠性程度的高低主要取决于两个预测：
第一，是否根据土地最佳利用方式开发，包括地块的用途、建筑规模、容积率、建筑设计等；第二，是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价格。
13、房地产开发资金成本
房地产开发资金成本是投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价。
14、边际资金成本
边际资金成本是指企业在新增一个单位的资本而需要负担的成本。
15、容积率
容积率是指每公顷开发小区用地上建造的建筑面积。
16、绿化覆盖率
绿化覆盖率指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和和与建设用地面积的比率。
17、房地产开发项目报建
房地产开发项目报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。
18、建设工程规划许可证
建设工程许可证是由城市规划行政主管部门核发的、用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。
19、定标
开发企业对投标者进行全面审查、评比、分析，最后选定中标者的过程叫定标。
20、进度管理
进度管理是指以进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同措施，确保项目工期目标得以实现。
21、房地产开发项目投资管理
房地产开发项目投资管理是在保证工期和质量的前提下，利用组织、经济、技术和合同措施将成本控制在计划范围之内，并且寻求最大限度的投资节约。
22、工程索赔
工程索赔《对并非自己过错》，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。
23、房地产开发项目的竣工验收
房地产开发项目的竣工验收是指建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公众利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定。
24、分户验收
分户验收是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部门进行的专门验收，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
25、成本加成定价法
成本加成定价法又称完全成本定价法，是以成本为中心的传统定价方法，即在单位成本的基础上，再加上一定比率的加成来制定房地产的价格。
26、目标利润定价法
目标利润定价法又称投资利益定价法，是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资利益率确定的目标利润额来进行定价的方法。
27、变动成本定价法
变动成本定价法又称边际贡献定价法，是企业以房地产开发的变动成本为基础来确定产品销售价格的方法。
28、需求导向定价法
需求导向定价法是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法。
29、竞争导向定价法
竞争导向定价法是房地产企业以竞争商品的价格为基础，根据同类房地产的市场竞争情况来制定产品价格的一种方法。
30、房地产开发与经营项目后评价
房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效益、社会效益、环境效益以及顾客满意度进行的全面考核。
31、房地产购买后行为评价
房地产购买后行为评价是指客户购买房地产产品后，在观察期和使用期对于产品使用价值、心理期望满足程度、企业守信程度、服务满意程度以及投资价值的全面感受、体验与判断，以及据此而必然产生的对于产品及开发商的评价、社会传播行为和处理不满意的方式的选择。
四、简答
1、影响购买者购后满意度的因素？
（1）购买者对于预测效果的预测
（2）购买者对交易公平性的理解
（3）购买者购后心理状态以及购后效果不理想的原因归属
（4）购买者对产品本身可改良、优化空间的理解
2、物价水平、利率、汇率以及政策因素与房地产价格之间的关系比较复杂
3、房地产价格制定的程序一般包括六个步骤？
确定定价目标---预测成本---估测目标市场需求---分析竞争者---选择定价方法并进行测算---确定销售价格
4、房地产价格制定的目标？
（1）实现预期投资利润率
（2）项目或当期利润最大化
（3）适应市场竞争
（4）树立企业品牌
（5）提高市场占有率
（6）求得生存
5、常用的差别定价策略有哪些？
（1）质量差价
（2）朝向差价
（3）楼层差价
（4）面积差价
（5）视野差价
（6）边间差价
6、心理定价策略有哪些？
（1）尾数定价策略
（2）整数定价策略
（3）声望定价策略
（4）习惯定价策略
7、投资计划表的主要内容有哪些？
（1）工程分项编码
（2）工程内容
（3）计量单位
（4）工程数量
（5）计划综合单价
（6）工程发生的起止时间
8、主要质量控制要点？
（1）审核施工组织设计
（2）对原材料的检验
（3）对工程中的配套设备进行检验
（4）控制混凝土质量
（5）隐蔽工程验收
9、参与者的主要安全任务？
（开发商和施工企业）
开发商应向承包商提供安全生产作业环境和安全施工措施的所需费用，及时将安全施工措施和拆除工程的有关资料向当地建设行政主管部门备案，不得任意压缩施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生产的规范标准。
施工企业应在施工前编制详细的施工技术要求和安全方案，施工现场根据不同的施工阶段采取相应的安全措施，城区内施工应有封闭围栏措施，对毗邻的建筑物、构筑物和地下管线采取相应的措施，对于施工起重机械、脚手架、自升模板等安装。
拆卸工程应由相应的资质单位承担并经验收后方能投入使用，为现场作业人员提供必要的安全措施和进行安全教育。
10、对于承包商来说，文明施工的主要内容有哪些？
（1）施工现场的公示标志
（2）施工现场的总平面布置整齐有序，材料机具设备堆置合理
（3）施工现场用电符合安全操作规程
（4）施工机械经检查合格，不侵占场内道路
（5）施工道路通畅、排水系统良好、建筑垃圾堆放合理并能够及时清除
（6）劳动保护器具、劳保设施经常检查，保证安全有效
（7）职工生活设施符合卫生要求
（8）消防设施运行良好
11、环境管理主要包括的内容有哪些？
（1）施工垃圾及时消除，高大建筑物的建筑垃圾应有专门的处理方法
（2）施工道路定期洒水，防止扬尘，车辆开出工地不带泥沙
（3）对于细颗粒物的运输与储存要注意密封和遮盖
（4）不在现场燃烧产生有毒、有害气体的物质，如工艺必须，则应有相应的处理装置
（5）拆除建筑物时，注意洒水
（6）施工废水、污水必须经沉淀池沉淀后排放
12、层次分析法的基本思路？
层次分析法的基本思路：
按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高至低的若干层次，建立不同层次元素之间的相互关系。
13、与老城区相比，新城区在地理位置上表现出的劣势：
（1）地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善。
（2）人口密度小，生活气息不浓，不适合进行商业中心、写字楼、餐厅娱乐等项目开发。
（3）由于征用农地，审批难度大。
（4）给排水、电、气、电讯等配套市政设施均需要开发企业自行建设，加大建设成本，增长了建设周期。
14、新城区开发的优势？
（1）远离城市中心，新城区空气清晰、环境优美、四周宽敞空旷
（2）新城区地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少。
（3）新城区的建设比旧城区改造成本大大降低，建设难度降低。
容易获得政府的批准与支持。
15、供求关系调整缓慢性的表现方面？
（1）供求角度，房地产经营的供应弹性小。
无论市场上对某种房地产商品的需求量有多大、价格有多高，房地产经营者都很难在较短时间或特定空间范围内迅速、大量地生产，以满足市场需求。
（2）需求角度，房地产经营的需求弹性小。
尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性比较小。
只有随着人口的增长、经济发展水平的逐步提高、居民收入水平的提高，房地产的需求量才会逐步增大。
16、目前金融结构的特征？
已形成一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅导，住房合作社、信托投资公司、各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系。
17、风险型决策的基本思路？
根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到的方案期望值，即可能出现的所有的自然状态的期望值，最后根据方案期望值的大小来决定。
18、房地产开发与经营环境的特定？
（1）关联性：
房地产开发与经营环境是有诸多因素共同构成的系统，各种因素相互联系相互影响。
政治因素与经济因素是对立统一的，经济因素不能脱离政治因素单独存在，政治因素也要通过经济因素体现。
分析房地产开发与经营环境时，不能简单孤立地看问题，而应从各环境因素内在联系上把握产生的交叉效应。
（2）可变性:
房地产开发与经营环境是一个动态、可变的开放系统，处于不停的运动之中。
可变性一方面表现在外部环境的可变性，如政府的宏观政策、城市基础设施建设等。
另一方面环境中各个因素不是孤立的，而是相互联系、相互作用、相互协调的，而这种相互作用使得某些因素发生变化，如行业的发展态势、居民购买力等。
（3）相对性:
房地产开发与经营环境好与坏、成熟是否、机制是否健全、法律是否完善都是相对而言，是通过比较得到的结果。
（4）层次性：
房地产开发与经营环境所处环境是一个综合体，从分析角度可分为宏观、中观、微观环境三层次，其下再根据其呈现出的以不同活动为中心的物质环境，可将之划分出与一定活动相联系的子环境，如居住环境、工业环境等。
19、通货膨胀对房地产业及市场产生的双面影响？
（1）通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险。
（2）通货膨胀会使市场需求扩大。
因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产的需求。
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