重庆家用纺织交易城旗舰店工程建设项目可行性研究报告.docx

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重庆家用纺织交易城旗舰店工程建设项目可行性研究报告

重庆家用纺织交易城旗舰店工程建设项目

可行性研究报告

第一章总论1

1.1项目背景1

1.1.1项目所在地区发展战略1

1.1.2项目建设单位及发起缘由1

1.2项目概况2

1.2.1项目总体规划2

1.2.2本期项目技术经济指标2

1.3可行性研究结论及建议3

1.3.1可行性研究结论3

1.3.2风险及建议4

1.4可行性研究报告编制依据4

第二章项目建设必要性5

2.1政策背景5

2.2项目建设必要性5

第三章项目建设概况7

3.1项目名称7

3.2项目性质7

3.3项目地址7

3.4建设内容及规模7

3.5建设期8

3.6项目建设的有利条件8

3.7项目实施进度情况8

第四章项目商业市场分析8

4.1重庆宏观市场分析8

4.1.1城市概况8

4.1.2重庆城市总体规划11

4.1.3重庆经济概况12

4.2区域市场分析15

4.2.1渝中区状况15

4.2.2解放碑商圈概况16

4.2.3解放碑商圈规划定位17

4.2.4解放碑商圈商业状况17

4.3家纺消费市场分析19

4.3.1全国家纺市场分析19

4.3.2家纺品消费特点分析21

4.3.3家纺品市场趋势分析24

4.3.4目标市场分析25

第五章　项目发展定位分析30

5.1形象定位30

5.2客户定位30

5.3品牌定位31

5.4产品定位32

5.5业态定位32

5.5.1我国现阶段的业态模式32

5.5.2项目业态模式34

5.6价格定位36

5.7项目SWOT分析36

5.7.1优势分析（S）36

5.7.2劣势分析（W）36

5.7.3市场威胁（T）37

5.7.4市场机会（O）37

第六章建设规模和产品方案37

6.1建设规模37

6.2产品主要方案38

第七章场址选择39

7.1选择原则39

7.２场址定点40

7.３场址建设条件41

第八章技术方案、工程方案和设备方案42

8.1技术方案42

8.1.1项目布局原则42

8.1.2项目方案43

8.1.3商场功能分区44

8.1.4技术要求44

8.2工程方案46

8.3设备方案46

第九章商品采购51

9.1采购策略及物流配送管理体系51

9.2供货商的选择53

第十章环保保护、劳动安全卫生、消防和节能54

10.1环境保护54

10.1.1设计的依据54

10.1.2采用标准54

10.1.3环境保护方案54

10.2劳动安全卫生55

10.2.1设计依据55

10.2.2设计原则55

10.2.3劳动保护55

10.2.4劳动安全卫生主要防范措施56

10.3消防56

10.3.1设计依据56

10.3.2消防措施56

10.4节能57

10.4.1设计依据57

10.4.2能源种类57

10.4.3主要节能措施57

10.5效果评价57

第十一章营销策划58

11.1营销策略58

11.2营销方式60

11.3阶段策略60

第十二章组织机构与人力资源配置60

12.1组织机构60

12.1.1机构设置60

12.1.2各部门主要职能61

12.2公司员工配置61

12.2.1劳动定员61

12.2.2员工素质要求及来源63

12.3员工培训63

第十三章项目实施进度及招投标64

13.1整体项目进度64

13.1.1开发原则64

13.1.2时间进度表64

13.2旗舰店项目进度64

13.2.1建设工期64

13.2.2项目实施进度安排65

13.2.3项目实施进度表65

13.3项目招投标65

13.3.1招投标范围65

13.3.2投标单位资质要求65

13.3.3招标信息发布66

13.3.4招投标组织形式66

第十四章投资估算及融资方案67

14.1投资估算相关说明67

14.1.1投资估算范围67

14.1.2投资估算编制依据67

14.1.3估算有关参数说明67

14.1.4估算估算结果68

14.2融资方案69

14.2.1资金筹措计划69

第十五章项目财务效益分析与评价69

15.1财务效益参数选择70

15.1.1项目计算期70

15.1.2经营期运营能力70

15.1.3税费率70

15.1.4银行借款利息率70

15.1.5财务评价基准收益率70

15.1.6利润分配原则70

15.1.7财务评价原则70

15.1.8项目假设条件70

15.2财务效益分析71

15.2.1销售收入预测71

15.2.2经营总成本估算71

15.2.3利润估算71

15.3财务评价72

15.3.1投资利润率72

15.3.2投资利税率72

15.3.3项目财务净现值（NPV）72

15.3.4项目投资回收期72

15.3.5项目投资财务内部收益率72

15.3.6项目资本金财务净现值72

15.3.7项目资本金投资回收期73

15.3.8项目资本金财务内部收益率73

15.3.9偿债能力评价73

第十六章项目国民经济评价74

第十七章风险分析74

17.1经营风险分析74

17.1.1市场风险74

17.1.2管理风险74

17.1.3灾害风险75

17.2财务风险分析75

17.2.1盈亏平衡分析75

17.2.2敏感性分析75

17.3风险的防范对策76

17.3.1财务风险76

17.3.2市场风险77

17.3.3管理风险77

17.3.4灾害风险77

第十八章研究结论与建议77

18.1结论77

18.2建议78

附表78

第一章总论

1.1项目背景

1.1.1项目所在地区发展战略

 2000年，国家实施西部大开发战略，作为西部经济高地，重庆成为西部大开发战略的重点实施地带。

2007年3月14日，胡锦涛总书记提出“把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标”。

2007年6月7日，国家发改委正式宣布重庆成为首批全国统筹城乡综合配套改革试验区。

这座西部经济最发达的城市再次成为国家的改革实验田。

2007年9月20日，国务院正式批复同意《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》正式确定重庆五大定位：

我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。

根据国务院要求，重庆作为特大经济城市，将带动川东以及西南地区、长江上游地区的经济、社会发展。

重庆作为中国西部重镇优势独特，“承东启西、左右传递、辐射四方”，连接着中国经济发达的东部地区与资源富集的西部地区，俨然是中国西部地区走向东部沿海的窗口和桥梁。

这样的优势赋予了重庆服装业新的发展。

重庆，正在成为西部经济高地。

1.1.2项目建设单位及发起缘由

重庆家用纺织交易城旗舰店工程建设项目的建设单位为纺织品交易市场有限公司。

纺织品交易市场有限公司是经重庆市工商行政管理局批准成立的一家集生产、贸易型企业。

公司住所：

重庆市南岸区南坪南城大道***。

法定代表人：

。

注册资金：

6000万元人民币。

经营范围：

生产、加工、销售针纺织品，皮革制品、工艺品、家具、家居饰品、布艺、窗帘、毛毯、地毯、挂毯，销售玩具等。

公司下设办公室、人力资源部、行政部、供应部、市场部、物流配送部、营业部、财务部、等“七部一室”组织机构。

公司配备员工213人，其中：

管理人员26人，工作人员11人，营业员95人，工人81人。

公司员工中高级经济师、高级会计师、高级工程师等12人，中级技术职称人员21人，初级技术职称人员34人。

按文化程度分：

博士学位1人，硕士学位5人，学士学位12人。

大专学历以上文化程度161人。

重庆家用纺织交易城工程建设项目，正是为了响应国家把重庆市建设成为中国西部的经济中心、中国的又一个增长极、新型的城乡统筹的直辖市的号召，为重庆市的经济建设和繁荣商业流通作贡献而实施的一项具体经济建设项目。

1.2项目概况

1.2.1项目总体规划

重庆家用纺织交易城工程建设项目，计划总投资8亿元。

分三期建设完成，建设期5年，全部项目建成后总营业商铺面积约100000平方米。

其中：

第一期：

建设重庆家用纺织交易城重庆市渝中区七星岗旗舰店，营业商铺面积约8000平方米，建设期2008年1月—2008年12月。

第二期：

建设主城区及二级区县市场建30家连锁店渝北、南岸、江北、沙坪坝、九龙坡、巴南、江津、永川、合川、万州、涪陵、黔江、长寿、双桥、大足、铜梁、潼南、荣昌、南川、武隆、彭水、石柱、秀山、忠县、开县、云阳、梁平、垫江、綦江、万盛区二级店，每个店营业商铺面积2000平方米左右，合计60000平方米，建设期2009年7月—2011年6月。

第三期：

建设中国西部地区4-6个二级店，每个店营业商铺面积5000-8000平方米左右，合计32000平方米，建设期2011年7月—2012年12月。

本次可行性研究报告研究范围为第一期重庆家用纺织交易城旗舰店工程建设项目。

1.2.2本期项目技术经济指标

（1）项目名称

重庆家用纺织交易城旗舰店工程建设项目。

（2）项目总投资

项目总投资20352.84万元。

其中：

建筑工程费用10182.18万元；建设工程其他费用1141.79万元；基本预备费1224.77万元；涨价预备费1347.25万元；建设期贷款利息861.00万元；铺底流动资金4672.12万元。

（3）建设期

1年。

（4）经济效益

平均年销售收入41560.60万元，销售税金及附加3415.64万元，企业所得税1797.16万元，净利润5935.55万元。

（5）投资利润率40.81%；

（6）投资利税率54.78%；

（7）项目财务净现值：

19807.85万元；

（8）项目投资回收期（含建设期）：

4.62年;

（9）项目投资财务内部收益率28.57%；

（10）项目资本金财务净现值17029.87万元;

（11）项目资本金投资回收期（含建设期）:

6.20年；

（12）项目资本金财务内部收益率：

36.03%；

（13）资金筹措及偿还

自筹项目资本金6352.84万元，向银行贷款14000万元（其中8年期固定资产贷款10000万元,3年期流动资金贷款4000万元）。

贷款偿还期：

从项目开始进行经营起，利息每年支付，在第3年偿还流动资金贷款本金。

从第4至第7年每年偿还固定资产贷款2500万元本金。

1.3可行性研究结论及建议

1.3.1可行性研究结论

本报告深入研究了项目建设项目提出的背景、建设的必要性及教育需求分析，按照国家有关标准，以发展的眼光对建设规模进行控制及论证，全面细致地分析工程建设、环保、投资、筹资等方案，客观测评项目经济效益、社会效益，得出如下结论：

本项目是一个推进重庆地区经济结构战略性调整、实现农业产业化升级，促进地区农民脱贫致富而建设的典型商贸带农业扶持项目，同时也是一个都市圈民心工程项目，本项目抓住了城乡统筹快速发展的趋势，在各种条件具备的前提下，通过市场细分和产品市场定位，发扬公司以人为本的理念，发挥公司在人才、管理、营销、品牌上的优势，以极富竞争力的市场价位与优越的高性能产品推向市场，整个经营思路清晰，设计线路合理，营销方式可靠，项目可行度高，风险小。

本项目致力发展商贸流通，符合地区经济社会发展规划；项目建设规模与经营规模相宜，营业面积较为适当；选址充分考虑建设发展及规划布局等多项因素；项目建设方案考虑全面，美观大方，经济实用；主要工程为建筑工程，技术较为单纯，利于实施；经测算，建设项目经济、社会、环境评价指标均可达到国家有关标准；基础条件良好，地方政府对本项目大力支持。

建设项目经销的商品方案合理，有良好的经济效益和社会效益。

通过全面分析、论证，该项目的建设是必要的，也是可行的。

1.3.2风险及建议

（1）建议政府有关部门尽快批准该项目建设，并扶持企业尽快实施。

（2）建议纺织品交易市场有限公司应作好以下工作：

①充分作好项目实施前的准备工作。

②尽快落实项目建设资金和今后运营流动资金。

③应作好管理队伍和职工队伍的建设工作,为创一流的知名品牌打下坚实的基础。

④尽快落实进货商品供货企业。

⑤在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程措施和施工方案，在施工管理中，控制各种开发建设成本费用，降低投资成本。

1.4可行性研究报告编制依据

（1）原国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年）和《可行性研究报告编制大纲》。

（2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（2006年）。

（3）《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》。

（4）《纺织工业十一五发展纲要》。

（5）《国务院办公厅转发国务院西部开发办关于西部大开发若干政策实施意见的通知》（国办发[2001]73号）。

（6）《财政部国家税务总局关于西部大开发税收优惠政策问题的通知》（财税[2001]202号）。

（7）《商务部办公厅关于支持重庆市加强城乡商贸统筹发展的有关意见》（商办财函〔2007〕106号）。

（8）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。

（9）《重庆纺织工业工业十一五发展规划》。

（10）《重庆市渝中区人民政府关于加快商贸流通业发展的意见》（渝中府发〔2006〕7号）。

（11）《重庆市渝中区人民政府关于解放碑商圈商业业态功能调整管理试行办法》（渝中府发〔2006〕35号）。

（12）国家关于工程建设的相关规范，标准及政策性文件。

（13）项目投资方关于本项目的建设构想及提供的相关资料。

第二章项目建设必要性

2.1政策背景

流通业天然具有“双优”的本质和功能。

即：

在时间上“消灭耽搁迟滞、库存积压和断档脱销”，加快节奏，优化经济流程；在空间上“消灭无效生产、优化资源配置，优化产业结构”。

这是从时间继起和空间并存两个视角所做出的最高概括，并具有很强的现实针对性和政策含义。

当今社会商业流通领域成为一个国家的经济命脉，它控制着市场，决定着生产，影响着金融。

“消费通过流通决定生产，只有现代化的流通方式才能决定现代化的生产。

”

当前中国流通业的地位获得历史性提升，影响力带有全局性，凭借其技术创新和科技品牌含量地位迅速提高，从而对增进社会经济效益的影响力越来越明显、越来越广泛、越来越深入。

因此，对包括零售业在内的整个流通业的影响力需要再认识，需要从战略高度重新定位。

可以说社会商业流通领域成为一个国家的经济命脉，它控制着市场，决定着生产，影响着金融。

“消费通过流通决定生产，只有现代化的流通方式才能决定现代化的生产。

”

新世纪新主题是“经济节奏的较量”、经济流程创新。

流通业凭借先进的信息技术，经济节奏在加快，社会库存比率在下降，储备信息正在取代储备商品，高昂的流通、储运成本有望快速消失，流通业的业态模式正在创新。

在WTO规则下培育出具有竞争力的大型专业商业流通企业，这是我国经济长足发展的必要保障。

国家主要领导也曾经对现代商业流通发展作出重要批示：

“关键的问题是要加速发展我国自己的现代商业和物流业”。

由此可见，建立我国适合各类商品的物流体系对我国经济的长远发展具有深远的意义。

2.2项目建设必要性

本项目的建设具有重大的必要性:

（1）是建设我国“和谐商业”的需要，是“和谐社会”的重要组成部分。

“和谐商业”是市场经济的产物，将儒家伦理文化和道德文化有效地与市场经济相结合，使市场经济中商业的利与义二者的结合处于最协调的状态。

如果这种状态能得以实现，中华文化产生的精神力量就可以抑制由市场经济产生出的消极负作用，就可使物质文明与精神文明协调结合，创造出巨大的社会性经济力量，促进“和谐社会”的到来。

“和谐商业”可以使交易安心，购买放心，消费舒心，无商烦心，构建“和谐的商业状态”，是建设“和谐商业环境”的重要组成部分，而没有和谐的商业环境，难以谈上“和谐社会”的建立。

家用纺织品是人们的日常生活用品，与国民经济实力与消费意识密切相关。

随着我国国民经济的持续发展，全面建设小康社会和城市化建设进程的加快，家用纺织品已成为新的消费热点，推动着家用纺织品产业的快速发展。

所以，在家纺消费市场建立“和谐商业”是建设我国“和谐社会”的重要组成部分。

（2）是实施《纺织工业十一五发展纲要》和商务部“东桑西移”的需要。

我国的茧丝绸生产量与出口量占世界总量的70%以上。

“十一五”期间，全球纺织产业战略结构调整，发达国家与地区的纺织服装产业向发展中国家转移，中国东部沿海发达地区向中西部地区转移的趋势。

商务部从2006年实施“东桑西移”产业布局调整，计划建设200个万亩蚕桑基地，形成九大新兴蚕茧产区，即川渝、广西、云黔、陕甘宁、赣皖、湘鄂、豫晋、新疆和辽吉黑产区，深入实施“东桑西移”工程，加快中西部地区茧丝绸业发展步伐，建设中西部现代化、规模化优质蚕茧生产基地。

川渝、新疆、湖北、东北、等地区作为“十一五”期间化纤行业区域结构调整的发展重点，承接东部部分产能，培育化纤纺织产业集群。

由此可见，世界纺织制造基地在向重庆等西部地区转移，必然需要区域性的纺织商业贸易中心的配套。

（3）是实施《重庆纺织工业十一五发展规划》和完善重庆纺织工业产业链的需要。

“十一五”期间，重庆重点支持重庆空港高新轻纺工业园、两路工业园等纺织服装生产加工基地建设，建成集科研、加工、商贸、储运为一体的纺织服装生产基地；培育发展8－10户在全国棉纺织、麻纺织、服装、丝绸、产业用纺织品、羽绒制品等行业的全国前50强企业，计划到2010年培育打造全国名牌产品5个，驰名商标2个，新增市级名牌产品25个，著名商标8个。

重庆纺织行业经济总量到2010年在2004年的基数基面上翻两番，达到350亿元，工业增加值达100亿元，年均增长18%。

“十一五”期间新增总投资80——100亿元，使重庆纺织产业集种植、养殖、加工、生产、内销、出口实行整个链条管理的产业，处于西部地区同行业领先水平，构建中国西部最重要的纺织、服装生产加工基地，产品研发中心，商贸物流中心和纺织服装之都。

（4）是实施重庆城乡统筹发展战略，实现率先达到小康水平的需要。

纺织工业的战略调整，使重庆有了11个商务部“东桑西移”工程蚕茧基地，形成了产业集群，使数以十万计的农民改变产业身份。

本项目的实施，打通了商业流通渠道，实现农业产品的成功销售，对具体实现二元经济结构、促进农村城镇化建设、实施城乡统筹具有重要的现实意义，对于解决“三农”问题和率先达到小康水平将发挥重要作用。

（5）是实施重庆商贸统筹发展战略的需要。

继成立“全国城乡统筹综合试验区”后，商务部最近批准重庆作为全国惟一“城乡商贸统筹综合试点区”，以此探索西部地区城乡商贸统筹发展、解决区域发展不平衡问题。

成立“试点区”后，重庆商业培养既要培育本土的大市场、大企业，也要引进国内国际的知名大公司、大集团，以此做大零售规模。

市商委的目标是，2012年，达到零售人均西部第一；2020年，社会消费品零售总额达到12000亿元。

 将重点打造解放碑、观音桥、南坪、杨家坪、三峡广场等5个商圈。

到2010年解放碑商圈零售总额要超过200亿元。

市商委将建设商业设施、将文化纳入考评,探索城乡商贸统筹发展新路子,政府将鼓励大商场和专卖店直接到县城乡镇落户。

同时，为了支持商贸流通企业的发展，国家开发银行等金融机构和各市区县各级商委支持发展较好、有优秀项目的商贸流通企业以政策支持。

本项目符合重庆商贸统筹发展战略的需要。

总之，本项目对于保障重庆经济运行质量、优化经济流程、调整经济结构、扩大内需、增进消费、增加就业，节能降耗、降低成本等具有重大现实意义。

第三章项目建设概况

3.1项目名称

重庆家用纺织交易城旗舰店工程建设项目。

3.2项目性质

新建。

3.3项目地址

经营地址：

重庆市渝中区七星岗德兴里1号上海一百一楼平街层。

3.4建设内容及规模

本期旗舰店工程项目建设，总建筑面积约11271m2。

其中：

（1）营业商铺用房：

8000m2；

（2）办公服务用房：

1300m2；

（3）商品库房：

1841m2；

（4）配电房中央控制室：

100m2;

（5）经营用机修车间：

30m2。

包括各部分的土建工程购置或租赁、装饰工程、设备购置及安装工程、消防卫生安全工程等。

3.5建设期

1年，从2008年1月至2008年12月。

3.6项目建设的有利条件

（1）目前我国家纺市场处于高增长期阶段，有广阔的消费市场。

（2）公司与市内外一批知名的家居用品，家居饰品企业有着良好的合作关系。

公司采购进货渠道稳定，产品质量有保障，高、中档的品种丰富，进货成本低，有增强企业竞争力的坚实物质基础。

（3）项目经营地址不仅交通方便，更重要的是该址是渝中区的贸易中心，顾客流量大，是重庆主城区商贸繁华区之一，不仅有明显的商贸区位优势，而且也符合重庆市政府的规划。

（4）项目选址区域公用设施完备，水、电、气等供应有保障。

（5）公司有一大批理论功底深厚扎实，商贸经营经验丰富，勾通、协作能力强，促销方法先进，能诱发顾客购买欲的高、中级人才，是一支商贸经营的精英团队。

这为企业的家纺商贸经营和增强企业竞争力提供了可靠的保障。

（6）公司有较雄厚的经济实力。

（7）有重庆市、渝中区各级政府及相关职能部门的大力支持。

3.7项目实施进度情况

项目资本金6000万元。

营业商铺购置1200平方米，尚未购买800平方米，另6000平方米进行租赁，只需对商铺进行装饰，就可开业经营。

办公场地、库房选址已选定。

第四章项目商业市场分析

4.1重庆宏观市场分析

4.1.1城市概况

4.1.1.1位置与地貌

重庆位于东经105°17'-110°11'、北纬28°10'－32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。

辖区东西长470公里，南北宽450公里。

地界东临湖北、湖南，南接贵州，西靠四川，北连陕西。

重庆幅员辽阔，域内江河纵横，峰峦叠翠。

北有大巴山，东有巫山，东南有武陵山，南有大娄山，地形大势由南北向长江河谷倾斜，起伏较大。

地貌以丘陵、山地为主，坡地面积较大，成层性明显，分布着典型的石林、峰林、溶洞、峡谷等喀斯特景观。

主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。

4.1.1.2气候

重庆气候属亚热带季风性湿润气候，年平均气候在18℃左右，冬季最低气温平均在6-8℃，夏季平均气温在27－29℃，日照总时数1000－1200小时，冬暖夏热，无霜期长、雨量充沛、温润多阴、雨热同季，常年降雨量1000－1400毫米，春夏之交夜雨尤甚，素有"巴山夜雨"之说。

2004年平均气温18.4°C，年总降雨量1182.1毫米。

4.1.1.3经济地理位置

重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。

2007年6月7日，重庆成为首批全国统筹城乡综合配套改革试验区。

重庆是中国著名的历史文化名城，具有3000多年的悠久历史和光荣的革命传统。

公元1189年，宋光宗先封恭王，后即帝位，自诩"双重喜庆"，升恭州为重庆府，重庆由此得名。

1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸。

1929年重庆正式建市。

1937年至1946年