碧桂园物业承接查验管理细则.docx
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碧桂园物业承接查验管理细则
碧桂园物业承接查验管理细则
1.范围
2.
适用于项目竣工验收、业主入住前，区域客户关系管理部联合项目部、物业分公司成立项目承接查验工作小组对物业共用部位、共用设施设备、进行检查和验收，对业主分户物业查验和预验收。
3.控制目标
4.
验证房屋设施的基本功能及功能的可持续性，确保建设合格，满足设计及业主的使用要求。
5.资料的接管验收
6.
项目部须确保项目承接验收前建设达到《物业承接查验办法》规定的条件，各项资料齐备。
物业分公司接到项目部书面接管验收通知后，根据《项目接管需移交资料清单》核对所接收的资料，对于完整的资料可以办理资料移交接管手续，填写《资料移交/接管验收表》，双方签字存档；对部分不全、缺页或缺少的资料应知会项目部，并在督促其补齐的同时在《工程遗留问题登记处理表》中登记、备案、跟踪处理。
7.物业硬件设施接管验收
8.
承接查验小组根据相关设计图纸、施工/订货合同、施工验收规范等，并参照《附件二：
公用设施、设备施工跟进及接管验收要点》、《附件三：
户内设施、设备施工跟进及接管验收要点》，首先组织对拟接管项目进行一次预验收，全面检查其工程质量情况，并将所发现的问题进行统计、汇总（对于较严重的和可能有争议的质量问题需拍照记录），填写《公共设施（设备）接管验收问题统计表》或《住户房屋接管验收问题统计表》，送交项目部落实、督促施工单位在《工程维修时间要求标准》时限内完成整改。
整改完毕后组织复查、复验，符合验收标准的进行消项，仍不合格的则继续跟踪处理。
4.1公共设施设备的接管验收
4.2
首先需逐项核对其规格型号、数量、质量、品牌等是否符合要求，并填写《公共设施（设备）接管核对表》，发现问题及时和项目部联系。
其次，详细检查其安装质量。
对在责任移交前需要物业分公司代为管理的设施、设备或截至入伙前还不具备责任移交条件的项目，可以先办理岗位移交手续，待存在问题处理完毕、验收合格后，再行办理责任移交手续。
对具备接管条件、已验收合格的设施、设备填写《公共设施（设备）移交接管验收表》，一并办理岗位和责任移交手续；对在接管验收过程中发现的问题大部分已得到解决的项目，也可以办理岗位、责任移交手续，对其存在的小部分问题在《工程遗留问题登记处理表》中登记、备案，跟踪处理。
4.2业主分户房屋的接管验收
根据设计及合同，列明每种户型配装设施（设备）清单，按照《住户房屋移交/接管验收表》内容，依据接管验收标准和要求，逐套、逐项核对安装的设施（设备）数量、规格等，检查安装质量。
对符合接管条件的住户房屋，待接管全部钥匙后办理移交手续，填写《住户房屋移交/接管验收表》，双方签字后存档；对暂不符合接管要求的住户房屋，由项目安排立即整改，整改完毕，验收合格后，再行办理移交手续。
9.物业整体移交、接管验收：
10.
在项目资料和实物均移交、接管完成后，办理整体移交、接管手续，填写《项目整体移交接管验收表》。
11.相关记录
12.
6.1项目整体移交接管验收表
6.2
6.3公共设施（设备）接管核对表
6.4
6.5公共设施（设备）移交/接管验收表
6.6
6.7住户房屋移交/接管验收表
6.8
6.9公共设施（设备）接管验收问题统计表
6.10
6.11住户房屋接管验收问题统计表
6.12
6.13资料移交/接管验收表
6.14
6.15工程遗留问题登记处理表
6.16
13.相关附件
14.
7.1附件一：
项目接管需移交资料清单
7.2
7.3附件二：
公用设施、设备施工跟进及接管验收要点
7.4
7.5附件三：
户内设施、设备施工跟进及接管验收要点
7.6
7.7附件四：
工程维修时间要求标准
7.8
项目整体移交接管验收表
物业名称
开工日期
建设单位
施工单位
监理单位
设计单位
物业管理
竣工日期
占地面积
建筑面积
各类房屋及公用（共）设施、设备、公共场地等的移交接管验收内容详见各自的接管验收表及清单。
移交单位意见：
移交单位签名盖章：
（建设单位）
接管单位意见：
接管单位签名盖章：
（物业管理单位）
公共设施（设备）接管核对表
工程名称：
所属项目/系统：
序号
设施、设备名称
规格及型号
数量
安装位置
与设计及合同核对情况
核对日期
备注
编制：
审核：
公共设施（设备）移交/接管验收表
工程名称：
所属项目/系统名称
移交单位
施工单位
接管单位
岗位
移交日期
责任
移交日期
主要设施设备清单
名称
规格、型号
数量
备注
移交单位意见
接管单位意见
备注：
项目：
检查日期：
住户房屋移交/接管验收表
楼宇名称：
栋/房号：
填表时间：
年月日
验收
项目
验收时详细内容
验收内容
验收项目
顶棚
墙面
地面
门/锁
窗/玻璃
门磁/按钮
照明灯
开关
插座
空调洞
电视插座
电话插座
前阳台
后阳台
客厅
天棚
餐厅
外墙面
卧1
地面
卧2
地漏
卧3
栏杆/花槽
卧4
照明灯
厨房
备注栏
排水管
卫生间
红外报警
验收项目
地漏
排污管
给水管
煤气报警
排烟孔
洗涤龙头
浴缸/盆
座便器
洗涤盆
橱柜/洗手台柜
梳洗镜
淋浴屏
煤气表
水表
电表
厨房
卫生间
室内配电箱
空气开关
报警键盘
对讲机
煤气底数
水表底数
电表底数
移交单位意见：
移交人签字：
接管单位意见：
接管人签字：
注：
1、以上项目合格的打“√”，不合格的暂不做标记，待整改合格后再行验收；2、该验收不代表业主意见，不免除各方应承担的责任。
公共设施（设备）接管验收问题统计表
工程名称：
所属项目/系统：
统计日期：
序号
问题简述
备注
统计：
审核：
签收：
住户房屋接管验收问题统计表
工程名称：
统计日期：
第页共页
房号
问题简述
备注
统计：
审核：
签收：
资料移交接管验收表
工程名称：
资料类别：
序号
交接的资料名称
单位
数量
备注
移交人：
接收人
工程遗留问题登记、处理表
工程名称：
序号
项目名称
遗留问题描述
处理记录
备注
经办人：
审核人：
附件一：
项目接管验收需移交资料清单
1.产权资料
2.
1）项目批准文件
2）
3）用地批准文件
4）
5）建筑规划文件
6）
7）各类房屋清单及权属情况
8）
9）公用设施/设备清单及权属情况
10）
11）公共场地清单及权属情况
12）
13）办公设备设施清单及权属情况
14）
3.政府验收合格资料
4.
1）工程竣工验收备案证明书-------包括：
竣工验收报告、规划验收合格证、消防验收意见书、环保验收合格证、电梯验收结果通知单、电梯检验合格证、民防工程竣工验收证书、燃气工程验收证书、档案认可书等；
2）
3）住宅质量保证书、使用说明书
4）
5）供用电合同
6）
7）供用水合同及供水合同执行单
8）
5.工程技术资料
6.
1）竣工图及文字资料——竣工图（包括总平面图、建筑、结构、电气、给排水、消防、暖通、智能化、电视电话等系统）、审图意见书、图纸会审记录、设计变更单、材料出厂合格证、送检报告、调试报告、隐蔽工程验收记录及附属配套工程等的全套图纸和综合文字资料。
2）
3）设备、设施技术资料——订货、安装合同及厂家图纸、维护/使用/操作说明书、质量保证书、智能化系统说明书等。
4）
5）维护厂家资料——主体结构、装修、设备安装、系统集成等施工单位及供货厂商的联系人、联系方式、维修电话、厂址等。
6）
附件二：
公用设施、设备施工跟进及接管验收要点
统一要求
1、设施、设备型号、规格、质量、数量、应具备的功能必须符合设计和订货合同要求，对不相符合的必须有相关依据（设计或甲方的变更通知）；
2、
3、安装符合施工验收规范要求；
4、
5、设施、设备及附件有产品合格证、试验报告、使用、维护、操作说明书；
6、
7、隐蔽工程有相关检查、验收记录；
质量要求
工程项目
施工跟进及接管验收要点
使用质量要求
土建工程
天面、屋面
1、面隔热层、防水层的使用材料；端缝、伸缩缝处理工艺、沟板安装工艺；
2、
3、防水层表面平整，压实、抹光，无裂缝、起壳、起砂缺陷，厚度均匀一致；
4、
5、墙、地砖铺设符合要求；
6、
7、水落斗、管安装
坡度合理、排水顺畅、无积水
蓄水试验过程和结果符合要求、无渗漏现象
明暗沟、检查井
1、沟底无断裂，无积水，沟壁和沟抹灰平整；
2、
3、沟盖板安装平整、牢固；
4、
5、井盖板平整，无损伤。
坡度合理，排水通畅；沟、井盖板强度符合要求
道路、地面、
楼面、楼梯
1、路面平整，无下沉开裂、起砂、空鼓、损伤掉角等缺陷；
2、
3、路面砌筑厚度、混凝土标号、坡向、雨水口等符合设计；
4、
5、瓷砖、石材面无裂纹、翘曲，色彩、规格一致，边角整齐，接缝平整均匀，结合牢固；
6、
7、路面标志清楚，地面线条顺直。
8、
9、台阶平整；扶手光滑、油漆完整，无脱块，无机械撞伤，固定牢固；
道路、地面泄水畅通，积水深度小于5mm
楼梯踏步相邻高差小于15mm，防滑条顺直
路面伸缩缝位置、宽度和填缝质量符合要求
门窗工程
1、材质、规格、开启方向、扇与框搭接量符合要求；
2、
3、防腐、防虫、防火处理；
4、
5、安装牢固、方正，无外伤、脱漆、污染缺陷；
6、
7、缝隙填塞饱满密实，表面平整、光滑、无裂缝，填塞材料、方法符合设计；
8、
9、闭门器力量适中，不渗油；
10、
11、附件齐全、牢固、灵活、端正美观；
12、
13、自动弹簧门定位准确，开启角度90。
。
关闭严密、间隙均匀，开关灵活；表面洁净，大面无划痕、碰伤、锈蚀、砂浆污染；涂胶光滑，无气孔；暴雨过后无渗漏水现象。
栏杆和扶手
1、材质、规格、厚度符合要求；
2、
3、防腐处理符合规定；
4、
5、安装牢固无晃动、无外伤、脱漆、污染缺陷；
6、
7、焊缝塞饱满密实，表面平整、光滑、无裂纹。
坚固牢靠、美观大方。
装饰工程
墙面批荡抹灰
1、粘接牢固、不开裂，无脱层、空鼓、爆灰等缺陷；
2、
3、大面光滑平整、洁净，颜色均匀，无污染、凹凸缺陷；
4、
5、线角顺直清晰，阴阳角方正。
6、
7、预留孔洞尺寸正确、边缘整齐，管道背面抹灰平整。
光滑、无裂缝、色差，凌角分明，清晰美观；滴水线（槽）顺直、深宽均匀，流水坡向正确。
油漆
1、基层清理彻底，材料、颜色、工艺符合要求；
2、
3、搅拌均匀、刷纹通顺，色泽、薄厚一致，无流坠皱皮、脱皮、漏刷、反锈现象；
4、
5、周围物品洁净，无污染。
色泽鲜明、厚薄均匀、手感光滑。
玻璃
1、普通浮法玻璃和钢化玻璃的规格、颜色、厚度、安装场所、安装工艺符合要求；
2、
3、玻璃无气眼、无裂缝、裁割尺寸正确，安装牢固、无松动；
玻璃完好，且每块钢化玻璃有合格标志。
其他
1、吊顶：
材料符合要求，安装高度一致、清洁平整，无破损、无裂缝；
2、
3、孔洞预留：
位置、尺寸正确
4、
5、石材、瓷砖饰面：
材料、色泽等符合要求，镶贴牢固，接缝密实，无空谷、歪斜、缺楞、掉角、裂缝等缺陷。
孔洞预留符合设计，坡向正确；饰面清洁、无污染，接缝平直、色泽、宽窄一致、美观；
地下室
土建项目
1、地面、排水沟、抹灰要求同上；
2、
3、上下坡道止滑装置做法符合设计；
4、
5、无渗水现象；
6、
7、各类基坑、井道、沟渠清理彻底，无杂物；
8、
9、孔洞封堵符合要求。
无下沉开裂、起砂、空鼓、渗水痕迹，排水畅通
停车设施
车场出入口、导向标识、凸镜安装、车位线、车位号码、限位挡杆等符合设计及安装合同要求。
标识的合理性；车道转弯半径、车位数量、大小
给排水系统
设备安装、调试
1、找好基础面、连结紧固，有减震处理，不缺件，水平度、垂直度符合要求；
2、
3、调试听声音、看水流量。
符合设计、订货合同及安装规范
室内外管道
及附件安装
4、试验合格（强度、通水、通球、灌水、满水）；
5、
6、检查口、预留口、吊支架位置、数量符合规范；
7、
8、供水管道阀门关闭正常、无滴水，管道油漆、防腐符合要求；
9、
10、水电管路交叉而过时电在上而水在下。
1.2无不正常渗、滴现象；
1.3
1.4阀门位置好操作；
1.5
1.6排水畅通、坡度合理；
1.7
1.8水表对应关系正确；
1.9
1.10接口及封堵工艺、质量。
水池/箱、化粪池、排水沟、渠
1、水池/箱无渗漏，内外爬梯无锈蚀现象，检查口、溢流水管口等处有防虫网；
2、
3、排水沟、渠排水顺畅，无积水、无杂物；水池/箱、化粪池容积、管道进出口高度符合设计。
1、细致检查水池/箱内外有无裂缝、挡水墙高度、容积大小；
2、
3、排水沟/渠有一定的陂度。
电气系统
设备安装、调试
1、安装符合规范；固定可靠无安全隐患，有良好的接地保护，接地电阻符合要求（实测）；
2、
3、发电机性能、自启动符合要求，无跑、冒、渗、漏现象，通过环保部门验收；
1、符合设计、订货合同及安装规范；
2、
3、各种电器工作时发热适当，不工作时应不发热，；
电器“三箱”、接地防雷设施
1、位置正确，部件齐全，安装牢固；
2、
3、箱内接线整齐；导线连接牢固，芯线无绝缘破损；
4、
5、箱外标识清楚、规范。
6、
7、各种避雷装置连接点牢固可靠、搭接长度符合规范，电表对应关系正确。
制作工艺精良，元器件完好，无假货；二次线符合设计，整定值合适，动作正确；接地线连接无串接。
开关、插座、
灯具、电视电话
1、灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损坏，灯泡照明正常，开关灵活有效。
2、
3、灯柱油漆完整，无划伤。
4、
5、插座要有接地保护线
6、
7、电视、电话插座用标准件，数量符合设计。
1、各开关、插座高度适中，相邻不应有明显高低差；
2、
3、天花板灯具应装在中心位置。
漏电保护动作正常
电线、电缆
1、电缆严禁有绞拧、铠装压扁、护层断裂和表面严重划伤等；
2、
3、每根电线、电缆有标识，穿线管内无接头；相-地-零线颜色正确；吊顶内无裸露导线。
1、逐根核对电缆型号、数量及两端接口位置，符合设计；
2、
3、线缆绝缘必须合格，接线牢固正确，标志清晰齐全。
消防系统
消防电系统
1、有双路电源供电，信号线接头用铬铁焊接；
2、
3、各烟感、温感、手报、消火栓、水流指示器、压力开关等报警信号传送准确、地址无误；消防电话通话清晰。
4、
5、联动关系正确、功能正常。
1、根据合同和施工图纸逐项核对安装设备的规格型号、数量及安装位置；
2、
3、报警安全可靠、误报率低；
消防水系统
1、各水喷淋头按规定安装，周围应无妨碍喷水效果；
2、
3、室内消火栓的接水口朝外，高度适中，配件齐全；
4、
5、室外消火栓、喷淋结合器、消火栓结合器应完好无损备件齐全，阀门处于常开位置。
1、模拟试验，各功能正常，动作符合要求；
2、
3、随时开启有水到位而且压力符合要求。
通风、防排烟
1、通风管/烟道完工后内外需全面清理，无杂物、无突出物；通风管各接口处连接紧密不漏气；
2、
3、各种限/止回风装置动作灵活，配件齐全，外观无明显的凹凸、无破孔等损伤；
4、
5、管道油漆完好，无漏刷、破损。
风机开启后明显地感觉到有风的送入/排出，且流向正确，风阀的启闭关系正确。
消防器材
1、机房、停车场、值班室、大堂等处配备足够的灭火器、应急灯，消防中心配备安全帽、消防斧、撬杆等一整套灭火抢救器材；
2、
3、重要设备设专门的灭火器材；
4、
5、逃生门、消防走道都有消防指示牌。
CO2气体灭火系统功能正常（报警、失重、动作）；所有的消防器材必须是完好的且随时可投入使用。
智能化系统
停车场
道闸、岗亭安装牢固，配件齐全。
外表清洁，无污渍，型材面无损伤,道闸启闭灵活。
1、根据合同和施工图纸逐项核对安装设备的规格型号、数量及安装位置；
2、
3、根据厂家说明书及合同中的技术要求，逐一检查各系统功能，技术指标满足要求；
4、
5、清点移交物品/资料/软件，符合合同及出厂清单。
门禁、巡更
门禁动作可靠，开锁快速；巡更器打点有记录，读取数据准确，表面无损伤。
可视对讲
预留位置高度统一，线路有标识，图像清楚稳定、三方通话清晰无杂音,开锁正常。
居家报警
安装位置适宜，逐一试验,报警分区正确,报警信息传送准确、无误。
闭路监视
镜头的光圈、焦距、角度的调节，监视器图像的稳定性。
电梯
安装、调试、
验收、保养
安装质量、工艺符合规范要求、电梯运行平稳、无抖动；图纸、资料、合格证、安装调试记录、检验报告等资料齐全；标识及随机工具、附件齐全。
1、通过市质量技术监督局的验收并取得电梯准运证；
2、
3、电梯平层准确，具备订货合同中要求各项的功能。
物业事项落实
1、服务中心用房、办公设施、垃圾房、保安/机电值班、员工宿舍、卫生间、仓库、单车/摩托车停放点；
2、
3、各类标识牌、停车线、各种宣传栏/告示牌、信报箱；
4、
5、办公室及设备房的装修；文件柜、资料柜、货架、钥匙箱/柜、消防器材柜、办公台的购置及制做；前期工程跟踪检查及验楼工具购置
6、
7、消防中心及停车场、设备房的消防器材、灭火器配置；每种户型空调室外机安装位置规划及排气扇安装位置落实；
8、
9、车库、广场地面冲洗及绿化浇水设施落实；会所设施、设备的落实；
10、
11、营业执照办理（服务中心、停车场）跟踪、供水、供电分类比例核定及变压器报停跟踪，水电费托收账号的变更；
其他
工程图纸、资料
1、施工/竣工图纸、设计变更单、现场签证单、工作联系函、请示报告、工程验收资料、证书，竣工查丈报告；
2、
3、设施设备订货、安装合同；设施设备使用、维护、操作说明书、检验合格证、出厂报告；
4、
5、随机备品、备件、工具清点、接收；4、住宅使用说明书、工程质量保证书；设施、设备及房屋产权清单；
6、
5、重要工程会议纪录及工程跟进施工档案管理
与相关单位
的联系、对接
1、银行、工商、税务、物价、软件公司；
2、
3、供水、供电、电视电话、网络、燃气；
4、
5、电梯保养公司、清洁外保公司、垃圾清运公司、各施工安装公司。
附件三：
户内设施施工跟进及接管验收要点
统一要求
1、设施、设备的规格型号、质量必须符合设计及订货合同要求；
2、
3、安装工艺和质量施工规范；
4、
5、所有设施及附件应均具有产品合格证。
6、
4、每种户型均有独立的室内水电暗埋管线布置图（要以后提供给业主装修使用）。
质量要求
设备
外观质量
使用质量
建筑
设施
净空尺寸
1、平整，无裂纹、空鼓、脱皮、起沙；
2、
3、涮涂料的墙壁、天花光滑、无气泡、无凸起点，清洁无污迹；
4、
5、卫生间、厨房地面、墙面平整，无多余的孔洞及钢筋等残留物，应做好防水处理；
6、
7、饰面砖应无明显色差，表面清洁、粘贴牢固，对缝沙浆饱满，阴阳角与线角顺直，无缺棱缺角；
8、
9、木地板色纹均匀表面光滑，无空鼓翘曲，无损伤；地脚线顺直，紧贴墙面。
1、房间开间、进深和净空高度满足规范要求。
2、
3、大面光滑平整、洁净，颜色均匀，无污染、凹凸、空鼓、起砂等缺陷；
4、
5、线角顺直清晰，阴阳角方正；预留孔洞尺寸正确、边缘整齐。
天花
地板
墙面
外墙孔洞
1、位置、数量是否正确，尺寸是否符合要求；
2、空调、排气扇等预留孔是否内高外低。
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