商品房预售合同应注意哪些问题.docx

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商品房预售合同应注意哪些问题

根据国家有关规定，商品房预售实行许可证制度，买卖商品房必须签订书面合同。

预售商品房合同是指以在建商品房为买卖对象的买卖双方，就买卖行为所设定的权利和义务的协议。

订好预售合同，可以避免日后双方发生不必要的纠纷。

为达到这个目的，购买预售商品房的居民在签订预售商品房合同时应注意：

                 ①对标的物的设定要求应当具体。

如房屋的朝向、建筑面积、使用面积、整体结构、内部设施、门窗规格、数量、材料、装修要求等，要订得尽可能细，这样购房才对未来房屋的印象就越具体，减少盲目性，因不明确而产生的纠纷就越少；

                 ②关于房屋的价格，包括：

单价、总价。

付款方式：

以约定期限分期付款哐以工程进度分期付款、合同上要明确按售价的多少比例支付。

                 ③房屋的交付时间、交付方式。

                 ④房层产权的移交方式和时间。

                 ⑤订好违约责任：

一个订得公平严谨的违约责任，是保证和促使双方完全、有效履行合同的最有效的方式。

签订商品房预售合同时应注意哪些问题？

（一）

来源：

jiandanqinxin：

日期：

2010-09-17

对开发商资质进行了相关调查，到施工工地进行了实地察看，选定了商品房后，接下来就要签订商品房买卖合同了。

签商品房买卖合同不仅是在合同上签字那么简单，由于合同文本一般由开发商提供，合同不可避免地有利于开发商，购房者一定要认真审查合同的相关内容，避免陷阱和风险。

购房者一定要在还未签订合同、未交购房款前，与开发商进行谈判，尽力争取自己的合法权益，一旦签订合同、交付房款后，才发现合同有问题，就为时已晚。

下面，笔者根据商品房买卖合同的主要内容，逐条分析购房者应注意的相关问题。

商品房买卖合同主要包括以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

　　（三）商品房的销售方式；

　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

　　（五）交付使用条件及日期；

　　（六）装饰、设备标准承诺；

　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；

　　（八）公共配套建筑的产权归属；

　　（九）面积差异的处理方式；

　　（十）办理产权登记有关事宜；

　　（十一）解决争议的方法；

　　（十二）违约责任；

　　（十三）双方约定的其他事项。

       一、当事人名称或者姓名和住所 

       这一条款主要确定谁是卖方、谁是买方，也就是确定谁是合同当事人，一旦发生纠纷进行诉讼，要据此来确定原被告的诉讼主体资格。

在该条款中，一定要写明卖方的名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、卖方的联系方式等，购房者应要求其提供营业执照原件，查看是否通过了最新年检，贴有年检标记，经营范围中有无房地产开发、销售内容。

一定要注意卖方的名称、注册地、法定代表人等相关信息与工商登记是否一致，卖方的名称与公章是否一致。

在商品房销售过程中，开发商有时会自行销售，有时会委托代理人销售。

若购房者通过代理人签订商品房买卖合同时，一定要其出示以下资格证照的原件：

1、由工商颁发的营业执照，含房屋销售代理范围。

2、由工商行政管理部门颁发的《经纪人资格证书》。

3、由房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资质证书》。

4、由开发商与代理人签订的商品房销售委托书，其委托范围是否包括签订商品房买卖合同。

但即使代理人有权签订商品房买卖合同，合同中的卖方仍然应填写开发商的名称而不是代理人的名称。

一般情况下，房地产登记管理部门依据商品房买卖合同中的买方办理房产证，也就是说，商品房买卖合同中的买方是谁，就会把房产证办到谁的名下，因此，购房者在签订商品房买卖合同一定要考虑好，由谁来签合同。

因为，根据法律规定，婚前一方购买的房产是其婚前个人财产。

因此，若是婚前买房，男女双方一定要协商好，是一方还是双方共同签合同；若是婚后买房，一方签合同与双方签合同的法律后果一样，是一方还是双方签合同都可以。

最近，出现了父母给未成年子女买房的情况。

根据法律规定，未成年人征得他的法定代理人的同意或由他的法定代理人代为行使，可以作为商品房的买受人。

但因未成年人没有偿债能力，因此，其必须一次性付清房款，若要办理按揭贷款，必须由其父母共同申请并需办理监护权公证和代为还款的承诺公证。

二、商品房基本状况

该条款规定了商品房买卖合同的标的。

在该条款中一定要写明土地的取得方式、土地使用证号、使用年限、规划用途、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号等，以上信息表明该商品房是否有合法的手续，这是能否办理房产证的关键。

一定要审查以上证号与五证是否一致，并认真审核五证的真伪。

五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。

正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。

《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。

一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。

规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，取得该证后方可申请开工手续。

房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。

 建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。

如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。

房管局的《商品房预售许可证》是可预售的凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售范围。

该条款还应写明商品房的具体坐落位置、用途、结构、层高、房屋朝向、门牌号、阳台、建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积等，以上信息将商品房的具体位置、大小确定下来。

购房者可要求将购买的商品房房的房屋平面图作为合同附件，并要将房屋平面图与规划设计图仔细核对。

签订商品房预售合同时应注意哪些问题

（二）

作者：

王玉琴律师 时间：

2010-12-13

  三、商品房的销售方式

商品房的销售方式有两种，即商品房现售和商品房预售。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。

在商品房预售合同签订以后，可能出现某种原因导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而购房者无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对购房者而言存在更大的风险。

因此，购房者在签订商品房预售合同时应注意以下几点：

（一）要求开发商出示《商品房预售许可证》原件，并注意审查开发商出示《商品房预售许可证》是否在批准的预售许可有效期内。

如《商品房预售许可证》已超出行政机关批准的有效期，则购买该商品房将存在较大法律风险；审查所选购的商品房是否在《商品房预售许可证》批准的预售范围之内，特别是在开发商对同一项目实行分期开发或分阶段施工时，应验证已有的商品房预售许可证是否包含所要预购的商品房；审查《商品房预售许可证》批准的房地产项目建设单位与《商品房预售许可证》中的出卖人主体是否一致；然后出卖人的主体资格是否存在。

（二）一定要约定在签订商品房预售合同之日起30日内，开发商必须办理商品房预售登记备案。

商品房预售登记的备案虽然不是商品房预售合同的生效要件，但该备案可以对抗第三人，有利于防止开发商一房二卖；该备案还可以对抗抵押权人，若开发商将已办理备案的商品房进行抵押，该抵押权不得对抗登记备案的购房者。

四、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

商品房价款的确定方式主要有以下几种：

按建筑面积计算、按套内建筑面积计算、按套计算。

其中，建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积，包括了房屋居住使用的面积、墙体占地面积、楼梯走道面积及其他公摊面积，其计算公式是：

建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

其计算公式是：

套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

对于按套计价的方式，最好适用于现房销售，对商品房预售最好不要用这一方式计价；

对按建筑面积计价方式来说，购房者很难确定分摊的公用建筑面积；对按套内建筑面积计价方式来说，购房者很难确定套内墙体面积和套内阳台建筑面积；因此，以上两种方式都购房者来说都有很大的风险，因此，笔者建议，购房者可与开发商协商以下方式确定商品房价款：

按室内及阳台实用面积（不包含墙体占用面积）计算。

商品房预售合同的付款方式主要有以下几种：

一次性付款、分期付款、其他方式。

一次付款的方式，手续简单，也可以得到开发商的优惠，但对购房者来说，风险较大，且要求购房者有雄厚的资金支持。

分期付款的方式对购房者比较有利，购房者可以按商品房的进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。

其他方式主要是指买卖双方协商的结果，只要不违反法律规定，买卖双方在协商一致的基础上达成任何付款方式及期限都是允许的。

现在购房者买房主要采用按揭贷款和公积金贷款的方式支付购房款。

按揭贷款是指购房人为支付购房款而向银行申请贷款，并在约定期限内分期、分批向银行偿还贷款本息，开发商提供担保的付款方式；住房公积金贷款是指购房人为支付购房款而向住房公积金管理中心申请贷款，并在约定期限内分期、分批偿还贷款本息，开发商不提供担保的付款方式。

购房者在采用这两种方式付款时一定要与开发商约定，一旦按揭贷款或公积金贷款办不下来，购房者是否可以解除合同及违约责任如何承担。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条明确规定：

“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

”由以上规定可以看出，购房者是否可以解除合同及是否要承担违约责任要根据双方的过错来划分：

若是开发商的原因，比如开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况致使贷款办不下来，则购房者可以解除合同，并要求开发商返还购房款及按银行贷款利率计算的利息损失；若是购房者自己的原因，比如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予提供按揭贷款，此时购房者要解除合同需要赔偿开发商的损失；如果按揭贷款合同未能订立是由于不可归责于双方当事人的原因，比如因国家金融政策发生重大变化导致无法办理按揭，进而导致买卖合同不能继续履行的，购房者可以要求解除合同，此时，开发商应当返还购房者已付的购房款本金、利息或定金。

在此情况下，买卖双方都无须承担违约责任。

购房者可与开发商就此问题做如下约定：

若购房者已经按照银行规定提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行拒绝向购房者提供贷款的，购房者可在如下方式中进行选择：

一、解除买卖合同，开发商在合同解除之日起3日内退还已收全部房款及按银行贷款利率计算的利息；二、购房者选择其它付款方式并享受相应优惠幅度。

五、交付使用条件、日期及违约责任

 商品房在交付环节也常常出现纠纷，主要有：

对房屋是否符合交付条件存在争议、是否属于迟延交付存在争议等。

 首先，需要明确商品房交付需要达到什么条件？

 商品房买卖标准合同文本规定的商品房交付条件主要有：

商品房经验收合格和商品房综合验收合格。

其中，商品房经验收合格是指由勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位联合验收合格。

商品房综合验收合格是指，经由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位组成综合验收小组对住宅小区进行验收，并出具综合验收合格表。

商品房验收合格仅表明房屋本身质量合格，我国法律规定，商品房未经规划、公安消防、环保等部门验收合同不得投入使用，因此，商品房仅验收合格并不表明商品房达到交付的条件，若要达到交付条件，开发商必须经综合验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

 购房者可以与开发商协议，约定商品房的交付条件，但若约定的交付条件低于商品房综合验收标准，则以综合验收为交付条件标准；如果双方约定的交付条件高于综合验收标准，则以双方的约定为交付条件标准。

   其次，需要确定商品房什么时间交房，需履行哪些手续。

开发商应按合同约定的时间交房，逾期交房要承担违约责任。

开发商要按以下流程交房：

（一）开发商向购房者发出书面收房通知。

通知应包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。

（二）开发商提供《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件。

 （三）开发商和购房者共同验房。

购房者对房屋进行验收，看是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行整改，修理后再由购房者验房。

购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。

 （四）购房者接收房屋。

购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的，应与开发商签订房屋交接书。

开发商将钥匙交给购房者，一般而言，钥匙的交付是房屋交接的主要标志。

风险也从此时由购房者来承担。

 最后，开发商及购房者的违约责任。

 在交房阶段，开发商的违约责任主要是逾期交房的违约责任。

 开发商和购房者可以就逾期交房的违约责任进行约定，未约定的按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：

“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

”

 在交房阶段，购房者的违约责任主要是拒绝收房的违约责任。

 购房者无正当理由拒绝收房的违约责任，开发商可以和购房者约定，若无约定则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：

“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

”

商品房销售管理办法

建设部令88号

总则

第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

销售条件

第六条商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。

第八条

房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条

房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条

房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条

商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

编辑本段广告合同

第十四条

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条

房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期

（六）装饰、设备标准承诺；

（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任

（八）公共配套建筑的产权归属；

（九）面积差异的处理方式

（十）办理产权登记有关事宜；

（十一）解决争议的方法

（十二）违约责任；

（十三）双方约定的其他事项。

第十七条

商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条

商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条

按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。

平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。

房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。

买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款

（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比=─────────────　×100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条

按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条

不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条

房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。

商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

编辑本段销售代理

第二十五条

房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条

受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条

受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条

商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

编辑本段交付

第三十条

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的，房地产开发企业应