高新项目市场研究报告.docx
《高新项目市场研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《高新项目市场研究报告.docx（47页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
高新项目市场研究报告
高新项目市场研究报告
市场调研内容：
序号
工作内容
序号
工作内容
•1
高新区社会经济环境调研
•5
高新区酒店调研
•2
高新区总体规划调研
•6
高新区要紧酒店调研
•3
高新区商业调研
•7
高新区酒店配套调研
•4
高新区要紧商圈调查
•8
报告名目
第一部分：
都市进展环境
A1高新区社会经济进展状况
A2高新区进展规划+瑶湖片区进展规划
A3南昌市都市规划对高新区进展的阻碍
第二部分：
现有商业零售业调查分析
B1高新区零售商业分布
B2高新区零售商业租金及经营面积状况
B3高新区现有重点商业调查
B4现有商业总结
第三部分：
商业地产调查
C1商业地产供应量分析
C2商业地产进展趋势研判
第四部分：
酒店调查
D1酒店市场分布情形
D2高新区要紧酒店调查
D3重点高档酒店研究
D4高新区快捷酒店研究
D5高新区规划建设中酒店介绍
D6酒店调查小结
第一部分：
都市进展环境
一、高新区概括
1、总体进展方向：
坚持〝产业基地与科技新城〞同建的进展理念，大力推进新型工业化与新型城镇化，把高新区建设成为现代化、国际化、生态化的科技新城区，幸免传统工业园区的单一进展模式。
1.1高新区组成结构
1.2高新区概况
▶进展方向：
既是园区，又是城区；既有产业，又有都市；
▶区域规模：
辖区面积231平方公里，已开发面积32平方公里
▶区域交通：
地铁一号线、地铁三号线将直达高新瑶湖区域；距南昌火车站5公里，距赣江新水运港口20公里，距昌北国际机场25公里。
市区5路、7路、11路、13路、28路、209路、216路、231路公交汽车直达区内，并贯穿市区的所有主干道，全市最大的公交车总站也座落在区内。
▶瑶湖组团:
日前，市里确定了将瑶湖区域打造成航空、LED及相关高科技产业、人口达80—100万的综合产业新城的规划思路，并以此作为〝山江湖〞综合开发战略——外围〝五大组团〞之一
▶进展规模：
全区企业900余家，外资企业200余家，美国微软、美国科勒、美国耶兹、法国ABB、德国G&D、台湾东元等一批国际知名跨国公司和中兴通讯、深圳方大、江铜集团、TCL等一批国内知名企业在我区均有投资并取得良好回报
2、高新区经济分析
1991—2003年高新区工业销售收入突破100亿元用了12年时刻，到2005年突破200亿元用了2年时刻，到2006年突破300亿元只用了1年时刻。
目前，高新区工业销售收入保持年均100亿元的增长态势。
2020年，全区实现技工贸总收入618亿元，同比增长11%；主营业务收入537.79亿元，同比增长10.3％；利税总额77.9亿元，同比增长8.7％；地区生产总值完成182.9亿元，增长15.7%；规模以上工业增加值完成136亿元，同比增长23.5%；固定资产投资完成156.66亿元，同比增长48.6％；财政总收入16.8亿元，同口径增长18.6%。
3、高新区产业与经济
南昌市最具科技实力和进展潜力的新区，
4、五大产业支柱
5、人口
目前高新技术开发区总人口为62万人，其中开发区内企业从业人员总数为12万人，其中高级治理人员和中级以上技工为26000人余。
高师生20万人，其中教职工5000余人；本地常住居民30万。
二、高新区进展规划+瑶湖片区进展规划
1、规划进展布局
※以艾溪湖为中心的高科技产业区进展规划：
进展方向：
产业集群建设要创一流，形成一批在国内外有阻碍力的特色产业集群
高科技产业区规划工作重点：
产业进展由传统高新技术向战略性新兴产业转型，以太阳能光伏、半导体照明、服务外包等环境友好型的低碳产业作为重要的战略性新兴产业重点打造，全力建设低碳经济先行示范区，实现产业集群化进展；
开发理念由〝产业孤岛〞向现代科技都市新区转型
※以瑶湖为中心的瑶湖科技城区进展规划：
进展方向：
依照规划，〝瑶湖组团〞将打造成要紧以航空制造业、LED产业为基础，带动其相关产业和谐进展，并融合产品制造与科技研发、商务办公与生活配套功能于一体的生态科技城。
瑶湖区规划工作重点：
一是要进一步加强规划编制。
调整和修编环艾溪湖区域规划，大幅增加商业、商住、金融、办公等功能性项目用地；编制南昌航空城、LED产业园和台商工业园操纵性详细规划。
二是要加快基础设施建设。
加快推进瑶湖大桥拓宽改造和艾溪湖大桥建设；配合市轨道公司做好地铁一号线建设相关工作。
三是要快速推进功能性项目建设。
加快推进瑶湖组团中央商务区、国际社区、总部基地、紫阳大道现代商业街区建设，配合省有关部门推进奥体中心、水上运动中心等重大功能性项目建设。
四是要加快〝森林城乡、花园高新〞建设。
2、规划总体要求和目标
总体进展要求:
✧高新区要紧经济指标增幅要创一流，各项指标增幅均高于全市平均水平；
✧瑶湖生态科技城规划建设要创一流，成为国内独具特色的科技城；
✧产业集群建设要创一流，形成一批在国内外有阻碍力的特色产业集群；
✧生态建设要创一流，建设生态高新、森林园区；
✧总体进展目标：
把高新区打造成为现代化、国际化、生态化的科技新城区。
3、建设规划思路
高起点的规划，描画出科技城的美好蓝图。
高新区将运用世界眼光谋篇布局，使配套设施更适宜产业进展，功能运转更适宜创业居住，都市建设更彰显绿色环保，着力将其建设成国内一流的科技创新城。
在具体操作中，该区将学习借鉴杭州西湖、苏州金鸡湖、东莞松山湖等科技新城的先进规划理念，从空间形状入手，对瑶湖生态科技城进行整体形象设计，重点建设好交通路网、绿地系统、重大功能性项目及标志性工程。
学习借鉴国内外知名商业街区的理念，着力把紫阳大道打造成国内一流的现代特色商业街区；在昌东大道两侧着力建设总部基地、国际社区、中央商务区等，重点吸引跨国公司和国内大企业集团〔包括金融、保险〕来高新区设立大区域性总部和研发、营销、运营等职能型总部，形成一条总部经济带；以艾溪湖北端拟建的国际会议中心为轴心，规划建设一条区域中轴线，将周边的重大功能性项目和高层建筑进行围合，融人脉、文脉和水脉为一体，全力打造南昌城东板块的经典作品。
三、南昌市都市规划对高新区进展的阻碍
1、南昌市整体规划
1、南昌都市总体规划
〝大南昌〞的都市规划操纵区为：
〝一核五片区域以及桑海开发区、英雄开发区范畴〞。
〝一核〞为：
由昌南、昌北两部分组成，包括中心片区、城东片区、城南片区、朝阳片区、牛行片区、红角洲片区、长堎片区、经济技术开发区八个片区。
〝五片〞为：
围绕核心区外围的五个都市组团，即莲塘组团、望城组团、湾里组团、乐化组团、罗家组团。
其中的望城组团、乐化组团和长堎片区差不多上江西省新建县的行政治理范畴。
2、交通路网规划
新的〝大南昌〞都市规划中已突出都市中心进展轨道交通的构想，同时把现有高速公路进行外拓，围绕现有各要紧都市干道、跨江大桥形成三环式交通布局：
南昌一环是快速线：
南昌大桥--洪城路--解放西路--洪都中大道、北大道--洪都大桥--扬子洲--英雄大桥--凤凰洲--玉屏东大道--长棱的解放路--红谷滩--南昌大桥
南昌二环线：
生米大桥--昌南大道--昌东大道--昌北大道〔蒋巷镇-扬子洲-西河-乐化镇〕--昌西大道--生米大桥
南昌三环线：
高速公路
3、南昌现有交通规划
航空：
现代化的昌北国际机场开通了直飞北京、上海、深圳、广州、香港等42条航线。
南昌至香港、上海、广州、深圳、长沙的飞行距离均仅为1小时航程。
铁路：
京九、浙赣、皖赣、向乐四条铁路交汇于南昌，拥有98条股道的全国第二大货运编组站位于南昌市的向塘镇。
南昌是京九铁路大动脉上唯独的省会都市。
公路：
昌九高速、昌樟高速、昌沪高速、赣粤高速以及105、316、320等国道形成辐射周边省份中心都市的6小时经济圈，到上海、广州、深圳、武汉、南京、合肥仅需6-8小时；
水运：
南昌位于中国第一大淡水湖鄱阳湖之滨，直通长江。
水运最大内河装载能力为1000吨，远洋装载能力为5000吨，可由九江沿长江水域经上海港出海，直达世界各地。
4、南昌整体规划对高新区的意义：
从〝大南昌〞的都市总体规划中可知，高新区瑶湖组团已成为南昌已成为五大组团之一。
高新区列入〝大南昌〞的新兴版图，必将终止郊区历史，从而使高新区的都市地位提升，高新区高科技产业园区和科技城的规划给高新区带来难得的历史性进展机遇，差不多掀起高新区新一轮都市建设与经济进展的浪潮。
南昌高新区距南昌火车站3公里，距赣江水运港口10公里，距昌北国际机场25公里。
南昌市公共交通总公司已在高新区内建成全市最大的公交车总站，市区5路、13路、231路、209路、602路公共汽车直达区内，并贯穿市区的所有主干道，其中5路、231、602路公共汽车从高新区始发，直达火车站,209路从高新区始发，直达红谷滩新区行政中心。
南昌的整体规划进展促动了高新区的快速进展。
小结：
在〝大南昌〞都市版图中，本项目处于高新区的核心区域范畴内，而高新区与南昌的融合，将有效推动高新区的经济进展，使都市化率快速提升，都市人口规模将进一步增长，使本项目的进展前景更为宽敞。
第二部分：
现有商业零售业调查分析
2.1、高新区零售商业分布
高新区目前无大型集中商业，要紧满足生活配套为主，以艾溪湖为中心的高新科技产业区差不多无商业，产业片区要紧以万科四季花城、世纪风情、南天学校周边商业为代表，以瑶湖为中心的科技城片区要紧以现代商业学院、师大等高校周边商业为代表；
高新区主力商业范畴概况
街道（路）名
要紧商家业态
面积期间
经营状况
租金范畴
火炬大街
餐饮、便利店
20-60㎡
良
25—40元/㎡
高新大道
餐饮、生活配套
30-60㎡
一样
50--65元/㎡
京东大道
生活配套
20-100㎡
差
12--30元/㎡
火炬二路
餐饮为主
30-500不等
良好
20—50元/㎡
万科四季花园
社区配套
30—600不等
良好
外街：
40--50元/㎡；内街：
20--40元/㎡
世纪风情
餐饮、生活配套
30-6000
良
一楼：
35元/㎡；二楼：
25元/㎡；
南天学院
零售、餐饮、宾馆等
20-3000不等
良好
30--50元/㎡
紫阳大道
零售、生活配套
良
40-55元/㎡
小结：
高新片区商业整体档次偏低，经营形象较差，满足部分生活配套，中高档次消费流向市区；
商业氛围不成熟。
整体租金偏低；
2.2高新区零售商业租金及经营面积状况
一、要紧商业调查----火炬二路
商业形状分布：
经营状况：
面积区间：
典型商家租金举例：
1.好运煨汤店：
20元/m2
2.双胞胎酒楼：
25元/m2
3.盖浇饭：
18元/m2
火炬二路商业基础调查：
店铺名称
面积〔m2〕
业态
经营状况
店铺名称
面积〔m2〕
业态
经营状况
老三自行车
30
M
中
百信手机数码
20
L
差
新陆园饭庄
50
A
好
煲煲美食城
60
A
好
吃了就好
40
A
好
大食头
50
A
好
千XX饭店
60
A
中
周末街头
15
B
中
东方汤店
20
A
中
苔丽丝十字绣
20
M
差
美兴平价超市
50
G
中
艾得隆批发部
100
G
中
老吴五金建材店
50
C
差
好运煨汤店
100
A
中
兄弟烧菜馆
50
A
中
品位源家乡菜
180
A
中
海味馄饨
15
A
中
协创广告
20
J
中
红福楼菜馆
60
A
中
老三批发平价超市
200
G
中
原汤盖码
15
L
差
升越电脑科技
20
L
中
百信手机数码
20
L
差
友友休闲服饰
20
B
中
阳光鞋业
20
B
差
中国联通
20
L
中
凡娜斯
20
H
中
湖南特色牛肉面
20
A
中
高新药店
40
I
中
高新定做皮鞋
20
B
差
兰州牛肉面
20
A
中
大台北专卖
20
A
中
艾湖村卫生所
40
I
中
煌上煌
30
A
中
金冠马得利
20
A
中
惠中惠布艺
20
B
中
纤手
20
H
中
纬泰购物批发部
20
G
中
蛋炒饭
50
A
中
湖南牛肉面
40
A
中
欢乐谷KTV
200
E
差
摩托车修理店
20
M
中
妃妍化妆行
20
H
差
我的吧台
20
A
中
原味厨房烧菜馆
80
A
好
中国福利彩票
15
M
中
好人缘炒货店
70
G
中
伟星管业五金店
50
C
中
中国移动通信
20
L
中
便士便平价超市
80
G
中
晶美照相
20
M
中
绝味鸭脖
25
A
中
二兄网络
200
M
好
避风塘
20
A
中
山东炒货
20
G
中
老程五金店
40
C
中
中国移动手机卖场
50
L
差
核动力网络
80
M
中
盖浇饭
77
A
差
飞宇超市
150
G
中
好多多网络会所
60
M
中
精剪
20
H
中
天姿
20
H
中
仁康大药店
40
I
中
民间煨汤
20
A
中
双胞胎酒楼
80
A
中
金冠蛋糕
20
A
中
沙宣
20
H
中
三．火炬三路
商业形状分布：
经营状况：
租金区间：
临街40元/m2—50元/m2;内街25元/m2—40元/m2
火炬三路商业基础调查：
店铺名称
面积〔m2〕
业态
经营状况
店铺名称
面积〔m2〕
业态
经营状况
好邻居超市
150
G
中
樱花超市
20
G
中
群星发艺
60
H
差
幸福珍宝
20
M
差
香港易佰家不动产
20
F
差
万科沙石供应
30
C
差
万科社区诊所
60
I
差
欧峰隐形纱窗
30
C
差
晨晨学园
15
G
差
成林隐形纱窗
30
C
差
超旺烟酒
20
D
差
松柏身
150
G
中
南翔食品
20
G
中
万科北区快餐店
25
A
差
中环地产
25
F
差
纳川置业
25
F
差
满堂红地产
25
F
差
2.3瑶湖组团现有重点商业调查
区域商业现状-现代学院
商业现状——规模小，经营较差
总商业面积5438㎡，最低租金为12元/月·㎡，最高为75元/月·㎡，平均租金水平为30元/月·㎡。
要紧以餐饮为主，其次是简单的娱乐，包括台球室、网吧及KTV。
80%店面在经营，经营较好的是冷饮店及娱乐场所，服装饰品店经营状况较差。
区域商业现状-南昌工程学院
商业现状——餐饮旅社经营良好，其他一样
总商业面积6580㎡，要紧是昌东镇建的简易一层临时店铺及部分农民房，平均租金水平为50元/月·㎡。
要紧以餐饮、娱乐及服装为主，70%店面在经营，经营较好的是餐饮、旅社，服装饰品店，餐馆档次参差不齐，中档带有包厢能够满足小型聚会的比较受欢迎，旅社规模小、档次低，20-40元/晚，周末生意专门跑火。
区域商业现状-江西师范大学
商业现状——经营状况良好，满足需求
总商业面积7890㎡，最低租金为50元/月·㎡，最高为100元/月·㎡，平均租金水平为70元/月·㎡；餐饮类的租金水平为150-300元/月·㎡，所有店面每年均交10个月租金，一样经营期只有9个月。
要紧为生活用品类、学习用品类、餐饮类，其中餐饮所占比例为54%。
店铺大部分集中分布在学生公寓楼底层及学生食堂内。
店面经营情形良好，能满足师大学生的日常需求。
区域商业现状-外贸学院
商业现状——体量大，经营良好
总商业面积8990㎡，平均租金水平为70元/月·㎡。
要紧以餐饮、娱乐及服装为主，比例为66%,其中餐饮占了44%。
98%店面在经营，经营较好的是餐饮、超市、理发美容、服装饰品店，超市以文具品日常生活用品为主，特色小吃店、理发美容店专门受大学生的欢迎。
区域商业现状-翰园小区
商业现状——在营店铺少，经营状况良好
翰园小区为江西师大房地产开发开发的，大部分业主为师大教师。
要紧商业为临街店面、7-10＃楼一楼店面及21-23栋店面，总商业面积25641.9㎡，目前在经营的仅有紫阳大道边上的临街店面，店面面积有80-120㎡不等，平均租金水平为25元/月·㎡。
要紧为餐饮、网吧、KTV及旅社，经营较好的是餐饮，餐馆档次偏低，但价格较师大及蓝天校内的实惠，吸引了较多师生去消费。
旅社规模小、档次低，40-50元/晚，生意一样。
区域商业现状-长胜大市场
商业现状——体量大，档次低，经营良好
总商业面积约为1.58万㎡，平均租金水平为30元/月·㎡。
要紧以服饰、餐饮及旅社为主，占了总量的54%，经营较好的是餐饮、小旅社、美容理发、服装店等，要紧消费群体为蓝天学院学生及周边居民。
除了宏景发购物中心外，其他的全为小超市；旅社大部分为居民家中隔出来的小房间，标准间收费约为35元/间，好再来商务宾馆例外，有30间客房，标准间收费为80元/间。
整个市场卫生环境差，较纷乱。
区域商业现状-金牛购物广场
2.4现有商业总结
随着高新区的大力开发，城运会的临近，高新区大力开展工程建设，工程承包商、商务洽谈人员、政府机关人员等高端客户会成为主力消费群体，而紫阳大道沿街的高档消费场所少之又少，高端物业甚至存在市场空白点，满足不了客户的需求。
高新区域商业进展机会研判：
1高新科技产业园片区及瑶湖组团以后进展潜力庞大；
2高新区域以后人口规模扩张带来需求扩张；
3高新区人口结构变化带来需求结构的变化及需求的提升；
4城建投资大大提升了区域的投资环境；
5高新区区域商业未形成规模，经营分散，存在较大的进展空间；
6高端商业市场呈空白状态。
第三部分：
商业地产调查
一、高新区目前土地拍卖情形调研：
2020年1月—2020.9.30号拍卖地情形：
序号
区域
宗地
宗地位置
用途
面积〔㎡〕
1
高新区
JDP0927
高新区方大科技园以东、火炬六路以北
居住、商业用地
115288
2
高新区
JDP0928
创新二路以西、艾溪湖北路以北
办公、居住用地
117719
3
高新区
JDP0929
高新大道以东、万基药业以南
商业用地
16788
4
高新区
GDP1003
高新区火炬六路以东、富大有堤以南
工业用地
77151
5
高新区
GDP1001
天祥大道以南、江西赛维BEST太阳能高科技用地两侧
工业用地
127325
6
高新区
JDP1008
学苑路以东、瑶湖以西
公建用地（商业、办公、旅社业等）和商业、居住用地
186613
7
高新区
JDG1004-1005
高新大道两侧、京东大道以西
旅行风景用地
443850
8
高新区
GDP1012
艾溪湖二路以北、创新一路以西、气象局用地以东
工业用地）
13332
9
高新区
GDP1020
高新区天祥大道以南、江西赛维BEST太阳能高科技用地以东
工业用地
20226
10
高新区
GDP1021
天祥大道以南、学苑路以北、下范路以东
工业用地
78745
11
高新区
JDP1014
昌东大道以东、昌东加压站以南
二级加油站用地
8506
12
高新区
JDP1015
高新大道以东、石桥路以北
住宅、办公用地
13861
13
高新区
GDP1022
高新区艾溪湖二路以南、创新二路以东、创新三路以西
工业用地
50670
14
高新区
JDP1016
高新区江西省勘察设计研究院以西、紫阳大道以北、尤氨公路以东、光明村以南
商业、办公〔兼容旅社业〕
10709
15
高新区
GDP1025
高新区火炬六路以东、富大有堤以南、灰场以北
工业用地
10000
16
高新区
GDP1029
火炬六路以南、京东大道以西
工业用地
66613
17
高新区
JDP1027
昌东大道以东、紫阳大道以南、ABB地块以北
旅社业、办公、商业〔零售〕用地
13919
18
高新区
JDP1030
高新区创新一路以东、紫阳大道以南
办公、商业用地
13896
19
高新区
GDP1038
昌东工业区工业二路以北C-10-1地块
工业用地〕
11494
20
高新区
GDP1039
昌东工业区铁路以南C-13-1地块
工业用地
64839
21
高新区
JDP1031
高新区火炬大街以北、建昌工业园用地以东
办公、商业用地
16364
22
高新区
JDG1010
高新大道以东、南京东路以南
金融用地〔兼容办公〕
29791
23
高新区
JDP1035
高新区艾溪湖三路以北、昌东大道以西
办公、旅社业、研发用地
80207
24
高新区
JDP1039
高新区昌东大道以东、艾溪湖一路以南
办公用地
6329
25
高新区
JDP1040
高新区昌东大道以东、艾溪湖二路以南、创新一路以西
商住用地
191449
26
高新区
JDP1041
高新区创新一路以西、紫阳大道以北和创新一路以东、紫阳大道以北
住宅、商业用地
53086.5
27
高新区
JDP1043
高新区京东大道以西、火炬四路以北
商业、办公用地
17496
28
高新区
GDP1046
高新区创新三路以西、艾溪湖三路以北
工业用地
48088
29
高新区
GDP1047
高新区创新二路以东、浩运路以南
工业用地
73311
30
高新区
GDP1045
高新区创新三路以西、艾溪湖二路以北
工业用地
31086
统计分析：
2020年1月—2020.9.30号高新区拍卖地情形，高新片区要紧依旧以工业用地为主；依照高新区的整体进展规划，将高新区打造成一个生态科技城，旅行用地也占了相当一部分面积，其次是办公居住用地，纯商业用地较少。
商业地产简析：
旅行产业与高端低密度居住的相辅相成，将进一步提升区域形象档次，随着土地供应量增加，昌东都市中心化将逐步显现，估量以后3-5年是整体区域商业地产重要转型年。
第四部分：
酒店调查
4.1高新区要紧酒店分布图
星级
酒店名称
小结:
✧区域内五星级酒店1家；
✧无星级的商务宾馆8家；
✧三星级、四星级的酒店各1家；
✧档次的小旅社不在统计范
升级会员 