昆山项目工程评估报告第一轮.docx
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昆山项目工程评估报告第一轮
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昆山九方城项目工程评估报告
(2012年第一轮)
目录
一、评估概况2
二、评估结果2
三、评估各项数据3
四、工程风险提示9
五、现场存在的主要工程问题(附图)12
六、工程优秀做法推介(附图)24
附件25
附件1:
昆山九方城项目实体实测计算表
附件2:
昆山九方城项目观感评估表
附件3:
昆山九方城项目风险评估表
昆山九方城项目工程评估报告
(2012年第一轮)
一、评估概况
(一)评估项目:
昆山九方城项目
(二)评估时间:
7月25日
(三)评估组成员:
第三方评估公司副总带队,评估组共3人,均有万科、金地、中海等标杆企业的丰富评估经验。
(四)参与交流人员:
饶林锋、王学军、刘向东、周洪涛、旷沙岚、本部战略运营部代表、昆山项目工程部、昆山九方城施工单位和监理单位代表、参与观摩的九江项目领导和工程部等
(五)评估方式:
由第三方根据公司评估管理办法和评估体系标准开展评估工作
二、评估结果
(一)实测实量得分:
72.98分。
其中:
实体实测:
72.55分;观感得分:
76.14分。
(二)风险评估
综合风险评估为“C”级。
其中“渗漏”和“安全文明”两个单项风险评估为“C”级。
(三)实体实测结果与标杆企业的对照
项目名称
分项工程
一标段得分
二标段得分
项目
平均分
与标杆企业对照
万科
金地
中海
昆山九方城一期
砼结构
80.00%
80.00%
97.40%
(22个项目)
88.79%
(21个项目)
83.87%
(32个项目)
砌筑
68.75%
70.64%
69.70%
97.85%
(22个项目)
88.20%
(21个项目)
70.53%
(32个项目)
抹灰
71.37%
74.01%
72.69%
95.57%
(22个项目)
88.73%
(21个项目)
85.60%
(32个项目)
设备安装
50.00%
83.33%
66.67%
防水
90.00%
100.00%
95.00%
95.50%
(21个项目)
铝合金
门窗
0%
0%
0%
92.00%
(11个项目)
材料抽查
91.18%
100.00%
95.59%
85.00%
(10个项目)
三、评估各项数据
(一)实体实测
1、昆山九方城一期一标段实体实测各项数据明细
项目
分项
检查内容
抽样
合格率
与标杆企业对照
样本数
合格数
子项
合格率
分项
合格率
万科
金地
中海
昆山九方城一期一标段
混凝土结构工程
墙/柱
截面尺寸
97.40%
(22个项目)
88.79%
(21个项目)
83.87%
(32个项目)
墙/柱
平整度
墙/柱
垂直度
顶板
水平度
楼板厚度
砌筑工程
平整度
21
19
90.48%
68.75%
97.85%
(22个项目)
88.20%
(21个项目)
70.53%
(32个项目)
垂直度
21
14
66.67%
外门窗洞口
20
4
20.00%
砌筑节点
(1)
30
28
93.33%
砌筑节点
(2)
20
12
60.00%
电气安装
同一室内的底盒高差
6
3
50.00%
50.00%
抹灰工程
墙面表面平整度
38
37
97.37%
71.37%
95.57%
(22个项目)
88.73%
(21个项目)
85.60%
(32个项目)
墙面垂直度
38
31
81.58%
净高
顶棚水平度
阴阳角方正
30
30
100.00%
开间/进深
11
10
90.91%
方正性
10
9
90.00%
地面平整度
19
12
63.16%
地面水平度
40
23
57.50%
户内门洞尺寸偏差
20
7
35.00%
外墙窗内侧墙体厚度极差
20
11
55.00%
裂缝/空鼓
15
2
13.33%
防水工程
涂膜厚度
90.00%
95.50%
(21个项目)
外门窗框涂膜厚度
防水反坎
10
9
90.00%
铝合金门窗
窗框固定
0.00%
92.00%
(11个项目)
边框收口与塞缝
15
0
0.00%
材料抽查
栏杆安装高度
6
3
50.00%
91.18%
石材厚度
10
10
100.00%
85.00%
(10个项目)
铝型材壁厚度
6
6
100.00%
玻璃厚度
6
6
100.00%
玻璃类别
6
6
100.00%
2、昆山九方城一期二标段实体实测各项数据明细
项目
分项
检查内容
抽样
合格率
与标杆企业对照
样本数
合格数
子项
合格率
分项
合格率
万科
金地
中海
昆山九方城一期二标段
混凝土结构工程
墙/柱
截面尺寸
20
18
90.00%
97.40%
(22个项目)
88.79%
(21个项目)
83.87%
(32个项目)
墙/柱
平整度
55
41
74.55%
墙/柱
垂直度
55
41
74.55
顶板
水平度
40
39
97.50%
楼板厚度
10
5
50.00%
砌筑工程
平整度
20
20
100.00%
70.64%
97.85%
(22个项目)
88.20%
(21个项目)
70.53%
(32个项目)
垂直度
20
18
90.00%
外门窗洞口
19
3
15.79%
砌筑节点
(1)
30
26
86.67%
砌筑节点
(2)
20
10
50.00%
电气安装
同一室内的底盒高差
6
5
83.33%
83.33%
抹灰工程
墙面表面平整度
40
39
97.50%
74.01%
95.57%
(22个项目)
88.73%
(21个项目)
85.60%
(32个项目)
墙面垂直度
40
30
75.00%
净高
顶棚水平度
阴阳角方正
30
25
83.33%
开间/进深
12
9
75.00%
方正性
10
9
90.00%
地面平整度
地面水平度
户内门洞尺寸偏差
10
8
80.00%
外墙窗内侧墙体厚度极差
20
10
50.00%
裂缝/空鼓
15
1
6.67%
防水工程
涂膜厚度
100.00%
95.50%
(21个项目)
外门窗框涂膜厚度
防水反坎
10
10
100.00%
铝合金门窗
窗框固定
0.00%
92.00%
(11个项目)
边框收口与塞缝
15
0
0.00%
材料抽查
栏杆安装高度
100.00%
石材厚度
10
10
100.00%
85.00%
(10个项目)
铝型材壁厚度
6
6
100.00%
玻璃厚度
6
6
100.00%
玻璃类别
6
6
100.00%
3、昆山九方城一期实体实测各项数据平均分
项目
分项
检查内容
合格率
合格率
与标杆企业对照
一标
二标
平均
合格率
分项
合格率
万科
金地
中海
昆山九方城一期
混凝土结构工程
墙/柱
截面尺寸
90.00%
90.00%
80.00%
97.40%
(22个项目)
88.79%
(21个项目)
83.87%
(32个项目)
墙/柱
平整度
74.55%
74.55%
墙/柱
垂直度
74.55%
74.55%
顶板
水平度
97.50%
97.50%
楼板厚度
50.00%
50.00%
砌筑工程
平整度
90.48%
100.00%
95.24%
69.70%
97.85%
(22个项目)
88.20%
(21个项目)
70.53%
(32个项目)
垂直度
66.67%
90.00%
78.33%
外门窗洞口
20.00%
15.79%
17.89%
砌筑节点
(1)
93.33%
86.67%
90.00%
砌筑节点
(2)
60.00%
50.00%
55.00%
电气安装
同一室内的底盒高差
50.00%
83.33%
66.67%
66.67%
抹灰工程
墙面表面平整度
97.37%
97.50%
97.43%
72.69%
95.57%
(22个项目)
88.73%
(21个项目)
85.60%
(32个项目)
墙面垂直度
81.58%
75.00%
78.29%
净高
顶棚水平度
阴阳角方正
100.00%
83.33%
91.67%
开间/进深
90.91%
75.00%
82.95%
方正性
90.00%
90.00%
90.00%
地面平整度
63.16%
63.16%
地面水平度
57.50%
57.50%
户内门洞尺寸偏差
35.00%
80.00%
57.50%
外墙窗内侧墙体厚度极差
55.00%
50.00%
52.50%
裂缝/空鼓
13.33%
6.67%
10.00%
防水工程
涂膜厚度
95.00%
95.50%
(21个项目)
外门窗框涂膜厚度
防水反坎
90.00%
100.00%
95.00%
铝合金门窗
窗框固定
0%
92.00%
(11个项目)
边框收口与塞缝
0%
0%
0%
材料抽查
栏杆安装高度
50.00%
50.00%
95.59%
石材厚度
100.00%
100.00%
100.00%
85.00%
(10个项目)
铝型材壁厚度
100.00%
100.00%
100.00%
玻璃厚度
100.00%
100.00%
100.00%
玻璃类别
100.00%
100.00%
100.00%
(二)观感评估
分项观感名称
分项观感得分
观感得分
备注
施工过程观感
70.35%
76.14%
营销中心观感
75.53%
样板房观感
83.99%
园林观感
74.68%
(三)风险评估
项目名称
风险项
风险等级
备注
一级风险项
二级风险项
三级风险项
昆山九方城一期
单项风险
质量通病控制
渗漏
C
空鼓/开裂
B
观感质量
B
成品保护
B
安全环保
安全文明施工
C
空气质量/
建筑节能
综合风险
C
四、工程风险提示
(一)渗漏风险
1、外墙构造顶部砼浇筑不密实且存在明显缝隙,后期易导致外墙渗漏风险。
2、部分外墙立面设计结构线条,该部位大部分设置了外架拉结杆,后期处理不当易造成外墙渗漏风险。
3、外窗由于受外墙保温及干挂石材影响,为确保干挂石材和外墙保温板压框要求,导致缩小窗框尺寸,造成塞缝间隙过大,无法进行打胶封堵且石材干挂过程中未形成滴水线,后期雨水渗入易造成两侧产生渗漏现象。
4、外窗框安装塞缝处理不当,主要存在以下几种现象:
(1)采用灰砂砖进行塞缝;
(2)未进行塞缝处理,直接进行抹灰收口;
(3)窗框下口未采用干硬性防水砂浆塞缝,直接使用普通抹灰砂浆封堵且封堵不密实,存在明显缝隙;
(4)框底两侧200范围内未采用干硬性防水砂浆塞缝;
(5)发泡胶外露,后续施工需进行切割处理。
5、外窗防渗漏主要依靠外侧耐候胶封堵且未设置防水层,后期存在重大系统性渗漏风险。
6、施工现场部分楼栋已完成外窗框收边收口施工,但部分外窗窗框未组织塞缝处理而直接隐蔽。
7、沉箱式卫生间未设置侧排地漏,且部分吊洞存在明显渗漏现象,后期易造成沉箱内长期积水导致渗漏风险。
8、部分地下室外墙现场施工为砌体墙,后期组织回填施工后该部位存在重大渗漏隐患。
9、屋面落水管口直接冲刷屋面,长期冲刷屋面易导致破坏防水层,产生渗漏风险。
(二)空鼓/开裂风险
1、抹灰空鼓/开裂合格率,一期一标为13.33%,一期二标为6.67%。
2、部分屋面未设置分格缝,存在明显开裂现象;面层厚度严重不足,导致起皮、龟裂脱落现象。
3、砌体墙顶部采用砂浆进行塞缝处理,后期易造成开裂现象的发生。
(三)观感质量风险
1、会所外墙干挂石材部分拼缝大小不一,观感质量较差。
2、会所营销大厅地面由于不均匀沉降,石材断裂现象较严重,观感质量较差。
3、会所营销大厅部分木饰面存在发霉现象。
4、会所营销大厅部分吊顶存在开裂、发霉现象。
5、会所室外园建硬景由于不均匀沉降导致部分石材断裂,沉降现象明显。
6、会所室外园建水景挡水墙顶部标高控制不到位,影响水景观感。
(四)成品保护风险
1、现场窗框堆放未进行下垫处理或直接平躺堆放,易造成窗框变形或污染破坏。
2、现场部分外窗、栏杆等存在污染现象且基本未组织成品保护。
(五)安全文明施工风险
1、现场部分外架拉结方式不符合方案及规范要求,存在安全隐患。
2、现场施工通道未搭设安全防护棚,存在安全隐患。
3、现场部分外架拉结点缺失现象较严重,外架悬挑层工字钢上方未组织隔离防护,存在安全隐患。
4、施工现场材料堆放零乱。
五、现场存在的主要工程问题(附图)
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
外墙构造顶部砼浇筑不密实且存在明显缝隙,后期易导致外墙渗漏风险。
问题性质:
较普遍
改善建议:
建议构造柱模板搭设应设置喇叭口,砼浇筑完成后应形成牛腿,再组织二次牛腿凿除,确保构造柱顶部砼的密实度,降低渗漏风险。
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
部分地下室外墙现场施工为砌体墙,后期组织回填施工后该部位存在重大渗漏隐患。
问题性质:
个别
改善建议:
建议对该部位进行重点整改,充分利用砼结构的自防水功能,降低后期的渗漏风险。
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
1、外窗由于受外墙保温及干挂石材影响,为确保干挂石材和外墙保温板压框要求,导致缩小窗框尺寸,造成塞缝间隙过大。
2、外窗框安装塞缝处理不当,主要存在以下几种现象:
A、采用灰砂砖进行塞缝;
B、未进行塞缝处理,直接进行抹灰收口;
C、窗框下口未采用干硬性防水砂浆塞缝,直接使用普通抹灰砂浆封堵且封堵不密实,存在明显缝隙;
D、框底两侧200范围内未采用干硬性防水砂浆塞缝;
E、发泡胶外露,后续施工需进行切割处理。
3、外窗防渗漏主要依靠外侧耐候胶封堵且未设置防水层,后期存在重大系统性渗漏风险。
问题性质:
普遍
改善建议:
建议制定专项整改方案,所有外窗框塞缝采用干硬性防水砂浆进行手工塞缝处理且设置JS防水层,并由专人完成,加强现场的检查验收流程,降低后期渗漏风险。
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
施工现场部分楼栋已完成外窗框收边收口施工,但部分外窗窗框未组织塞缝处理而直接隐蔽。
问题性质:
部分
改善建议:
建议组织全面外窗淋水检查,严格按照外窗淋水要求进行布管,确保淋水时间,并形成详细“一户一档”渗漏资料,避免后期产生重大渗漏风险。
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
屋面落水管口直接冲刷屋面,长期冲刷屋面易导致破坏防水层,产生渗漏风险。
问题性质:
个别
改善建议:
建议组织全面检查、整改。
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
沉箱式卫生间未设置侧排地漏,且部分吊洞存在明显渗漏现象,后期易造成沉箱内长期积水导致渗漏风险。
问题性质:
普遍
改善建议:
建议按行业优秀节点处理,增设侧排地漏,以避免后期沉箱内长期积水,导致渗漏现象的发生。
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
部分外窗窗框与外立面干挂石材间缝隙过大,无法进行打胶封堵且石材干挂过程中未形成滴水线,后期雨水渗入易造成两侧产生渗漏现象。
问题性质:
多处
改善建议:
建议制定专项整改措施,组织全面检查、整改,降低后期渗漏风险。
昆山九方城项目---渗漏
问题描述:
部分外墙立面设计结构线条,该部位大部分设置了外架拉结杆,后期处理不当易造成外墙渗漏风险。
问题性质:
多处
改善建议:
建议该部位加强堵洞处理,增设防水层,降低后期渗漏风险。
昆山九方城项目---空鼓/开裂
问题描述:
抹灰空鼓/开裂合格率,一期一标为13.33%,一期二标为6.67%。
改善建议:
建议加强抹灰空鼓/开裂的整改,降低后期交付风险。
昆山九方城项目---空鼓/开裂
问题描述:
部分屋面未设置分格缝,存在明显开裂现象;面层厚度严重不足,导致起皮、龟裂脱落现象。
改善建议:
建议组织全面整改。
昆山九方城项目---空鼓/开裂
问题描述:
砌体墙顶部采用砂浆进行塞缝处理,后期易造成开裂现象的发生。
改善建议:
建议采用细石砼进行塞缝处理。
昆山九方城项目---观感质量
问题描述:
主体结构观感质量较好;砌筑工程观感质量较差;抹灰工程观感质量较好。
改善建议:
--
昆山九方城项目---观感质量
问题描述:
会所外墙干挂石材部分拼缝大小不一,观感质量较差。
改善建议:
--
昆山九方城项目---观感质量
问题描述:
会所营销大厅地面由于不均匀沉降,石材断裂现象较严重,观感质量较差。
改善建议:
--
昆山九方城项目---观感质量
问题描述:
会所营销大厅部分木饰面存在发霉现象。
改善建议:
--
昆山九方城项目---观感质量
问题描述:
会所营销大厅部分吊顶存在开裂、发霉现象。
改善建议:
--
昆山九方城项目---观感质量
问题描述:
会所室外园建硬景由于不均匀沉降导致部分石材断裂,沉降现象明显。
改善建议:
--
昆山九方城项目---观感质量
问题描述:
会所室外园建水景挡水墙顶部标高控制不到位,影响水景观感。
改善建议:
--
昆山九方城项目---成品保护
问题描述:
现场窗框堆放未进行下垫处理或直接平躺堆放,易造成窗框变形或污染破坏。
改善建议:
建议完善现场成品保护措施,确保交付观感质量。
昆山九方城项目---成品保护
问题描述:
现场部分外窗、栏杆等存在污染现象且基本未组织成品保护。
改善建议:
建议完善现场成品保护措施,减少破损、污染等现象,确保交付观感质量。
昆山九方城项目---安全文明施工
问题描述:
现场部分外架拉结方式不符合方案及规范要求,存在安全隐患。
改善建议:
建议按方案及相关规范要求组织施工,降低现场安全隐患。
昆山九方城项目---安全文明施工
问题描述:
现场施工通道未搭设安全防护棚,存在安全隐患。
改善建议:
建议按方案及相关规范要求组织施工,降低现场安全隐患。
昆山九方城项目---安全文明施工
问题描述:
现场部分外架拉结点缺失现象较严重,外架悬挑层工字钢上方未组织隔离防护,存在安全隐患。
改善建议:
建议按方案及相关规范要求组织施工,降低现场安全隐患。
昆山九方城项目---安全文明施工
问题描述:
施工现场材料堆放零乱。
改善建议:
建议加强施工现场文明施工的管控措施。
六、工程优秀做法推介(附图)
昆山九方城项目
优点描述:
悬挑外架工字钢锚固方式稳定,值得推广。
附件
附件1:
昆山九方城项目实体实测计算表
附件2:
昆山九方城项目观感评估表
附件3:
昆山九方城项目风险评估表
中航地产股份有限公司
战略及运营管理部
二O一二年七月二十五日