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昆山项目工程评估报告第一轮

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）

昆山九方城项目工程评估报告

（2012年第一轮）

一、评估概况2

二、评估结果2

三、评估各项数据3

四、工程风险提示9

五、现场存在的主要工程问题（附图）12

六、工程优秀做法推介（附图）24

附件25

附件1：

昆山九方城项目实体实测计算表

附件2：

昆山九方城项目观感评估表

附件3：

昆山九方城项目风险评估表

昆山九方城项目工程评估报告

（2012年第一轮）

一、评估概况

（一）评估项目：

昆山九方城项目

（二）评估时间：

7月25日

（三）评估组成员：

第三方评估公司副总带队，评估组共3人，均有万科、金地、中海等标杆企业的丰富评估经验。

（四）参与交流人员：

饶林锋、王学军、刘向东、周洪涛、旷沙岚、本部战略运营部代表、昆山项目工程部、昆山九方城施工单位和监理单位代表、参与观摩的九江项目领导和工程部等

（五）评估方式：

由第三方根据公司评估管理办法和评估体系标准开展评估工作

二、评估结果

（一）实测实量得分：

72.98分。

其中：

实体实测：

72.55分；观感得分：

76.14分。

（二）风险评估

综合风险评估为“C”级。

其中“渗漏”和“安全文明”两个单项风险评估为“C”级。

（三）实体实测结果与标杆企业的对照

项目名称

分项工程

一标段得分

二标段得分

项目

平均分

与标杆企业对照

万科

金地

中海

昆山九方城一期

砼结构

80.00%

97.40%

（22个项目）

88.79%

（21个项目）

83.87%

（32个项目）

砌筑

68.75%

70.64%

69.70%

97.85%

（22个项目）

88.20%

（21个项目）

70.53%

（32个项目）

抹灰

71.37%

74.01%

72.69%

95.57%

（22个项目）

88.73%

（21个项目）

85.60%

（32个项目）

设备安装

50.00%

83.33%

66.67%

防水

90.00%

100.00%

95.00%

95.50%

（21个项目）

铝合金

门窗

92.00%

（11个项目）

材料抽查

91.18%

100.00%

95.59%

85.00%

（10个项目）

三、评估各项数据

（一）实体实测

1、昆山九方城一期一标段实体实测各项数据明细

项目

分项

检查内容

抽样

合格率

与标杆企业对照

样本数

合格数

子项

合格率

分项

合格率

万科

金地

中海

昆山九方城一期一标段

混凝土结构工程

墙/柱

截面尺寸

97.40%

（22个项目）

88.79%

（21个项目）

83.87%

（32个项目）

墙/柱

平整度

墙/柱

垂直度

顶板

水平度

楼板厚度

砌筑工程

平整度

90.48%

68.75%

97.85%

（22个项目）

88.20%

（21个项目）

70.53%

（32个项目）

垂直度

66.67%

外门窗洞口

20.00%

砌筑节点

（1）

93.33%

砌筑节点

（2）

60.00%

电气安装

同一室内的底盒高差

50.00%

抹灰工程

墙面表面平整度

97.37%

71.37%

95.57%

（22个项目）

88.73%

（21个项目）

85.60%

（32个项目）

墙面垂直度

81.58%

净高

顶棚水平度

阴阳角方正

100.00%

开间/进深

90.91%

方正性

90.00%

地面平整度

63.16%

地面水平度

57.50%

户内门洞尺寸偏差

35.00%

外墙窗内侧墙体厚度极差

55.00%

裂缝/空鼓

13.33%

防水工程

涂膜厚度

90.00%

95.50%

（21个项目）

外门窗框涂膜厚度

防水反坎

90.00%

铝合金门窗

窗框固定

0.00%

92.00%

（11个项目）

边框收口与塞缝

0.00%

材料抽查

栏杆安装高度

50.00%

91.18%

石材厚度

100.00%

85.00%

（10个项目）

铝型材壁厚度

100.00%

玻璃厚度

100.00%

玻璃类别

100.00%

2、昆山九方城一期二标段实体实测各项数据明细

项目

分项

检查内容

抽样

合格率

与标杆企业对照

样本数

合格数

子项

合格率

分项

合格率

万科

金地

中海

昆山九方城一期二标段

混凝土结构工程

墙/柱

截面尺寸

90.00%

97.40%

（22个项目）

88.79%

（21个项目）

83.87%

（32个项目）

墙/柱

平整度

74.55%

墙/柱

垂直度

74.55

顶板

水平度

97.50%

楼板厚度

50.00%

砌筑工程

平整度

100.00%

70.64%

97.85%

（22个项目）

88.20%

（21个项目）

70.53%

（32个项目）

垂直度

90.00%

外门窗洞口

15.79%

砌筑节点

（1）

86.67%

砌筑节点

（2）

50.00%

电气安装

同一室内的底盒高差

83.33%

抹灰工程

墙面表面平整度

97.50%

74.01%

95.57%

（22个项目）

88.73%

（21个项目）

85.60%

（32个项目）

墙面垂直度

75.00%

净高

顶棚水平度

阴阳角方正

83.33%

开间/进深

75.00%

方正性

90.00%

地面平整度

地面水平度

户内门洞尺寸偏差

80.00%

外墙窗内侧墙体厚度极差

50.00%

裂缝/空鼓

6.67%

防水工程

涂膜厚度

100.00%

95.50%

（21个项目）

外门窗框涂膜厚度

防水反坎

100.00%

铝合金门窗

窗框固定

0.00%

92.00%

（11个项目）

边框收口与塞缝

0.00%

材料抽查

栏杆安装高度

100.00%

石材厚度

100.00%

85.00%

（10个项目）

铝型材壁厚度

100.00%

玻璃厚度

100.00%

玻璃类别

100.00%

3、昆山九方城一期实体实测各项数据平均分

项目

分项

检查内容

合格率

与标杆企业对照

一标

二标

平均

合格率

分项

合格率

万科

金地

中海

昆山九方城一期

混凝土结构工程

墙/柱

截面尺寸

90.00%

80.00%

97.40%

（22个项目）

88.79%

（21个项目）

83.87%

（32个项目）

墙/柱

平整度

74.55%

墙/柱

垂直度

74.55%

顶板

水平度

97.50%

楼板厚度

50.00%

砌筑工程

平整度

90.48%

100.00%

95.24%

69.70%

97.85%

（22个项目）

88.20%

（21个项目）

70.53%

（32个项目）

垂直度

66.67%

90.00%

78.33%

外门窗洞口

20.00%

15.79%

17.89%

砌筑节点

（1）

93.33%

86.67%

90.00%

砌筑节点

（2）

60.00%

50.00%

55.00%

电气安装

同一室内的底盒高差

50.00%

83.33%

66.67%

抹灰工程

墙面表面平整度

97.37%

97.50%

97.43%

72.69%

95.57%

（22个项目）

88.73%

（21个项目）

85.60%

（32个项目）

墙面垂直度

81.58%

75.00%

78.29%

净高

顶棚水平度

阴阳角方正

100.00%

83.33%

91.67%

开间/进深

90.91%

75.00%

82.95%

方正性

90.00%

地面平整度

63.16%

地面水平度

57.50%

户内门洞尺寸偏差

35.00%

80.00%

57.50%

外墙窗内侧墙体厚度极差

55.00%

50.00%

52.50%

裂缝/空鼓

13.33%

6.67%

10.00%

防水工程

涂膜厚度

95.00%

95.50%

（21个项目）

外门窗框涂膜厚度

防水反坎

90.00%

100.00%

95.00%

铝合金门窗

窗框固定

92.00%

（11个项目）

边框收口与塞缝

材料抽查

栏杆安装高度

50.00%

95.59%

石材厚度

100.00%

85.00%

（10个项目）

铝型材壁厚度

100.00%

玻璃厚度

100.00%

玻璃类别

100.00%

（二）观感评估

分项观感名称

分项观感得分

观感得分

备注

施工过程观感

70.35%

76.14%

营销中心观感

75.53%

样板房观感

83.99%

园林观感

74.68%

（三）风险评估

项目名称

风险项

风险等级

备注

一级风险项

二级风险项

三级风险项

昆山九方城一期

单项风险

质量通病控制

渗漏

空鼓/开裂

观感质量

成品保护

安全环保

安全文明施工

空气质量/

建筑节能

综合风险

四、工程风险提示

（一）渗漏风险

1、外墙构造顶部砼浇筑不密实且存在明显缝隙，后期易导致外墙渗漏风险。

2、部分外墙立面设计结构线条，该部位大部分设置了外架拉结杆，后期处理不当易造成外墙渗漏风险。

3、外窗由于受外墙保温及干挂石材影响，为确保干挂石材和外墙保温板压框要求，导致缩小窗框尺寸，造成塞缝间隙过大，无法进行打胶封堵且石材干挂过程中未形成滴水线，后期雨水渗入易造成两侧产生渗漏现象。

4、外窗框安装塞缝处理不当，主要存在以下几种现象：

（1）采用灰砂砖进行塞缝；

（2）未进行塞缝处理，直接进行抹灰收口；

（3）窗框下口未采用干硬性防水砂浆塞缝，直接使用普通抹灰砂浆封堵且封堵不密实，存在明显缝隙；

（4）框底两侧200范围内未采用干硬性防水砂浆塞缝；

（5）发泡胶外露，后续施工需进行切割处理。

5、外窗防渗漏主要依靠外侧耐候胶封堵且未设置防水层，后期存在重大系统性渗漏风险。

6、施工现场部分楼栋已完成外窗框收边收口施工，但部分外窗窗框未组织塞缝处理而直接隐蔽。

7、沉箱式卫生间未设置侧排地漏，且部分吊洞存在明显渗漏现象，后期易造成沉箱内长期积水导致渗漏风险。

8、部分地下室外墙现场施工为砌体墙，后期组织回填施工后该部位存在重大渗漏隐患。

9、屋面落水管口直接冲刷屋面，长期冲刷屋面易导致破坏防水层，产生渗漏风险。

（二）空鼓/开裂风险

1、抹灰空鼓/开裂合格率，一期一标为13.33%，一期二标为6.67%。

2、部分屋面未设置分格缝，存在明显开裂现象；面层厚度严重不足，导致起皮、龟裂脱落现象。

3、砌体墙顶部采用砂浆进行塞缝处理，后期易造成开裂现象的发生。

（三）观感质量风险

1、会所外墙干挂石材部分拼缝大小不一，观感质量较差。

2、会所营销大厅地面由于不均匀沉降，石材断裂现象较严重，观感质量较差。

3、会所营销大厅部分木饰面存在发霉现象。

4、会所营销大厅部分吊顶存在开裂、发霉现象。

5、会所室外园建硬景由于不均匀沉降导致部分石材断裂，沉降现象明显。

6、会所室外园建水景挡水墙顶部标高控制不到位，影响水景观感。

（四）成品保护风险

1、现场窗框堆放未进行下垫处理或直接平躺堆放，易造成窗框变形或污染破坏。

2、现场部分外窗、栏杆等存在污染现象且基本未组织成品保护。

（五）安全文明施工风险

1、现场部分外架拉结方式不符合方案及规范要求，存在安全隐患。

2、现场施工通道未搭设安全防护棚，存在安全隐患。

3、现场部分外架拉结点缺失现象较严重，外架悬挑层工字钢上方未组织隔离防护，存在安全隐患。

4、施工现场材料堆放零乱。

五、现场存在的主要工程问题（附图）

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

外墙构造顶部砼浇筑不密实且存在明显缝隙，后期易导致外墙渗漏风险。

问题性质:

较普遍

改善建议:

建议构造柱模板搭设应设置喇叭口，砼浇筑完成后应形成牛腿，再组织二次牛腿凿除，确保构造柱顶部砼的密实度，降低渗漏风险。

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

部分地下室外墙现场施工为砌体墙，后期组织回填施工后该部位存在重大渗漏隐患。

问题性质:

个别

改善建议:

建议对该部位进行重点整改，充分利用砼结构的自防水功能，降低后期的渗漏风险。

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

1、外窗由于受外墙保温及干挂石材影响，为确保干挂石材和外墙保温板压框要求，导致缩小窗框尺寸，造成塞缝间隙过大。

2、外窗框安装塞缝处理不当，主要存在以下几种现象：

A、采用灰砂砖进行塞缝；

B、未进行塞缝处理，直接进行抹灰收口；

C、窗框下口未采用干硬性防水砂浆塞缝，直接使用普通抹灰砂浆封堵且封堵不密实，存在明显缝隙；

D、框底两侧200范围内未采用干硬性防水砂浆塞缝；

E、发泡胶外露，后续施工需进行切割处理。

3、外窗防渗漏主要依靠外侧耐候胶封堵且未设置防水层，后期存在重大系统性渗漏风险。

问题性质:

普遍

改善建议:

建议制定专项整改方案，所有外窗框塞缝采用干硬性防水砂浆进行手工塞缝处理且设置JS防水层，并由专人完成，加强现场的检查验收流程，降低后期渗漏风险。

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

施工现场部分楼栋已完成外窗框收边收口施工，但部分外窗窗框未组织塞缝处理而直接隐蔽。

问题性质:

部分

改善建议:

建议组织全面外窗淋水检查，严格按照外窗淋水要求进行布管，确保淋水时间，并形成详细“一户一档”渗漏资料，避免后期产生重大渗漏风险。

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

屋面落水管口直接冲刷屋面，长期冲刷屋面易导致破坏防水层，产生渗漏风险。

问题性质:

个别

改善建议:

建议组织全面检查、整改。

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

沉箱式卫生间未设置侧排地漏，且部分吊洞存在明显渗漏现象，后期易造成沉箱内长期积水导致渗漏风险。

问题性质:

普遍

改善建议:

建议按行业优秀节点处理，增设侧排地漏，以避免后期沉箱内长期积水，导致渗漏现象的发生。

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

部分外窗窗框与外立面干挂石材间缝隙过大，无法进行打胶封堵且石材干挂过程中未形成滴水线，后期雨水渗入易造成两侧产生渗漏现象。

问题性质:

多处

改善建议:

建议制定专项整改措施，组织全面检查、整改，降低后期渗漏风险。

昆山九方城项目---渗漏

问题描述:

部分外墙立面设计结构线条，该部位大部分设置了外架拉结杆，后期处理不当易造成外墙渗漏风险。

问题性质:

多处

改善建议:

建议该部位加强堵洞处理，增设防水层，降低后期渗漏风险。

昆山九方城项目---空鼓/开裂

问题描述:

抹灰空鼓/开裂合格率，一期一标为13.33%，一期二标为6.67%。

改善建议:

建议加强抹灰空鼓/开裂的整改，降低后期交付风险。

昆山九方城项目---空鼓/开裂

问题描述:

部分屋面未设置分格缝，存在明显开裂现象；面层厚度严重不足，导致起皮、龟裂脱落现象。

改善建议:

建议组织全面整改。

昆山九方城项目---空鼓/开裂

问题描述:

砌体墙顶部采用砂浆进行塞缝处理，后期易造成开裂现象的发生。

改善建议:

建议采用细石砼进行塞缝处理。

昆山九方城项目---观感质量

问题描述:

主体结构观感质量较好；砌筑工程观感质量较差；抹灰工程观感质量较好。

改善建议:

昆山九方城项目---观感质量

问题描述:

会所外墙干挂石材部分拼缝大小不一，观感质量较差。

改善建议:

昆山九方城项目---观感质量

问题描述:

会所营销大厅地面由于不均匀沉降，石材断裂现象较严重，观感质量较差。

改善建议:

昆山九方城项目---观感质量

问题描述:

会所营销大厅部分木饰面存在发霉现象。

改善建议:

昆山九方城项目---观感质量

问题描述:

会所营销大厅部分吊顶存在开裂、发霉现象。

改善建议:

昆山九方城项目---观感质量

问题描述:

会所室外园建硬景由于不均匀沉降导致部分石材断裂，沉降现象明显。

改善建议:

昆山九方城项目---观感质量

问题描述:

会所室外园建水景挡水墙顶部标高控制不到位，影响水景观感。

改善建议:

昆山九方城项目---成品保护

问题描述:

现场窗框堆放未进行下垫处理或直接平躺堆放，易造成窗框变形或污染破坏。

改善建议:

建议完善现场成品保护措施，确保交付观感质量。

昆山九方城项目---成品保护

问题描述:

现场部分外窗、栏杆等存在污染现象且基本未组织成品保护。

改善建议:

建议完善现场成品保护措施，减少破损、污染等现象，确保交付观感质量。

昆山九方城项目---安全文明施工

问题描述:

现场部分外架拉结方式不符合方案及规范要求，存在安全隐患。

改善建议:

建议按方案及相关规范要求组织施工，降低现场安全隐患。

昆山九方城项目---安全文明施工

问题描述:

现场施工通道未搭设安全防护棚，存在安全隐患。

改善建议:

建议按方案及相关规范要求组织施工，降低现场安全隐患。

昆山九方城项目---安全文明施工

问题描述:

现场部分外架拉结点缺失现象较严重，外架悬挑层工字钢上方未组织隔离防护，存在安全隐患。

改善建议:

建议按方案及相关规范要求组织施工，降低现场安全隐患。

昆山九方城项目---安全文明施工

问题描述:

施工现场材料堆放零乱。

改善建议:

建议加强施工现场文明施工的管控措施。

六、工程优秀做法推介（附图）

昆山九方城项目

优点描述:

悬挑外架工字钢锚固方式稳定，值得推广。

附件

附件1：

昆山九方城项目实体实测计算表

附件2：

昆山九方城项目观感评估表

附件3：

昆山九方城项目风险评估表

中航地产股份有限公司

　　　　　　　　　　　　　　　　战略及运营管理部

　　　　　　　　　　　　　　　　二O一二年七月二十五日

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