玉兰山庄建设项目可行性研究报告.docx

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玉兰山庄建设项目可行性研究报告

玉兰山庄项目可行性研究报告

一、项目总说明

（一）项目提出的背景

1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。

2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。

3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议

（二）项目地址概况

仁恒玉兰山庄,位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。

玉兰山庄临近花神湖,利用西北高、东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区既具有丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力。

宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。

这里树木葱茏，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。

（三）可行性研究的目的

为企业投资决策提供依据。

（四）可行性研究的依据

（五）开发企业简介

二、市场调查与分析（略）

（一）房地产投资环境的调查与分析

（二）房地产市场状况的调查与分析

三、规划设计方案

（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点

1.同意在规划红线范围内进行规划设计。

2.规划容量要求：

容积率﹤1

建筑密度﹤15%

绿地率﹥50%

3.建筑退让要求。

4.组织好用地内外交通，做到人车分流。

5.按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。

中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。

6.统一进行室外绿化设计。

7.认真进行建筑单体设计。

8.规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。

并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。

9.报审图纸要求：

（1）设计说明（含技术经济指标）。

（2）总平面图。

（3）主要建筑单体平、立、剖面图。

（4）小区景观表现图（彩色）。

（二）拟开发项目的规划设计方案

根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。

小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。

依据规划用地地形特点，合理布局。

可建21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。

每户都有自己的车库。

另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。

别墅建成后全部用于出售。

方案的主要技术经济指标如表1所示。

表1主要技术经济指标汇总表

序号

名称

单位

数量

规划建设用地面积

m²

173000

总建筑面积

m²

58600

2.1

住宅面积

m²

55290

2.2

公建设施面积

m²

2610

2.3

地下停车场面积

m²

700

建筑物占地面积

m²

23370

建筑密度

13.5

容积率

0.34

绿地率

居住户数

户

197

四、项目开发经营周期的确定

本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周期安排见表2。

表2项目开发经营周期横道图

进度时间内容

前期工作

主体结构施工

安装工程施工

装饰工程施工

室外工程

商品房预售

商品房现售

五、项目投资估算

投资估算依据为：

1、国家建设部2000年9月发布的《房地产开发项目经济评价方法》和国家发改委、建设部2006年发布的《建设项目经济评价方法与参数》；

2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。

3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。

4、项目用地现状的调查资料。

（一）项目投资、经营费用估算

1、土地费用

拟通过出让方式取得该地块土地使用权。

根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为9000万元。

2、前期工程费

表3前期工程费估算表

序号

项目

元/建筑平方米

规划设计费

4.00

建筑设计费

25.00

勘察费

6.00

临时供水、供电费

3.00

场地平整费

5.00

合计

43.00

则前期工程费为：

58600×43=251.98万元。

3、基础设施建设费

基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。

表4基础设施建设费

序号

项目

元/建筑平方米

供电工程

20.00

供水工程

12.00

供气工程

5.00

排水、排污工程

7.00

道路工程

5.00

路灯工程

5.00

绿化工程

5.00

环卫工程

2.00

通讯工程

10.00

合计

71.00

则基础设施建设费为：

58600×71.00=416.06万元。

4、建筑安装工程费

仁恒玉兰山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。

参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。

建筑安装工程费构成情况见表5。

表5建筑安装工程费估算表

序号

项目

建筑面积（㎡）

单价（元/㎡）

金额（万元）

住宅建安工程费

55290

1250.00

6911.25

1.1

结构工程费

55290

700.00

3870.30

1.2

装饰工程费

55290

400.00

2211.60

1.3

给排水工程费

55290

50.00

276.45

1.4

电力照明工程费

55290

100.00

552.9

停车场建安工程费

700

1200.00

84.00

合计

6995.25

5、公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。

结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6。

表6公共配套设施建设费估算表

序号

项目

建筑面积

单价（元/㎡）

金额（万元）

会所

1890

1200

226.80

物业管理用房

550

700

38.50

配电房

120

700

8.40

垃圾中转站

600

3.60

合计

2610

277.3

6、开发间接费

开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

根据本项目的情况，此项费用为0。

7、管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

以上述1～5项之和为基数，费率为2.5%。

则管理费用为：

（9000+251.98+416.06+6995.25+277.30）×2.5%=423.51万元。

8、财务费用

财务费用为1004.4万元，详见附表4。

9、销售费用

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

以上述1～5项之和为基数，费率为2%。

则销售费用为:

（9000+251.98+416.06+6995.25+277.30）×2%=338.81万元。

10、开发期税费

开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。

开发期税费见表7。

表7开发期间税费估算表

序号

收费项目

依据

数量

收费标准

总额（万元）

固定资产投资方向调节税

土地使用税

新建房屋白蚁防治费

宁价房字（96）315号

58600㎡

2.3元/㎡

13.48

市政公用基础设施配套费

宁价费[2003]82号。

58600㎡

105元/㎡

615.3

发展新墙体材料专项用费

宁财综[2002]707号。

58600㎡

10元/㎡

58.6

人防建设经费

宁防办[2003]70号。

58600㎡

30元/㎡

175.8

供电工程贴费

宁价工[2000]322号

5500kva

160元/kva

煤气建设费

宁价工字[1998]513号

197户

2000元/户

39.4

自来水管网建设费

苏价工字[1998]54号

58600㎡

26元/㎡

152.36

教育地方附加费

省委苏发[1994]6号

58600㎡

20元/㎡。

117.2

合计

1260.14

11、其他费用

其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入1至10项的费用。

应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。

其他费用见表8。

表8其他费用估算表

序号

收费项目

依据

数量（万元）

取费标准

金额（万元）

建设工程标底编制费

宁价房字

（94）114号

7677.24

1.2‰

9.21

建设工程标底审核费

宁价房字

（94）114号

7677.24

0.3‰

2.30

建设工程招标管理费

宁价房字

（99）120号

7677.24

0.3‰

2.30

建设工程质量监督费

宁价房[2001]330号

7677.24

1.2‰

9.21

建筑施工安全监督管理费

宁价房字（97）453号

7677.24

0.6‰

4.61

工程监理费

7677.24

0.8%

61.42

合计

89.05

12、不可预见费

根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。

不可预见费为：

（9000+251.98+416.06+6995.25+277.30）×5%=847.03万元。

13、经营资金

经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0。

项目投资、经营费用构成见表9。

表9项目投资、经营费用估算表单位：

万元

序号

项目

合计

项目总投资

20090.73

9597.36

2306.40

4152.18

4034.79

1.1

开发建设投资

20090.73

9597.36

2306.40

4152.18

4034.79

1.1.1

土地费用

9000.00

1.1.2

前期工程费

251.98

1.1.3

基础设施建设费

416.06

1.1.4

建筑安装工程费

6995.25

1306.90

3166.70

2521.65

1.1.5

公共配套设施费

277.30

55.46

110.92

1.1.6

开发间接费

0.00

1.1.7

管理费用

282.32

70.58

1.1.8

财务费用

502.20

55.80

167.40

279.00

1.1.9

销售费用

169.40

84.70

1.1.10

开发期税费

1260.14

315.03

315.04

1.1.11

其他费用

89.05

38.89

25.08

1.1.12

不可预见费

847.03

211.75

211.76

1.2

经营资金

经营费用

812.80

490.09

322.71

2.1

管理费用

141.19

70.59

70.60

2.2

财务费用

502.20

334.80

167.40

2.3

销售费用

169.41

84.70

84.71

（二）项目总投资估算

项目总投资（不含财务费用）见表10。

项目总投资见附表1。

表10项目总投资（不含财务费用）表单位：

万元

序号

项目

合计

开发建设投资

19588.53

9597.36

2250.6

3984.78

3755.79

1.1

土地费用

9000.00

1.2

前期工程费

251.98

1.3

基础设施建设费

416.06

1.4

建筑安装工程费

6995.25

1306.90

3166.70

2521.65

1.5

公共配套设施费

277.30

55.46

110.92

1.6

开发间接费

0.00

1.7

管理费用

282.32

70.58

1.8

财务费用

1.9

销售费用

169.40

84.70

1.1

开发期税费

1260.14

315.03

315.04

1.11

其他费用

89.05

38.89

25.08

1.12

不可预见费

847.03

211.75

211.76

经营资金

项目总投资

19588.53

9597.36

2250.6

3984.78

3755.79

6、项目收入估算

1、销售单价的估算

根据南京市房地产市场的调查与分析，结合南京近期别墅销售价格，通过对类似项目销售价格的分析与比较，确定独立别墅售价9000元/平方米，联排别墅售价为8000元/平方米，有偿出售的地下停车场车位使用权价格为8万元/个。

2、可销售面积的确定

可销售的住宅建筑面积为55290平方米，可销售的停车场面积为700平方米（即40个车位）。

3、销售计划

据南京市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，别墅及地下停车场销售按表11所示比例估算。

预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按30%和70%收取，现房款项在交割时一次性收取。

表11销售比例估算表

年份

类型

联排及独立别墅

20%

40%

20%

地下停车场

20%

40%

20%

例如：

第二年末的收入为：

20%×（21×370×9000+176×270×8000+40×80000）×30%=2719.74万元

第三年末的收入为：

20%×（21×370×9000+176×270×8000+40×80000）×70%

+40%×（21×370×9000+176×270×8000+40×80000）=24477.66万元。

4、经营税金及附加

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。

销售收入与经营税金及附加估算见附表2。

七、资金筹措计划

房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。

房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。

项目总投资20090.73万元，其中项目资本金10237.37万元，第一、二、三年年初分别投入9597.36万元、306.4万元和333.61万元；商业银行贷款6000万元，第一、二、三年分别投入2000万元、2000万元和2000万元；不足部分拟由预售房款解决。

贷款条件：

年利率5.58%，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第四年起分两年（年末）等额还本。

资金筹措及还本付息分别见附表3和附表4。

八、经济评价

经济评价分为财务评价和综合评价。

对于一般的房地产项目只需要进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，在作出决策前应进行综合评价。

而本项目属于一般项目，因此只要进行财务评价就可以了。

房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。

（一）基本财务报表

项目的全部投资财务现金流量表见附表5。

项目的资本金财务现金流量表见附表6。

项目的损益表见附表7。

项目的资金来源与运用表见附表8。

其中土地增值税计算依据为：

增值额未超过扣除项目金额50%的。

应纳税额=增值额×30%。

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的。

应纳税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%。

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的。

应纳税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%。

增值额超过扣除项目金额200%的。

应纳税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%。

本项目土地增值税的计算：

扣除项目金额=20090.73+812.80+2493.1=23396.63万元

增值额=45329-23396.63=21932.37万元

增值额/扣除项目金额=（21932.37/23396.63）×100%=93.74%

土地增值税税额=21932.37×40%-23396.63×5%=7603.12万元

（二）财务评价指标的选择及单方案财务可行性分析

本项目经济评价主要依据国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期及投资利润率。

1、静态评价指标及其分析

（1）投资利润率

从损益表（附表7）测算出项目利润总额为14329.25万元。

投资利润率=年平均利润总额÷总投资×100%

=（14329.25/3）÷20090.73×100%

=23.77%

（2）资本金利润率

资本金利润率=年平均利润总额÷资本金×100%

=（14329.25/3）÷10237.37×100%

=46.66%

（3）投资回收期

根据全部投资现金流量表（附表5）以及投资回收期的计算公式：

投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份-1+

=4-1+

=3.24（年）

根据类似项目的数据以及评价标准，从静态评价指标分析，该投资项目在经济上是可行的。

2、动态评价指标及其分析

（1）全部投资财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV）

根据全部投资现金流量表（附表5），全部投资净现值函数为：

NPV（i）=-9597.36-2250.60（P/F,i,1）-2162.18（P/F,i,2）+12566.75（P/F,i,3）

+6051（P/F,i,4）+5996.67（P/F,i,5）

①全部投资财务净现值（FNPV）

财务净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率，将房地产项目开发经营周期内各期净现金流量折现到开发期初的现值之和。

当i=MARR=10%时

FNPV（10%）=-9597.36-2250.60（P/F,i,1）-2162.18（P/F,i,2）+12566.75（P/F,i,3）

+6051.82（P/F,i,4）+5996.57（P/F,i,5）

=-9597.36-2250.60×0.9091-2166.18×0.8264

+12566.75×0.7513+6051.82×0.6830+5996.57×0.6209

=3867.86（万元）

因为FNPV

（10%）≥0，从全部投资财务净现值的角度判断此项目是可行的。

②全部投资财务内部收益率（FIRR）

房地产开发项目的财务内部收益率是指房地产开发项目在整个开发经营期内各期净现金流量现值累计等于零时的折现率。

它反映的是项目动态的投资收益率，是考察项目盈利能力的主要动态指标。

当i

=15%时，NPV

=1516.16（万元）

当i

=20%时，NPV

=-373.01（万元）

由插入法求得：

FIRR

（i

-i

）=15%+

（20%-15%）=19.01%

FIRR

=19.01%≥MARR=10%，从全部投资财务内部收益率的角度判断此项目是可行的。

（2）资本金财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV）

根据资本金现金流量表（附表6），资本金净现值函数为：

NPV（i）=-9597.36-306.40（P/F,i,1）-329.58（P/F,i,2）

+14287.75P/F,i,3）+2717.02（P/F,i,4）+2829.17（P/F,i,5）

①资本金财务净现值（FNPV）

当i=MARR=12%时

FNPV

（12%）=-9597.36-306.40（P/F,12%,1）-329.58（P/F,12%,2）

+14287.75（P/F,12%,3）+2717.02（P/F,12%,4）+2829.17（P/F,12%,5）

=-9597.36-306.40×0.8929-329.58×0.7972

+14287.75×0.7118+2717.02×0.6355+2829.17×0.5674

=3368.27（万元）

因为FNPV

（12%）≥0，从资本金投资财务净现值的角度判断此项目是可行的。

②资本金财务内部收益率（FIRR）

当i

=20%时，NPV

=634.24（万元）

当i

=25%时，NPV

=-698.07（万元）

由插入法求得：

FIRR

（i

-i

）=20%+

（25%-20%）=22.38

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