广州大学城中心区用地性质调整研究.docx
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广州大学城中心区用地性质调整研究
广州大学城中心区用地性质调整前期研究
广州市土地开发中心广东省城乡规划设计研究院
2011.03
1.项目概况
1.1研究背景
广州大学城位于广州市东南部，番禺小谷围岛及其南岸地区，西邻洛溪岛、北邻生物岛、东邻长洲岛，与琶洲岛举目相望，规划面积43.3平方公里。
广州大学城的主要功能空间分为教学区、学生生活区和中心共享区三大部分。
目前，各大学校区已基本建成，学生总数已达16万多人，教师人数约为2万人。
大学城中心区原控规确定该区域为大学城的发展轴、共享轴，其主要功能包括研究中心、商业中心、文化中心、服务中心、行政中心。
目前，大学城中心区内部已按规划建设了完善的道路系统，规划的居住用地大部分已出让并已动工建设，而规划的办公和商业等用地大部分尚未出让。
从大学城中心区实际开发情况来看，居住用地需求旺盛且未能满足教职工的居住需求，而原规划较大面积的办公用地的开发情况并不理想，大部分处于闲置的状态（原规划行政办公用地和商业办公用地合计20.1公顷，约占中心区规划建设用地的10％）。
本次研究通过对广州商务办公区的宏观发展形势、大学城特定的功能需求以及大学城中心区自身发展的实际需要进行研究，分析论证将大学城中心区北区、南区原规划的办公和商业综合用地调整为居住用地的必要性和可行性。
1.2原控规基本概况
根据《广州大学城中心区城市设计及控制性详细规划》，中心区总体用地功能布局主要体现为三部分：
多中心轴线——是大学城的发展轴，共享轴；其主要功能包括研究中心、商业中心、文化中心、服务中心、行政中心；
水体生态廊道——贯穿整个中心区，与公共设施发展地块互为补充；
城市生活区——位于两侧，与校园的生活区融为一体。
图2：
原控规中心区北区、南区及滨水区土地利用规划图
在中心区的建设过程中，为应对实际发展需求，已对原控规进行了三次局部地块的调整。
第一次调整：
2008年为贯彻落实广东省、广州市、番禺区各级政府积极推动数字产业的政策导向，落实集约节约用地理念，将数字研发园内的二类居住用地调整为科研设计用地，增加旅馆业用地，并相应调整了有关指标。
第二次调整：
针对教工居住问题，将北区和南区各调整了一个地块（分别为北区的DN0502和南区的DS0701地块，原规划为绿地）作为教师居住建设用地。
第三次调整：
在滨水区布置一块20000平方米的旅馆业用地，滨水区中被调整成旅馆业用地的绿化面积则在综合发展南区中以商业性质的用地替换。
图3：
中心区北区、南区及滨水区三次调整后土地利用规划图
1.3现状建设情况
大学城中心区北区、南区现状建设情况如下：
（1）道路建设情况
大学城中心区的道路基本按照规划建成，地铁四号线大学城北站和南站均位于中心区内，区内道路系统完善，交通便利。
（2）设施建设情况
现状建成的设施包括商业设施、办公设施、教育科研设施和市政设施。
公安局、中国电信、大学城管委会等办公设施，第三冷站和南、北区的商业服务区；南区两侧的大部分居住用地及北区的教育可研设计用地（数字研发园）已动工建设。
商业设施：
南区和北区均建设了商业服务区（均为临时建筑），其中商业服务区（北区）建设地块包括DN0304、DN0305、DN0306、DN0307，商业服务区（南区）建设地块为DS0302、DS0303。
两个商业服务区均为面向学生和教工的小型零售商业，经营状况一般，并且商铺的空置率较高。
此外，南区的一块旅馆业用地（DS1510，即大学时光）已建成。
办公设施：
现状已建成的办公设施只有位于南区的公安局和大学城管委会，两个设施相邻布置，位于地块DS0203、DS0204内。
这两个地块原规划用地性质分别为教育科研设计用地和市属办公用地。
教育可研设施：
租用了地块DN1002（原规划为小学用地）作为国家数字家庭应用产业示范基地，同时数字家庭研发园一期工程（地块DN1003、DN1101）正在动工建设。
市政设施：
已建成的市政设施包括位于北区的第三冷站（地块DN1001）和位于南区的中国电信大楼（地块DS0201）。
（3）居住用地开发建设情况
大学城中心区已出让居住用地11块,用地面积合计13.35公顷。
北区的居住用地尚未动工建设，南区大部分居住用地已平土和动工建设。
图3：
广州大学城中心区北区现状建设示意图
图4：
广州大学城中心区南区现状建设示意图
1.4土地出让情况
地块
用地性质
用地面积（m2）
容积率
建筑面积（m2）
出让日期
权属单位
楼面地价（元/m2）
DS1510
大学时光
旅馆业用地
28302
2.4
67925
2007-7
方圆地产
2429
DS0401
住宅用地
8821
≤3.12
≤27522
2008-12-2
广州市尚泰投资有限责任公司
3073
DS0801
二类居住用地
11875
≤3.12
≤37050
2008-12-2
广州奥力房地产开发有限公司
3000
DS1102
住宅用地
11861
≤3.12
≤37006
2009-7-16
越秀城建
7296
DS1601
住宅用地
15914
≤3.12
≤35500
2009-7-16
越秀城建
7149
DS1604
二类居住用地
10278
≤3.12
≤22300
2009-9-20
越秀城建
6964
DS1703
住宅用地
8523
≤3.12
≤20400
2009-9-20
越秀城建
7671
DN0401
住宅用地
13498
≤3.12
≤42114
2009-12-10
越秀城建
9142
DN0402
住宅用地
9619
≤3.12
≤30011
2009-12-10
越秀城建
9330
DN0501
住宅用地
12518
≤3.12
≤39056
2009-12-10
越秀城建
9474
DS1202
住宅用地
15649
≤3.12
≤48825
2009-12-10
越秀城建
9503
DS1301
住宅用地
14924
≤3.12
≤46563
2009-12-10
越秀城建
8934
2.用地性质调整的理由和依据
2.1全市商务办公发展新格局的影响
原规划将大学城中心区设置综合发展区、信息体育共享区、文化休闲共享区，目前未建设的用地大部分规划为办公与商业综合用地。
下面从整个广州市商务办公区发展新格局来看大学城中心区办公、商业设施的发展前景。
（1）全市商务办公设施供应情况
亚运的成功举办及政府投入进一步带动内需，推动广州整体商务市场环境。
2010年广州众多写字楼纷纷落成面市，利通广场、高德置地广场、西塔、佳兆业广场、万菱汇、太古汇写字楼……尤其是两大CBD区体育中心和珠江新城的甲级写字楼陆续入市，给市场带来庞大的新增供应。
中国写字楼研究中心（CORC）的调查报告显示，到2010年底，广州甲级写字楼市场总量达到270万平方米。
2010年广州全年新增供应写字楼建筑面积58万平方米，全年吸纳量为45万平方米。
2010年广州写字楼的平均空置率达17.6%，与2009年相比上升6.7%。
该报告预测2011年广州市写字楼的供应量将继续大幅增长，并预计2011年落成的甲级写字楼高达120万平方米。
满堂红研究部主任沈锐培也表示，近几年广州高端写字楼一直是供过于求，且住宅和写字楼价格倒挂情况比较明显，尤其是珠江新城。
此外，白云新城、琶洲地区等地区的规划中都进一步突出了现代服务业的职能，重点引进商务办公、金融、中介等现代服务产业。
而广州市中心城区内部“三旧”改造的推进，也将有大量的“三旧”用地调整为办公和商业综合用地。
由此可见，广州市商务办公设施的供应量在一段时间内将是相当充足的，甚至有过剩的趋势。
（2）商务办公区选址情况
从商务办公区的分布来看，传统的越秀区、天河北仍然是商务办公最为集中的地区，目前除了传统的商务办公区外，珠江新城、白云区、海珠区等商务区高品质综合写字楼建设加速，琶洲、开发区等地也逐渐形成新的商务办公区，使广州写字楼市场呈现多核心发展态势。
从供应区域来看，写字楼供应比较活跃的区域依然是中心城区，如越秀区的正佳东方国际、锦绣联合商务大厦，天河区的维多利广场、佳润临江上品大厦，以及白云区的万达广场，海珠区的中洲交易中心、达镖国际大厦等等。
图5：
广州商务办公区分布示意图
资料来源：
温锋华，李立勋.广州市商务办公空间区划及其功能分异研究.《热带地理》，2010（5）：
528-533.
根据广州市商务办公区的发展情况以及跨过公司在北京、上海等地的选址情况可知，过去企业选址把市中心地理位置看得非常重要，一般选址都在市中心区，既可以彰显企业的实力，又可以宣传企业形象。
近年来，虽然商务区发展也有跳出中心区形成多中心的发展局面，但一些关键条件对各类商务办公企业选址而言也是相当的重要的。
这些关键条件包括写字楼的位置、租金与运营成本、所在区域的行业聚集性、交通条件和物业的通达性、工作环境的健康性与国际性、具体的硬件设施与配套服务、物业管理水平等。
（3）新形势下大学城中心区办公、商业用地开发前景
对于大学城中心区而言，尽管其交通条件、租金等方面具备一定的优势，但其周边各类硬件设施与配套服务仍较为落后，行业聚集性也远未形成，与上述提到的广州市中心区内的各大商务办公区相比，差距是相当大的。
因此，在广州市中心区各大新、旧商务办公区迅速发展的情况下，大学城中心区原规划确定的超过40万平方米建筑面积的办公商业设施的发展前景并不乐观。
2.2居住用地供需情况
随着广州城市化的不断推进，民众对住房的需求日趋增加，而城市的土地供应日渐紧张，尤其是居住用地的需求更为紧迫。
根据阳光家缘网站数据显示，2011年1月份广州新批准预售的一手住宅面积中，中心六区的住宅仅占广州住宅的9.43%，广州中心区居住用地紧缺，从而推动了广州中心区外围（番禺、金沙洲等地区）土地出让价格节节攀升。
而广州大学城内部的居住用地也屡出地王，楼面地价超过9000元。
近年来，为解决广大市民的住房需求，广州市政府正在逐年加大居住用地的供应量，同时出台了一系列的政策措施，来缓解居住用地供应失衡的问题。
广州大学城紧邻广州市中心城区，具有便捷的交通条件，居住环境优美和空气质量优良，而其原规划确定的大量办公和商业综合用地开发前景并不客观，因此，可将部分调整为居住用地，以缓解大学城及周边地区的居住需求。
2.3大学城特定功能的要求
大学城具有其特定的功能和特定的运作模式。
功能设置应从“人与空间”两方面的需求关系来解决。
人：
学生＋教师＋教辅＋后勤＝教学；空间：
教学空间＋学生生活空间＋教师生活空间＋后勤空间＝校园。
如果在教学与校园中缺少任何环节，即为功能不完善。
现状大学城各个学校校区内并没有设置教工宿舍，外部也没有统一配套建设教师住宅，几乎所有的教学、教辅人员都居住在岛外城区内。
由于校区与城区分离较远，教工的工作与生活距离拉大，使得大多数教师为了赶回家，不得不一下班就匆忙离去，学生没有了在课外与老师探讨问题的机会，大学城的教学工作难以正常展开。
如不解决教职工的居住问题，将会导致大学城内部功能的不完善，也将影响大学城长远的正常发展。
原大学城规划在“共享”的概念下，认为大学城是城市的组成部分，大学城的发展规划应与其周边地区的发展相配合，如可将教工住宅建设交由周边的房地产开发来完成。
从宏观上看，这一思路不仅可以节约大学城的建设资金，且能迅速成效。
但事实上，事与愿违，因大学城用地原属于番禺，番禺对其所作规划在先，大学城规划在后，因此大学城周边的房地产开发基本是处于各自为战的状态，无法与大学城形成快速的公交系统，并没有实际解决教工的居住问题。
原规划在中心区两侧也布局了一定量的住宅用地，目前大学城15块规划的居住用地已拍出了11块，并且接连拍出地王，最高楼面地价直逼9600元/平方米。
这些居住用地基本未能起到解决教职工居住的作用，而当前政府已调整的两块教工住房建设用地也仅能解决0.22万人的居住问题，远未能满足实际需求。
因此，将部分规划的办公和商业综合用地调整作为教师居住建设用地及其生活配套设施用地是完善大学城本身特定的功能所必须的。
2.4大学城中心区自身发展建设的需要
原有规划在“共享”概念的支持下，在中心区规划布局了综合发展区、信息与体育共享区及会展文化共享区，以实现城市公共资源高度共享和充分利用的目的。
经过大学城几年的发展建设可以看出，大学城中心区并未发挥原规划所确定的作用。
首先，大量的共享设施实际使用率较低。
中心区规划建设有中心医院、中心体育场、中心商业服务区和中心湖水景观（大部分设施已建成投入使用）。
从这些设施的实际使用情况来看，因缺少使用人群而导致了设施使用率低下。
大学城内部缺少长期居住的居民（除了村民），而内部的学生开学期间上课、放假离校，并且各校均有自己的校医院和建设了各自的活动场地、体育馆，因此平时根本没人会去光顾中心区的各类设施。
商业服务区（北区）大部分商铺处于闲置状态
作为中心区本身而言，内部规划的居住用地的量不大（原规划居住用地27.2公顷），承载居住人口不多，即使两侧居住用地全部开发了，居住人口也不多，中心区中的大型共享设施也未能很好的发挥原有的作用。
另外，大部分用地规划为办公或者商业用地，这些用地所容纳的为就业人口而非长期居住的居民，这类人口与现状教师一样具有较大的通勤性（将导致中心区晚上和周末中心区就又成为空城），对中心区的各类设施的利用也是相当的有限。
由此，中心区的各类共享设施根本没法发挥其应有的作用，甚至一些设施连管理成本都收不回来。
其次，大量的办公和商业设施开发建设进展缓慢。
根据调查统计，除已建成的公安局、中国电信等办公设施和商业服务区外，大学城中心区现状出让的用地基本为居住用地和教育可研设计用地，而规划的办公和商业综合用地出让情况不理想。
原控规中，规划的办公与商业综合用地16.4公顷，占中心区城市建设用地的8.13%；商业金融用地8.0公顷，占中心区城市建设用地的3.97％。
目前大学城中心区居住用地出让情况较好，而办公商业用地则无人问津，尚未出让的办公与商业综合用地为14.67公顷，这从侧面反映了大学城中心区居住用地的需求量远大于办公和商业用地的事实。
因此，为了更好的发挥中心区大型的共享设施，应进一步提高中心区的人气，吸纳居住人口进入中心区；为了避免办公和商业用地长期闲置而导致土地资源的浪费，有必要将其调整为需求更大的居住用地。
2.5小结
从广州市商务办公区发展新格局以及大学城中心区办公和商业综合用地的开发情况可以看出，大学城中心区办公和商业职能发展动力不足；而大学城目前缺乏教职工的居住空间，大学城中心区的发展也缺乏足够的人气。
因此，建议将大学城中心区部分办公和商业综合用地调整为居住用地，以完善大学城居住功能，并促进大学城中心区的开发建设。
3.调整方案
3.1思路原则
⏹在遵循原规划提出的交通引导发展、组团生长、网络发展、生态优先等原则的基础上，以“高效集中、优化调整”为思路，对原方案用地进行优化调整。
⏹维持原规划的多中心轴心布局结构和水体生态廊道的绿化系统。
保留原规划设计中体现轴线的核心功能节点，对维持地区生态环境和美化城市景观的公共绿地调整时保持其总量不变，对绿地的形态结合其他用地进行优化调整。
⏹方案只进行用地性质的初步改动，不对具体用地指标进行设置，修改后的地块用地强度由将来结合城市设计进行论证确定。
⏹原则上不改变原方案的道路系统，以及原方案设计中各地块间的交通联系和步行系统。
⏹调整保留原规划安排的各项设施，由于用地调整导致新增人口产生的设施需求原则上在新增人口地块内自行解决，新增设施的具体数量与规模留待以后细化研究时确定。
3.2方案设计
3.2.1北区规划调整
（1）现状情况
依据现状及土地出让情况，北区现状基本形成南部科技研发、北部中心商业服务和北部两侧居住等几个功能组团。
南部科技研发功能符合原规划定位，开发及运行情况良好。
北部中心建成商业服务区规模较大，但使用不足，商业的规模与质量都与中心区的定位不相符。
商业服务区内空置率高，内部商业业态也比较低端，商店主要为学生提供基本生活服务。
由于距离各校区较远，到此消费的学生不多。
商业服务组团两侧四块居住用地规划人口约8000人，考虑到人数不多及消费差异的影响，即便将来建成入住，也不会对商业运行的改善有多大的影响。
（2）调整思路
依据交通引导发展的基本原理，结合当今城市开发“集中、复合、人性化”的新理念对方案进行调整。
节约用地增加人口，减少北部中心商业用地并将其调整为居住用地。
商业、办公、酒店等服务设施在中心区域围绕地铁站点集中设置，形成中心综合组团、南部科研组团和北部居住组团三个功能组团。
⏹中心综合组团：
依托轨道站点主要发展商业、办公、公寓、酒店等服务功能。
地块建设运用综合体形式，底层为商业设施，上面配置办公、公寓、旅舍等设施。
⏹南部科研组团：
依托现有数字家园产业基地发展研发功能。
⏹北部居住组团：
减少商业规模，围绕中心绿地增加居住用地，形成环境良好、设施齐备的现代宜居社区。
图6：
大学城中心区北区原控规土地利用规划图（三轮调整后）图7：
大学城中心区北区土地利用规划图（本次调整后）
（3）调整内容
调整主要集中在DN03地块，原规划中地块主要功能为办公、商业服务和市政。
调整变动的地块包括DN0301、DN0302、DN0303、DN0304、DN0305、DN0306、DN0307地块，具体调整情况详见下表：
表1：
北区变动地块调整对照表
原方案
调整方案
地块编号
用地性质
地块面积（m2）
地块编号
用地性质
地块面积（m2）
DN0301
C22
7884
DN0301
R21
11060
DN0302
U3
4120
DN0302
R21
8010
DN0303
G11
38813
DN0303
G11
37289
DN0304
C25
14435
DN0304
R21
12915
DN0305
C13
12843
DN0305-01
R21
7163
DN0305-02
U3
3656
DN0306
C13
24874
DN0306-01
C13
18568
DN0306-02
S22
6502
DN0307
C21
14665
DN0307
C21
12471
合计
117634
合计
117634
调整方案减少了商业、办公用地比例，增加了居住用地比例，绿地比例基本不变。
具体用地比例变化情况详见下表：
表2：
北区调整范围内用地结构变化对照表
序号
用地性质
原方案
调整方案
变换
用地面积
（m2）
比例（％）
用地面积（m2）
比例（％）
用地面积
（m2）
1
R21
0
0.00
39147
27.30
39147
2
C13
37717
26.30
18568
12.95
-19149
3
C21
14665
10.23
12471
8.70
-2194
4
C22
7884
5.50
0
0.00
-7884
5
C25
14435
10.07
0
0.00
-14435
6
S1
25767
17.97
25767
17.97
0
7
S22
0
0.00
6502
4.53
6502
8
G11
38813
27.07
37290
26.00
-1523
9
U3
4120
2.87
3656
2.55
-464
合计
143401
100
143401
100
3.2.2南区规划调整
（1）现状情况
南区现状已形成北部商业办公区和南部居住文化区两个功能区，北部临近中心公园区域集中建设了公安、管委会、电信等行政办公设施，同样建设了为周边校区配套的商业服务区，商业服务区运行情况跟北区相似，商业的规模与档次都不理想。
南部居住在大面积建设中，基本建成的有大学馨园，另外正在建设的有城建集团、华盛等开发公司的用地。
（2）调整思路
根据建设现状，将管委会调整至现状所在的DS02地块。
同样依据“集中、复合、人性化”的新理念，将现状临时商业调整为商住综合用地，在中心区域围绕地铁站点集中设置商业、办公及服务设施。
保留原由地铁站到南部文化区的公共设施轴线，打破原地块设置的功能单一性和使用分割性，细分中心区地块减少办公用地面积将外侧用地调整为商住用地，改变单纯的用地性质，增加复合性和人气。
同时中心外侧商住用地与两侧居住用地共同形成良好的生活街道氛围。
（3）调整内容
调整主要集中在北部的DS02、DS03，中部DS06、DS09、DS10地块和南部的DS15地块，原规划中地块主要功能为办公和科研。
调整变动的地块和具体调整情况详见下表：
表3：
南区变动地块调整对照表
原方案
调整方案
地块编号
用地性质
地块面积（m2）
地块编号
用地性质
地块面积（m2）
DS0203
C65
11543
DS0203
C11
11543
DS0204
C11
3845
DS0204
C11
3845
DS0302
C11
6570
DS0302
R21
8732
DS0303
C65
16674
DS0303
R21
18534
DS0304
G11
30107
DS0304
G11
35074
DS0305
C36
8989
-
-
-
DS0601
C13
15918
DS0601-01
R21
8295
DS0601-02
C13
7623
DS0901
C13
11831
DS0901
C13
7407
DS0902
C11
4054
DS0902
R21
8478
DS1001
C13
11743
DS1001-01
C13
7486
DS1001-02
C11
4257
DS1002
G11
4221
DS1002
G11
4221
DS1502
S22
8571
DS1502
S22
7981
DS1503
G11
17106
DS1503
G11
13918
DS1504
C13
20973
DS1504-01
R21
11570
DS1504-02
C13
9403
DS1505
C13
10135
DS1505
R21
13913
DS1506
C13
28327
DS1506-01
R21
15627
DS1506-02
C13
12700
合计
210607
合计
210607
调整方案减少了商业、办公用地比例，增加了居住用地，绿地比例基本不变。
具体用地比例变化情况详见下表：
表4：
南区调整范围内用地结构变化对照表
序号
用地性质
原方案
调整方案
变换
用地面积（m2）
比例（％）
用地面积（m2）
比例（％）
用地面积（m2）
1
R21
0
0.00
85149
24.56
85149
C11
14469
4.17
19646
5.67
5177
2
C13
114928
33.14
60622
17.48
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