购物中心广场设备设施维护保养计划.docx

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购物中心广场设备设施维护保养计划

XX购物中心

设备设施维护保养计划

编号：

版本:

分发号：

发布日期：

上报日期：

XX

第一部分项目概述

1.1、项目简介：

成都金牛万达广场位于一环路、人民北路交汇处,占据城市中心绝版稀缺黄金地段。

成都金牛万达广场是继锦华路万达广场之后的巅峰力作,是大连万达集团布局西部的旗舰巨著。

项目总体量110万㎡,汇聚万达集团旗下顶级产品...更多>>XX购物中心位于XX位置,占据城市中心绝版稀缺黄金地段。

项目总体量X万㎡,汇聚集团旗下顶级产品系列,包括超大型高端商业、高档城市住宅、精装SOHO、甲级写字楼群落等,涵盖居住、购物、休闲餐饮、娱乐、办公等功能,是复合性超强的大型城市综合体。

XX购物中心持有物业概况

类别

建筑面积万㎡

地上面积万㎡

地下面积万㎡

大

商

业

室步行街商铺（1-4F）

室步行街商铺（1-2F）外铺

百货

综合楼

娱乐楼

-1F超市

次主力店

酒楼

停车场面积

地下租赁面积

第二部分设备设施维护保养

2.1、设备设施描述：

大商业步行街设备类型众多，定期的维护保养对设备的完好率和正常运行极为重要，本部分主要是为了制定相应的维护保养计划，保证设备设施的正常工作。

通过规化的维护保养，保证各种设备达到其规定的使用寿命，避免过早失效而造成经济损失和工作影响。

2.2、强电部分

2.2.1配电系统设备概述：

由于配电系统作为电力系统的最后一个环节直接面向终端用户，它的完善与否直接关系着广大用户的用电可靠性和用电质量。

大商业配电系统分为高压配电系统、低压配电系统。

根据负荷的供电要求与负荷容量，从本商场东、西两侧供电环引入四路10KV独立电源，并配有发电机四部。

步行街单设有配电室，单独计量，大商业配电所电力变压器的高压电源均由高压开关柜采用电力电缆发射式供给，大商业包括：

10KV高压配电室、商场变配电所的设计；商场一般照明、货架照明、事故照明设计与室外道路、停车场、庭院。

广告灯箱、建筑物里面照明设计。

商场所有动力设施的配电设计；建筑物防雷接地。

工作接地与保护接地设计。

供电要求和负荷等级：

本商场用电负荷主要为建筑照明、货架照明、空调机组、各种水泵与风机，其中商场监控系统、经营管理用计算机系统电源为一级负荷中特别重要负荷，消防设备电源、剩余电流火灾报警系统电源、应急照明与疏散指示标志、商业营业厅备用照明、主要通道照明、航空保障灯、生活泵、客梯电力、地下室机械停车库电源等为一级负荷，商业空调、扶梯电力等为二级负荷，其余用电负荷均为三级负荷。

XX购物中心配电设备总容量xxKVA（其中居民xxKVA、非居xxKVA），变压器共计：

xx台；设计配置柴油发电机组x组，功率为：

xxKW

2.2.2配电设备设施维护保养计划如下:

配电设备设施维护保养计划

设备名称

位置

维保容

维保单位

维保周期

实施时间

（每次）

商业配电室变压器

配电室

1、测试散热风扇是否正常。

2、有无异常发热，异常放电声。

3、测试温控器是否正常。

4、检查变压器门是否关闭好

5、变压器外罩清洁，无浮尘。

6、测试变压器进电缆温度是否正常

7、配电柜检查、清扫。

8、防小动物措施检查。

9、电缆接线端头检查。

自维

月

2次/月

每月7,21日

商业高压配电直流配电柜

配电室

1、测试输入电压（AC）V。

2、测试输出电压（DC）V。

3、测试充电装置输出电流（A）。

4、测试电池组电压（V）。

5、测试控母与绝缘电压（V）。

6、测试浮充电压。

7、测试输出电。

8、检查电池外观。

9、测试充电模块。

10、清洁设备卫生。

11、检查设备外观情况。

自维

日

1次/日

商业10KV高压中置柜

1、商业10KV高压中置柜断路器开关有无异常发热。

2、有无异常放电声。

3、高压进出线电缆有无异常发热，异常放电声。

4、指示仪表显示与指示灯功能是否正常。

5、柜体标识是否完整，清楚。

6、配置的消防设施，设备功能是否正常。

自维

季度

1次/季度每年1,5,8,12月

发电机

发电机房

1,清洁发电机外壳设备卫生。

2,.测试发电机电池组电压。

3.检查发电机水温情况。

4.检查发电机油温情况。

5.检查发电机机油压力。

6.检查发电机水箱是否密封，有无渗漏。

7.清洁发电机烟道。

8.检查发电机油箱是否密封，有无渗漏。

9.清洁发电机滤清器。

10.每月1次发电机例行热启动，试机空转10-15分钟。

自维

月

1次/月每月15日

配电室高低压配电柜与变压器

配电室

1、变压器检查、清扫除尘、紧固

2、配电柜检查、清扫除尘、紧固

3、防小动物措施检查、完善

4、电缆接线端头检查

5、高压电缆检查

6、低压电缆检查

7、绝缘检测

8、配电室计划检修

委外

年

1次/年每年4月

配电设备检测10KV高压耐压试验

高压配电室层配电室

1、10KV断路器调试

2、10KV避雷器调试

3、10KV母线调试、

4、10KV接地系统调试、

5、变压器耐压试验、

6、电缆耐压试验、

7、高压开关、互感器耐压试验

8、配电系统二次线路保护整定值效验

委外

年

1次/3年

广场屋面防雷测试

广场塔楼屋面防雷，

步行街屋面防雷

1、每年强制检测。

2、屋面女儿墙防雷接地网检测。

3、屋面防雷接地针接地电阻值测试。

4、屋面炮台航灯接地电阻值测试。

5、屋面消防水箱，生活水箱接地电阻值测试。

6、屋面电气设备外壳接地电阻值测试。

7、屋面金属结构接地测试。

委外

年

1次/年每年4月

配电房高压工具绝缘耐压测试

配电室

1、每年强制检测，工具全套耐压测试。

2、绝缘靴，绝缘手套绝缘耐压测试。

3、高压验电笔绝缘耐压测试。

4、接地线绝缘耐压测试。

委外

半年

2次/年每年6,12月

2.3、弱电部分

2.3.1弱电系统概述：

大商业步行街弱电系统包括以下几个分系统：

楼宇自动化管理分系统（BAS）、消防自动报警分系统（FAS）、安保监控分系统（CCTV）、卫星接收与有线电视分系统（CATV）、地下车库管理分系统（CPS）、公共广播与紧急广播分系统（PAS）、程控交换机分系统（PABX）、结构化综合布线系统（PDS）在楼宇自动化管理分系统中往往包含出入口控制分系统与防盗报警分系统。

步行街各个分系统为楼层提供了各类机电设备的监控管理，为楼层用户创造了安全、健康、舒适宜人并且能提高工作效率的办公环境，提供了现代化的通讯手段与办公条件，满足了多种用户对不同环境、功能的要求。

2.3.2弱电设备设施维护保养计划如下:

弱电设备维护保养计划

设施设备名称

位置

维保容

维保单位

维保周期

实施时间

（每次）

垂直梯xx部

大商业

1、定期维保

2、紧急服务3、扶梯机油更换4、电梯主要零部件更换

委外

半月

每季度一次

商业

扶梯xx部

大商业

1、定期维保

2、紧急服务3.外包单位每半个月进行1次维保，相邻两次维保时间不少于10天，由电梯维修技工现场跟踪。

4.每年进行1次政府强制检测。

委外

半月

每季度一次

门禁管理

大商业

1.负责对设备门卡的日常管理。

2.每月对主机电脑进行备份。

3.准确填写设备的相关记录。

委外

1月

1次/每月

电子巡更

大商业

1.每月对电脑主机进行除尘1次。

2.每月对巡更主机、巡更棒的检查1次

委外

1月

1次/每月

智能化

大商业

（1）月保养

a、检查中央站主机的硬件是否完好，软件模块是否能正常使用，各种功能是否正常。

网络交换机是否工作正常。

b、检测各软件功能是否能够实现，控制流程，联动关系，控制精度是否符合要求。

c、对弱电井控制设备做清洁、除尘工作。

（2）季保养

a、完成月保养容

b、检查DDC工作是否正常，各I/O模块是否正常，各通讯模块是否正常。

c、对弱电井控制设备接线端进行紧固1次。

（3）年保养

a、检查各种传感器精度是否在正常误差围之。

检查各种执行机构是否能平滑，准确的执行指令。

委外

1月

2次/每月

红外报警

大商业

1、检查、紧固所有接线头，2、用小毛刷，干净干抹布清洁机箱所有元器件，3、清洁机箱外壳检查主机通讯是否正常

委外

1月

1次/每月

LED大屏

大商业

1.每天对LED大屏控制电脑巡视1次。

2.每月对电脑主机进行除尘1次。

3.每月对电脑主机进行除尘1次。

4.每月对LED大屏电源禁锢.

委外

1月

每俩周一次

背景广播

大商业

1.每月对功放机进行调试1次。

2.每月对背景音乐系统的强切设备与线路进行维护1次。

3.每月对场的音箱进行抽检1次。

4.每月在竖井对广播线路进行检测1次。

.

5.每季对机柜进行除尘清洁1次。

委外

1月

1次/每月

闭路监控

大商业

1.每月对硬盘录像机软件系统检查1次。

2.每月对降温风扇进行除尘清洁1次。

3.每月对各弱电井控制箱进行紧固、清洁1次。

4.每季度擦拭摄像头防尘罩1次。

5.每季度检查室外摄像系统的防风、防雨、防尘罩的密封性1次。

委外

1月

2次/每月

入侵报警

大商业

（1）月保养

a做好保洁工作，清扫灰尘，检查系统红外探测器与手动按钮有无损坏，检查红外探测器与紧急按钮是否固定坚固，红外探测器、声光报警器支撑杆地脚螺栓是否松动等。

b对各个红外探头与紧急按钮进行检测，声光报警器是否发出报警信号灯是否亮起，声音是否响起，报警主机与报警电脑主机是否有报警信号。

c检查报警电脑软件是否正常，各个防区通讯是否正常，如发现问题，与时上报。

d检查报警主机是否正常，操作键盘是否正常，各个防区通讯是否正常，如发现问题，与时上报。

（2）季保养

a完成月保养的容

b对各弱电井控制箱与通讯模块等进行紧固、清洁1次；

c检查各个弱电井报警模块的蓄电池是否正常。

委外

1月

1次/每月

燃气报警

大商业

1、煤气探头检查清洁2、电路主板保养检查，3、煤气阀门维护检查

委外

半月

2次/每月

停车场收费系统

大商业

1、定期维保

2、紧急服务3.每月对道闸、卡机进行加油保养，对收费电脑主机箱进行除尘。

4.每季度测试地感线圈灵敏度。

委外

1月

1次/月

设备检测

大商业

电梯检测

委外

1年

11月

消防检测与电气检测

委外

1年

11月

对讲机测试

委外

1年

11月

消防系统设备维护保养计划

设施设备名称

位置

维保容

维保单位

维保周期

实施时间

（每次）

大商业

1、报警系统

2、防火卷帘

3、系统检测

委外

1日

上午/日

大商业

1、消防喷淋系统

2、消火栓

3、消防风系统

委外

1日

1次/月

大商业

1、消防主机维修2、消防卷帘门控制箱更换3、消防报警设备更换4.每月抽检消防管理区域火灾探测器总数的10%。

5.每月按计划检测总防火卷帘门数的10%。

6.每月对步行街消防广播系统强切测试1次。

7.每月测试消防联动设备1次。

委外

1季度

1次/季度

防火卷帘门维

大商业

（1）、检查、测试防火卷帘门两侧手动按钮功能是否正常；

（2）、检查、测试声光报警工作是否正常；