房地产规划理规划书.docx

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房地产规划理规划书

工程管理规划书

项目部

1项目概况

1.1序言

投资方：

XX地产公司

发展商：

XX地产公司

规划设计和总图设计：

单体设计：

总承包商：

监理公司：

1.2项目概况

项目位于，小区用地面积，目前已经开发完成。

目前正在进行。

1.3项目规划

1.4工程及工程管理重点和难点

根据项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点：

基础回填土质的选择仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；回填质量的控制；

墙面抹灰的开裂仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；控制；

铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；技术保障措施；

样板区及销售卖场工程工期紧，施工技术及项目管理保障措施；

采购工作的到位完成及跨部门配合仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；协调问题；

政府部门仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；行业垄断部门间的沟通仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；施工过程中，施工技术及施工管理保障措施。

2项目部管理架构及主要岗位描述

2.1部门主要工作内容

负责从可行性研究开始，直到工程竣工的全过程管理。

主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；协调公司内各相关部门和政府各职能部门。

（1）项目立项阶段的建设工期和实施进度的执行。

（2）监理公司及各施工承包商的考察。

（3）项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。

（4）建设项目征地、拆迁和施工场地“三通一平”的落实。

（5）项目施工组织设计的审定。

（6）图纸会审和技术交底的组织。

（7）材料设备招标计划的提供及材料设备进场日期的确定。

（8）施工现场勘探及测量放线的组织实施。

（9）现场施工安全及环保措施的检查落实。

（10）施工进度计划的审核及检查。

（11）按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批及支付。

（12）施工过程中的质量预测和动态控制。

（13）工程竣工的验收作组织及各项手续的办理。

（14）项目实施过程中的相关信息及资料管理。

2.2组织架构图

项目部组织架构安排如组织管理手册，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；根据工程进展需要和公司要求，做出适当的调整。

仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；将监理的管理纳入项目部部门管理体系，充分调动监理的主观能动性，发挥监理的专业技能。

2.3主要岗位职责

（参见组织管理手册、岗位说明书）

3项目发展计划

详附件：

XX项目仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；节点计划：

施工分区平面图：

4项目进度计划

项目进度计划是按照公司2006年度仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；节点计划的整体要求，在此基础上通过各个部门协商、讨论共同制订的项目进度节点控制计划。

仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；采用project软件在施工管理过程中将此节点计划的基础上进一步细化，编制项目部详细的计划对工程进度、质量进行控制，保证XX项目有序的全面展开施工，从而确保公司仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；计划的实施。

4.1项目施工管理流程

xx项目工程包括土方工程、基础结构工程、主体结构工程、屋面工程、防水工程、初装修工程、外装修工程、给排水工程、强电工程、弱电工程、园林景观工程，以及商业街、会所、销售卖场公共部位的精装修工程等。

项目施工管理总流程：

项目开工——基坑开挖——（地基处理）——基础工程——地下室结构——±0.000仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；结构施工——水、电系统安装——屋面工程、初装修、外装修工程——设备安装——精装修——园林景观——竣工备案——入伙

4.2项目进度计划

见附件：

xx项目仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；节点计划。

4.3项目控制计划关键节点

5施工单位和监理公司组织方案

在施工单位进场前，通过建设单位、项目部、施工单位的交底会，要求总包施工单位进场前，将场地总平布置方案报监理进行审核，监理审核后报我司审核，通过审核后由施工单位实施。

仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；要求施工单位将施工组织方案在施工前报监理、我司审核备案。

5.1总承包商组织方案

Xx项目分仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；个标段进行招标，由xx公司进行施工。

Xx项目分四个标段进行招标，由xx公司进行施工。

xx标段总承包商采用工程量清单招标方式确定。

xx标段按照费率招标。

5.2监理公司组织方案

xx由xx监理工程公司负责监理

5.3甲方直接分包工程组织方案

XX项目中，甲方直接分包的工程包括：

（1）铝合金门窗

（2）入户门、户内门、单元门

（3）有线电视和卫星接收系统

（4）泳池设备安装工程，水景设备

（5）外墙涂料工程

（6）不锈钢工程、铁花及栏杆扶手工程

（7）人防工程

（8）燃气工程

（9）变配电工程

（10）雨水天沟

（11）电梯工程

（12）消防工程

（13）橱柜

（14）智能化系统

（15）成品烟道

（16）楼梯花岗石

（17）室外及庭院的园林建筑、园林绿化、给排水管道、道路工程、专业管线

6材料设备供应方案

详见下表，《XX项目材料设备采购计划》。

7项目进度计划保证措施

7.1项目进度计划关键节点

XX项目工程关键节点如下：

详：

XX项目仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；节点计划

7.2甲方进度计划编制

详：

XX项目仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；节点计划

7.3总包施工进度计划审核

施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。

监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。

审核通过后，则转送项目部审核。

项目部着重审核总承包商《项目总施工进度计划》仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；公司《项目发展计划》和项目部《项目进度计划》的各关键工期节点的符合性。

对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。

总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。

7.4施工过程中施工进度计划审核

施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。

7.5总包施工协调管理

对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。

总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。

施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。

项目部负责协调和监督总包和甲分包的关系。

本工程大宗装饰材料等为甲供，总承包商提前20天报工程量，一次报量考虑施工损耗需要，项目部负责审核上报材料清单，成本不负责工程量，报项目部进行采购。

7.6奖惩机制

按照补充合同约定条件执行。

7.7甲分包施工进度计划控制

各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；上交《施工组织设计》，项目部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。

7.8甲方计划内部协调

项目部负责仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；项目部、设计管理部、合约管理部、营销管理中心沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《项目材料限价计划》、《图纸交付计划》、《分包商进厂计划》、《样品确认计划》等。

当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化是，应由项目部组织召开《工程协调会》，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。

项目部负责将调整后的《项目进度计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目部审核。

7.9总包计划控制

总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。

每周监理例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目部存档。

每月总承包商提交《工程月报》，项目部和监理公司负责审核上月工程完成情况，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报项目部存档。

7.10现场交通情况

XX项目、四期施工道路在沿用xx二期施工道路的基础上，即沿用老成渝路进入XX项目、四期现场。

在XX项目、四期、五期总平施工过程中，项目部考虑到三、四、五期施工车辆较多，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；根据现场的实际情况，提前完成了小区正式道路“花园路”的施工，在原施工道路不能满足要求的情况下，允许施工单位由成龙路进入花园路到达工地现场。

现场临时施工道路由施工单位自行硬化处理，保证现场的文明施工和扬尘治理。

7.11民扰情况

xx三、四、五期采用混凝土现场集中搅拌，搅拌站位置距离周边建筑物距离较远，目前尚未接到噪音、灰尘方面的投诉。

对于施工单位项目部已经明确发函要求施工单位22：

00以后禁止施工，避免投诉，目前效果显著。

7.12外协工作

项目部、项目部、负责仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；质量监督站、煤气公司、电力局、自来水公司等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证《项目进度计划》的顺利实现。

8项目质量保证措施

8.1图纸审查制度

施工图出图后，由项目部组织，项目部、设计管理部等参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。

开工前，由项目部组织，设计管理部、项目部、合约管理部、总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；形成图纸会审纪要。

8.2施工单位质量保证体系

总承包商在开工前，根据XX项目工程特点和合同规定的质量目标，制订施工质量目标，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；上报项目部和监理公司。

项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。

8.3监理公司职责

监理公司受东原公司的委托，对XX项目质量进行全过程、全方面的管理。

由仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；家监理公司分别对XX项目、四期进行现场进度、质量的管理和控制。

为了充分发挥监理公司的积极性，有效利用监理的专业技能，项目部将监理的管理纳入项目部部门管理，由项目部双周进行考核。

xx四期、五期沿用此架构图进行监理、现场管理。

监理主要对现场具体质量、进度负责，建设单位现场工程师主要对定板、定样工作进行负责。

详下图：

“工程项目施工进度控制工作流程”、“工程项目施工质量控制工作流程图”

工程项目施工质量控制工作流程图

8.4设备材料进场验收制度

对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，项目部、设计管理部、项目部必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；由相关部门进行封样。

不论是甲供材料设备、仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；是承包商供应的材料设备，进场时，都由现场材料见证取样监理工程师按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；要按照要求进行见证取样试验。

未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。

对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；要求施工单位限期退场。

8.5样板制度

样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是砌体工程、抹灰层、腻子层、防水层、铝合金门窗、铁花栏杆，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和项目部进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。

对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、项目部、项目部、设计管理部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。

详下表：

样板仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；部品确认单

8.6XX项目质量管理要点

分析XX项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下项目部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：

（1）基础土方开挖仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；回填土质的选择；

（2）屋面防水保温体系施工；

（3）铝合金门窗安装；

（4）抹灰开裂的控制；；

（5）地下室、屋面防水卷材施工；

（5）厨房、卫生间防水涂膜施工；

（6）给排水管道的施工；

（7）精装房的施工管理；

（8）水、电管线预留预埋；

（9）配电箱、配电柜安装；

8.7技术方案先行制度

总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。

未报施工方案的，一律不得施工。

XX三期、四期项目中拟审批的施工方案包括：

（1）施工组织设计

（2）测量方案

（3）基坑支护施工方案

（4）地下防水施工方案

（5）混凝土施工方案

（6）钢筋施工方案

（7）模板施工方案

（8）砌筑施工方案

（9）脚手架施工方案

（10）屋面工程施工方案

（11）装修施工组织设计

（12）成品保护施工方案

（13）设备专业施工组织设计

8.8质量通病处理

针对xx一期、二期出现的一些质量通病，如墙面开裂、铝合金型材选用不当、给水管渗漏、铁花栏杆锈蚀、铁皮天沟锈蚀等问题，由项目部组织，项目部、设计管理部组织专项考察，在材料选用上避免问题的出现；仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；组织设计院、监理公司、承包商以及我们外聘专家参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；作样板，以提高工程质量。

8.9日常质量管理

项目部协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。

每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。

针对质量事故的易发点，编制了如下施工方案，实际操作中，强调落实。

外墙乳胶漆施工方案：

其余专题方案：

8.10设计协调问题

对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、精装修、专业设计）应注意的问题，项目部、项目部配合设计管理部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。

8.11质量事故处理

对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；经监理公司和项目部认可后，进行处理。

对经处理的部位，应重新检查验收。

对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。

8.12品质设计和管理

根据xx一期、二期的经验和教训，XX项目在做单体设计的同时，由工程口牵头，合约管理部、设计管理部、营销管理中心参仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；对施工图上的材料、细部做法进行进一步的品质设计，基本上从源头上堵住了质量隐患现象的产生。

XX项目施工过程中，合理安排建筑主体施工和装饰施工的施工工序、现场布置，将交叉作业影响的矛盾降低到最低点，保证总体工程进度和质量。

装饰施工要跨xx的雨季（5月、9月），要编制相应的雨季施工方案，减少雨季施工的影响。

园林景观设计时，考虑大连地区气候条件和施工季节的影响，合理选择树种，保证树木一次成活率。

8.13100％细部检查仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；整改

根据完工后内部检查的流程和方法，项目部、项目部、设计管理部、物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。

具体检查流程为施工单位进行100%细部检查———监理公司进行100%细部检查———物业公司进行100%的细部检查———项目部根据责任人进行50％的抽查———项目部进场检查———公司领导进行检查，项目部相关责任人对工程质量负最终责任。

9项目成本控制措施

9.1项目成本控制目标

9.2项目成本控制措施

9.2.1招投标及项目采购方式

9.2.2施工过程成本管理

10安全文明施工管理

10.1施工现场CI标识系统

施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按xx市有关安全文明要求执行。

施工现场CI标识系统要求在总包合同中注明，仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；由项目部在总承包现场临建施工前进行交底。

10.1.1施工主入口大门

施工主入口临时大门如图所示。

10.1.2施工主入口形象要求

入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程现场平面布置图，如下图。

大门口作硬地处理，车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。

10.1.3临时围墙设计

围墙高度不小于2m，围墙采用瓦楞波纹彩钢板对施工场地进行封闭，铁皮围墙下采用20cm砖基础砌筑。

10.1.4项目部铭牌设计

项目部铭牌上写XXLOGO和项目名称，悬挂于项目部入口的显眼处。

如下图所示。

10.1.5项目部上墙资料要求

上墙的主要资料包括：

项目概况、项目组织架构图、岗位职责、施工进度控制计划、形象进度示意图、形象进度、晴雨表、项目总平面图等。

如图所示。

10.1.6项目部工作人员配备要求

在安全帽的前方正中粘贴或喷绘公司标志，安全帽后侧正中粘贴或喷绘公司标注。

安全鞋：

配备防水、防钉高帮安全鞋。

对讲机：

管理人员在现场均携带对讲机。

胸卡：

按公司要求制作，进入现场必须佩戴。

10.1.7公司CI标志

塔吊的配重臂上悬挂公司标志和“东原地产”字样的组合标志，建筑物悬挂公司统一宣传标语。

10.1.8现场道路

现场临时施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水设施，交通畅通，路面平整、清洁。

10.1.9卫生间

项目现场卫生间由总承包商安排专人及时清理以保持清洁干净。

10.2施工过程管理

工程开工前，项目部协助监理公司对总承包商《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，检查其仍；之上；且；当下；和；可是；能够；俩；见；某公司；运营；东原公司CI形象标识系统符合性，是否满足大连市安全文明要求。

监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。

对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。

11成品保护措施

铝合金门窗在业主入住验收前不得拆除型材表面的保护摸，窗执手用保护膜包装保护，严禁用各类硬物直接敲打铝框，以免损坏型材；严禁用带尖物品在铝框上划动，以免划伤型材表面。

样板房施工完毕后，任何人进出，必须穿塑料鞋套，以防污染地板。

在房间内走动，动作要轻，对房间内的物品要轻拿轻放，避免损坏。

楼梯间石材铺贴完毕后，上面用套木条加以保护。

外墙石材完活后，易破损部分的棱角处要钉护角保护，市政园林等其他工种施工时不得划伤、碰坏石材。

屋面、厨厕间淋水试验和闭水试验验收通过后，严禁在其上凿眼开洞，破坏防水层，造成隐患。

12信息协调管理

12.1项目印章管理

12.1.1印章使用范围

项目部印章适用于施工过程中发给监理公司、总包单位及物资材料供应商相关文件。

主要用于进场施工质量、进度、开复工等；不适用于公司呈文报告及部门之间地文件传阅；有关工程竣工备案或对政府职能部门控制行业的配套专业施工单位及有关变更洽商均应盖公司印章。

12.1.2印章管理

项目部印章由项目部内业保管，采取统一的审批制度，印章使用权由公司总经理对项目部经理授权，使用过程中须由项目部经理签字后方可使用。

12.2邮件管理

邮件管理程序简图：

12.2.1项目部邮件管理统一由项目部信息收发汇总，项目部信息员收到公司相关邮件后争得项目经理批准后转发各相关人员。

12.2.2由项目部发给各单位及相关人员的邮件，须由项目经理批准后方可发送。

12.2.3有关政府法规，公司公开的信息及相关的报纸、报刊摘要，信息员可直接收发，不必经项目部经理批准。

12.3文件管理

12.3.1文件登记及归档

收文、发文、文件拷贝分发进行登记，如文件内存草图应特别注明。

当项目部收到文件后，将盖上项目部印章，由项目部经理指定传阅人员及拷贝数量。

传阅后分类归档。

文件拷贝在盖项目部印章的文件上传阅。

12.3.3收文登记

12.3.4发文登记

12.3.5一般性文件

12.3.6文件更改

项目文件更改如工作指导、计划表等，由项目部经理签批。

文件需标明更改版本及日期。

12.3.7总文件档案目录

总文件档案目录由项目部经理或代表编制和修改。

总文件档案目录属于控制性文件，分发及拷贝需要登记